Le terrain voisin vient d’être vendu et, quelques semaines plus tard, un cadenas apparaît sur le portail du chemin que vous empruntez depuis des années. Le nouveau propriétaire est catégorique : aucune servitude ne figure dans son acte, il n’aurait donc rien à respecter. La situation inverse est tout aussi fréquente : vous venez d’acheter une maison, et le voisin réclame un droit de passage dont votre acte de vente ne dit pas un mot.
Le droit répond en deux temps. Il faut d’abord savoir si la servitude existe, ce qui suppose en principe un titre venu du propriétaire du terrain traversé, sauf lorsque la loi accorde elle-même le passage. Il faut ensuite savoir si elle s’impose au nouveau propriétaire : elle lui est opposable si elle a été publiée, si son acte la mentionne, ou s’il en connaissait l’existence au moment de l’achat. Les décisions de 2025 et 2026 montrent l’enjeu : la cour d’appel de Bordeaux a jugé inopposable un passage créé en 1863, faute de mention dans l’acte des acquéreurs, de publication ou de connaissance établie, tandis que le juge des référés de Nîmes a imposé une servitude jamais publiée à une acheteuse dont l’acte la rappelait.
On verra d’abord à quelles conditions une servitude absente de l’acte peut être imposée au nouveau propriétaire (I), puis ce que chacun peut faire, celui qui perd son passage comme celui qui le découvre après l’achat (II). Les règles exposées sont à jour au 2 octobre 2026. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral ; plusieurs émanent de juridictions du premier degré et peuvent être frappées d’appel. Les titres, l’état des lieux et les preuves de chaque dossier commandent la solution, et seul le juge tranche.
I. Une servitude absente de votre acte peut-elle vous être imposée ?
A. D’abord prouver la servitude : un titre venu du terrain grevé, ou la loi
Le droit de passage est une servitude discontinue. L’article 688 du code civil range dans cette catégorie les servitudes « qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ». La conséquence est posée par l’article 691 du code civil : ces servitudes « ne peuvent s’établir que par titres », et « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». Trente ans de passage paisible ne créent donc pas, à eux seuls, une servitude de passage. L’article 2262 du code civil ajoute que « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ». Ce point est développé dans notre article sur le voisin qui passe sur votre terrain depuis trente ans.
Le titre doit venir du propriétaire du terrain qui supporte le passage. L’article 695 du code civil prévoit que, pour les servitudes qui ne s’acquièrent pas par prescription, comme le passage, l’acte qui a créé la servitude ne peut être remplacé que par « un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ». L’article 1380 du code civil précise que « L’acte récognitif ne dispense pas de la présentation du titre original sauf si sa teneur y est spécialement relatée ». Le 12 février 2026, la Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait reconnu un droit de passage sur une cour en s’appuyant sur les actes de vente successifs du terrain qui en profitait, sur une lettre d’un ancien propriétaire du terrain traversé et sur une porte ouvrant sur cette cour : la cour d’appel, « qui s’est fondée sur les seules énonciations de titres émanant des propriétaires du fonds dominant, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.899). La mention de la servitude dans votre propre acte d’achat ne suffit donc pas, à elle seule, à la prouver contre le voisin : il faut un acte signé, à un moment ou à un autre, par le propriétaire du terrain grevé ou par l’un de ses prédécesseurs.
La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé le 31 mars 2025 à un acheteur dont l’acte indiquait que l’accès à sa propriété se faisait, à travers les terrains voisins, « depuis des temps immémoriaux ». Cette clause, insérée dans le titre du terrain qui profite du passage, ne prouve pas la servitude. Un commencement de preuve par écrit ne peut pas davantage en être tiré, car, selon la cour, « l’écrit doit émaner de la personne à laquelle il est opposé et non de celle qui s’en prévaut » (CA Grenoble, 31 mars 2025, n° 23/02707).
Les juges écartent aussi les écrits qui ne traduisent pas la volonté de grever durablement un terrain. La Cour de cassation a jugé que des procès-verbaux d’assemblée générale organisant le partage d’une chaufferie entre deux copropriétés voisines ne suffisaient pas, faute d’« une volonté claire et non équivoque » de créer une servitude (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-11.653). Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a vu, le 7 août 2026, dans une lettre de 1986 par laquelle deux voisins autorisaient le propriétaire d’un garage à ouvrir celui-ci sur le prolongement de leur parcelle et à y accéder, une autorisation donnée à une personne, sans caractère perpétuel ni publication, et non une servitude (TJ Charleville-Mézières, 7 août 2026, n° 23/00410). Le tribunal judiciaire de Bordeaux a refusé, le 27 août 2026, de voir un titre dans la mention d’un « chemin de service » portée sur un procès-verbal de bornage de 1979, en rappelant qu’« un procès-verbal de bornage a pour objet exclusif la fixation matérielle des limites séparatives entre propriétés contiguës » ; il a ajouté que « la participation aux frais d’entretien d’un chemin relève d’une modalité d’usage toléré » (TJ Bordeaux, 27 août 2026, n° 25/06602).
Deux situations échappent à l’exigence d’un titre conventionnel. La première est l’enclave. Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont le terrain n’a sur la voie publique « aucune issue, ou qu’une issue insuffisante » peut réclamer sur les fonds voisins « un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Ce droit est donné par la loi : il ne dépend ni d’un acte ni de sa publication, mais de la situation du terrain, que le juge vérifie. L’article 685 du code civil ajoute que « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». La Cour de cassation en a déduit, le 2 octobre 2025, que « si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.678, publié au Bulletin).
Encore faut-il prouver l’enclave. À Charleville-Mézières, le garage disposait d’une façade sur la voie publique dans laquelle une ouverture restait possible (TJ Charleville-Mézières, 7 août 2026, n° 23/00410). À Grenoble, le 23 juin 2026, le raccordement des eaux usées au réseau public par une extension de plus de 100 mètres a été jugé réalisable, matériellement et financièrement, de sorte qu’aucun passage de canalisations en tréfonds ne pouvait être imposé au voisin (CA Grenoble, 23 juin 2026, n° 25/01045).
La seconde situation tient à la division d’une propriété. Selon l’article 694 du code civil, lorsque le propriétaire de deux héritages « entre lesquels il existe un signe apparent de servitude » dispose de l’un d’eux sans que le contrat contienne de convention relative à la servitude, « elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ». Les conditions de cette destination du père de famille, et la distinction qu’elle impose entre servitudes continues et discontinues, sont détaillées dans notre article consacré à la servitude par destination du père de famille. Hors enclave et hors division, un passage revendiqué sans titre venu du terrain grevé reste fragile, quelle que soit son ancienneté. Les autres servitudes privées, de vue, de tréfonds ou de passage, sont présentées sur notre page consacrée aux servitudes immobilières.
B. Ensuite la rendre opposable : publication, mention dans l’acte ou connaissance au jour de l’achat
Une servitude est attachée au terrain et non à la personne : l’article 686 du code civil n’admet que les services imposés « seulement à un fonds et pour un fonds ». Elle suit donc le terrain lorsqu’il est vendu, mais encore faut-il pouvoir l’opposer à l’acheteur. L’article 28 du décret du 4 janvier 1955 soumet à publication au service chargé de la publicité foncière les actes et décisions portant ou constatant la « constitution de droits réels immobiliers ». L’article 30 du même décret rend les actes non publiés inopposables « aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ».
La Cour de cassation en a tiré la règle dès 1993 : « les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière ». Elle a censuré une cour d’appel qui avait traité l’acheteur comme l’ayant cause de son vendeur, et non comme un tiers, pour lui imposer une convention de passage de 1959 jamais publiée ni reprise dans son acte (Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, n° 91-19.874, publié au Bulletin).
La jurisprudence a ensuite ajouté une troisième voie. Une servitude « est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition » (Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-16.499, publié au Bulletin). Dans cette affaire, l’acheteur d’un lot, conducteur de travaux de profession, contestait une servitude d’égout dont les regards étaient visibles lors de la vente ; les juges ont retenu qu’il ne pouvait les confondre avec son propre branchement. En 2020, la Cour a justifié cette solution : « La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude », celle-ci peut être opposée à l’acheteur « si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179, publié au Bulletin). Ces trois voies sont alternatives : une seule suffit.
Une servitude publiée s’impose à l’acheteur même si son acte n’en dit rien ; son recours se tourne alors vers ceux qui devaient l’informer. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Poitiers le 11 mars 2025, une servitude de passage d’une ligne électrique souterraine, instituée en 1999 et publiée, ne figurait ni dans le compromis ni dans l’acte de vente d’un terrain acquis pour y construire un bâtiment de 2 400 m². Le vendeur et le notaire ont été condamnés solidairement à verser à l’acheteur 50 878,65 euros de dommages et intérêts, condamnation confirmée en appel, la charge finale étant partagée par moitié entre eux ; le notaire avait pour tâche, selon la cour, de « consulter systématiquement les renseignements disponibles sur le bien au fichier immobilier » (CA Poitiers, 11 mars 2025, n° 23/00975).
La mention dans l’acte suffit, à l’inverse, sans publication. À Nîmes, une servitude constituée par un acte de 1958, jamais publié, avait été rappelée dans l’acte de vente conclu en 2023 par l’acheteuse du terrain traversé. Le juge des référés a retenu qu’« une servitude non publiée reste opposable au fonds servant qui en a eu connaissance », puis lui a ordonné de rouvrir le passage qu’elle avait fermé (TJ Nîmes, réf., 15 avril 2026, n° 25/00662).
La mention doit figurer dans le titre de l’acheteur du terrain grevé ou dans celui de ses prédécesseurs. Selon la cour d’appel de Grenoble, la servitude invoquée devait, pour être opposable, « être mentionnée dans le titre de ces derniers ou dans celui de leurs auteurs ». Un compromis signé en 1992 par d’anciens propriétaires mentionnait bien le passage, mais l’acte de vente de 2018 ne l’avait pas repris, et rien ne prouvait que l’acheteuse le connaissait ; la servitude ne lui était donc pas opposable (CA Grenoble, 31 mars 2025, n° 23/02707). Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a jugé à l’inverse, le 31 août 2026, qu’une servitude de passage d’un mètre de large, créée en 1971 au profit des copropriétaires d’un immeuble voisin, publiée et reprise dans l’acte d’achat de 2012, s’imposait à la propriétaire (TJ Thonon-les-Bains, 31 août 2026, n° 23/00414).
La connaissance, troisième voie, s’apprécie au jour de l’achat et relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle peut résulter de l’acte lui-même, sans qu’il mentionne la servitude en bonne et due forme. Dans l’affaire de 2020, la servitude figurait dans un jugement publié que l’acte de l’acheteur citait dans l’origine de propriété. En 2025, l’acte d’achat évoquait des tirants présentés par l’immeuble voisin comme une servitude, la procédure en cours et l’engagement de l’acheteur de consentir une servitude si elle était reconnue ; il en ressortait que l’acquéreur « avait connaissance, au jour de son acquisition, de la servitude constituée par acte du 12 septembre 1995 » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-10.490).
Une connaissance acquise après l’achat ne compte pas. À Grenoble, un courrier du 5 septembre 2020 dans lequel les acheteurs évoquaient la canalisation litigieuse n’a pas suffi, car ils avaient acquis le terrain le 13 février 2019 et, selon la cour, « il n’en ressort pas qu’ils avaient connaissance de son existence au jour où ils sont devenus propriétaires » (CA Grenoble, 23 juin 2026, n° 25/01045).
Les signes visibles comptent, sans être décisifs. Le tribunal judiciaire de Vienne a jugé opposable, le 16 janvier 2025, une servitude issue d’un protocole de 1986 jamais réitéré par acte authentique ni publié. Il a relevé que le vendeur avait signalé dans l’acte l’usage de l’accès par le voisin, qu’un courrier notarial faisait état de la revendication d’un passage et qu’« un chemin en gravillons et par endroit bétonné est parfaitement visible ». Saisie d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, la déléguée du premier président de la cour d’appel de Grenoble l’a rejetée le 26 mars 2025, en laissant à la cour statuant au fond l’appréciation de cette connaissance (CA Grenoble, ord. 26 mars 2025, n° 25/00029). À Charleville-Mézières, au contraire, la configuration des lieux n’a pas suffi : les photographies n’établissaient pas que l’accès au garage passait nécessairement par la parcelle voisine, « le passage ayant pu être admis au titre d’une simple tolérance » (TJ Charleville-Mézières, 7 août 2026, n° 23/00410).
Lorsque rien de tout cela n’est établi, l’ancienneté du passage ne le sauve pas. La cour d’appel de Bordeaux l’a jugé le 7 mai 2026 pour un droit de passage créé par une donation-partage de 1863, puis déplacé et élargi par une convention de 1927. Les actes successifs du terrain qui en profitait le mentionnaient, mais l’acte des acquéreurs du terrain traversé « ne comportait aucune mention de quelque nature que ce soit relative à l’existence d’une servitude », sans publication ni connaissance invoquées. La servitude leur a été déclarée inopposable, et le demandeur a été condamné à verser 1 500 euros aux acquéreurs et 1 500 euros à leurs vendeurs au titre des frais de procédure (CA Bordeaux, 7 mai 2026, n° 23/00068).
En Alsace et en Moselle, la publicité passe par le livre foncier. La cour d’appel de Metz a rappelé, le 9 mai 2025, que selon l’article 38 de la loi du 1er juin 1924, « les servitudes foncières établies par le fait de l’homme doivent être inscrites au livre foncier à peine d’inopposabilité au tiers ». Elle a confirmé le refus d’inscrire une servitude stipulée en 1977 et jamais inscrite, faute de preuve que les acquéreurs successifs du terrain grevé la connaissaient (CA Metz, 9 mai 2025, n° 23/02032).
II. Passage bloqué ou passage revendiqué : ce que chacun peut faire
A. Vous bénéficiez du passage et le nouveau propriétaire le ferme
La première tâche consiste à reconstituer la chaîne des titres, dans les deux sens. Du côté du terrain qui profite du passage, il faut retrouver l’acte qui a créé la servitude, ou un acte qui la reconnaît, signé par le propriétaire du terrain grevé. Du côté du terrain traversé, il faut lire l’acte d’achat du nouveau propriétaire et ceux de ses prédécesseurs, à la recherche d’un rappel de servitude. La publication se vérifie au service chargé de la publicité foncière, où un état des formalités peut être levé ; la cour d’appel de Poitiers rappelle que le notaire chargé d’une vente doit consulter ces renseignements (CA Poitiers, 11 mars 2025, n° 23/00975). Enfin, tout ce qui montre que l’acheteur connaissait le passage avant de signer mérite d’être conservé : annonce de vente, compromis, échanges avec l’agence ou le notaire, photographies datées du chemin, du portail ou de la porte, courriels antérieurs à la vente.
Il faut ensuite agir sans laisser filer le temps. L’article 706 du code civil dispose que « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ». Pour une servitude discontinue comme le passage, la Cour de cassation rappelle que le délai court du jour où l’on a cessé d’en jouir, et elle a précisé, le 15 janvier 2026, que « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage ». Des mises en demeure envoyées en 2007, 2008 et 2015 et des constats dressés en 2008 et 2015 ne suffisaient pas : la cour d’appel ne pouvait juger la servitude intacte sans constater des passages effectifs pendant les trente années précédant la demande en justice (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-14.618, publié au Bulletin). Lorsque le passage est fermé, il vaut donc mieux saisir le juge que multiplier les lettres.
Lorsque la servitude ressort clairement d’un titre opposable, le juge des référés peut intervenir vite. L’article 835 du code de procédure civile lui permet de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures de remise en état qui s’imposent pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». À Nîmes, l’acheteuse qui avait fermé la porte donnant accès au passage a été condamnée à le rétablir dans les deux mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant soixante jours, et à verser 500 euros au titre des frais ; les nuisances qu’elle reprochait aux locataires du voisin n’ont pas justifié la fermeture (TJ Nîmes, réf., 15 avril 2026, n° 25/00662). À Saint-Pierre de La Réunion, un propriétaire qui avait muré l’assiette d’une servitude de 3,50 mètres prévue par un acte de partage de 2002 a été condamné à démolir le mur, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et à verser des provisions de 1 000 euros pour le trouble de jouissance et de 500 euros pour le préjudice moral (TJ Saint-Pierre, réf., 1er octobre 2025, n° 25/00209).
Le référé a pourtant ses limites. Le même juge rappelle que « Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une servitude de passage dans le titre du fonds servant ou du fait d’une publicité foncière », sans pouvoir rechercher, en analysant les actes, si un terrain bénéficie d’une servitude conventionnelle (TJ Saint-Pierre, réf., 1er octobre 2025, n° 25/00209). Lorsque tout repose sur ce que savait l’acheteur, ou sur une chaîne de titres discutée, c’est le juge du fond qui tranche. Dans l’affaire de Vienne, la déléguée du premier président de la cour d’appel de Grenoble a ainsi relevé que la connaissance de l’acheteur relevait d’« une appréciation purement factuelle, qui échappe à la compétence du juge des référés » (CA Grenoble, ord. 26 mars 2025, n° 25/00029).
Avant d’assigner, une démarche amiable reste utile, même lorsqu’elle n’est pas obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros, pour le trouble anormal de voisinage et pour les actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. Ces dernières visent le bornage et, selon l’article R. 211-3-8, notamment les distances de plantation, les constructions de l’article 674 du code civil, le curage des fossés et les servitudes d’écoulement des eaux des articles 640 et 641. Une action qui porte sur l’existence ou l’exercice d’une servitude conventionnelle de passage n’entre pas, comme telle, dans cette liste. Une mise en demeure écrite fixe néanmoins le différend, et le choix de la juridiction obéit aux règles rappelées dans notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage.
Devant le tribunal, le bénéficiaire demande que la servitude soit reconnue et déclarée opposable, que le passage soit rétabli sous astreinte et, le cas échéant, que le trouble subi soit réparé. Il a intérêt à demander la publication du jugement : l’article 28 du décret de 1955 soumet à publicité « toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs » la constitution de droits réels immobiliers, et une servitude publiée devient opposable aux acquéreurs futurs du terrain grevé (article 28 du décret du 4 janvier 1955). Si la servitude conventionnelle se révèle inopposable, il reste la voie de l’enclave lorsque le terrain n’a réellement pas d’accès suffisant, avec l’indemnité prévue par l’article 682. Mieux vaut enfin, chaque fois que c’est possible, régulariser à l’amiable : un acte notarié signé par le nouveau propriétaire, qui reconnaît la servitude en se référant à l’acte qui l’a créée, puis publié, sécurise la situation pour l’avenir, dans les conditions décrites dans notre article sur l’accord écrit entre voisins.
B. Vous venez d’acheter et un voisin revendique un passage que votre acte ignore
Avant de fermer quoi que ce soit, l’acheteur doit vérifier les trois voies d’opposabilité. Une servitude publiée s’impose à lui même si son acte n’en dit rien. Une servitude rappelée dans son acte, fût-ce dans le paragraphe consacré aux servitudes qui reprend un acte ancien jamais publié, s’impose aussi. Tout élément montrant qu’il connaissait le passage avant de signer peut enfin suffire. Fermer un passage qui se révèle opposable expose à un référé, à une astreinte et à des frais, comme l’a montré la décision de Nîmes (TJ Nîmes, réf., 15 avril 2026, n° 25/00662). Les écrits de l’acheteur sont aussi lus par le juge : à Thonon-les-Bains, le tribunal a relevé, parmi les éléments retenus, une lettre de 2015 dans laquelle la propriétaire mentionnait explicitement la servitude et sa décision de la fermer en y posant deux portes (TJ Thonon-les-Bains, 31 août 2026, n° 23/00414). Si l’on conteste la servitude, mieux vaut le dire clairement par écrit que d’en parler comme d’un droit acquis.
Si aucune de ces voies n’est établie, l’acheteur peut refuser le passage, et les tribunaux le suivent. Outre l’arrêt de Bordeaux du 7 mai 2026, le tribunal de Charleville-Mézières a interdit au propriétaire du garage et à tout occupant de son chef de passer sur la parcelle voisine (TJ Charleville-Mézières, 7 août 2026, n° 23/00410). Le tribunal judiciaire de Bordeaux a interdit, le 27 août 2026, tout passage à des voisins qui voulaient desservir un lot à bâtir par l’impasse des demandeurs, sous astreinte de 1 500 euros par infraction constatée, et les a condamnés à verser 6 000 euros au titre des frais ; l’enclave qu’ils invoquaient résultait de leur propre projet de division (TJ Bordeaux, 27 août 2026, n° 25/06602). À Grenoble, des canalisations d’eaux usées passant sans servitude opposable dans le tréfonds de deux parcelles doivent être détournées dans les dix-huit mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois (CA Grenoble, 23 juin 2026, n° 25/01045). Les jugements de première instance cités peuvent être frappés d’appel ; ils montrent néanmoins que le silence de l’acte, sans publication ni connaissance prouvée, protège l’acheteur.
Lorsque la servitude s’impose malgré le silence de l’acte, l’acheteur se tourne vers ceux qui devaient l’informer. L’article 1638 du code civil vise le bien vendu grevé, sans déclaration, « de servitudes non apparentes », lorsqu’elles sont d’une importance telle « qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit » ; l’acheteur peut alors demander la résiliation du contrat ou se contenter d’une indemnité. À Poitiers, le vendeur, qui avait certifié qu’aucune autre servitude ne grevait le terrain, et le notaire, qui avait omis la servitude pourtant publiée, ont vu leur responsabilité engagée, le premier sur un fondement contractuel, le second sur un fondement délictuel (CA Poitiers, 11 mars 2025, n° 23/00975). Ces recours relèvent du droit de la vente ; leurs conditions sont développées dans notre article sur la garantie des servitudes occultes.
Une servitude opposable n’est pas pour autant figée. Selon l’article 701 du code civil, le propriétaire du terrain grevé ne peut rien faire « qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ». Mais si l’emplacement initial lui est devenu plus onéreux, ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut offrir au voisin « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits », que celui-ci ne peut refuser. Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation a jugé, à propos d’une société qui aménageait une zone d’activités, que la gêne sérieuse ouvrant ce droit « peut résulter de sa volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283, publié au Bulletin). Notre article sur le déplacement d’une servitude de passage détaille cette voie.
La servitude peut aussi disparaître. Lorsqu’elle n’a été consentie qu’en raison d’une enclave qui a cessé, l’article 685-1 du code civil permet au propriétaire du terrain grevé d’en invoquer l’extinction « si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». La Cour de cassation l’a admis en 2020 pour une servitude instituée en raison de l’enclave, éteinte lorsque ses bénéficiaires ont acquis le terrain qui en supportait l’assiette (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179, publié au Bulletin). Le tribunal de Thonon-les-Bains a de même supprimé, le 31 août 2026, la servitude pourtant opposable à la propriétaire, après avoir constaté la fin de l’enclave ; il a jugé que les copropriétaires voisins en avaient joui légalement jusqu’au jugement, de sorte que la propriétaire ne pouvait être indemnisée pour l’usage passé (TJ Thonon-les-Bains, 31 août 2026, n° 23/00414). Reste l’extinction par trente ans de non-usage, qui se discute au vu des passages effectivement réalisés, comme l’a rappelé l’arrêt du 15 janvier 2026.
Conclusion
Face à un passage absent de l’acte de vente, la question n’est pas seulement de savoir ce que dit l’acte. Il faut d’abord établir la servitude par un titre venu du propriétaire du terrain grevé, sauf lorsque la loi l’accorde, comme en cas d’enclave. Il faut ensuite la rendre opposable au nouveau propriétaire : publication au service de la publicité foncière, mention dans son acte ou dans celui de ses prédécesseurs, ou connaissance prouvée au jour de l’achat. Une seule de ces voies suffit, et aucune ne se présume.
Pour celui qui perd son passage, l’urgence est double : réunir les titres et les preuves de cette connaissance, puis saisir le juge avant que le non-usage ne produise son effet, des lettres ne suffisant pas à l’arrêter. Le référé convient lorsque le titre opposable est évident ; sinon, le tribunal statue au fond, et la publication du jugement protège l’avenir. Pour l’acheteur, la prudence commande de vérifier la publication, les mentions de son acte et ce qu’il savait avant de fermer quoi que ce soit, puis, si la servitude s’impose, de se tourner vers le vendeur ou le notaire, ou de demander le déplacement de l’assiette lorsque son projet le justifie. Dans chaque dossier, ce sont les actes, leur publication et les faits prouvés qui décident, et le juge qui tranche.