Vous avez emménagé à Paris sans état des lieux d’entrée : remise des clés rapide entre deux rendez-vous, agence qui promet de « le faire plus tard », bailleur qui assure que l’appartement « est en parfait état » et qu’un papier ne changera rien. Quelques mois ou quelques années plus tard, le état des lieux de sortie de sortie décrit des murs marqués, un sol fatigué, une cuisine à nettoyer, et le bailleur retient tout ou partie de votre dépôt de garantie. Que vaut cette retenue quand personne n’a décrit le logement à l’entrée ? La réponse tient en deux règles que les juges parisiens appliquent chaque semaine : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, et le bailleur qui veut retenir une somme doit prouver une dégradation précise, chiffrée et justifiée. Cet article explique comment renverser une retenue abusive, dans quel délai exiger la restitution, comment se calcule la majoration de 10 % par mois de retard, et quelles démarches engager à Paris, de la mise en demeure jusqu’au juge des contentieux de la protection.
I. Pas d’état des lieux d’entrée : qui doit prouver l’état du logement à la sortie ?
A. La présomption de bon état de l’article 1731 du code civil : comment elle joue sans état des lieux d’entrée
L’article 1731 du code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » En location d’habitation, cette présomption est reprise et encadrée par l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Le même article ajoute le repli procédural : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
Concrètement, si aucun état des lieux n’a été dressé à votre entrée, ou si aucun exemplaire ne vous a été remis, la loi protège le locataire diligent : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Autrement dit, le bailleur qui a empêché l’établissement du constat d’entrée, ou qui a conservé l’unique exemplaire sans vous le remettre, ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état contre vous. C’est lui qui devra démontrer, pièce par pièce, que les désordres relevés à la sortie n’existaient pas à l’entrée et qu’ils vous sont imputables. La Cour de cassation l’a jugé en visant « l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l’article 1731 du code civil », en rappelant « qu’à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux » (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-15.325).
Cette protection a des limites précises qu’il faut connaître avant de crier victoire. D’abord, la présomption de bon état joue dans les deux sens : si aucun état des lieux n’existe ni à l’entrée ni à la sortie, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et vous devez le rendre tel. Le bailleur peut donc encore vous demander des comptes sur ce fondement, à condition de prouver des dégradations réelles et non de simples traces d’usage. Ensuite, l’article 1732 du code civil précise : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » La distinction entre usure normale et dégradation reste donc le cœur du litige : un parquet légèrement terni par des années d’occupation, des traces de meubles sur une peinture ancienne ou des joints de salle de bain vieillis relèvent de la vétusté et ne peuvent pas être facturés au locataire, même sans état des lieux d’entrée. À l’inverse, un trou dans une porte, une moquette brûlée ou un appareil arraché de son support constituent des dégradations dont le bailleur peut demander réparation, s’il parvient à établir qu’elles datent de votre occupation.
Le même article 3-2 offre deux soupapes souvent ignorées des locataires parisiens. D’une part : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) Si un état des lieux sommaire a été dressé à la hâte le jour de la remise des clés, vous disposez de dix jours pour exiger par écrit qu’il soit complété : élément de cuisine oublié, fenêtre qui ne ferme pas, trace d’humidité derrière un meuble. Si cette demande est refusée, le texte ouvre la saisine de la commission départementale de conciliation. D’autre part : « Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) En octobre, au moment où le chauffage collectif parisien est remis en route, cette disposition prend tout son sens : radiateur froid, chaudière en défaut, robinet thermostatique bloqué constaté à l’allumage peuvent être ajoutés au constat d’entrée. Enfin, le propriétaire ou son mandataire doit compléter les états des lieux par les relevés des index d’énergie. Chacune de ces demandes doit être formulée par écrit et conservée : lettre recommandée avec accusé de réception, courriel avec accusé de lecture ou message remis contre signature. Sans trace écrite, la demande n’existe pas devant le juge.
B. État des lieux de sortie non contradictoire ou absent : ce que le bailleur peut encore vous retenir
L’absence d’état des lieux d’entrée ne prive pas le bailleur de tout recours : elle déplace la charge de la preuve sur ses épaules et rend ses retenues plus fragiles, sans les interdire par principe. La Cour de cassation l’a rappelé dans le même arrêt du 17 mars 2016 : « Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdisait pas au bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs et sans examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-15.325). Un constat de commissaire de justice dressé seul à la sortie, sans votre présence, reste donc un élément que le juge doit examiner et soumettre à votre discussion : il n’est pas nul par principe, mais sa force probante se discute, surtout quand aucun constat d’entrée ne permet la comparaison. Si vous avez refusé de signer l’état des lieux de sortie ou si vous étiez absent, le bailleur avisé fait établir ce constat par commissaire de justice ; à défaut, un simple document rédigé seul par le bailleur après votre départ a une valeur très faible.
Le tribunal judiciaire de Colmar a illustré le cas d’école le 26 juin 2026 : un état des lieux d’entrée produit en deux versions différentes, non signé par aucune des parties, puis aucun état des lieux de sortie établi d’un commun accord. Le juge relève que « Cet état des lieux n’a été signé par aucune des parties. » et applique la présomption légale en citant le texte : « Selon les dispositions de l’article 1731 du code civil » puis « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Faute pour la bailleresse de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire, le tribunal conclut : « CONDAMNE Madame [F] [Z] [A] à restituer à Monsieur [L] [U] la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande soit le 21 janvier 2026. » (TJ Colmar, 26 juin 2026, RG n° 26/00097). L’enseignement est net : un papier non signé, avec des versions divergentes entre les parties, ne vaut pas état des lieux contradictoire, et le bailleur qui ne prouve rien restitue tout.
Le tribunal judiciaire d’Amiens a appliqué la même sévérité sur les retenues forfaitaires le 5 mai 2025 : la bailleresse reprochait par courriel un état de propreté insatisfaisant et un canapé abîmé, mais l’état des lieux de sortie ne mentionnait rien de tel. Le juge tranche : « L’état des lieux de sortie ne contient aucune observation relative à l’état de propreté du logement, il n’y a donc pas lieu de retenir un quelconque forfait nettoyage à l’encontre de la locataire. » Il ajoute que « Les éléments sont globalement décrits en bon état, y compris le réfrigérateur », que « Les placards et le lit sont à l’état d’usage sans autre précision quant à leur état de dégradation », et que « Le canapé présente quelques tâches mais le pied n’est pas cassé, ne justifiant ainsi pas qu’il soit mis à la charge de Madame [L] [R] le coût de son remplacement. » Verdict : « Condamne Madame [P] [V] à payer à Madame [L] [R] la somme de 780 euros à titre de restitution du dépôt de garantie » (TJ Amiens, 5 mai 2025, RG n° 25/00108). Trois règles se dégagent pour votre dossier : ce qui n’est pas écrit dans le constat de sortie ne peut pas être inventé après coup par courriel ; un forfait nettoyage ou un remplacement à neuf exigent des observations précises et des justificatifs chiffrés ; la mention « état d’usage » sans détail ne suffit pas à caractériser une dégradation.
En pratique, face à un état des lieux de sortie que vous contestez, adoptez quatre réflexes dès le jour du départ. Premièrement, ne signez jamais sous la pression un document que vous estimez inexact : ajoutez vos réserves manuscrites sur chaque exemplaire ou refusez de signer en expliquant pourquoi par écrit. Deuxièmement, photographiez et filmez chaque pièce le jour même, avec un journal daté à côté des désordres allégués, et conservez les métadonnées des fichiers. Troisièmement, si le bailleur refuse le constat contradictoire ou si vous ne pouvez pas être présent, prenez vous-même l’initiative du commissaire de justice : la partie la plus diligente fait établir le constat, à frais partagés par moitié, et prive l’autre du bénéfice de la présomption si elle fait obstacle à l’acte. Quatrièmement, réclamez systématiquement les pièces justificatives de chaque retenue : factures ou devis d’entreprises, comparaison chiffrée entre entrée et sortie, déduction de la vétusté. Une retenue sans devis, une facture au nom d’un autre logement ou un chiffrage « au forfait » sans détail sont des motifs classiques de restitution ordonnée par le juge. Les lecteurs qui comparent leur situation avec le cas inverse, celui d’une sortie contestée alors que l’entrée était documentée, trouveront des repères complémentaires dans notre analyse de l’état des lieux de sortie contesté à Paris.
II. Dépôt de garantie sans état des lieux d’entrée : délais, retenues et majoration de 10 %
A. Un mois ou deux mois pour restituer, justificatifs obligatoires et calcul de la majoration
Le dépôt de garantie obéit à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe le cadre général : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », « Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location », et surtout « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le point de départ du délai est donc la remise des clés, pas la fin du préavis ni la date de l’état des lieux de sortie : restituez les clés en main propre contre reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et indiquez à cette occasion « l’adresse de son nouveau domicile », car « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »
Le délai tombe à un mois dans un seul cas, prévu par le même article 22 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Sans état des lieux d’entrée, cette conformité est par définition impossible à établir par comparaison : le bailleur ne peut pas se prévaloir du délai d’un mois pour ensuite retenir des sommes au-delà, et en pratique c’est le délai de deux mois qui s’applique, avec l’obligation de justifier chaque euro retenu. Dans un immeuble collectif, le bailleur, selon l’article 22, « procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », et « La régularisation définitive et la restitution du solde » intervient « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Cette provision pour charges n’est légale que si elle est justifiée et plafonnée : au-delà de 20 %, ou sans arrêté des comptes à l’appui, la conservation est abusive.
Passé le délai, la sanction est automatique et lucrative pour le locataire, selon l’article 22 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Prenons un exemple chiffré : loyer mensuel de 1 200 euros hors charges, dépôt de 1 200 euros jamais restitué, trois mois de retard après l’expiration du délai de deux mois. La majoration atteint 120 euros par mois commencé, soit 360 euros en plus du dépôt, avant intérêts. Seule échappatoire pour le bailleur : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
D’où l’importance de notifier votre nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés. Le tribunal de proximité de Rambouillet a appliqué ce mécanisme le 8 avril 2025 : « Condamne M. [A] [S] à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 808 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation » et « Condamne M. [A] [S] à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 620 € au titre de la majoration légale sanctionnant le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision » (TJ Versailles, tribunal de proximité de Rambouillet, 8 avril 2025, RG n° 24/00096). Le même jugement rejette en revanche les dommages et intérêts supplémentaires, au motif que « le préjudice qu’elle a subi en raison du retard de ce dernier pour lui restituer son dépôt de garantie est déjà réparé par l’allocation de la majoration de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 » : la majoration répare le retard, et il faut une mauvaise foi démontrée avec un préjudice distinct pour obtenir davantage.
Chaque retenue doit donc être passée au crible de trois questions. La somme était-elle due ? Loyers impayés, charges locatives impayées après régularisation, réparations locatives : seules les dettes réelles comptent, et le bailleur qui impute des loyers déjà payés ou des charges non régularisées s’expose à la restitution. La somme est-elle justifiée ? Devis ou factures au nom du logement, comparaison entrée-sortie, photos datées : un simple « forfait remise en état » de 800 euros sans pièce jointe ne satisfait pas à l’exigence de justification. La vétusté a-t-elle été déduite ? Une peinture de neuf ans, une moquette de sept ans, un joint d’origine ne se remplacent pas à neuf aux frais du sortant ; à défaut de grille de vétusté conventionnelle, le juge applique un abattement selon l’âge des éléments et leur durée de vie normale. Si le logement a été vendu entre-temps, sachez qu’« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : c’est au propriétaire actuel de restituer, à charge pour lui de se retourner contre le vendeur. Pour le cas particulier des retenues chiffrées après un comparatif complet d’entrée et de sortie, notre dossier sur la restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie détaille le calcul de la majoration et les modèles de mise en demeure.
B. Contester à Paris : mise en demeure, conciliation obligatoire et juge des contentieux de la protection
À Paris, le parcours du locataire qui réclame son dépôt sans état des lieux d’entrée suit un ordre précis, et chaque étape manquée retarde la suivante. Première étape, la mise en demeure : adressez au bailleur ou à l’agence une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle l’absence d’état des lieux d’entrée ou de remise d’exemplaire, conteste chaque retenue ligne par ligne, réclame les justificatifs manquants et exige la restitution sous huit à quinze jours avec la majoration de 10 % déjà courue. Joignez vos preuves : bail, preuve de remise des clés, notification de la nouvelle adresse, photos d’entrée et de sortie, échanges écrits, demande de complément du constat restée sans réponse. Cette lettre interrompt les discussions informelles et fait courir les intérêts ; conservez-en une copie avec l’accusé de réception, car le juge la réclamera.
Deuxième étape, la tentative de règlement amiable préalable, qui est une condition de recevabilité devant le juge pour les petits litiges. L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». La plupart des litiges de dépôt de garantie entrent dans ce seuil : saisissez le conciliateur de justice de votre arrondissement parisien ou celui du domicile du bailleur, sans avocat obligatoire. En matière locative, vous pouvez aussi saisir la commission départementale de conciliation de Paris, prévue par la loi du 6 juillet 1989 et compétente pour les litiges d’état des lieux, de dépôt de garantie et de charges : sa saisine est écrite, contradictoire et donne lieu à un avis ou à un accord. L’article 3-2 lui-même y renvoie quand le bailleur refuse de compléter le constat d’entrée. Si la conciliation échoue, demandez l’attestation d’échec ou conservez la preuve de la tentative : le juge vérifiera que vous avez accompli cette démarche avant d’assigner.
Troisième étape, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, seul compétent pour les litiges de baux d’habitation quel qu’en soit le montant. Votre requête ou assignation doit articuler trois moyens dans l’ordre : l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire, ou l’absence de remise d’un exemplaire, qui prive le bailleur du bénéfice de la présomption de l’article 1731 du code civil pour tout ce qu’il n’établit pas positivement ; l’absence de justification des retenues, chaque somme devant être prouvée par devis, facture, photographie datée et comparaison avec l’entrée ; l’expiration du délai de restitution, qui ouvre la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Chiffrez précisément : dépôt restant dû, majoration mois par mois depuis l’expiration du délai de deux mois, intérêts au taux légal, frais de commissaire de justice si vous avez fait établir un constat, et frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les trois jugements cités dans cet article montrent que les juges franciliens accordent la restitution intégrale quand le bailleur ne prouve rien, appliquent la majoration sans état d’âme quand le délai est dépassé, et sanctionnent les demandes reconventionnelles fantaisistes : à Rambouillet, le bailleur qui réclamait des travaux « de nature à satisfaire les attentes » de la locataire suivante a été « débouté de toutes ses demandes ».
Quatrième réflexe, propre à Paris et à l’Île-de-France : anticipez la défense du bailleur sur la vétusté et sur l’usure. Les juridictions parisiennes appliquent couramment des abattements pour vétusté même sans grille annexée au bail, en se fondant sur l’âge des revêtements et leur durée de vie normale. Si le bailleur produit un devis de remise en peinture à neuf pour un appartement que vous avez occupé huit ans sans état des lieux d’entrée, demandez au juge l’abattement pour vétusté et soulignez qu’aucun constat d’entrée ne permet d’affirmer que les peintures étaient neuves à votre arrivée. À l’inverse, si vous êtes bailleur parisien et que vous lisez cet article avant de relouer : faites établir un état des lieux d’entrée contradictoire, précis, daté, signé en autant d’exemplaires que de parties, avec photos annexées ; à défaut d’accord avec le locataire, prenez l’initiative du commissaire de justice avec convocation sept jours avant par lettre recommandée ; remettez un exemplaire au locataire contre signature. Ce formalisme, qui prend une heure le jour de l’entrée, vaut des milliers d’euros le jour de la sortie : sans lui, toute retenue devient un pari probatoire que les juges tranchent le plus souvent en faveur du locataire. Notez enfin que le délai de prescription pour agir en restitution est de trois ans à compter de la remise des clés : passé ce délai, même le dossier le plus solide devient irrecevable.
Conclusion
Sans état des lieux d’entrée, le rapport de force probatoire s’inverse : le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, et c’est au bailleur de prouver chaque dégradation, de la justifier par des pièces et d’en déduire la vétusté. Le bailleur qui a fait obstacle au constat, qui n’a remis aucun exemplaire ou qui se contente d’un document non signé ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil à son profit, et le juge ordonne la restitution du dépôt de garantie, majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard après deux mois. Pour le locataire parisien, la méthode tient en quatre temps : exiger par écrit le constat contradictoire dès l’entrée et son complément sous dix jours, photographier le logement à l’entrée comme à la sortie, mettre en demeure par lettre recommandée en contestant chaque retenue, puis tenter la conciliation avant de saisir le juge des contentieux de la protection. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : un état des lieux d’entrée précis et signé, ou un constat de commissaire de justice à frais partagés, conditionne toute retenue future. Dans les deux cas, l’écrit contemporain des faits l’emporte toujours sur les souvenirs de la sortie.