Votre locataire commerçant ne paie plus son loyer depuis deux ou trois échéances, répond de façon évasive à vos relances, puis cesse de régler le loyer courant tout en restant dans les lieux. À Paris, où le loyer d’une boutique représente souvent la charge la plus lourde du preneur et la ressource centrale du bailleur, cette situation place le propriétaire devant trois questions urgentes : comment faire courir un délai qui permette vraiment de résilier le bail, comment obtenir le paiement de l’arriéré sans perdre des mois, et comment reprendre le local si le locataire ne paie toujours pas. La réponse tient en grande partie dans un acte d’huissier bien rédigé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une action rapide devant le juge des référés. Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, les règles ont changé sur un point décisif : le locataire qui demande des délais de paiement doit désormais démontrer sa capacité à régler la dette et reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Dans un contexte de défaillances en chaîne, illustré par les liquidations publiées au BODACC au début du mois d’octobre 2026, le bailleur qui tarde à délivrer un commandement régulier laisse l’arriéré grossir et complique sa propre position face à une procédure collective du preneur. Cet article décrit pas à pas la méthode : rédiger un commandement qui résiste à la nullité, chiffrer et prouver la dette locative, saisir le juge pour obtenir une provision et faire constater la clause, puis gérer l’expulsion et le cas particulier du locataire en redressement ou en liquidation, avec les points de vigilance propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Faire courir le délai d’un mois qui permet de résilier le bail commercial

A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire et nullité à éviter

Le bail commercial contient presque toujours une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou des accessoires. Cette clause ne joue pas automatiquement dès le premier impayé. Le Code de commerce impose une étape préalable et un délai d’un mois : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Concrètement, le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail, détaille les sommes réclamées et reproduit le délai d’un mois. L’exigence de droit commun renforce cette lecture : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » et « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un simple courrier recommandé, une mise en demeure d’avocat ou un commandement qui omet de viser la clause ou de rappeler le délai d’un mois ne fait pas courir le délai et expose le bailleur à une nullité relevée par le preneur dès la première audience.

La rédaction du commandement mérite donc un contrôle ligne par ligne avant sa signification. Vérifiez que le bail invoqué est bien le bail en cours, avec sa date, son numéro d’enregistrement éventuel et l’identité exacte du preneur, y compris en cas de cession du droit au bail ou de changement de dénomination sociale. Détaillez chaque cause de la dette : loyers impayés mois par mois, charges et taxes récupérables, pénalités de retard si le bail les prévoit, indemnité forfaitaire de recouvrement, en distinguant le principal des accessoires. Joignez le décompte arrêté à la date du commandement. Reproduisez le texte de la clause résolutoire du bail ou, à défaut, visez-la par son numéro d’article avec une citation fidèle. Mentionnez en caractères apparents le délai d’un mois et l’avertissement que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur saisira le juge pour faire constater l’acquisition de la clause. Indiquez les modalités de paiement, avec un destinataire et un compte identifiés, afin que le locataire puisse se libérer sans ambiguïté. Après signification, conservez l’original de l’acte, le procès-verbal du commissaire de justice et la preuve de la date de remise, car le point de départ du délai d’un mois se calcule à compter de la délivrance régulière, et toute contestation sur la date ou sur le contenu renvoie à ces pièces. Pendant ce mois, continuez à réclamer le loyer courant par écrit, sans accepter d’accord verbal qui brouillerait la preuve du défaut de paiement.

Le mois qui suit le commandement constitue une période d’observation active. Si le locataire paie l’intégralité des sommes visées dans le délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit, même si des tensions subsistent sur le paiement du loyer courant postérieur, qui devra faire l’objet d’une nouvelle procédure en cas de nouvel impayé. Si le locataire paie partiellement, la question se pose de savoir si le commandement est purgé : en pratique, les juges vérifient si la totalité des causes visées a été réglée, frais de commandement compris lorsque le bail les met à la charge du preneur, et un reliquat, même modeste, peut suffire à maintenir l’effet du commandement, sauf débat sur la bonne foi que le juge tranchera. Si le locataire propose un échéancier, ne l’acceptez que par écrit, avec des dates précises, des montants précis et une clause rappelant que le défaut d’une seule échéance remettra en route la procédure, car un accord oral suivi de versements irréguliers complique la démonstration du défaut persistant. Si le locataire reste silencieux, préparez dès la troisième semaine l’assignation en constatation de la clause et en paiement, afin de saisir le juge sans attendre la fin du mois, l’audience pouvant être placée après l’expiration du délai. Cette anticipation revêt une importance particulière depuis la réforme de 2026, qui lie l’octroi de délais à la reprise du loyer courant avant la première audience, comme expliqué plus loin : chaque semaine perdue après le commandement réduit la pression utile sur le preneur.

La mise en œuvre de la clause reste soumise à l’exigence de bonne foi, que les juges contrôlent même lorsque les impayés sont établis. Le principe figure dans le Code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 12 février 2026 dans une affaire où une cour d’appel avait constaté la résiliation sans vérifier ce point : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Pour le bailleur, l’enseignement pratique est direct : ne pas utiliser le commandement comme un moyen de pression pour obtenir autre chose que le paiement de la dette locative, par exemple une augmentation de loyer, une modification des horaires d’exploitation ou le départ anticipé du locataire en contrepartie d’une renonciation aux poursuites. Un commandement délivré pour des sommes déjà payées, pour des charges non justifiées ou pour des travaux qui incombent au bailleur fragilise toute la procédure. À l’inverse, un commandement mesuré, chiffré au plus juste et suivi d’une demande en paiement devant le juge démontre une mise en œuvre loyale de la clause et place le bailleur en position solide lorsque le preneur invoque sa bonne foi pour obtenir des délais.

B. Prouver la dette locative : loyers, charges, pénalités et pièces à réunir

Le juge ne constate la clause et ne condamne au paiement que sur des pièces qui établissent l’existence et le montant de la dette. Le fondement contractuel reste premier : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Rassemblez donc le bail signé et ses avenants, avec la clause de loyer, la clause d’indexation annuelle, la clause de charges et taxes récupérables, la clause pénale éventuelle et la clause résolutoire. Ajoutez les appels de loyers, les quittances partielles, les relevés bancaires montrant les paiements reçus et les rejets de prélèvements, ainsi que le grand livre auxiliaire du locataire extrait de votre comptabilité. Établissez un décompte chronologique qui fait apparaître, mois par mois, le loyer appelé, les charges appelées, les paiements imputés et le solde restant dû, en précisant la méthode d’imputation des paiements partiels. Lorsque le bail prévoit une indexation, joignez le calcul de l’indice appliqué et la justification de la date de révision, car une erreur d’indexation, même de quelques euros par mois, fournit au preneur un moyen de contestation du montant et retarde la condamnation. Lorsque vous réclamez des charges, joignez les factures des prestataires, le décompte de régularisation annuelle et la preuve de sa communication au preneur, car les charges non justifiées sont systématiquement écartées. Le lien avec la régularisation annuelle des charges mérite une attention particulière : si vous avez déjà adressé au preneur un décompte de régularisation contesté, conservez la preuve de cet envoi et articulez les deux procédures, le commandement pour loyers impayés et la discussion sur les charges, sans mélanger les montants, en vous appuyant au besoin sur l’analyse détaillée de la régularisation annuelle des charges de bail commercial et des moyens de contester les charges indues pour distinguer les charges récupérables des charges qui incombent au propriétaire.

Les accessoires de la dette obéissent à leurs propres conditions et doivent être réclamés avec prudence. Les pénalités de retard et la clause pénale ne sont dues que si le bail les prévoit expressément, avec un taux et une assiette vérifiables, et le juge peut modérer une pénalité manifestement excessive, de sorte qu’un chiffrage raisonnable et documenté accélère la condamnation plutôt qu’un montant maximal agressif qui appelle un débat. L’indemnité forfaitaire de recouvrement entre entreprises, lorsqu’elle est applicable, suppose que la relation soit bien entre professionnels et que la facture ou l’appel de loyer ait été émis dans les formes requises, avec une date d’exigibilité claire. Les intérêts de retard courent selon le taux stipulé au bail ou, à défaut, selon le taux légal, et leur calcul doit figurer dans le décompte avec les dates de départ retenues. Les frais de commandement et d’assignation ne sont mis à la charge du preneur que si le bail le prévoit ou si le juge les alloue au titre des dépens, et ils ne doivent pas être intégrés artificiellement dans l’arriéré de loyers visé au commandement lorsque le bail ne le permet pas. En pratique, présentez au juge deux totaux distincts : d’une part l’arriéré de loyers et charges exigibles visé au commandement, d’autre part les accessoires et frais réclamés en sus, avec un tableau qui permet au tribunal de vérifier chaque ligne sans reconstituer lui-même votre comptabilité. Cette clarté paie lors de l’audience de référé, où le temps d’examen est compté et où un dossier confus conduit à un renvoi plutôt qu’à une provision.

La preuve de la persistance de l’impayé à la date de l’audience complète le dossier. Actualisez le décompte la veille de l’audience, en intégrant les versements intervenus après le commandement et les nouvelles échéances devenues exigibles depuis, avec les justificatifs correspondants. Si le locataire a effectué un versement partiel après le commandement, indiquez précisément sur quelles échéances vous l’avez imputé et produisez le relevé qui en atteste, car le preneur soutiendra souvent que ce versement a purgé le commandement. Si le locataire a consigné une somme ou proposé un chèque revenu impayé, conservez l’attestation de rejet et mentionnez l’incident dans vos conclusions, car une tentative de paiement non aboutie ne purge pas le commandement. Si le locataire exploite toujours les lieux, faites établir un constat d’occupation ou, à tout le moins, rassemblez des preuves récentes d’exploitation, factures clients, photographies de vitrine ouverte, relevés de passage, afin d’écarter l’argument selon lequel le local serait déjà libéré et que l’expulsion serait sans objet. Si le local semble abandonné, avec rideau baissé et courrier qui s’accumule, ne reprenez pas possession par vos propres moyens en changeant les serrures : cette voie de fait expose à une condamnation et à la réintégration du preneur, alors que la procédure de constatation de la clause suivie d’une expulsion ordonnée par le juge offre une reprise régulière du local. Enfin, anticipez la discussion sur les délais de grâce en préparant les éléments qui démontrent l’ancienneté de la dette, le nombre de relances restées sans effet et l’absence de reprise du loyer courant, car ces faits pèseront directement sur l’appréciation du juge depuis l’entrée en vigueur des nouvelles conditions posées par la loi du 26 mai 2026.

II. Obtenir le paiement, la résiliation et la restitution du local

A. Référé provision, injonction de payer et délais de grâce après la réforme de 2026

Une fois le délai d’un mois expiré sans paiement intégral, le bailleur saisit le juge pour demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement de l’arriéré et l’expulsion. La voie la plus rapide reste le référé devant le président du tribunal judiciaire, qui permet d’obtenir une provision lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable. Le texte applicable dispose : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » En pratique parisienne, le juge des référés vérifie la régularité du commandement, l’exigibilité des sommes et l’absence de contestation sérieuse sur le montant, puis accorde une provision qui correspond à la part non contestable de l’arriéré, ordonne la poursuite du paiement du loyer courant et, si le commandement est demeuré infructueux, constate l’acquisition de la clause résolutoire avec une date d’effet. L’assignation en référé doit donc reprendre le décompte actualisé, viser le commandement avec sa date de signification et son contenu, et formuler des demandes distinctes : provision à valoir sur l’arriéré, intérêts et pénalités, constatation de la clause, expulsion sous astreinte, indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, et dépens. Joignez en annexe le bordereau de pièces numérotées, avec le bail, le commandement, les décomptes successifs, les relances et les preuves d’occupation, afin que le juge dispose d’un dossier complet dès la première audience.

L’injonction de payer offre une voie complémentaire lorsque le bailleur cherche d’abord un titre de paiement rapide sans demander immédiatement la résiliation. Cette procédure non contradictoire permet d’obtenir une ordonnance portant condamnation sur requête, lorsque la créance résulte du contrat et que son montant est déterminé : « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ». Le bailleur dépose une requête au tribunal judiciaire avec le bail, le décompte et les factures, et le juge rend une ordonnance que le commissaire de justice signifie au preneur, qui dispose d’un mois pour former opposition. En l’absence d’opposition, l’ordonnance devient exécutoire et permet de saisir les comptes ou les biens du débiteur. Cette voie convient aux arriérés de montant clair, lorsque le bailleur souhaite d’abord être payé et conserver le bail, par exemple quand l’emplacement est difficile à relouer ou quand le preneur, en difficulté passagère, reprend ses paiements. Elle ne constate pas la clause résolutoire et ne permet pas l’expulsion, de sorte qu’elle doit être combinée avec le commandement visant la clause si l’objectif est aussi la restitution du local. Dans les dossiers où le preneur conteste le montant ou forme opposition, l’affaire bascule au fond et les délais s’allongent, ce qui confirme l’intérêt du référé provision lorsque le bailleur vise à la fois le paiement et la résiliation dans un calendrier resserré.

Le point central de l’audience reste la demande de délais de grâce du preneur, qui peut suspendre les effets de la clause alors même que le commandement est régulier. Le Code civil ouvre cette faculté dans une limite de deux ans : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » L’article L. 145-41 du Code de commerce articule cette faculté avec la clause résolutoire et, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, ajoute deux conditions cumulatives pour les demandes introduites après l’entrée en vigueur de la loi : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Concrètement, le locataire qui se présente à l’audience sans avoir repris le paiement intégral du loyer courant et sans démontrer, par des pièces comptables, un plan de trésorerie et des versements déjà effectués, sa capacité à apurer l’arriéré dans le délai sollicité, voit sa demande de délais rejetée et la clause constatée. Pour le bailleur, la préparation consiste à documenter l’absence de reprise du courant, l’insuffisance des pièces produites par le preneur et l’incompatibilité du plan proposé avec le passif réel, en demandant au juge, à titre subsidiaire, si des délais devaient être accordés, qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance automatique à la première échéance manquée et d’une reprise immédiate des effets de la clause. La Cour de cassation a déjà jugé, dans un cas où des délais assortis de suspension avaient été accordés puis méconnus, que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » Autrement dit, des délais accordés puis non respectés ne se rediscutent pas indéfiniment : la clause devient définitivement acquise et l’expulsion peut se poursuivre.

La fin du contrat obéit ensuite à un régime précis qu’il faut faire fixer par le jugement. La résolution met fin au bail pour l’avenir, sans effacer la période d’occupation déjà écoulée : la dette de loyers reste due et une indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective, en général au montant du dernier loyer indexé, majoré des charges. Le jugement doit préciser la date d’effet de la résiliation, le montant de la provision ou de la condamnation, le taux des intérêts, le sort de la clause pénale, l’indemnité d’occupation mensuelle, le délai pour quitter les lieux et l’astreinte éventuelle. Le bailleur fait signifier ce jugement avec un commandement de quitter les lieux, puis, faute de départ volontaire dans le délai imparti, engage la procédure d’expulsion avec le concours de la force publique, après les délais et notifications réglementaires, y compris la trêve hivernale lorsque le local comporte une partie à usage d’habitation, question à vérifier avec le commissaire de justice avant toute programmation. Pendant cette phase, chaque paiement du preneur doit être imputé avec soin et tracé, car un paiement postérieur au jugement ne fait pas revivre le bail résilié, mais s’impute sur la dette et sur l’indemnité d’occupation, et un décompte tenu à jour évite les contestations lors de l’expulsion. Si le preneur libère les lieux avant l’expulsion, faites établir un état des lieux de sortie, relevez les compteurs, récupérez les clés contre reçu et chiffrez les dégradations et les loyers restant dus, afin de convertir rapidement la provision obtenue en recouvrement définitif sur les sommes saisissables.

B. Expulsion, sort du dépôt de garantie et locataire en procédure collective à Paris

La reprise du local suppose une expulsion ordonnée par le juge et exécutée par un commissaire de justice, jamais une reprise manuelle. Après constatation de la clause, le jugement ordonne l’expulsion et fixe, dans la plupart des cas, une astreinte par jour de retard afin d’inciter au départ volontaire. Le commissaire de justice signifie le jugement avec commandement de quitter les lieux, puis dresse procès-verbal de tentative d’expulsion en cas de maintien, saisit le préfet pour l’autorisation du concours de la force publique et procède à l’expulsion avec inventaire des meubles restés sur place. Les meubles sont placés sous séquestre ou vendus selon la procédure applicable, et le bailleur ne peut ni les retenir en gage ni les détruire, même lorsque l’arriéré reste impayé. Les frais d’expulsion, de déménagement et de garde-meubles s’ajoutent à la dette et sont recouvrés sur le débiteur, dans la limite des sommes effectivement saisissables. Le dépôt de garantie, versé à l’entrée dans les lieux, ne se compense pas automatiquement avec le dernier mois de loyer : il s’impute, après l’état des lieux de sortie et l’arrêté définitif des comptes, sur les dégradations, les charges restant dues et le solde de l’arriéré, et le reliquat éventuel doit être restitué dans le délai stipulé au bail ou, à défaut, dans un délai raisonnable, sous peine d’intérêts. Pour le bailleur parisien, la question de la relocation doit être anticipée dès le jugement : diagnostics techniques à jour, remise en état, mandat de commercialisation, et fixation d’un loyer de relocation cohérent avec le marché du quartier, car un local vacant rue commerçante coûte chaque mois l’équivalent de plusieurs échéances contentieuses.

Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective, le calendrier et les moyens du bailleur changent profondément. Le principe est que les loyers postérieurs au jugement d’ouverture doivent être payés à l’échéance si l’administrateur poursuit le bail, et que la résiliation pour défaut de paiement de ces loyers postérieurs obéit à un délai propre : « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » Concrètement, si votre locataire est placé en redressement ou en liquidation au début du mois d’octobre 2026, vous ne pouvez pas faire constater immédiatement la clause pour des loyers postérieurs, même avec un commandement antérieur resté infructueux, et vous devez attendre trois mois tout en déclarant votre créance antérieure au passif dans les deux mois de la publication au BODACC. Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture deviennent des créances déclarables, sans poursuite individuelle possible, tandis que les loyers postérieurs impayés, après le délai de trois mois, rouvrent la voie de la résiliation, avec une créance privilégiée pour la période d’occupation poursuivie. Les juges parisiens appliquent ce dispositif avec rigueur et vérifient la date exacte du jugement d’ouverture, la continuité ou non du bail par l’administrateur et la ventilation entre loyers antérieurs et postérieurs, de sorte qu’un décompte qui mélange les périodes conduit au rejet. Surveillez donc le BODACC chaque semaine pour vos locataires fragiles, déclarez sans attendre par lettre recommandée au mandataire judiciaire avec le décompte arrêté au jour du jugement d’ouverture, et adaptez le commandement en visant distinctement les loyers postérieurs lorsque le délai de trois mois est écoulé.

Le formalisme protecteur des créanciers inscrits sur le fonds de commerce ajoute une notification à ne pas manquer lorsque le local exploite un fonds grevé de nantissements. Le Code de commerce impose : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. » Le jugement de résiliation ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification, et une résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après la même notification. Avant d’assigner, demandez un état des inscriptions au greffe du tribunal de commerce ou au service compétent, identifiez les créanciers nantis sur le fonds, et faites notifier votre demande de résiliation à chacun au domicile élu dans l’inscription, par acte de commissaire de justice, en conservant les procès-verbaux. L’omission de cette notification expose à un sursis à statuer ou à l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits, qui pourront contester la reprise du local et compliquer la relocation. Dans les dossiers parisiens où le fonds a été financé par un prêt bancaire avec nantissement, cette étape conditionne la sécurité de toute la procédure, et son coût modeste au regard de l’enjeu doit être intégré dès le budget contentieux initial, avec le commandement, l’assignation, les constats et l’expulsion.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent d’être intégrées dans la stratégie. La compétence revient au tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, avec un service des référés habitué à ces dossiers et des audiences où la complétude du bordereau de pièces fait la différence entre une provision obtenue et un renvoi. Les délais d’obtention du concours de la force publique varient selon les périodes et les arrondissements, et la programmation de l’expulsion doit tenir compte des délais préfectoraux réels, que votre commissaire de justice parisien connaît et que vous devez interroger dès le jugement obtenu. Les loyers parisiens élevés rendent la condition de reprise du loyer courant avant la première audience particulièrement sélective : un preneur qui n’a pas repris un loyer mensuel de plusieurs milliers d’euros avant l’audience voit sa demande de délais rejetée, ce qui renforce l’intérêt d’assigner vite après le commandement plutôt que de laisser l’arriéré atteindre cinq ou six mois. Les charges de copropriété et la taxe foncière refacturée, fréquentes dans les immeubles parisiens, doivent être justifiées par les appels du syndic et les avis d’imposition, car les juges écartent les refacturations forfaitaires sans pièces. Enfin, la relocation dans un marché parisien tendu exige un dossier de relocation irréprochable et une commercialisation active, avec une estimation documentée du loyer de marché, afin de limiter la vacance et de chiffrer avec précision le préjudice de vacance si vous sollicitez des dommages et intérêts complémentaires. En combinant un commandement régulier, un décompte probant, une assignation rapide et une vigilance sur la procédure collective et les créanciers inscrits, le bailleur parisien transforme un impayé subi en procédure maîtrisée, avec un objectif constant : être payé vite ou reprendre vite un local relouable.

Conclusion

Face à un locataire commerçant qui ne paie plus, le bailleur dispose d’une voie efficace à condition d’en respecter l’ordre : un commandement de payer qui vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, un décompte complet qui prouve chaque euro réclamé, puis une action en référé qui sollicite la provision, la constatation de la clause et l’expulsion. La réforme du 26 mai 2026 a resserré l’accès aux délais de grâce en exigeant la capacité à payer et la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience, ce qui récompense les bailleurs diligents et pénalise l’attente. La bonne foi dans la mise en œuvre de la clause, le respect des notifications aux créanciers inscrits et la gestion rigoureuse du délai de trois mois en cas de procédure collective du preneur conditionnent la solidité du résultat. À Paris, où chaque mois d’impayé représente des sommes importantes et où la relocation exige un local juridiquement libre, la rapidité d’exécution après le premier impayé constitue la meilleure protection : relancer par écrit dès la première échéance manquée, commander payer dès la deuxième, assigner dès l’expiration du mois, déclarer au passif sans délai si une procédure collective s’ouvre, et conduire l’expulsion sans voie de fait. Un dossier chiffré au plus juste, notifié aux bons destinataires et plaidé sur des pièces à jour obtient une provision et une résiliation que le juge peut constater sans renvoi, puis une restitution du local qui permet de relouer sur des bases saines.