La taxe foncière 2026 se paie dans les prochains jours et la question des logements vides remonte fortement dans les recherches des Français. Le 6 octobre 2026, le sujet « taxe » compte parmi les tendances les plus actives en France, avec des requêtes qui portent sur la taxe foncière 2026, la date limite de paiement, le paiement en ligne, l’exonération de taxe foncière et la taxe d’habitation. Le même jour, deux conseils municipaux font parler d’eux dans la presse locale : à Nuits-Saint-Georges, en Côte-d’Or, les élus de la majorité ont voté en septembre une taxe sur la vacance des locaux d’habitation alors que l’opposition avait quitté l’assemblée, et à Thiéfosse, dans les Vosges, le conseil municipal réuni sous la présidence du maire Stanislas Humbert a adopté une taxe sur les logements vacants. Ces votes locaux illustrent une question très concrète pour des milliers de propriétaires : lorsqu’un appartement ou une maison reste vide, que faut-il payer en 2026, taxe foncière, taxe sur les logements vacants, taxe d’habitation, et dans quels cas peut-on demander un dégrèvement pour vacance ou contester l’avis reçu.
La réponse tient en deux volets que beaucoup de propriétaires confondent. D’un côté, la taxe foncière reste due pour tout logement vacant, mais un dégrèvement peut être obtenu lorsque la vacance est involontaire, dure au moins trois mois et affecte tout ou partie séparable du bien. De l’autre, une taxe spécifique frappe les logements durablement vacants, avec des régimes différents selon la commune et une fusion programmée en 2027. Cet article expose le droit applicable à la situation qui fait la tendance du jour, avec les textes en vigueur vérifiés à la date de rédaction et la jurisprudence récente du Conseil d’État.
I. Taxe foncière 2026 et logement vacant : qui paie et comment obtenir le dégrèvement pour vacance
A. Taxe foncière 2026 : qui paie pour un logement vide au 1er janvier et à quelle date
La taxe foncière est établie chaque année sur les propriétés bâties situées en France, à l’exception de celles qui sont expressément exonérées par le code général des impôts. C’est ce que prévoit l’article 1380 du code général des impôts, en vigueur à la date de rédaction. Un logement vacant n’échappe donc pas par principe à la taxe foncière : le fait qu’il soit vide ne constitue pas une exonération en soi, et seule une disposition expresse du code, ou le dégrèvement pour vacance examiné plus loin, permet de réduire ou d’effacer la cotisation.
Le redevable de la taxe est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. L’article 1400 du code général des impôts dispose que toute propriété bâtie doit être imposée au nom du propriétaire actuel, et que lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. En pratique, celui qui vend son logement en cours d’année reste donc redevable de la taxe foncière de l’année entière, sauf clause contraire dans l’acte de vente répartissant la charge au prorata entre vendeur et acquéreur. Cette répartition conventionnelle ne concerne que les rapports entre les parties : elle ne change pas la personne imposée aux yeux de l’administration fiscale.
L’imposition est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est la règle posée par l’article 1415 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur qui vise la taxe foncière sur les propriétés bâties comme la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Concrètement, un logement occupé au 1er janvier puis laissé vide le reste de l’année est imposé comme un logement occupé, tandis qu’un logement vide au 1er janvier puis reloué en février reste un logement vacant pour toute l’année d’imposition. Cette photographie prise au 1er janvier explique de nombreux malentendus : le propriétaire qui reloue rapidement son bien après un départ de locataire ne peut pas obtenir une réduction au prorata du temps d’occupation, sauf à entrer dans le champ précis du dégrèvement pour vacance.
Le calendrier de paiement de la taxe foncière 2026 est fixé et les avis sont déjà arrivés. Selon le ministère de l’Économie, les avis de taxe foncière 2026 sont disponibles depuis le 27 août 2026 pour les contribuables non mensualisés, et la date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026 pour les paiements non dématérialisés, avec un délai supplémentaire jusqu’au 20 octobre 2026 pour le paiement en ligne sur le site des impôts. Les contribuables mensualisés, eux, ont reçu leurs avis entre le 21 septembre et le 9 octobre 2026, avec un prélèvement étalé. Passée la date limite, une majoration de 10 % s’applique en principe, ce qui rend d’autant plus utile de vérifier sans attendre si un dégrèvement pour vacance peut être demandé.
Avant d’examiner ce dégrèvement, il faut écarter une confusion fréquente entre taxe foncière et taxe d’habitation. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les logements vacants ne sont pas soumis à la taxe d’habitation au titre de l’année où ils sont vacants, sauf dans les cas particuliers des résidences secondaires meublées et des taxes spécifiques sur la vacance. L’article 1407 du code général des impôts définit la taxe d’habitation sur les résidences secondaires comme due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal. Un logement vide de meubles n’est donc pas une résidence secondaire au sens de ce texte. En revanche, comme l’a jugé la cour d’appel de Colmar le 3 mars 2025 dans une affaire où le bailleur payait la taxe sur les logements vacants depuis 2022, les locaux à usage d’habitation non meublés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition relèvent de la taxe sur les logements vacants et ne sont donc pas soumis à la taxe d’habitation au titre de ladite année (cour d’appel de Colmar, 3e chambre civile, 3 mars 2025, RG 24/01820). Dans cette affaire, la cour a relevé que le bailleur connaissait la vacance du logement depuis au moins fin 2020, ce qui établissait la durée de vacance requise. La leçon est claire : vide de meubles et vide d’occupant, le logement bascule dans la fiscalité de la vacance, et c’est là que se jouent les enjeux financiers.
B. Taxe foncière et exonération pour vacance : la triple condition du dégrèvement de l’article 1389
Le principal levier du propriétaire d’un logement vide est le dégrèvement pour vacance prévu par l’article 1389 du code général des impôts, en vigueur à la date de rédaction. Le texte dispose : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. »
Trois conditions cumulatives doivent donc être réunies. La première tient à l’affectation du bien : la maison doit être normalement destinée à la location. Une résidence que le propriétaire se réserve pour son usage personnel, même s’il ne l’occupe presque jamais, n’ouvre pas droit au dégrèvement. La deuxième condition est la durée : la vacance doit durer trois mois au moins. La troisième porte sur l’étendue : elle doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée, ce qui permet par exemple d’obtenir un dégrèvement partiel pour les seuls logements vacants d’une résidence comportant plusieurs lots loués séparément. Le dégrèvement se calcule ensuite au mois : il court du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance prend fin.
La condition la plus disputée devant les tribunaux est l’indépendance de la vacance par rapport à la volonté du contribuable. Le Conseil d’État a posé une méthode d’appréciation devenue la référence : « Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. » Cette formule figure dans l’arrêt du Conseil d’État du 26 juillet 2018 rendu à propos de deux résidences étudiantes de Saint-Denis de La Réunion dont une partie des logements était restée vide (Conseil d’État, 8e chambre, 26 juillet 2018, n° 404237). Dans cette affaire, la société propriétaire faisait valoir des campagnes de communication pour remplir ses résidences, mais le Conseil d’État a relevé qu’il ne résultait pas de l’instruction que les loyers pratiqués étaient adaptés aux prestations offertes, compte tenu notamment de la concurrence d’autres résidences étudiantes récemment construites, et il en a déduit que la société n’établissait pas que la vacance serait indépendante de sa volonté. Des loyers déconnectés du marché local suffisent donc à faire regarder la vacance comme volontaire, même lorsque le propriétaire affirme avoir cherché des locataires.
À l’inverse, un propriétaire actif et réaliste dans ses démarches peut obtenir le dégrèvement même dans des situations que l’administration regarde avec méfiance. Le Conseil d’État l’a jugé le 5 juin 2020 à propos d’une maison d’habitation de Darnétal, en Seine-Maritime, acquise puis donnée en location, dont le locataire était parti le 30 septembre 2013 (Conseil d’État, 9e et 10e chambres réunies, 5 juin 2020, n° 423066). Le propriétaire avait confié dès le 26 juin 2013 un mandat de recherche à une agence immobilière, renouvelé deux fois avec une baisse du loyer jusqu’à un montant au mètre carré inférieur au prix moyen de la commune, puis, faute de locataire et face à des échéances d’emprunt devenues difficiles, avait mis le bien en vente le 3 juin 2014 avant de le vendre en janvier 2015. Le tribunal administratif avait refusé tout dégrèvement au motif que la mise en vente privait le bien de sa destination locative. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : « la seule circonstance qu’un bien demeurant effectivement proposé à la location soit mis en vente n’est pas de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts ». Il appartient alors au juge de vérifier si le propriétaire a effectivement poursuivi ses démarches pour trouver de nouveaux locataires. Mettre en vente un logement qui ne se loue pas ne fait donc pas perdre le dégrèvement, à condition de maintenir des recherches locatives réelles et documentées.
Le même arrêt apporte une précision précieuse sur le calcul dans le temps : le dégrèvement court du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois de sa fin, de sorte que le propriétaire pouvait en tout état de cause y prétendre pour la période du 1er janvier au 30 juin 2014. Le dégrèvement n’est pas un tout ou rien annuel : il se mesure mois par mois à l’intérieur de chaque année d’imposition.
La jurisprudence la plus récente confirme l’importance de présenter des moyens précis et documentés. Le 20 avril 2026, le Conseil d’État a annulé une ordonnance du tribunal administratif de Lille qui avait rejeté par ordonnance la demande d’une propriétaire d’Ostreville, dans le Pas-de-Calais, assujettie à la taxe foncière 2024 pour un local qu’elle disait avoir exploité à des fins industrielles par l’intermédiaire de sa société avant une cessation involontaire liée à la démission de tous les salariés (Conseil d’État, 8e chambre, 20 avril 2026, n° 503854). Le Conseil d’État a jugé que ce moyen, quel que soit son bien-fondé, était opérant et que son rejet par ordonnance procédait d’une erreur de droit, puis il a renvoyé l’affaire au tribunal. L’enseignement pour les propriétaires est direct : une demande de dégrèvement pour vacance ou inexploitation doit exposer des faits vérifiables, et le juge ne peut pas l’écarter d’un revers de main.
Un autre arrêt récent illustre le sort des propriétaires qui confient leur bien à un gestionnaire. Le 20 juin 2024, la cour d’appel de Versailles a statué sur le litige opposant un propriétaire à la société de gestion de ses biens, à propos notamment de la taxe foncière 2016 d’un local vacant depuis mars 2014 (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-3, 20 juin 2024, RG 21/05944). L’administration avait relevé que le propriétaire n’avait pas réalisé les travaux rendus nécessaires après un sinistre et que ces faits ne constituaient pas une impossibilité de remettre le bien en état, refusant en conséquence le dégrèvement. La cour a retenu que la vacance de l’immeuble était liée au refus du propriétaire de remettre le bien en état après le sinistre, tout en condamnant la société de gestion à lui verser 536 euros, soit 80 % des 640 euros de taxe foncière 2016, en raison de ses manquements dans l’accomplissement des démarches fiscales. Deux règles s’en dégagent : laisser un logement se dégrader sans engager les travaux rend la vacance volontaire et fait échec au dégrèvement, et le gestionnaire qui néglige les démarches de dégrèvement engage sa responsabilité contractuelle.
Le bénéfice du dégrèvement obéit enfin à un délai strict de réclamation. L’article R*196-5 du livre des procédures fiscales, en vigueur, dispose : « Les dégrèvements de taxe foncière prévus par l’article 1389 du code général des impôts pour vacance d’une maison ou inexploitation d’un immeuble à usage industriel ou commercial, doivent être demandés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée. » Pour une vacance qui atteint trois mois en 2026, la demande doit donc parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027. Ce délai court indépendamment du paiement de l’impôt : il est prudent de payer la taxe foncière à l’échéance d’octobre 2026 pour éviter la majoration, puis de déposer la réclamation avec les justificatifs, car le dégrèvement obtenu donne lieu à restitution.
II. Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation : ce que paie le propriétaire d’un bien durablement vide
A. Taxe sur les logements vacants 2026 : TLV, THLV et la taxe unique qui arrive en 2027
Au-delà de la taxe foncière, un logement durablement vide peut supporter une seconde imposition spécifique. En 2026, deux taxes coexistent selon la commune où se situe le bien. La taxe annuelle sur les logements vacants, dite TLV, s’applique dans les communes des zones tendues, marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. L’article 232 du code général des impôts, en vigueur à la date de rédaction, prévoit que la taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition, et qu’elle est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. L’assiette est la valeur locative du logement et le taux est fixé à 17 % la première année d’imposition puis à 34 % à compter de la deuxième, ce qui rend la vacance prolongée en zone tendue particulièrement coûteuse.
Le même article définit les cas où la taxe n’est pas due. D’une part, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence. D’autre part, et c’est le point central, l’article 232 du code général des impôts dispose : « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable ». Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. L’administration précise que la vacance involontaire couvre notamment le logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur, l’occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l’année, les logements nécessitant des travaux importants pour être habitables lorsque le montant des travaux dépasse 25 % de la valeur du logement, ou encore les logements devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.
Hors zone tendue, les communes peuvent instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants, dite THLV. L’article 1407 bis du code général des impôts, applicable aux impositions 2026, permet aux communes autres que celles visées à l’article 232 d’assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, par délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition, la vacance s’appréciant au sens des V et VI de l’article 232. Les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant adopté un programme local de l’habitat peuvent prendre la même délibération. Sont exonérés les logements des organismes d’habitations à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte destinés à être attribués sous conditions de ressources. En cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements sont à la charge de la commune ou de l’intercommunalité. C’est sur ce fondement que les conseils municipaux votent actuellement : selon Le Bien Public du 6 octobre 2026, les élus de la majorité de Nuits-Saint-Georges ont voté en septembre une taxe sur la vacance des locaux d’habitation visant certains appartements ou maisons à usage d’habitation laissés vacants, et selon Vosges Matin du même jour, le conseil municipal de Thiéfosse a adopté une taxe sur les logements vacants. Dans les deux cas, la délibération locale est l’acte qui fait naître l’imposition pour les propriétaires concernés.
Ce paysage à deux taxes va changer. La loi de finances pour 2026 a décidé la fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation, applicable aux impositions établies à compter de 2027, à la suite d’un amendement sénatorial motivé par un souci de simplification, la cohabitation des deux taxes entraînant une certaine confusion. C’est ce qu’explique la Direction de l’information légale et administrative dans une actualité publiée le 21 mai 2026 et mise à jour le 2 septembre 2026. Dans les communes des zones tendues, la nouvelle taxe s’appliquera automatiquement dès un an de vacance au 1er janvier ; hors zone tendue, son application restera facultative et dépendra d’une délibération de la commune ou de l’intercommunalité. La liste des communes où la taxe s’applique de plein droit a été fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, et l’administration s’appuiera sur les informations de la déclaration d’occupation des biens immobiliers pour établir qui est redevable. Les propriétaires doivent donc vérifier dès maintenant leur déclaration d’occupation : une déclaration inexacte ou non mise à jour après une relocation ou une mise en vente expose à une imposition erronée qu’il faudra ensuite contester.
Pour les propriétaires parisiens et franciliens, la situation est plus simple à énoncer et plus lourde financièrement. Paris et la plupart des communes d’Île-de-France appartiennent à une zone tendue : c’est donc la TLV, et non la THLV, qui s’y applique, avec un taux qui double dès la deuxième année d’imposition. Un appartement parisien laissé vide deux années de suite supporte la taxe foncière, calculée sur une valeur locative élevée, puis la TLV au taux de 34 %, sans possibilité pour la Ville de moduler l’assiette. La vacance involontaire reste la seule porte de sortie, dans les conditions strictes rappelées plus haut, et elle doit être prouvée dossier à l’appui.
B. Payer ou contester son avis : réclamation, délais et juge compétent
Recevoir un avis de taxe foncière ou de taxe sur les logements vacants que l’on estime injustifié appelle une démarche en deux temps : payer d’abord si possible, contester ensuite dans les délais. Le paiement à l’échéance, le 15 octobre 2026 ou le 20 octobre 2026 en ligne pour la taxe foncière, évite la majoration et n’empêche pas la réclamation : les sommes indûment versées sont restituées si le dégrèvement est accordé. La contestation prend la forme d’une réclamation adressée au service des impôts, de préférence depuis la messagerie de l’espace particulier du site des impôts, en joignant tous les justificatifs de la vacance involontaire : mandats de location successifs, baisses de loyer documentées, annonces publiées, constats d’huissier de justice ou de commissaire de justice, devis et factures de travaux, attestations d’agences, échanges avec les candidats locataires. L’expérience des contentieux jugés par le Conseil d’État montre que les affirmations générales ne suffisent pas : dans l’affaire des résidences étudiantes, les campagnes de communication invoquées n’ont pas compensé des loyers inadaptés au marché, tandis que dans l’affaire de Darnétal, les mandats datés et les baisses de loyer chiffrées ont emporté la conviction sur le caractère involontaire de la vacance.
Les délais de réclamation doivent être surveillés de près. Pour le dégrèvement de l’article 1389, la demande doit parvenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où la vacance atteint trois mois. Pour les autres contestations de taxes locales, le livre des procédures fiscales fixe également un délai limite courant jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement, de sorte qu’un avis reçu à l’automne 2026 se conteste en pratique avant la fin de l’année 2027. Laisser passer ce délai rend la réclamation irrecevable, quel que soit le bien-fondé de l’argument.
Si l’administration rejette la réclamation en tout ou partie, ou si elle garde le silence pendant six mois, le contribuable peut saisir le tribunal administratif. L’article R*199-1 du livre des procédures fiscales, en vigueur, dispose : « L’action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l’avis par lequel l’administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l’expiration du délai de six mois prévu à l’article R. 198-10 . Toutefois, le contribuable qui n’a pas reçu la décision de l’administration dans un délai de six mois mentionné au premier alinéa peut saisir le tribunal dès l’expiration de ce délai. » Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble : pour un logement parisien, le tribunal administratif de Paris, pour un bien en petite ou grande couronne, le tribunal administratif du département concerné. Le recours doit être formé dans les deux mois de la notification de la décision de rejet, délai de droit commun rappelé par l’article R421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. »
Trois erreurs reviennent constamment dans les dossiers et doivent être évitées. La première consiste à confondre vacance et inhabitabilité volontairement entretenue : un logement laissé sans chauffage, sans entretien et sans travaux pendant des années sera regardé comme volontairement vacant, comme l’a illustré l’affaire jugée à Versailles où le défaut de remise en état après sinistre a fait échec au dégrèvement. La deuxième consiste à pratiquer des loyers manifestement supérieurs au marché local tout en se plaignant de l’absence de locataires : le Conseil d’État y voit le signe d’une vacance voulue. La troisième consiste à négliger la déclaration d’occupation des biens immobiliers : avec la généralisation de cette déclaration, l’administration connaît l’occupation déclarée de chaque local, et une erreur de déclaration complique toute contestation ultérieure. Mettre à jour cette déclaration à chaque changement, départ de locataire, relocation, mise en vente ou début de travaux, est devenu un réflexe aussi important que le paiement lui-même.
Conclusion
Un logement vacant supporte en 2026 la taxe foncière dans tous les cas, et, selon sa commune, la taxe annuelle sur les logements vacants dès un an de vacance en zone tendue ou la taxe d’habitation sur les logements vacants après plus de deux ans hors zone tendue sur délibération locale, avant leur fusion en une taxe unique en 2027. Face à ces impositions, le propriétaire n’est pas désarmé : le dégrèvement de l’article 1389 du code général des impôts efface la taxe foncière afférente à la période de vacance involontaire d’au moins trois mois, et l’exonération pour vacance indépendante de la volonté écarte la taxe sur les logements vacants. Ces deux mécanismes exigent la même discipline, des loyers conformes au marché, des démarches de relocation réelles et datées, des travaux engagés quand le bien se dégrade, une déclaration d’occupation à jour et une réclamation déposée avant le 31 décembre de l’année suivante. Les avis de taxe foncière 2026 devant être payés au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en ligne, le moment de vérifier son dossier est venu : payer à l’échéance, réunir les preuves de la vacance involontaire et contester dans les délais, devant le service des impôts puis, si nécessaire, devant le tribunal administratif, offre les meilleures chances de ne payer que l’impôt réellement dû.