Un puisard, que l’on appelle aussi puits perdu, est un ouvrage creusé dans le sol pour faire disparaître par infiltration les eaux de pluie recueillies par les gouttières, une terrasse ou un drain. Il règle souvent un problème chez soi et en crée parfois un chez le voisin : trop-plein qui se déverse vers le terrain d’en bas, pelouse gorgée d’eau plusieurs jours après la pluie, cave humide, vide sanitaire inondé. Les questions arrivent alors : peut-on creuser un puisard près de la limite, à quelle distance, et que faire lorsque celui du voisin vous envoie son eau ?
La réponse juridique déroute souvent. Les distances chiffrées qui circulent en ligne, comme cinq mètres d’une maison ou trente mètres d’un puits, ne figurent dans aucun article du Code civil applicable à tout puisard d’eaux pluviales. Le droit raisonne d’abord par le résultat : chacun dispose des eaux de pluie qui tombent chez lui, mais personne ne peut les faire verser chez le voisin, aggraver l’écoulement naturel ou causer un trouble anormal. S’y ajoutent une interdiction nette pour les eaux usées et les règles locales de gestion des eaux pluviales.
Les décisions rendues de 2023 à septembre 2026 traduisent ces principes en mesures concrètes : puisard à corriger sous astreinte de 300 euros par jour, puisards sous-dimensionnés à reprendre par les acquéreurs et le promoteur, puisard creusé chez autrui à supprimer, puisard collectif à l’origine d’inondations en sous-sol. D’autres en montrent les limites, lorsque l’eau a plusieurs causes ou que le préjudice manque de preuves.
Cet article, à jour au 3 octobre 2026, expose ce que le droit permet et interdit à celui qui creuse ou conserve un puisard près de la limite (I), puis la manière d’obtenir des travaux et une indemnisation lorsque le puisard du voisin inonde ou humidifie votre propriété (II).
I. Creuser ou garder un puisard près de la limite : ce que la loi permet et ce qu’elle interdit
A. Eaux de pluie oui, eaux usées non : ce qu’un puisard peut recevoir et les règles locales à vérifier avant de creuser
Le point de départ est favorable au propriétaire. Selon l’article 641 du Code civil, « Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. » Recueillir l’eau de ses toitures et l’infiltrer dans son propre terrain est donc, en principe, un usage normal de la propriété. Le même article fixe aussitôt la limite : si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave l’écoulement naturel vers le fonds inférieur, une indemnité est due à son propriétaire. Et lorsque le terrain d’en bas comporte une maison, une cour ou un jardin attenant à l’habitation, la protection devient absolue, puisque ces lieux « ne peuvent être assujettis à aucune aggravation de la servitude d’écoulement ». Dans la plupart des litiges entre maisons voisines, une indemnité ne suffit donc pas : l’aggravation doit cesser.
Deux autres règles encadrent la gestion des eaux de pluie. L’article 640 du Code civil oblige le fonds inférieur à recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement du fonds supérieur, mais précise : « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » L’article 681 du Code civil impose d’établir les toits de manière que les eaux pluviales tombent sur son propre terrain ou sur la voie publique, et ajoute qu’« il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ». Lorsque l’eau tombe directement d’un toit voisin, la question relève de l’égout des toits, traité dans notre article sur la gouttière du voisin qui déverse ses eaux de pluie chez vous.
La Cour de cassation distingue toutefois l’égout du toit et l’écoulement qui suit. Elle juge qu’un propriétaire doit faire tomber l’eau de ses toitures chez lui, mais qu’« une fois tombées sur son terrain, les eaux peuvent s’écouler sur le fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 640 du code civil » (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 13-22.375). Le puisard n’est donc pas une obligation générale. Le tribunal judiciaire de Dijon a ainsi refusé, le 9 décembre 2025, d’imposer un puits perdu à des propriétaires dont la descente d’eaux pluviales se déversait sur leur propre terrain, à plusieurs mètres de la limite, alors que l’expert n’avait constaté aucun écoulement chez les voisins : l’eau, une fois au sol, était « devenue une eau de ruissellement » qui suivait la pente naturelle (TJ Dijon, 9 décembre 2025, n° 22/00282). Un ouvrage d’infiltration ou de rejet devient en revanche nécessaire lorsque vos aménagements concentrent l’eau, la dirigent vers le voisin ou rendent le sol imperméable, ou lorsque les règles locales l’imposent ; le puisard est alors l’une des solutions, avec le raccordement à un réseau ou à un fossé autorisé. Pour les eaux qui traversent un terrain par le ruissellement ou par un drain, voyez aussi nos articles sur les eaux du voisin qui inondent votre terrain et sur le drain du voisin et les eaux de drainage.
Pour les eaux usées, la règle est inverse et sans nuance. L’article 13 de l’arrêté du 7 septembre 2009 relatif aux installations d’assainissement non collectif, dans sa version en vigueur depuis le 1er mars 2021, dispose : « Les rejets d’eaux usées domestiques, même traitées, sont interdits dans un puisard, puits perdu, puits désaffecté, cavité naturelle ou artificielle profonde. » Le même texte n’admet qu’une exception encadrée : des eaux usées déjà traitées peuvent être évacuées par un puits d’infiltration dans une couche de sol de perméabilité adaptée, avec l’autorisation de la commune et sur la base d’une étude hydrogéologique, lorsque les autres modes de rejet sont impossibles. Le vieux puits perdu qui reçoit encore les eaux de cuisine ou de salle de bains d’une maison ancienne n’entre pas dans cette exception ; il relève de la compétence de la commune en matière d’assainissement non collectif, que rappelle le même article. Notre article sur la fosse septique du voisin, ses odeurs et ses débordements détaille les démarches dans ce cas.
La conformité d’une installation aux normes ne met d’ailleurs pas à l’abri d’une action du voisin. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 12 avril 2018, une cour d’appel avait rejeté la demande d’un propriétaire au motif que ses voisins justifiaient de la conformité de leur assainissement individuel. L’arrêt a été cassé, parce que l’expert avait confirmé que ces voisins « déversaient les eaux résiduelles de leur ouvrage d’assainissement dans le réseau d’eaux pluviales et par conséquent sur la propriété » du demandeur (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-14.633). Ce qui compte, pour le juge civil, c’est ce qui arrive réellement chez le voisin.
Avant de creuser, il faut enfin consulter les règles locales. L’article L. 2224-10 du Code général des collectivités territoriales charge les communes ou leurs groupements de délimiter, après enquête publique, les zones où des mesures doivent être prises « pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ». Le règlement du plan local d’urbanisme peut délimiter ces zones (article L. 151-24 du Code de l’urbanisme), et le service public de gestion des eaux pluviales urbaines contrôle le respect des prescriptions qui en découlent (article L. 2226-1 du Code général des collectivités territoriales). Selon les communes, ces règles organisent l’infiltration sur la parcelle, le rejet vers un réseau ou un fossé, ou le traitement des eaux de ruissellement ; le service des eaux de votre commune peut vous indiquer celles qui s’appliquent à votre terrain. Le permis de construire peut lui-même contenir des prescriptions sur les eaux pluviales. Dans une affaire jugée à Lyon, le tribunal administratif avait annulé un permis modificatif « en ce qu’il autorise le traitement des eaux pluviales par puits perdus », avant que le juge civil ne condamne la copropriété voisine à des travaux (CA Lyon, 7 décembre 2023, n° 21/01989).
B. À quelle distance de la limite ? Pas de chiffre national, mais l’obligation de ne pas nuire, de dimensionner et d’entretenir
Aucune disposition nationale de portée générale ne fixe la distance minimale entre un puisard d’eaux pluviales et la limite de propriété. Les chiffres présentés comme réglementaires par de nombreux sites, cinq mètres d’une habitation ou trente mètres d’un puits, ne figurent ni dans le Code civil ni dans les textes cités dans cet article ; ils peuvent correspondre à des recommandations techniques ou à des règles locales, à vérifier avant les travaux. Le Code civil contient en revanche une règle ancienne pour les ouvrages creusés près d’un mur. Selon l’article 674 du Code civil, celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non est obligé « à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin ». Le texte vise les puits et les fosses ; aucune des décisions analysées ici ne l’applique expressément à un puisard d’eaux pluviales, mais il exprime une logique que les juges retrouvent par d’autres voies : à défaut de distance suffisante, des ouvrages qui protègent le voisin.
Lorsque la distance résulte d’une règle d’urbanisme, sa seule méconnaissance ne suffit pas devant le juge civil. Saisie d’une demande de démolition d’un appentis construit à moins de cinq mètres de la limite, alors que le règlement de la zone imposait cette distance, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui y avait vu une servitude d’urbanisme et avait rejeté la demande faute de preuve d’un dommage direct lié à l’ouvrage (Cass. 3e civ., 3 juillet 1991, n° 89-14.808). Le voisin d’un puisard mal placé a donc intérêt à prouver ce que l’ouvrage lui fait subir, plutôt qu’à mesurer seulement l’écart avec la limite.
À l’inverse, respecter les règles ne protège pas de tout. La cour d’appel de Pau l’a rappelé à propos de puisards : « Le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. » (CA Pau, 24 juin 2025, n° 23/02237). Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains rappelle de même que les juges doivent rechercher si les nuisances, « même en l’absence de toute infraction aux règlements », excèdent les inconvénients normaux du voisinage (TJ Thonon-les-Bains, 3 septembre 2026, n° 19/02684).
Dans les affaires de puisards, les juges examinent de près le dimensionnement. Dans l’affaire jugée à Pau en 2025, l’expert avait relevé deux puisards au lieu des six nécessaires, une profondeur de deux mètres au lieu de trois et l’absence de canalisation de trop-plein ; saturés lors des fortes pluies, les puisards débordaient vers la maison située en contrebas, dont le vide sanitaire était inondé. La cour a ordonné une conduite de trop-plein vers le milieu naturel, le raccordement des deux puisards à cette conduite et une nouvelle canalisation de quatre-vingts mètres (CA Pau, 24 juin 2025, n° 23/02237). À Marseille, le tribunal a condamné une propriétaire à réaliser « un puits perdu ou une évacuation gravitaire » hors du fonds voisin, pour recueillir des eaux qui provoquaient des infiltrations dans une chambre, en précisant que le dimensionnement devait être calculé par un hydraulicien (TJ Marseille, 27 mai 2025, n° 23/07614). La leçon pratique est simple : une étude de la perméabilité du sol, un volume adapté à la surface raccordée, un regard de visite pour l’entretien et un trop-plein dirigé vers un exutoire autorisé, jamais vers le voisin. Raccorder ensuite une nouvelle toiture, une terrasse ou une pompe à chaleur au même ouvrage sans le redimensionner, c’est prendre le risque de recréer le problème.
L’entretien compte autant que la conception. À Castres, l’occupant du fonds inférieur, devenu ensuite propriétaire, avait bétonné un ancien puisard naturel en forme de cuvette, ce qui avait réduit l’infiltration, et l’expert notait que « l’absence d’entretien du puisard réduit sa capacité de captation des eaux de la zone ». Le tribunal l’a condamné à entretenir régulièrement le puisard et la buse qui rejoint le fossé communal, sous une astreinte de 50 euros par jour qui ne court que deux mois après une mise en demeure restée sans effet. Il a aussi condamné la voisine d’en haut, qui se plaignait des inondations, à installer dans les deux mois un dispositif de rejet de ses eaux de toiture dans le fossé communal, sous une astreinte du même montant, et a refusé toute indemnité aux deux parties, les inondations ayant une cause plus large liée au bassin versant, à des fossés effondrés et à l’urbanisation du secteur (TJ Castres, 25 novembre 2025, n° 25/00269). Celui qui reproche au puisard du voisin de mal fonctionner doit donc aussi regarder où vont ses propres eaux.
Reste le puisard installé sur le terrain du voisin. Sans titre, l’ouvrage n’a pas sa place chez autrui. À Douai, des voisins avaient fait creuser en 2012 un puisard dans la petite cour des demandeurs. La cour d’appel a constaté l’absence de tout droit : « Il ne résulte pas des éléments de la cause qu’une servitude aurait été constituée par un titre ou que cette servitude apparente et continue serait constituée au profit dudit puisard depuis plus de trente ans. » Elle a ordonné sa suppression sous astreinte de 50 euros par jour (CA Douai, 7 décembre 2023, n° 22/01837). Ce raisonnement renvoie à l’article 690 du Code civil : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. » Un aménagement d’écoulement visible et ancien de plus de trente ans peut donc avoir créé un droit, que l’on vérifiera avant d’agir.
Le juge peut aussi imposer un puisard à celui qui n’en voulait pas. À Poitiers, une voisine contestait l’écoulement des eaux d’un toit voisin dans sa courette ; la cour a reconnu une servitude d’écoulement acquise par un débord de toiture aussi ancien que l’immeuble, puis a confirmé la condamnation de cette voisine, dont la courette non étanche retenait l’eau qui remontait dans le mur mitoyen, à créer un puisard raccordé au réseau, jugé « indispensable au règlement des problèmes d’humidité affectant les deux immeubles », sous astreinte de 50 euros par jour (CA Poitiers, 11 juillet 2023, n° 21/03071). Pour une vue d’ensemble de ces droits réels, de leur acquisition par trente ans et de leur défense, voyez notre page consacrée aux servitudes immobilières, dont la servitude d’écoulement des eaux.
II. Le puisard du voisin inonde ou humidifie votre propriété : obtenir des travaux, une indemnité, et agir dans le bon ordre
A. Aggravation de l’écoulement, trouble anormal, faute : ce que les juges exigent et ce qu’ils ordonnent
La victime dispose de trois fondements, qui se combinent souvent. Le premier est l’aggravation de l’écoulement naturel, interdite par les articles 640 et 641 du Code civil, avec la protection renforcée des maisons, cours et jardins. Le deuxième est le trouble anormal de voisinage : l’article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre d’occupation ou d’exploitation du fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, lorsqu’il est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Aucune faute n’est alors à prouver. Le troisième est la faute de l’article 1240 du Code civil, utile lorsque le voisin a ignoré une mise en demeure, une prescription de son permis ou un engagement pris devant un conciliateur.
Le même article 1253 du Code civil écarte la responsabilité lorsque le trouble provient d’activités existant avant l’arrivée de la victime, conformes aux lois et règlements, et poursuivies dans les mêmes conditions ou « dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Les décisions analysées ici ne disent pas si un simple ouvrage d’évacuation des eaux relève de cette notion d’activités. Le texte exclut en tout cas l’exception lorsque des conditions nouvelles aggravent le trouble, par exemple lorsqu’une surface supplémentaire est raccordée au puisard.
L’arrêt de la cour d’appel de Pau du 14 mars 2023 montre comment ces fondements s’articulent. Un couple avait fait construire en 2013 une maison sur un terrain surélevé ; le maire l’avait mis en demeure en 2014 de réaliser les travaux de recueil des eaux pluviales, sans effet. Le voisin d’en bas a fait constater que sa pelouse restait gorgée d’eau et de boue plusieurs jours après la dernière pluie. Un rapport d’expertise judiciaire établi dans un autre litige, entre ce couple et ses constructeurs, relevait que le trop-plein du puisard se déversait en partie sur la propriété en aval et concluait : « le puisard est fonctionnel mais il nuit au voisinage ». Le couple avait même reçu de ses assureurs près de 30 000 euros pour reprendre ses eaux pluviales, sans faire les travaux. La cour a confirmé l’obligation de réaliser un système propre à recueillir les eaux pluviales, porté l’astreinte à 300 euros par jour, alloué 2 684 euros pour la réfection de l’accès au garage, 5 000 euros pour le préjudice de jouissance et 1 500 euros pour résistance abusive. Elle a écarté le rapport d’un géomètre-expert produit en défense, parce que « ce rapport n’a pas été établi contradictoirement et dès lors qu’il n’est pas étayé par des éléments extrinsèques, son contenu ne peut suffire » (CA Pau, 14 mars 2023, n° 21/01156).
La cour d’appel de Pau a retenu le trouble anormal dans une affaire de lotissement. Deux maisons construites en 2016 et 2017 sur un terrain divisé par un promoteur, au-dessus d’une maison existante, géraient leurs eaux pluviales par deux puisards trop petits et sans trop-plein. Pour la cour, « la répétition, l’ampleur des écoulements et de leurs conséquences ne peuvent relever de la servitude classique d’écoulement des eaux d’un fonds amont sur un fonds aval ». Les acquéreurs des deux maisons ont été condamnés alors même que les ouvrages avaient été mal faits avant leur achat : s’agissant d’une responsabilité sans faute, ils « ne peuvent s’en exonérer au motif que le promoteur n’aurait pas fait effectuer correctement les travaux », cette circonstance leur permettant seulement d’appeler celui-ci en garantie. Le promoteur, maître de l’ouvrage pendant la construction, a été condamné avec eux, in solidum, à réaliser les travaux dans les six mois sous astreinte de 100 euros par jour, et à payer 267,20 euros de préjudice matériel, 450 euros de préjudice de jouissance, 2 000 euros de préjudice moral et 6 500 euros au titre des frais de procédure, les frais d’expertise de 4 187,24 euros étant compris dans les dépens (CA Pau, 24 juin 2025, n° 23/02237).
Le voisin peut aussi être une copropriété. À Lyon, un propriétaire se plaignait d’un immeuble neuf, construit sur un terrain surélevé, dont les eaux pluviales étaient gérées par des puits perdus susceptibles de dysfonctionner. La cour a retenu que sa propriété était exposée en permanence à « un risque d’inondation grave, ce qui dépasse le seuil de tolérance normalement admissible », et que le syndicat des copropriétaires répond du trouble « quand bien même celui-ci serait le fait du constructeur de l’immeuble auprès duquel il l’a acquis ». Elle l’a condamné à relier tous les puits perdus en réseau et à installer un pompage de secours rejetant les eaux vers le réseau pluvial communal ou la route départementale, sous astreinte de 500 euros par jour, dans un arrêt rendu par défaut, le syndicat n’ayant pas constitué avocat (CA Lyon, 7 décembre 2023, n° 21/01989). Le 3 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a jugé une situation voisine : les eaux pluviales d’une copropriété et celles d’une maison aboutissaient dans un puisard collectif situé devant cette maison, dont la montée en charge noyait les drainages et inondait le sous-sol. Le syndicat a été condamné à payer 20 588 euros hors taxes pour séparer les réseaux, 2 495,65 euros de préjudice matériel et 2 000 euros de préjudice de jouissance. Le tribunal a autorisé le voisin à faire réaliser lui-même les travaux sur les parcelles concernées, avec un délai de prévenance de quinze jours, en retenant la solution qui lui paraissait « la plus adéquate à faire cesser le trouble de voisinage » (TJ Thonon-les-Bains, 3 septembre 2026, n° 19/02684).
Le tableau suivant résume les mesures prononcées dans les décisions citées.
| Décision | Situation | Mesures prononcées |
|---|---|---|
| CA Pau, 14 mars 2023 | Trop-plein d’un puisard dirigé vers le terrain d’en bas | Système de recueil des eaux sous astreinte de 300 € par jour ; 2 684 €, 5 000 € et 1 500 € |
| CA Poitiers, 11 juillet 2023 | Eau stagnant dans une courette, humidité du mur mitoyen | Puisard à créer par la voisine d’en bas, sous astreinte de 50 € par jour |
| CA Douai, 7 décembre 2023 | Puisard creusé dans la cour du voisin, sans titre | Suppression sous astreinte de 50 € par jour |
| CA Lyon, 7 décembre 2023 | Puits perdus d’un immeuble neuf, risque d’inondation | Mise en réseau et pompage de secours, astreinte de 500 € par jour |
| TJ Marseille, 27 mai 2025 | Eaux d’une jardinière contre le mur séparatif | Puits perdu ou évacuation gravitaire dimensionné par un hydraulicien ; indemnité refusée faute de preuve |
| CA Pau, 24 juin 2025 | Puisards sous-dimensionnés, sans trop-plein | Travaux in solidum avec le promoteur, astreinte de 100 € par jour ; 2 717,20 € de préjudices |
| TJ Castres, 25 novembre 2025 | Puisard bétonné, inondations aux causes multiples | Entretien du puisard et rejet des eaux de toiture de la demanderesse, sous astreinte ; aucune indemnité |
| TJ Thonon-les-Bains, 3 septembre 2026 | Puisard collectif saturé, sous-sol inondé | 20 588 € HT de travaux que le voisin peut faire réaliser ; 4 495,65 € de préjudices |
Ces condamnations ne sont pas automatiques. À Marseille, la demanderesse réclamait 15 000 euros pour ses préjudices visuel, de jouissance et moral ; le tribunal a rejeté cette demande, faute de photographies ou de pièces montrant l’ampleur des infiltrations dans la chambre et leur effet sur l’usage de la pièce, tout en ordonnant les travaux et une participation de 1 188 euros au traitement des remontées capillaires (TJ Marseille, 27 mai 2025, n° 23/07614). À Thonon-les-Bains, les inondations de 2023 ont été écartées, les photographies n’étant ni datées ni localisées et le débordement d’un fossé communal ayant été établi (TJ Thonon-les-Bains, 3 septembre 2026, n° 19/02684). À Castres, aucune indemnité n’a été allouée parce que le puisard bétonné n’était qu’une des causes des inondations (TJ Castres, 25 novembre 2025, n° 25/00269). Le juge indemnise ce qui est prouvé et ce qui se rattache au puisard, pas l’ensemble des désagréments d’un terrain humide.
B. La marche à suivre : preuves, tentative amiable obligatoire, référé-expertise, puis exécution
Tout commence par la preuve de l’origine de l’eau. Les décisions favorables reposent sur un constat de commissaire de justice dressé au bon moment, plusieurs jours après la pluie ou pendant un débordement, sur des photographies datées, sur les courriers et mises en demeure du maire, et surtout sur une expertise contradictoire. Les experts recourent à des essais simples : à Douai, la mise en charge d’un regard d’eaux usées de la maison voisine avec un colorant a fait apparaître l’eau colorée dans la cave du demandeur, et la cour a alloué 3 000 euros au titre du trouble anormal de voisinage (CA Douai, 5 janvier 2023, n° 21/04911). Pour le coût, le moment et la valeur d’un constat, voyez notre article sur le constat de commissaire de justice contre un voisin.
Avant de saisir le tribunal, une tentative amiable est en principe obligatoire. L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande est relative « à un trouble anormal de voisinage » ou à l’une des actions énumérées par le Code de l’organisation judiciaire. Parmi elles, l’article R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire vise les actions relatives aux constructions et travaux de l’article 674 du Code civil, ainsi que les contestations relatives aux servitudes des articles « 640 et 641 du code civil ainsi qu’aux indemnités dues à raison de ces servitudes ». Les dispenses sont étroites : urgence manifeste, circonstances rendant la tentative impossible, ou indisponibilité des conciliateurs de justice repoussant la première réunion au-delà de trois mois après la saisine.
La tentative n’a pas besoin d’aboutir. Dans une ordonnance du 27 août 2026, le juge des référés du tribunal de proximité de Haguenau, rattaché au tribunal judiciaire de Strasbourg, a relevé que les demanderesses avaient saisi un conciliateur de justice, mais que la réunion n’avait pu se tenir en raison de l’absence des défendeurs ; l’action a été déclarée recevable, et le juge a refusé d’ordonner une nouvelle conciliation (TJ Strasbourg, référé, 27 août 2026, n° 25/00508). Lorsque la conciliation réussit, le constat d’accord fixe des engagements précis, comme à Castres où chacun des deux voisins s’était engagé à des travaux sur son propre fonds, ce qui a permis à la demanderesse de saisir ensuite le tribunal d’une demande d’injonction de faire (TJ Castres, 25 novembre 2025, n° 25/00269). Une mise en demeure claire, envoyée avant la conciliation, prépare utilement le dossier.
Face à des inondations répétées, le réflexe est de saisir le juge des référés. L’article 835 du Code de procédure civile lui permet de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent » pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Un puisard pose toutefois une difficulté technique que l’ordonnance de Strasbourg met en lumière. Le juge y a ordonné l’élagage d’arbres plantés trop près de la limite, mais a refusé d’enjoindre au propriétaire de faire cesser le déversement d’eau : « Il n’apparaît pas possible d’enjoindre au propriétaire, sous peine d’astreinte, de faire cesser une inondation sans que la nature, la faisabilité et le coût des travaux de reprise ne soient préalablement déterminés. » Il a ordonné à la place une expertise, avec mission d’examiner le puisard et la pompe à chaleur du fonds voisin, leur dimensionnement, leur entretien et leur conformité aux règles de l’art, et de préconiser d’urgence des mesures provisoires, les demanderesses devant consigner 2 000 euros (TJ Strasbourg, référé, 27 août 2026, n° 25/00508).
Cette expertise avant tout procès repose sur l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », une mesure d’instruction peut être ordonnée sur requête ou en référé. Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente. La mission peut être élargie en cours de route : le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Pau a étendu une expertise au puisard d’un fonds voisin, pour vérifier si sa configuration était adaptée aux capacités de percolation du sol et distinguer un manquement du constructeur d’une aggravation causée par un décaissement réalisé par les voisins (CA Pau, 18 octobre 2023, n° 21/03922).
Reste à choisir le bon adversaire et le bon juge. Le propriétaire du fonds d’où vient l’eau est le défendeur naturel, mais l’article 1253 vise aussi le locataire et l’occupant. À Strasbourg, la locataire ayant été expulsée en cours de procédure, les demandes dirigées contre elle sont devenues sans objet, et seul le propriétaire, représenté par son liquidateur, a été condamné. Une copropriété répond par son syndicat, et le promoteur peut être condamné avec les acquéreurs. Si l’eau vient de la voirie communale, l’action contre la commune relève en revanche du juge administratif : la Cour de cassation l’a approuvé dans l’affaire du 12 avril 2018 (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-14.633). Notre article sur le tribunal à saisir dans un conflit de voisinage précise la répartition des compétences.
Les délais méritent attention. L’action en réparation obéit à l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans » à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits. Pour un ouvrage installé sur votre terrain, l’article 2227 du Code civil rappelle que « Le droit de propriété est imprescriptible. », sous la réserve d’une servitude apparente et continue acquise par trente ans de possession. En appel, enfin, il est trop tard pour ajouter une demande nouvelle : selon l’article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf exceptions. La cour d’appel d’Angers a ainsi déclaré irrecevable une demande de retrait d’une gouttière et d’un puisard présentée pour la première fois en appel, alors que ces ouvrages apparaissaient déjà sur un constat de 2012 (CA Angers, 14 novembre 2023, n° 19/00223). Toutes les demandes relatives au puisard doivent donc être formées dès la première instance.
Une fois la décision obtenue, l’astreinte fait pression sur le voisin, mais elle est souvent limitée dans le temps : à Pau en 2025, elle ne courait que deux mois, après quoi il revenait aux parties de faire liquider l’astreinte par le juge de l’exécution et d’en faire fixer une nouvelle (CA Pau, 24 juin 2025, n° 23/02237). Notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement détaille cette étape.
Conclusion
Un puisard près de la limite de propriété n’est ni interdit par principe ni protégé par une distance magique. Le propriétaire qui en creuse un peut disposer des eaux de pluie tombées chez lui, à condition de ne pas les faire verser chez le voisin, de ne pas aggraver l’écoulement naturel, de ne jamais y envoyer d’eaux usées, de respecter le zonage pluvial, le plan local d’urbanisme et les prescriptions de son permis, puis de dimensionner et d’entretenir l’ouvrage. Une conformité apparente ne le dispense pas de répondre d’un trouble anormal, et un puisard creusé chez autrui doit disparaître si aucun titre ni aucune possession trentenaire ne le justifie.
Le voisin qui subit l’eau a de vrais moyens d’action, mais ils exigent de la méthode : un constat et des photographies datées, une tentative de conciliation, le plus souvent une expertise, puis une demande précise au juge, formée dès la première instance. Les décisions de 2023 à 2026 montrent que les juges ordonnent des travaux sous astreinte, parfois élevée, et qu’ils indemnisent ce qui est démontré. Ils refusent en revanche de condamner sans preuve du lien entre le puisard et les dommages, ou lorsque l’eau a d’autres causes, y compris chez le demandeur lui-même. Avant toute démarche, vérifiez donc l’origine exacte de l’eau, l’existence éventuelle d’une servitude ancienne et les règles locales applicables à votre terrain.