Votre bail s’est terminé cet été, vous avez rendu les clés, et le bailleur annonce qu’il garde tout ou partie du dépôt de garantie : ménage facturé 480 euros, peinture à refaire, provision sur charges conservée sans décompte. En octobre 2026, au sortir des déménagements de l’été, ce scénario revient dans des centaines de dossiers parisiens : le délai de restitution d’un ou deux mois arrive à échéance et les retenues tombent. La question pratique est simple : le bailleur avait-il le droit de retenir cette somme, avec quels justificatifs, et combien la pénalité de retard représente-t-elle si la restitution dépasse le délai ? Cet article répond point par point, avec les textes applicables et les décisions récentes de la Cour de cassation, puis décrit la procédure à suivre devant le juge parisien pour récupérer les sommes et obtenir la majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard.
I. Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie et que peut-il retenir ?
A. Un mois ou deux mois : le point de départ et le calcul du délai de restitution
Le dépôt de garantie des baux d’habitation obéit à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, texte qui fixe le plafond du dépôt, ses délais de restitution et la pénalité de retard. Le plafond reste d’un mois de loyer hors charges pour une location vide et de deux mois pour une location meublée. La Cour de cassation rappelle le rôle exact de cette somme : « le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069). Il ne s’agit donc ni d’une avance sur loyer que le bailleur encaisserait librement, ni d’une indemnité forfaitaire de remise en état : chaque euro retenu doit correspondre à une somme restant due ou à un manquement justifié, et le solde doit revenir au locataire dans le délai légal.
Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Deux situations se distinguent. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite de l’usure normale liée au temps et à l’occupation, la restitution intervient dans un délai maximal d’un mois. Quand l’état des lieux de sortie révèle des différences, le délai maximal est de deux mois. La comparaison des deux états des lieux dressés à l’entrée et à la sortie, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, conditionne donc directement la durée du délai : sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le bailleur rencontre de sérieuses difficultés à justifier une retenue pour dégradation. Les règles de preuve du Code civil sur la restitution de la chose louée, notamment ses articles 1731 et 1732, complètent ce dispositif en posant la présomption de bon état à défaut d’état des lieux et l’obligation pour le locataire de rendre le logement tel qu’il l’a reçu, sauf usure normale.
Le point de départ exige une vigilance concrète. Conservez la preuve de la remise des clés : reçu signé du bailleur ou de l’agence, récépissé de la lettre recommandée, procès-verbal d’huissier en cas de remise par commissaire de justice. Un envoi simple sans preuve de réception expose à une contestation sur la date. Quand le bailleur adresse un chèque de restitution, la date d’émission du chèque ne suffit pas : la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 1353 du Code civil sur la charge de la preuve et de l’article 22 de la loi de 1989, que le juge ne peut écarter la pénalité de retard sans constater la réception du chèque par le locataire qui la contestait, car « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Autrement dit, un chèque émis mais jamais reçu ni encaissé ne libère pas le bailleur et n’interrompt pas le cours de la majoration. La fiche officielle de Service Public sur le dépôt de garantie dans un bail d’habitation résume ces délais et plafonds pour les locataires qui veulent vérifier rapidement leur situation avant d’écrire au bailleur.
Le cas particulier de l’immeuble collectif mérite une mention, car il explique de nombreuses retenues de 20 % constatées à Paris à l’automne. Quand le logement se situe dans un immeuble en copropriété, l’arrêté annuel des comptes peut ne pas être disponible au départ du locataire. Le bailleur peut alors conserver une provision dans la limite de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes, puis restituer le solde dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. La Cour de cassation formule ainsi la règle : « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069). Cette retenue de 20 % n’est pas un forfait acquis au bailleur : elle doit être annoncée par écrit, justifiée par la situation de copropriété, puis soldée par un décompte définitif avec régularisation. Passé l’approbation des comptes sans restitution du solde, la majoration de retard reprend son cours.
En pratique parisienne, retenez trois réflexes dès la remise des clés : exiger un écrit qui constate la date exacte de restitution des clés, comparer ligne par ligne l’état des lieux d’entrée et celui de sortie avant de quitter les lieux, et photographier chaque pièce le jour du départ avec un horodatage. Ces pièces feront la différence si la retenue est contestée six semaines plus tard, car tout le contentieux se joue sur la preuve de l’état du logement et sur la date de départ du délai.
B. Loyer impayé, dégradations, charges : les seules retenues admises et leurs justificatifs
Le bailleur ne peut imputer sur le dépôt de garantie que des sommes dûment justifiées : loyers ou charges restant dus, réparations locatives et dégradations imputables au locataire, frais exposés en lieu et place du locataire. Toute autre retenue, notamment une clause pénale forfaitaire de ménage ou de remise en peinture prévue par le bail, se heurte à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur les clauses abusives, qui répute non écrites les clauses imposant au locataire des pénalités automatiques sans justification du préjudice réel. Une retenue pour « ménage non fait » de 400 euros sans facture ni devis, une retenue pour « peinture à refaire » sans comparaison entre l’entrée et la sortie, ou une retenue pour « usure normale » des revêtements relève de ce contentieux : l’usure liée au temps, à un usage normal et à la vétusté reste à la charge du bailleur et ne peut être facturée au locataire sortant.
La comparaison des états des lieux constitue le pivot de toute retenue pour dégradation. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’établissement de l’état des lieux organise une procédure précise quand les parties ne parviennent pas à un constat amiable et contradictoire. La Cour de cassation en rappelle les termes : « Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin). De cette exigence de contradiction, la Cour tire une sanction probatoire nette : « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (même arrêt). Concrètement, si le bailleur a refusé le rendez-vous contradictoire, s’il a dressé seul un constat après votre départ sans faire appel à un commissaire de justice alors qu’il connaissait la date de sortie, les dégradations listées dans ce document unilatéral ne prouvent rien contre vous. À l’inverse, si c’est le locataire qui a refusé de se présenter ou de signer malgré une convocation régulière, le constat du commissaire de justice conserve sa valeur et les retenues adossées à ce procès-verbal, à des factures et à des photographies deviennent difficiles à contester.
Chaque retenue doit être justifiée pièce par pièce, et la notification de restitution doit détailler la nature et le montant de chaque déduction. Les juges exigent la production des justificatifs : factures acquittées ou devis pour les réparations, décompte de charges avec relevés du syndic, quittances et tableaux d’imputation pour un arriéré de loyer. Un forfait global « remise en état : 1 200 euros » sans facture, un devis non suivi de travaux, ou des photographies floues sans lien avec l’état des lieux d’entrée ne suffisent pas. La charge de la preuve pèse sur le bailleur qui retient : c’est lui qui affirme que le locataire reste débiteur, c’est donc à lui de produire les pièces, conformément à l’article 1353 du Code civil déjà cité. Le locataire qui conteste n’a pas à prouver un fait négatif ; il lui suffit de relever l’absence ou l’insuffisance des justificatifs et de produire son propre jeu de pièces, notamment l’état des lieux d’entrée, les photographies datées et les échanges écrits avec le bailleur.
Plusieurs retenues reviennent constamment dans les dossiers parisiens et appellent un traitement différencié. Le ménage de sortie ne peut être facturé que si l’état des lieux de sortie constate un défaut d’entretien et si une facture correspondante est produite ; le barème horaire doit rester cohérent avec les prix du marché parisien et la surface du logement. Les trous de chevilles et les marques légères d’ameublement relèvent en général de l’usure normale, tandis que les portes enfoncées, les faïences brisées ou les moquettes brûlées caractérisent des dégradations imputables. Les peintures jaunies après neuf ans d’occupation traduisent la vétusté, alors que des peintures taguées ou repeintes en noir après dix-huit mois justifient une reprise partielle avec application d’un coefficient de vétusté. La grille de vétusté annexée au bail, quand elle existe, sert de référence pour cette décote ; en son absence, les juges apprécient au cas par cas en fonction de la durée d’occupation et de la nature des matériaux. Pour les charges, le bailleur doit produire le décompte du syndic et la quote-part du lot ; une provision conservée sans décompte définitif après l’assemblée générale qui approuve les comptes devient indue.
Quand la retenue porte sur un arriéré de loyer ou de charges, le bailleur doit produire un décompte précis période par période, avec imputation des paiements reçus, des aides au logement versées au bailleur et des éventuels avoirs. Si vous êtes dans la situation inverse et que c’est vous qui devez réclamer des loyers à un occupant, la démarche de loyer impayé que faire décrit les étapes du recouvrement, du commandement de payer à la procédure judiciaire. Dans le cadre du dépôt de garantie, l’imputation d’un solde locatif sur le dépôt n’éteint le litige que si le décompte est exact et justifié : un trop-perçu de charges, une aide au logement reversée tardivement ou un double encaissement doivent être déduits avant toute retenue. Exigez toujours le tableau d’imputation complet plutôt qu’un simple montant global.
II. Comment contester une retenue abusive et obtenir la majoration de 10 % ?
A. Mise en demeure, preuves et calcul de la pénalité de retard mois par mois
La contestation commence par une mise en demeure écrite, adressée en lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire. Ce courrier doit rappeler la date de remise des clés, le montant du dépôt versé à l’entrée, le délai applicable d’un ou deux mois, le détail des retenues contestées et les pièces manquantes, puis exiger la restitution du solde avec la majoration légale. Joignez les copies de l’état des lieux d’entrée et de sortie, du bail avec le montant du dépôt, des photographies datées et de tout échange antérieur. Fixez un délai de huit à quinze jours pour régulariser. Cette mise en demeure interrompt les discussions informelles, fige votre position et constituera la première pièce de votre dossier judiciaire si le bailleur maintient sa position. Elle permet aussi de vérifier un point souvent décisif : le bailleur prétend-il avoir déjà restitué par chèque ? Si le chèque n’a jamais été reçu ni encaissé, la jurisprudence du 12 février 2026 citée plus haut écarte l’argument du paiement, et la majoration continue de courir jusqu’au paiement effectif (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258).
La majoration légale se calcule sur le loyer mensuel principal, hors charges, et court de plein droit sans mise en demeure préalable dès l’expiration du délai. La formule légale, fixée à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, est la suivante : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». La Cour de cassation applique cette majoration de plein droit à l’issue du délai de restitution (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Chaque mois commencé compte pour un mois entier, et la majoration s’applique au solde restant dû, déduction faite des retenues justifiées. Un exemple chiffré éclaire le mécanisme : pour un loyer mensuel hors charges de 1 100 euros et un dépôt de 1 100 euros indûment conservé pendant quatre mois après le délai de deux mois, la majoration atteint 110 euros par mois commencé, soit 440 euros en plus du dépôt. Pour un dépôt partiellement restitué, la majoration porte uniquement sur le solde indûment retenu. Les intérêts au taux légal peuvent s’ajouter à compter de la mise en demeure, et le juge peut assortir la condamnation de l’exécution provisoire pour obtenir un paiement rapide.
Le dossier de contestation se construit autour de cinq blocs de pièces. D’abord le contrat : bail signé, montant du dépôt, grille de vétusté éventuelle, derniers avis d’échéance. Ensuite la sortie : convocation à l’état des lieux, procès-verbal d’entrée et de sortie, preuve de la remise des clés, photographies horodatées, attestations des personnes présentes. Puis les comptes : quittances de loyer des douze derniers mois, justificatifs des aides au logement, décomptes de charges du syndic, relevés de paiements. Puis la correspondance : mise en demeure avec accusé de réception, réponses du bailleur, devis et factures qu’il a produits avec leur analyse critique. Enfin, pour la copropriété, le procès-verbal de l’assemblée générale qui approuve les comptes et le décompte définitif du syndic. Chaque retenue du bailleur doit être confrontée à ce dossier : la facture correspond-elle à un désordre constaté contradictoirement à la sortie et absent à l’entrée ? Le devis a-t-il été suivi de travaux ? Le montant tient-il compte de la vétusté et de la durée d’occupation ? Le décompte de charges repose-t-il sur les tantièmes du lot et sur des pièces du syndic ?
Avant le procès, deux voies amiables méritent d’être tentées, surtout quand les montants restent inférieurs à 5 000 euros. La commission départementale de conciliation, saisie par simple lettre, convoque les parties et propose un accord dans un délai d’environ deux mois ; son avis, même non contraignant, pèse dans la suite du litige et les juges parisiens y sont attentifs. La médiation conventionnelle ou l’intervention d’une association de consommateurs avec un dossier chiffré aboutit fréquemment quand le bailleur est un professionnel soucieux de sa réputation. Si le bailleur est un particulier assisté par une agence, écrivez à la fois au bailleur et à l’agence en leur qualité de mandataire : l’agence qui a géré la sortie engage sa responsabilité professionnelle si elle a validé une retenue sans justificatif. Quand l’amiable échoue, ne laissez pas le dossier s’enliser : la majoration court à votre profit, mais les pièces se dispersent et les souvenirs s’estompent. Saisissez le juge avec un dossier complet plutôt qu’avec une réclamation approximative.
B. Agir à Paris et en Île-de-France : juge compétent, dossier et déroulement de l’audience
À Paris et dans les départements d’Île-de-France, le juge compétent pour la restitution du dépôt de garantie est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour un logement situé à Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, dont le service des contentieux de la protection traite quotidiennement ces litiges. La procédure est accessible sans représentation obligatoire : le locataire peut saisir le tribunal par requête ou par assignation, exposer ses demandes dans un écrit structuré et se présenter à l’audience avec son dossier. Quand le montant réclamé, majoration comprise, ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe requise avant la saisine, sauf motif légitime ; la saisine de la commission départementale de conciliation de Paris satisfait cette exigence et fournit un avis écrit utile pour l’audience. Les règles de procédure applicables devant ce juge relèvent du Code civil sur le paiement et la preuve de la libération de l’obligation, et l’aide juridictionnelle reste accessible sous conditions de ressources pour les locataires éligibles.
Les spécificités parisiennes tiennent aux délais pratiques et aux pièces locales. Les agences parisiennes gèrent des centaines de sorties entre juin et septembre : les décomptes définitifs arrivent souvent fin septembre ou en octobre, et les retenues pour charges en copropriété haussent les litiges de l’automne, car les assemblées générales qui approuvent les comptes se tiennent majoritairement au printemps et à l’automne. L’ADIL de Paris fournit des consultations juridiques sur le logement et aide à relire un décompte avant tout procès ; son analyse écrite, jointe au dossier, éclaire le juge sur les usages locaux. La commission départementale de conciliation de Paris, saisie par courrier avec copie du bail, des états des lieux et de la mise en demeure, convoque les parties dans ses locaux et rend un avis motivé. Quand le bailleur est une société civile immobilière détenant plusieurs lots dans la capitale, vérifiez si d’autres locataires de l’immeuble ont subi des retenues identiques : des attestations concordantes sur des forfaits de ménage ou de peinture systématiques démontrent une pratique et fragilisent la justification individuelle de chaque retenue. Dans un contentieux récent, une bailleresse réclamait notamment le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier tandis que les locataires demandaient à titre reconventionnel la restitution du dépôt et la majoration de retard de l’article 22 (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183) : ce type d’imbrication entre frais d’huissier et restitution illustre l’importance de présenter au juge un décompte global qui solde tous les postes en une fois, au lieu de multiplier les demandes séparées.
L’audience suit un déroulé resserré qu’il faut préparer méthodiquement. Le juge vérifie d’abord la date de remise des clés et le délai applicable, puis examine la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, puis contrôle chaque justificatif de retenue, et enfin calcule la majoration sur le solde indûment conservé. Présentez un tableau unique qui reprend, ligne par ligne, chaque retenue du bailleur, le justificatif produit ou manquant, votre contestation et le montant réclamé ; joignez ce tableau en pièce récapitulative avec un bordereau numéroté. Apportez les originaux des états des lieux et des photographies datées, ainsi qu’une copie pour le bailleur et une pour le tribunal. Si l’état des lieux de sortie a été établi sans contradiction par la carence du bailleur, rappelez la solution de l’arrêt du 16 novembre 2023 : un tel document « ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin). Si le bailleur invoque un chèque émis mais jamais reçu, opposez la solution du 12 février 2026 sur la preuve du paiement effectif. Demandez expressément la majoration mois par mois avec son calcul chiffré, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’exécution provisoire pour éviter un appel dilatoire. Le jugement du juge des contentieux de la protection est rendu en premier ou en dernier ressort selon le montant du litige ; au-delà du taux de dernier ressort, la voie de l’appel reste ouverte devant la cour d’appel de Paris.
Après le jugement, l’exécution suit les voies ordinaires : paiement spontané dans le délai fixé, puis, à défaut, recouvrement forcé par commissaire de justice sur le fondement du jugement revêtu de la formule exécutoire. Conservez l’intégralité du dossier pendant cinq ans, car un trop-perçu de charges découvert lors d’une régularisation ultérieure ou une erreur de décompte du syndic peut fonder une action complémentaire. Quand le bailleur a conservé 20 % dans l’attente des comptes de copropriété, inscrivez dans votre agenda la date de l’assemblée générale qui approuve les comptes et relancez par écrit dès le lendemain : le solde doit être restitué dans le mois qui suit cette approbation, et chaque mois commencé sans restitution alimente la majoration. Cette discipline calendaire transforme un dossier subi en créance chiffrée que le juge peut liquider sans expertise.
Conclusion
La restitution du dépôt de garantie obéit à une mécanique stricte : un délai d’un mois si la sortie est conforme à l’entrée, de deux mois en cas de différences, un mois après l’approbation des comptes en copropriété pour le solde des charges, et des retenues admises uniquement pour des sommes justifiées pièce par pièce. L’état des lieux contradictoire décide de presque tout : sans contradiction due à la carence du bailleur, les dégradations alléguées ne sont pas prouvées ; avec un constat régulier, des factures et des photographies, les retenues justifiées sont validées. Quand le bailleur dépasse le délai ou retient sans justificatif, la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé sanctionne chaque mois de retard de plein droit, et le juge parisien la liquide sur la base d’un décompte précis. Locataires comme bailleurs ont donc intérêt à documenter la sortie le jour même : convocation écrite, constat contradictoire ou par commissaire de justice, photographies datées, preuve de remise des clés, puis mise en demeure chiffrée. C’est ce dossier, plus que les affirmations échangées des mois plus tard, qui détermine qui récupère quoi et pour quel montant.