Un matin, une affiche est placardée sur la porte de votre immeuble : un arrêté de mise en sécurité interdit temporairement d’habiter votre logement et ordonne l’évacuation. Les meubles restent à l’intérieur, le bail court toujours, et le bailleur continue parfois de prélever le loyer. La réponse du droit est claire sur l’essentiel : pour un logement visé par un arrêté de mise en sécurité, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’à la mainlevée, et les sommes indûment perçues doivent être restituées. Pendant ce temps, l’hébergement des occupants incombe au propriétaire, et à défaut à l’autorité publique à ses frais. L’arrêté lui-même n’est pas une fatalité : le juge administratif en contrôle la base légale et peut l’annuler, comme il peut le valider et rejeter tous les moyens du propriétaire. Chaque arrêté dépend de ses motifs, de l’état réel de l’immeuble et des preuves versées au dossier ; ce qui suit expose les règles et les décisions qui tranchent, pas une promesse de résultat, et seul le juge décide des litiges qui persistent.

La situation n’a rien d’exceptionnel. La ville de Marseille publie en ligne ses arrêtés de mise en sécurité, et l’année 2026 y figure déjà : arrêté modificatif du 2 février 2026 pour un immeuble du centre-ville, arrêté de mise en sécurité du 10 juin 2026 suivi d’une mainlevée du 24 juillet 2026, périmètres de sécurité posés en juin et juillet 2026 après des sinistres, arrêté de mise en sécurité urgente du 10 février 2026 modifié le 3 avril 2026. Derrière ces actes administratifs, il y a toujours les mêmes questions d’occupants : faut-il encore payer, où dormir ce soir, qui paie l’hôtel, et que faire si le propriétaire ne fait rien. Cet article sépare trois plans que l’angoisse mélange : ce que l’arrêté change immédiatement pour le loyer et l’occupation, qui doit héberger ou reloger et à quel coût, puis comment contester l’arrêté devant un juge et comment obtenir l’exécution des travaux.

I. L’arrêté tombe : ce qui change immédiatement pour l’occupant et le bailleur

A. Interdiction d’habiter et loyer suspendu : les bons réflexes du premier jour

La police de la sécurité des immeubles a pour objet de protéger les personnes : La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation). Fissures structurelles, planchers qui s’affaissent, balcon qui menace de céder, installation commune dangereuse : quand le risque est avéré, l’autorité compétente prescrit par arrêté la réparation, la démolition partielle ou totale, la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation, ou encore L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). L’interdiction peut donc frapper votre seul logement ou l’immeuble entier, pour quelques semaines de travaux ou définitivement.

Le premier réflexe porte sur le loyer. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, si l’arrêté est affiché le 17 février, le loyer de mars n’est plus dû, et il ne recommence à courir qu’après la mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. (même article). Le prélèvement automatique qui continue après l’évacuation n’est pas une fatalité : c’est une créance de restitution.

Les juges appliquent ces textes sans hésiter quand l’arrêté est établi. Le 7 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi en référé à heure indiquée par une locataire visée par l’arrêté de mise en sécurité n° 202600032 du 17 février 2026, a condamné le bailleur à lui rembourser à titre provisionnel 486,44 euros au titre des loyers et charges indûment perçus pour le mois de mars 2026 et ordonné la suspension des loyers et charges de 486,44 euros mensuels à compter d’avril 2026 jusqu’à la levée de l’arrêté (TJ Paris, ordonnance de référé du 7 mai 2026, RG 26/04084). Un an plus tôt, le même tribunal avait condamné un bailleur à restituer 11 091,09 euros de loyers indûment perçus en application de l’article L. 521-2, avec 500 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (TJ Paris, jugement du 26 juin 2025, RG 24/05968). Deux enseignements pratiques : le trop-perçu se chiffre mois par mois à partir de la notification ou de l’affichage, et la mise en demeure préalable sécurise les intérêts et les dommages et intérêts.

Le deuxième réflexe porte sur les preuves. Photographiez l’arrêté affiché sur la façade et en mairie avec la date visible, conservez la notification si vous l’avez reçue, gardez tous les avis de prélèvement postérieurs et envoyez au bailleur une lettre recommandée qui rappelle la suspension et demande la restitution. Si l’arrêté ne vous a jamais été notifié et que vous n’êtes pas sûr de son contenu exact, l’article L. 511-12 impose sa notification aux occupants connus et, en copropriété, au syndicat représenté par le syndic qui en informe immédiatement copropriétaires et occupants (article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation). Un occupant qui n’a rien reçu n’est pas sans droit : il peut exiger la communication de l’arrêté et vérifier s’il est vraiment visé, pour son lot et pour quelle durée.

Le troisième réflexe concerne le bail lui-même. L’arrêté ne résilie pas le contrat : Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Le bail survit, la durée qui restait à courir est en quelque sorte mise entre parenthèses, et le texte protège l’occupant resté sur place : Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. (même article). Rester dans un logement interdit d’habiter reste dangereux et peut exposer à d’autres mesures, mais le seul fait de ne pas avoir été relogé ne fait pas de vous un occupant sans droit ni titre expulsable comme tel.

B. Hébergé ou relogé, mais pas à vos frais : qui doit quoi et qui paie

Évacué de son logement, l’occupant n’a pas à financer seul son hébergement. La loi désigne en premier le propriétaire : I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Hôtel, logement temporaire, hébergement familial pris en charge : le standard est la décence et l’adaptation aux besoins, pas le premier toit venu. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. (même article). Autrement dit, si le bailleur ne propose rien, la puissance publique prend le relais, mais la facture revient au propriétaire. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. (même article).

Quand l’interdiction devient définitive, l’obligation change de nature : le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. (même article). Trois mois du nouveau loyer, pas de l’ancien : l’indemnité suit le coût réel de la réinstallation. Et le temps qui passe ne joue pas pour le propriétaire défaillant : Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable. (même article). Une interdiction temporaire qui s’éternise faute de travaux se transforme donc juridiquement en relogement définitif avec indemnité.

Le tribunal judiciaire de Paris a montré en mai 2026 comment ces obligations se traduisent en référé : le bailleur, qui résidait en Autriche et n’avait rien proposé, a été condamné à assurer le relogement de sa locataire dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, de Mme [J] [Y] dans un logement décent adapté à ses besoins et à sa capacité, jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité n° 202600032 du 17 février 2026, avec une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard (TJ Paris, ordonnance de référé du 7 mai 2026, RG 26/04084). Quinze jours, un logement décent et adapté, une astreinte qui court : le référé est l’arme rapide de l’occupant dont le bailleur se tait, à condition d’assigner vite et de viser précisément l’arrêté et les textes.

Le jugement marseillais du 1er septembre 2025 complète le tableau du côté des preuves et des limites. Après un arrêté de mise en sécurité pris en procédure urgente le 23 juin 2023 avec évacuation, la Ville avait pris en charge l’hébergement de l’occupante aux frais du bailleur ; le tribunal a jugé les demandes de condamnation à procéder au relogement sous astreinte et de remboursement de frais de restauration sans objet, puisque l’hébergement était déjà assuré (TJ Marseille, jugement du 1er septembre 2025, RG 24/07177). La leçon est double : vérifiez avant d’assigner si la mairie a déjà pris le relais, car le juge ne condamne pas à faire ce qui est déjà fait, et soignez vos preuves de préjudice. Dans la même affaire, la demande de dommages et intérêts a échoué parce que l’occupante ne produisait que des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, ainsi qu’une attestation ne respectant pas les formes légales (même jugement). Photos datées et localisées, constats de commissaire de justice, attestations conformes à l’article 202 du code de procédure civile, factures d’hôtel et de déménagement : un dossier d’hébergement se construit comme un dossier de travaux, pièce par pièce.

Qui est protégé exactement ? Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation). Locataire en titre, sous-locataire autorisé, occupant de bonne foi logé dans sa résidence principale : tous sont couverts. En pratique, les litiges portent souvent sur la qualité d’occupant et sur le caractère principal de l’habitation ; un occupant qui ne peut prouver ni bail ni occupation stable et principale s’expose à voir sa demande d’hébergement contestée. Du côté du bailleur, l’obligation pèse sur le propriétaire ou l’exploitant, et en copropriété les travaux sur parties communes se votent et se financent collectivement, ce qui ne suspend pas le droit de l’occupant à être hébergé entre-temps. Pour situer ces obligations dans une stratégie d’ensemble du logement et mesurer ce que le cabinet peut défendre dans ce type de dossier, la lecture de l’expertise immobilière du cabinet à Paris permet de vérifier si votre situation relève d’un contentieux locatif, d’un contentieux de la construction ou des deux.

II. Faire contrôler l’arrêté et exécuter les travaux

A. Contester l’arrêté : procédure, juge compétent et ce qu’il contrôle vraiment

Un arrêté de mise en sécurité n’est pas pris à la légère, et sa contestation obéit à des règles précises. D’abord, la procédure : L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, et L’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l’immeuble. (article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire doit donc avoir été mis en mesure de présenter ses observations avant la décision, et les occupants doivent avoir été informés. L’absence de contradictoire est un moyen sérieux d’annulation, sauf urgence dûment caractérisée. Ensuite, les visites techniques qui fondent l’arrêté sont encadrées : L’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques mentionnés à l’article L. 511-2. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte. (article L. 511-7 du code de la construction et de l’habitation). Une expertise réalisée sans accréditation ou une visite sans autorisation du juge alors que l’occupant s’y opposait fragilisent l’arrêté, comme l’a plaidé sans succès mais de manière révélatrice une société immobilière devant la cour administrative d’appel de Lyon.

Car le juge administratif contrôle réellement : il annule comme il valide. Le 25 juillet 2024, le Conseil d’État a annulé l’arrêté par lequel le préfet de police avait prescrit des travaux de sécurité à un immeuble de grande hauteur du 13e arrondissement parisien. Motif : Par suite, en prescrivant, par l’arrêté attaqué, des travaux destinés à rendre l’immeuble conforme aux dispositions de l’arrêté du 30 décembre 2011, le préfet de police a commis une erreur de droit. Le règlement de 2011 ne s’appliquait qu’aux projets postérieurs, pas à un immeuble dont le permis datait de 1965 et la construction de 1970 (CE, 25 juillet 2024, n° 446751, ECLI:FR:CECHS:2024:446751.20240725). On ne peut pas imposer à un immeuble ancien la conformité à un règlement qui ne le concerne pas : la base technique et juridique de l’arrêté doit correspondre à l’état réel du bâtiment. À l’inverse, le 2 avril 2026, la cour administrative d’appel de Lyon a validé l’arrêté du 26 décembre 2022 qui ordonnait l’évacuation sous trois jours d’un immeuble de Bron : le tribunal administratif qui l’avait annulé a été infirmé, toutes les conclusions de la société propriétaire rejetées, et 2 000 euros mis à sa charge (CAA Lyon, 2 avril 2026, n° 24LY02364). Mêmes moyens soulevés des deux côtés — compétence de l’auteur, qualité des constatations techniques, visite des lieux —, sorts opposés : tout dépend du dossier, des rapports d’expertise et de la gravité du danger constaté.

En pratique, le propriétaire qui veut contester saisit le tribunal administratif d’un recours en annulation, souvent accompagné d’un référé-suspension pour faire échec à l’exécution immédiate quand l’urgence le justifie. L’occupant, lui, agit plutôt devant le juge judiciaire — juge des contentieux de la protection — pour le loyer, l’hébergement et les dommages et intérêts. Et quand l’occupant se maintient dans un logement interdit d’habiter sans offre de relogement conforme, le propriétaire ne peut pas l’expulser lui-même : la cour d’appel d’Amiens a confirmé la résiliation judiciaire d’un bail et l’expulsion d’une locataire restée dans un immeuble frappé d’interdiction temporaire d’habiter depuis janvier 2019, tout en rejetant ses demandes de relogement sous astreinte (CA Amiens, 30 janvier 2025, RG 23/04604, confirmant JCP Senlis du 15 septembre 2023). Autrement dit, pour expulser un locataire qui se maintient malgré l’arrêté, le bailleur doit passer par le juge et obtenir la résiliation : l’arrêté seul ne suffit pas, et l’expulsion manuelle reste interdite.

B. Travaux d’office, astreinte et sanctions : quand le propriétaire ne fait rien

L’arrêté fixe un délai, et ce délai n’est pas indicatif. D’une part, l’arrêté mentionne qu’à son expiration, la personne tenue d’exécuter les mesures est redevable d’une astreinte par jour de retard (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). D’autre part, Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. (article L. 511-16 du code de la construction et de l’habitation). Travaux commandés par la mairie ou la préfecture, facture adressée au propriétaire, recouvrement comme une créance publique : l’inaction finit par coûter plus cher que les travaux eux-mêmes, avec l’astreinte qui court entre-temps. En copropriété, le dispositif va jusqu’à la substitution : Si l’inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires. (même article). Un copropriétaire qui bloque le financement des travaux votés ne bloque donc pas seulement ses voisins : il s’expose à voir l’administration payer à sa place et lui réclamer la somme.

Le droit pénal veille, lui aussi. I.-Est puni de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 euros le fait : -en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu’il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d’intimidation ou de rendre impropres à l’habitation les lieux qu’il occupe ; -de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l’article L. 521-2 ; -de refuser de procéder à l’hébergement ou au relogement de l’occupant, bien qu’étant en mesure de le faire. (article L. 521-4 du code de la construction et de l’habitation). Menacer l’occupant évacué pour récupérer le logement, continuer d’encaisser le loyer malgré l’interdiction, refuser l’hébergement alors qu’on peut l’assurer : ces trois comportements sont des délits, et les peines montent à cinq ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende quand la victime est vulnérable. L’occupant qui subit des pressions a donc intérêt à les faire constater — messages écrits, témoignages, constat de commissaire de justice — et à déposer plainte sans attendre l’issue du litige civil.

L’inertie du propriétaire se paie aussi devant le juge civil, jusque dans le dossier d’assurance. Le 5 juillet 2018, la Cour de cassation a jugé à propos d’un immeuble incendié en 1999, frappé d’un arrêté de péril imminent en 2002 puis d’un arrêté de démolition en 2008, que les demandes du propriétaire devaient être rejetées parce que les dégradations et démolitions invoquées ainsi que les préjudices financier et moral n’étaient dus qu’à sa propre inertie et au manque de soins élémentaires apportés à sa propriété, alors même qu’il avait perçu 300 000 euros d’indemnité d’assurance sans faire les réparations (Cass. 3e, 5 juillet 2018, n° 12-27.823). L’assurance n’est pas une tirelire qu’on encaisse en laissant l’immeuble se dégrader : l’indemnité doit servir à réparer, et le propriétaire qui la détourne de cet usage perd ses recours. Dans le même arrêt, la Cour a cassé sans renvoi la condamnation du propriétaire à payer 42 757 euros à la commune pour le coût de la démolition exécutée d’office, rejetant la demande de la commune : même les travaux d’office doivent respecter strictement les conditions légales de leur mise en œuvre et de leur recouvrement, et le juge les contrôle euro par euro.

Un dernier point mérite l’attention des occupants de logements surpeuplés, car la loi articule péril et suroccupation : Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). La suroccupation n’enlève rien aux droits à l’hébergement : elle les renforce, avec un relogement par l’État à la sortie des travaux. En revanche, elle complique le dossier du bailleur, qui ne peut ni s’en prévaloir pour refuser l’hébergement ni expulser lui-même les occupants excédentaires.

Que retenir pour agir cette semaine ? Occupant : photographiez l’arrêté affiché, cessez tout paiement de loyer pour les mois visés et réclamez par écrit la restitution du trop-perçu, demandez au bailleur une proposition d’hébergement décent par lettre recommandée, et si rien ne vient, saisissez le juge des contentieux de la protection en référé en visant l’arrêté et les articles L. 521-1 à L. 521-3-1. Conservez chaque facture d’hôtel, de déménagement et de garde-meubles, faites constater l’état des lieux par commissaire de justice avant de partir et après votre retour. Bailleur ou copropriétaire : respectez la procédure contradictoire, faites chiffrer les travaux par un homme de l’art, exécutez dans le délai ou contestez l’arrêté devant le tribunal administratif sans laisser passer les délais, et ne percevez plus un euro de loyer pour la période d’interdiction. Dans tous les cas, l’arrêté de mainlevée est le document qui rouvre tous les compteurs : exigez sa notification ou son affichage, car c’est lui qui fait recommencer le loyer et qui clos la période d’hébergement. Aucun accident, aucune responsabilité et aucun montant ne sont établis par le seul arrêté : les contrats signés priment sur toute analyse générale, les faits se prouvent pièce par pièce, et seul le juge tranche.