Le technicien repart en laissant le même constat : le boîtier de palier est plein, la gaine de l’appartement trop étroite pour passer un câble supplémentaire, ou le syndic refuse le câble apparent dans la cage d’escalier. Pour un occupant qui télétravaille, qui suit des cours en visioconférence ou dont l’ADSL historique s’essouffle, la promesse commerciale du très haut débit se heurte alors à une réalité d’immeuble : fourreaux saturés, assemblée générale qui vote non, opérateur qui a signé une convention puis ne revient plus. Chaque acteur renvoie vers un autre, et la facture du déblocage circule entre l’opérateur, la copropriété, le bailleur et le locataire.

La réponse tient en trois constats, établis par les textes en vigueur et par des décisions rendues entre 2024 et 2026. D’abord, quand l’immeuble n’est pas équipé, toute proposition d’un opérateur est inscrite de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et son acceptation se vote à une majorité allégée ; une fois la convention signée, l’installation verticale se fait en principe aux frais de l’opérateur. Ensuite, du palier jusqu’au salon, l’occupant dispose bien d’un droit au raccordement, mais ce droit est procédurier : le locataire qui demande des travaux dans les parties communes sans dossier précis peut être débouté même quand le refus du syndicat l’a privé de fibre, tandis que le bailleur qui a promis dans le bail un immeuble raccordé peut être condamné à payer le raccordement final. Enfin, contre un opérateur qui laisse une armoire de mutualisation en désordre ou qui ne déploie pas, la copropriété peut agir, mais elle doit prouver un dysfonctionnement réel et pas seulement un désordre apparent. Ces règles comportent des limites importantes : les décisions citées sont des décisions d’espèce, rendues à des degrés divers — un arrêt de cour d’appel, deux jugements de tribunal judiciaire dont l’un en premier ressort seulement, et une ordonnance de référé qui ne tranche jamais le fond —, elles s’appliquent à des configurations techniques différentes, et seul le juge tranche en cas de désaccord persistant. Le règlement de copropriété, la convention signée avec l’opérateur et les contrats conclus priment sur toute analyse générale.

I. Faire entrer la fibre dans l’immeuble : le vote, la convention et ses délais

A. La proposition de l’opérateur s’impose à l’ordre du jour et se vote à majorité allégée

Tout commence par distinguer deux situations que les occupants confondent souvent : l’immeuble qui n’est équipé de rien, et l’immeuble déjà fibré où seul le dernier mètre vers le logement coince. Dans le premier cas, la loi donne au projet une priorité procédurale. L’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Lorsque l’immeuble n’est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques d’installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l’ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. » Concrètement, ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent enterrer la proposition d’un opérateur : elle figure de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et tant qu’aucune installation n’a été autorisée, chaque convocation doit comporter un projet de résolution donnant mandat au conseil syndical de se prononcer sur toute proposition future.

Le même texte allège la majorité requise. L’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation au h de l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24. » Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et non de la majorité absolue de tous les copropriétaires. Le législateur a donc choisi de faciliter l’équipement initial des immeubles, à l’inverse des travaux d’amélioration classiques qui relèvent souvent de majorités plus exigeantes. L’assemblée peut aussi, dans les mêmes conditions, déléguer au conseil syndical le pouvoir de répondre aux propositions futures des opérateurs, ce qui évite d’attendre l’assemblée annuelle suivante quand un second opérateur se présente.

Une fois le feu vert voté, la fiche officielle de l’Autorité de régulation des communications électroniques consacrée à l’installation de la fibre en copropriété indique que la copropriété signe avec l’opérateur une convention qui définit les conditions d’installation, de gestion, de maintenance et de remplacement des lignes en fibre optique déployées par l’opérateur d’immeuble, en visant les articles L. 33-6, R. 9-2, R. 9-3 et R. 9-4 du code des postes et des communications électroniques. Cette fiche officielle constitue le mode d’emploi : identifier l’opérateur qui équipe la zone, faire voter la copropriété, signer la convention, puis surveiller les délais. Le texte central de cette convention est l’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques, qui répartit les rôles : l’opérateur déploie, gère, entretient et remplace les lignes dans les parties communes, et « Ces opérations se font aux frais de l’opérateur, sauf lorsque le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent. » Autrement dit, la verticalité — du point de mutualisation jusqu’aux boîtiers d’étage — est en principe supportée financièrement par l’opérateur, sauf si la copropriété a d’abord refusé deux fois son offre en deux ans, auquel cas elle peut en supporter le coût. Le même article impose un rythme : « Les travaux d’installation des lignes doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la mise à disposition de l’opérateur des infrastructures d’accueil. » La copropriété doit donc mettre à disposition les gaines, chemins de câbles et locaux techniques, et l’opérateur doit avoir terminé six mois plus tard.

En pratique, trois points de vigilance découlent de ce cadre. Premièrement, le syndic doit inscrire la proposition à l’ordre du jour dès qu’un opérateur la formule ; un copropriétaire ou un bailleur qui veut accélérer a intérêt à adresser sa demande par écrit, en recommandé ou par tout moyen donnant date certaine, en visant expressément l’article 24-2, et à conserver la preuve de l’envoi. Deuxièmement, la résolution votée doit désigner clairement l’opérateur et autoriser la signature de la convention, dont le projet a tout à gagner à être joint à la convocation pour éviter un vote aveugle suivi d’un blocage à la signature. Troisièmement, la convention mérite lecture attentive avant signature : durée, pénalités de retard, conditions d’accès des autres opérateurs aux infrastructures, entretien du point de mutualisation et remise en état après travaux. Car une fois l’opérateur parti, c’est cette convention — et elle seule — qui dira qui doit revenir resserrer les câbles de l’armoire.

B. Quand l’opérateur signé ne déploie pas ou entretient mal : le cas parisien et francilien

À Paris et en petite couronne, une difficulté domine : les immeubles anciens, haussmanniens ou faubouriens, dont les gaines techniques sont étroites, déjà occupées par le cuivre historique et l’électricité, et dont les caves abritent un point de mutualisation serré entre les compteurs. Le technicien de l’opérateur commercial constate alors ce que les décisions de justice décrivent avec constance : les fourreaux existants ne laissent passer aucun câble supplémentaire, et le raccordement du logement exigerait soit un câble apparent en façade ou dans l’escalier, soit une goulotte, soit un percement. Or le câble apparent dégrade l’esthétique des parties communes et peut heurter le règlement de copropriété ou les règles d’urbanisme du secteur sauvegardé ; la goulotte exige une autorisation ; le percement touche au gros œuvre. C’est dans cet interstice technique que naissent la plupart des litiges franciliens : l’immeuble est officiellement « fibré », l’éligibilité commerciale est annoncée, mais le logement reste inraccordable sans travaux que personne n’a votés ni budgétés.

Quand l’opérateur d’immeuble a signé puis tarde ou bâcle, la fiche officielle de l’Autorité de régulation trace la marche à suivre : si la convention prévoyait un déploiement dans un certain délai désormais dépassé, la copropriété peut en demander l’application à l’opérateur — résiliation, pénalités selon les clauses —, puis, en cas de refus de l’opérateur d’appliquer la convention, demander conseil à un professionnel du droit ou saisir le juge pour la faire respecter, comme l’indique la même fiche officielle. La gradation est donc contractuelle d’abord : mise en demeure visant les clauses de délai et de pénalités, puis action en justice. Mais encore faut-il prouver le manquement, et c’est là qu’une ordonnance parisienne mérite lecture attentive. Le 26 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat d’une résidence qui reprochait à l’opérateur d’immeuble le désordre de l’armoire de mutualisation — câbles désorganisés, cassettes sorties, armoire non fixée et ne fermant plus, constatés par commissaire de justice en 2021 puis en 2023 — a rejeté la demande de mise en conformité dans l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 26 avril 2024, RG 23/55413 : « il ne résulte d’aucun élément de la procédure que les branchements seraient défectueux, ou que des connexions auraient été interrompues. » Le juge a relevé que l’affirmation du syndicat selon laquelle de nombreux occupants seraient privés de connexion n’était « confirmée par aucun élément tel que des courriers de réclamation des occupants ou des attestations de copropriétaires concernés ». Et : « Aucun des procès-verbaux de commissaire de justice versés à la procédure ne constate l’existence de disfonctionnement de l’installation. » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 26 avril 2024, RG 23/55413). Le syndicat, qui succombait, a supporté les dépens et versé 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est net et transposable : en référé, le désordre photographié ne suffit pas ; il faut des réclamations d’occupants, des attestations et, si possible, des mesures d’interruption. Et comme toute ordonnance de référé, celle-ci ne tranche pas le fond : elle dit seulement qu’il n’y avait pas lieu à mesure provisoire en l’état des preuves.

Pour une copropriété parisienne ou francilienne, la méthode qui se dégage tient en quatre gestes. D’abord, conserver la convention et ses annexes, avec le plan des cheminements et l’emplacement du point de mutualisation : sans ce document, impossible de dire si l’opérateur a manqué à ses engagements d’entretien. Ensuite, faire constater par commissaire de justice non seulement l’état de l’armoire, mais le fonctionnement — tests de continuité, relevés d’interruption, journaux d’incidents de l’immeuble. Puis réunir les preuves d’usage : courriers et attestations des occupants privés de connexion, tickets d’incidents auprès des opérateurs commerciaux, échanges avec le syndic. Enfin, mettre l’opérateur en demeure par écrit en visant les clauses précises de la convention avant toute action, car le juge, en référé comme au fond, sanctionne les demandes dont l’obligation n’est pas établie avec précision. Dans les secteurs protégés de Paris, où tout câble apparent en façade peut exiger une autorisation d’urbanisme, vérifier aussi ce volet avant d’imposer une solution technique à l’opérateur : exiger un percement ou un cheminement que l’urbanisme interdit voue la demande à l’échec.

II. Du palier au salon : le raccordement de chaque logement, entre droit et procédure

A. Le locataire a un droit au raccordement, mais il se perd sans dossier précis

Le second étage du raisonnement concerne le dernier mètre : du boîtier d’étage jusqu’à la prise du salon. Ici, le droit protège l’occupant avec force, mais à condition qu’il respecte une procédure millimétrée. Le décret du 15 janvier 2009 pris pour le droit au très haut débit impose une information préalable : avant tous travaux de raccordement, d’installation, d’entretien ou de remplacement des lignes, « le locataire ou occupant de bonne foi en informe le propriétaire par tout moyen permettant de donner date certaine à la réception de cette information », en joignant ce qu’exige l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 29 septembre 2025, RG 24/02890 : « Une description détaillée des travaux à entreprendre est jointe à cette information, assortie d’un plan ou d’un schéma, sauf si l’établissement de ce plan a été rendu impossible du fait du propriétaire. » Dans un immeuble en copropriété, l’information est faite au bailleur et au syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires. Ce formalisme n’est pas une coquetterie administrative : il permet au bailleur et au syndicat de mesurer ce qu’on leur demande — percements, cheminements, esthétique — et, le cas échéant, de s’y opposer pour un motif légitime et sérieux, par exemple lorsque l’immeuble est déjà desservi ou que les travaux compromettent la sécurité.

L’arrêt de Colmar illustre, cas d’école à l’appui, ce qui arrive quand le dossier est trop mince. Un locataire d’une résidence de l’est de la France, dont le bail avait pris effet en juin 2020, voulait la fibre dans son appartement ; le technicien de son opérateur commercial avait constaté que les gaines de l’immeuble, trop étroites, ne laissaient passer aucun câble ; le bailleur avait fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée du 14 décembre 2021 une résolution autorisant des goulottes dans les parties communes, résolution rejetée ; le locataire avait assigné le syndicat fin 2022 pour obtenir l’accès aux parties communes sous astreinte de 50 euros par jour et 2 500 euros de dommages-intérêts. La cour d’appel a d’abord posé deux principes favorables aux occupants : l’action dirigée contre le syndicat — et non contre le seul bailleur — était bien dirigée, puisque c’est la décision de l’assemblée qui avait fait obstacle au raccordement, et le locataire avait intérêt à agir au jour de l’assignation même s’il avait déménagé depuis. Elle a rappelé, dans ce même arrêt du 29 septembre 2025, le principe applicable : « Il est toutefois de principe que si le raccordement à un réseau en fibre optique implique des travaux sur des parties communes, leur réalisation peut être soumise, selon le règlement de copropriété applicable, à une décision du syndic ou de l’assemblée générale des copropriétaires et ce conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. » Mais, par ce même arrêt, elle a confirmé le débouté : « Sa demande de passage en goulotte n’est pas suffisamment détaillée en ce qu’elle ne précise pas le cheminement des goulottes et les conséquences sur les parties communes, notamment en termes de percement ou d’esthétique », l’intéressé s’étant contenté des dimensions sans décrire la mise en œuvre, « de sorte qu’il ne saurait être fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé de donner une autorisation sans en connaître ses implications. » (arrêt de la cour d’appel de Colmar du 29 septembre 2025, RG 24/02890) Faute de preuve d’un refus fautif, d’une privation durable et d’un préjudice démontré — le locataire avait d’ailleurs fini par être raccordé par substitution au câble de télévision —, le jugement de Mulhouse du 20 juin 2024 a été confirmé, le locataire débouté de l’indemnitaire et de la résistance abusive, et condamné à 1 800 euros au titre de l’article 700 en appel en plus des 1 200 euros de première instance. Moralité pratique : décrire le cheminement mètre par mètre, joindre le plan du technicien, chiffrer, photographier l’existant, proposer la variante la moins invasive, et ne jamais imposer une technique unique quand d’autres existent.

Le miroir de cette sévérité se trouve dans un jugement parisien qui fait peser le coût final sur le bailleur quand celui-ci a promis la fibre. Le 7 mai 2026, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en dernier ressort, a condamné un bailleur à verser 1 200 euros à un locataire entré dans les lieux en juillet 2025 pour télétravailler : « Il était spécifié au bail que l’immeuble était raccordé à la fibre optique », le locataire avait réclamé dès le lendemain l’autorisation de travaux exigée par son opérateur, relancé en juillet puis en août, et l’opérateur ne pouvait passer qu’en tirant un câble par un fourreau adapté dans un faux plafond pour environ 880 euros, après le refus du syndic de laisser passer un câble apparent (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 mai 2026, RG 26/00968). Le tribunal a jugé que la possibilité du raccordement, promise au bail et devenue indispensable au télétravail, constituait un accessoire de la chose louée relevant de l’obligation de délivrance. Cette obligation est définie à l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Les atermoiements du bailleur pendant des mois, suivis d’un refus, ont justifié l’indemnité pour l’impossibilité de travailler à domicile. Deux nuances s’imposent toutefois : le défendeur n’avait ni comparu ni conclu, de sorte que le contradictoire est resté théorique, et la juridiction de proximité statue sur des petits litiges dont la portée ne saurait être généralisée — un bail qui ne mentionne pas la fibre et un logement où l’ADSL suffit encore à l’usage convenu ne conduiront pas nécessairement à la même solution. Quand le raccordement final reste à la charge de l’occupant, il convient de vérifier qui paie quoi : la verticale appartient à l’opérateur d’immeuble, le raccordement du logement au réseau collectif est en principe réalisé par l’opérateur commercial choisi, et les aménagements privatifs spécifiques — faux plafond, goulotte intérieure, remise en état — se discutent entre bailleur et locataire au regard du bail, de l’état des lieux et des autorisations obtenues. Face à un refus persistant dont l’enjeu dépasse le bricolage, l’éclairage d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris aide à choisir entre la mise en demeure du bailleur, la saisine du conciliateur de justice et l’action devant le tribunal, plutôt que de tirer un câble sauvage qui exposera son auteur à une demande de remise en état.

B. Servitudes entre immeubles et gradation des recours quand tout est bloqué

Il arrive que l’obstacle ne soit ni le syndic de l’immeuble ni l’opérateur, mais le voisin : pour fibrer sa résidence, une copropriété doit faire passer le réseau par le sous-sol, le garage ou les gaines de la copropriété mitoyenne, qui refuse. C’est là qu’entrent en jeu les servitudes conventionnelles, souvent stipulées dans les règlements de copropriété issus d’une division d’ensemble immobilier. L’article 686 du code civil autorise les propriétaires à établir de telles servitudes, en précisant que « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. » Et l’article 696 du même code ajoute : « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. » Le 29 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier a appliqué ces textes à la fibre dans un litige opposant deux copropriétés voisines issues d’un même ensemble divisé par acte notarié du 6 août 1999, qui prévoyait des servitudes réciproques de passage de « réseaux divers », sans liste exhaustive. La copropriété demanderesse voulait faire passer la fibre par le réseau téléphonique existant chez la voisine, piquetage de 2017 et constat de commissaire de justice de novembre 2024 à l’appui ; la défenderesse objectait que la fibre n’existait pas en 1999, que le point de mutualisation installé en 2016 dans son sous-sol n’était grevé d’aucune servitude, et que l’action était prescrite. Le tribunal a écarté la prescription — « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans », rappelle l’article 706 du code civil, et le délai de 1999 n’était pas échu — puis a jugé qu’« En mentionnant une servitude de passage de réseaux divers réciproque sans faire la liste exhaustive des réseaux considérés, les copropriétaires ont admis tout type de réseau », la fibre empruntant le réseau téléphonique existant, et que les mésententes entre copropriétaires, y compris des dégradations alléguées, ne justifiaient pas le refus (jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 29 janvier 2026, RG 23/01572). Condamnation à laisser passer la fibre sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé trois mois après signification, 3 000 euros au titre de l’article 700 et dépens. Ce jugement, rendu en premier ressort et donc susceptible d’appel, ne vaut que pour des servitudes ainsi rédigées : une clause qui énumère limitativement les réseaux autorisés, ou un titre muet sur les réseaux, n’offrira pas le même fondement, et il faudra alors négocier une servitude nouvelle — par acte notarié, avec indemnité — plutôt que plaider l’extension d’une clause ancienne.

Reste la question que tout occupant bloqué finit par poser : dans quel ordre agir, et avec quelles preuves ? La pratique qui ressort des quatre décisions lues pour cet article dessine une gradation. D’abord l’écrit : informer le bailleur et le syndic par un moyen donnant date certaine, avec description détaillée, plan du technicien et devis, en visant les textes applicables. Puis l’amiable structuré : conciliation — l’arrêt de Colmar mentionne des engagements pris devant le conciliateur de justice —, médiation de la consommation pour les litiges avec un opérateur commercial, signalement à l’Autorité de régulation pour les dysfonctionnements collectifs de réseaux. Viennent ensuite les constats : procès-verbal de commissaire de justice décrivant non seulement l’état des gaines et armoires, mais les tests d’impossibilité — passage d’aiguille, mesure des diamètres, photographies datées —, attestations des occupants privés de connexion sur le modèle de ce que le juge parisien de 2024 a regretté de ne pas trouver, et conservation des tickets d’incidents. Enfin le juge : le référé pour l’urgence et l’évidence, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile qui permet d’ordonner l’exécution d’une obligation même de faire quand elle n’est pas sérieusement contestable, ou le procès au fond pour trancher la servitude, la délivrance ou la responsabilité. À chaque étape, la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame : le locataire prouve son information préalable et son préjudice, le syndicat prouve le dysfonctionnement imputable à l’opérateur, la copropriété demanderesse prouve le titre de servitude et la nécessité du passage. Celui qui documente gagne ; celui qui affirme sans pièce, même avec raison sur le principe, peut perdre avec les dépens.

L’immeuble connecté n’est donc ni une promesse publicitaire ni un dû automatique : c’est une chaîne d’autorisations, de conventions et de travaux où chaque maillon — assemblée générale, opérateur d’immeuble, opérateur commercial, bailleur, syndic, voisin — détient une part du passage. Le droit actuel donne au projet initial un sérieux coup de pouce procédural, protège l’occupant de bonne foi qui monte un dossier rigoureux, et sanctionne le bailleur qui promet sans délivrer comme le voisin qui refuse sans titre. Mais il ne dispense personne de décrire précisément ce que l’on veut percer, traverser ou brancher, ni de prouver le trouble que l’on invoque. En copropriété plus qu’ailleurs, la fibre récompense les dossiers épais : plan du technicien, devis, constats, attestations et courriers en recommandé valent mieux, devant le juge comme devant l’assemblée, que l’indignation du soir où la visioconférence se fige. Et lorsque le blocage persiste malgré un dossier complet, c’est au juge — juge des référés pour l’urgent, tribunal judiciaire pour le fond — qu’il appartient de dire qui doit laisser passer, qui doit payer et sous quelle astreinte.