Un voisin accepte que vous passiez par son allée pour rejoindre votre garage. Un autre promet de tailler ses thuyas à deux mètres chaque hiver. On décide de reconstruire à deux le mur qui sépare les jardins, ou de laisser en place une fenêtre trop proche de la limite. L’accord est écrit sur une feuille, parfois sur le plan du géomètre, parfois devant le conciliateur de justice, et chacun signe. Des années plus tard, la maison change de propriétaire et le nouveau venu ferme le passage, ou le voisin lui-même cesse de tenir parole. Reste une question : que vaut cette feuille ?

La signature ne suffit pas à répondre. Tout dépend de ce que l’écrit a réellement créé : une simple permission, un engagement entre deux personnes ou une servitude attachée au terrain. Le 17 septembre 2026, la cour d’appel de Chambéry a refusé de reconnaître un droit de passage que les actes successifs présentaient pourtant comme une servitude : la clause d’origine, rédigée en 1920, ne laissait la jouissance du chemin qu’« à titre de pure faculté et de simple tolérance » (CA Chambéry, 17 septembre 2026, n° 23/00989). À l’inverse, la Cour de cassation juge qu’une servitude non publiée peut s’imposer à l’acheteur qui en connaissait l’existence au moment de la vente (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179).

Cet article s’appuie sur les textes en vigueur au 28 septembre 2026 et sur dix-sept décisions lues en entier. Il explique d’abord ce que vaut l’accord selon ce qu’il contient (I), puis comment le rédiger, le rendre opposable à un futur acquéreur et le faire exécuter (II).

I. Ce que vaut l’accord signé avec votre voisin : permission, contrat ou servitude

Un même papier peut produire des effets très différents. S’il accorde une simple permission, son auteur peut la retirer. S’il contient un engagement personnel, il oblige ceux qui l’ont signé, mais il ne suit pas la maison quand elle est vendue. S’il constitue une servitude, il grève le terrain lui-même et se transmet à chaque propriétaire successif. Lorsqu’il met fin à une dispute, il peut en outre former une transaction, qui ferme l’accès au juge sur le même objet. Le juge ne s’arrête pas au mot employé : il recherche ce que les signataires ont voulu.

A. Tolérance, engagement personnel ou servitude : le juge regarde ce que l’écrit a créé

La permission est la forme la plus fragile. Selon l’article 2262 du code civil, « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription » (article 2262 du code civil). Le voisin qui vous laisse passer pour rendre service ne s’est donc pas dépouillé de son droit : il peut mettre fin à cette tolérance, et le temps écoulé ne la transforme pas en droit de passage, comme nous l’expliquons à propos du voisin qui passe sur un terrain depuis trente ans.

L’arrêt de Chambéry du 17 septembre 2026 montre qu’un écrit peut être relu un siècle plus tard. Une clause de 1920 prévoyait que le chemin privé longeant la maison vendue continuerait d’appartenir à la venderesse, qui en laissait la jouissance aux acquéreurs « à titre de pure faculté et de simple tolérance », et elle accordait aux « acquéreurs aux présentes » un droit d’option pour acheter la moitié du chemin s’il venait à disparaître. Trois notaires avaient ensuite recopié ces stipulations sous la rubrique des servitudes. La cour écarte cette lecture : la qualification donnée par des notaires qui n’avaient pas rédigé l’acte d’origine « ne permet pas de révéler la commune intention des parties à cet acte ». Quant au droit d’option, « Il s’agit d’un droit conféré à des personnes, et donc d’un droit personnel ». Le propriétaire actuel perd sa demande de servitude conventionnelle, puis celles qu’il fondait sur la destination du père de famille et sur l’enclave, et il doit verser 4 000 euros au titre des frais exposés par son adversaire en appel (CA Chambéry, 17 septembre 2026, n° 23/00989).

L’engagement personnel est plus solide qu’une tolérance, mais il ne dépasse pas les signataires. L’article 1199 du code civil le dit en une phrase : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties » (article 1199 du code civil). La Cour de cassation l’a appliqué dès 1971 à une clause de 1926 présentée comme une convention de bon voisinage : le vendeur acceptait de laisser en l’état, pendant dix ans, une porte ouvrant sur une impasse, puis se réservait de reprendre la libre disposition de son immeuble en faisant boucher cette porte et en ouvrant une autre. Les juges du fond n’y avaient vu qu’une obligation personnelle, créée en considération des signataires et donc incessible. La Cour a approuvé cette analyse, en rappelant que le choix entre servitude et obligation personnelle relève de l’interprétation souveraine de la volonté des parties, et elle a jugé que les acquéreurs ultérieurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause (Cass. 3e civ., 28 janvier 1971, n° 69-11.313).

La publication de l’engagement ne change pas sa nature. En 1977, lors d’un échange de terrains, une société s’était engagée à ne réaliser sur un site voisin aucune autre installation que des dépôts de boue ; l’acte précisait qu’elle « s’engage contractuellement envers » le propriétaire avec qui elle traitait. Plus de quarante ans plus tard, ce propriétaire voulait s’opposer au projet d’un nouvel exploitant du site. La cour d’appel de Montpellier juge que ces termes désignent un engagement pris envers une personne, et non une charge imposée à un fonds au profit d’un autre, et que la durée illimitée de l’engagement « ne modifie en rien sa nature personnelle et contractuelle, pas plus que sa publication aux services des hypothèques ». L’engagement ne s’était donc pas transmis aux acquéreurs successifs du site (CA Montpellier, 15 janvier 2026, n° 21/07090).

La servitude, enfin, est la formule qui attache l’accord au terrain. L’article 686 du code civil permet aux propriétaires d’établir les servitudes qu’ils souhaitent, « pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds » (article 686 du code civil). La rédaction doit donc désigner les deux terrains, et pas seulement les deux voisins. La cour d’appel de Grenoble l’a vérifié le 9 décembre 2025 : un acte de 1992 consentait un passage « à titre de servitude réelle et perpétuelle » et désignait expressément le fonds servant et le fonds dominant par leurs références cadastrales. Le propriétaire du terrain traversé soutenait que le droit était réservé aux seuls vendeurs, parce que l’acte indiquait qu’il leur permettait d’accéder à leur parcelle. La cour rejette l’argument, relève qu’il avait lui-même évoqué la servitude dans un courriel adressé aux nouveaux voisins, et confirme sa condamnation à retirer sous astreinte la chaîne tendue en travers du passage ainsi qu’à verser 2 000 euros de dommages et intérêts (CA Grenoble, 9 décembre 2025, n° 24/03932).

Encore faut-il pouvoir produire ce titre. Le droit de passage figure parmi les servitudes discontinues, celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées : « tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables » (article 688 du code civil). Or l’article 691 du code civil prévoit que ces servitudes « ne peuvent s’établir que par titres » (article 691 du code civil). Si l’acte d’origine a disparu, il ne peut être remplacé que par un titre récognitif « émané du propriétaire du fonds asservi » (article 695 du code civil). Le 12 février 2026, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était appuyée sur les actes de propriété du seul bénéficiaire du passage, puis sur une lettre par laquelle l’ancien propriétaire de la cour traversée avait attesté de l’existence de la servitude, et sur la porte donnant sur cette cour : ces éléments constituaient des « motifs insuffisants à caractériser l’existence d’un titre récognitif de servitude » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.899). Par prudence, une lettre qui se borne à constater un usage, sans désigner le terrain bénéficiaire, le tracé et la volonté de reconnaître une servitude, ne doit pas être tenue pour un titre sûr.

Lorsque l’accord règle une dispute déjà née, il prend souvent la forme d’une transaction. L’article 2044 du code civil la définit comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître », et il ajoute : « Ce contrat doit être rédigé par écrit » (article 2044 du code civil). Son effet est net : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet » (article 2052 du code civil). Un échange de lettres peut suffire. En 1990, un voisin qui se plaignait d’une perte d’ensoleillement causée par un garage avait accepté par écrit l’offre, faite par lettre, d’exécuter les travaux préconisés par le pré-rapport de l’expert ; la cour d’appel avait ensuite refusé d’ordonner ces travaux. La Cour de cassation lui a reproché de ne pas avoir recherché si la renonciation du plaignant à la procédure en cours n’offrait pas à l’autre un avantage au moins éventuel, compte tenu de l’incertitude qui pesait alors sur l’issue du procès, puisque la contrepartie de l’engagement « résidait dans l’abandon par M. X… de la procédure » (Cass. 1re civ., 26 juin 1990, n° 88-13.347).

Le tribunal judiciaire de Libourne a tiré les conséquences de l’article 2052 le 17 mars 2026. Deux voisins avaient signé en février 2023 un protocole d’accord sur des rejets de bambous et la hauteur d’une haie de lauriers : l’un s’engageait à neutraliser les bambous et à tailler sa haie. Le document visait « expressément les articles 2044 et 2052 du Code civil » et avait été « lu et approuvé ». Deux ans plus tard, la voisine demandait une expertise, en soutenant que les bambous avaient envahi son terrain et abîmé sa terrasse. Le juge des référés déclare la demande irrecevable, le protocole ayant le même objet et liant les mêmes parties, et condamne la demanderesse à verser 1 500 euros de frais de procédure (TJ Libourne, réf., 17 mars 2026, n° 25/00057). La leçon est double : une transaction bien faite ferme le débat, et c’est justement pourquoi ses engagements doivent être précis, datés et vérifiables.

B. Mur mitoyen, clôture, passage, arbres : les accords les plus fréquents et leurs pièges

La plupart des accords écrits entre voisins portent sur quelques objets récurrents. Pour chacun, la loi fixe une règle par défaut que l’accord peut aménager, et la jurisprudence montre où se logent les imprécisions qui finissent devant le juge.

Le mur mitoyen appelle souvent un accord préalable. L’article 662 du code civil interdit à chaque voisin d’y pratiquer « aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre », à défaut duquel il doit faire régler par experts les moyens de ne pas nuire aux droits de ce voisin (article 662 du code civil). Ce consentement a tout intérêt à être écrit et à décrire l’ouvrage : appui d’une pergola, ancrage d’une charpente, percement pour une évacuation. Les règles de réparation et de surélévation sont détaillées dans notre article sur le mur mitoyen fissuré ou rehaussé sans accord.

Pour une clôture ou un mur de séparation, l’article 663 du code civil permet, dans les villes et faubourgs, de contraindre le voisin à contribuer aux constructions et réparations (article 663 du code civil). La cour d’appel de Nîmes a rappelé le 28 août 2025 que « Ces dispositions ne sont toutefois pas d’ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger » : un accord peut donc répartir autrement la dépense. Encore faut-il qu’il existe. Dans cette affaire, un mur mitoyen avait été construit d’un commun accord dans le prolongement d’un pool house, pour 16 405,99 euros réglés par l’un des voisins. Un premier projet de protocole n’avait jamais été signé ; un deuxième, préparé par les assureurs des deux familles, ne l’avait pas davantage été, et « aucun élément ne démontre que les compagnies d’assurance avaient reçu mandat de conclure en leur nom un accord » ; le constat d’accord signé ensuite devant le conciliateur avait été résolu, de sorte qu’il « est censé ne jamais avoir existé ». Faute de tout accord utilisable, la cour applique le partage par moitié qu’elle déduit de l’article 663 et condamne les voisins qui entendaient ne verser que 4 000 euros à payer 6 012,99 euros, après déduction d’un acompte de 2 190 euros (CA Nîmes, 28 août 2025, n° 24/00088). Un projet non signé ne lie personne.

Le droit de passage est l’accord qui vieillit le plus mal lorsqu’il est imprécis. Le 1er mai 1992, trois voisins de Charente-Maritime s’étaient réunis sur place et avaient signé une note déplaçant un droit de passage, jusque-là situé au milieu des jardins, vers la limite d’un terrain communal ; des bâtiments avaient été en partie démolis pour l’exécuter. La note n’avait jamais été reprise devant notaire, ce que rappelait l’acte d’achat de l’un des propriétaires : « cette modification d’assiette n’a toutefois pas été constatée dans un acte authentique ». Trente ans plus tard, l’un réclamait quatre mètres de largeur, l’autre voulait limiter le passage à deux mètres. La cour d’appel de Poitiers retient la servitude, issue d’un partage de 1862, ainsi que son nouveau tracé, mais relève que « La largeur du passage n’a pas été précisée » ; elle la fixe entre 2,37 et 2,40 mètres au vu d’un constat d’huissier de justice dressé en 2020 et des mentions des actes, puis ordonne la suppression d’une clôture sous astreinte de 30 euros par jour (CA Poitiers, 9 décembre 2025, n° 24/00389). Une ligne de plus dans la note de 1992 aurait épargné ce procès.

Le plan du géomètre peut tenir lieu d’accord, à condition d’être signé. En mars 1992, une propriétaire avait écrit sur le plan qu’elle « laisse un passage suffisant pour un véhicule », suivi de la mention « Bon pour accord » que sa voisine avait reprise ; les deux avaient signé et partagé le coût du plan. Aucune publication de ce titre n’était établie, et l’acte de vente conclu en 2006 avec la petite-fille de la propriétaire affirmait qu’aucune servitude n’avait été créée. Le tribunal judiciaire de Nice juge pourtant la servitude opposable aux acheteurs, qui savaient que la voisine empruntait ce chemin, annexe le plan de 1992 à son jugement et les condamne à verser 500 euros pour le préjudice moral causé par leur procédure, outre 1 500 euros de frais. Il rappelle aussi la limite du titre : la bénéficiaire du passage « n’a absolument pas le droit de stationner un véhicule » sur le terrain voisin, même au bout du chemin (TJ Nice, 12 septembre 2025, n° 21/04631).

Les accords sur les arbres et les haies échouent surtout faute de calendrier et de preuve. Le 27 novembre 2020, après l’échec d’une conciliation, deux familles voisines avaient signé un protocole détaillé : élagage des végétaux débordants, étêtage de cinq chênes et d’un sapin à hauteur du faîtage d’un garage, réduction des bambous à deux mètres et, en contrepartie, reconstruction par l’autre famille de la clôture qu’elle avait arrachée. Les travaux devaient être faits avant le 30 avril 2021, puis un entretien annuel avant le 15 novembre. En janvier 2024, un constat montrait encore des branches de chêne chez le voisin. Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire condamne la première famille à exécuter l’élagage et le jardinage prévus, sous astreinte de 50 euros par jour pendant quatre mois, puis l’autre à poser la clôture dans les deux mois suivant la preuve de ces travaux, sous la même astreinte. Il écarte l’argument selon lequel l’étêtage ferait mourir un sapin de trente ans, « d’une part ils se sont engagés à effectuer ces opérations », d’autre part ils ne justifiaient pas que l’arbre était protégé. Il relève en revanche qu’un constat dressé en 2024 ne prouvait pas que la taille due en 2021 n’avait pas été faite, s’agissant d’arbustes à pousse rapide (TJ Saint-Nazaire, 18 décembre 2025, n° 22/00682). D’où l’intérêt d’un constat de commissaire de justice ou de photographies datées au moment même de l’échéance.

Le juge ne complète pas non plus l’accord après coup. À Amiens, un protocole de décembre 2020 imposait de maintenir deux arbres fruitiers en espalier, taillés à moins de deux mètres, et d’entretenir une bande de terrain entre le grillage et un mur de soutènement. Un constat de juillet 2023 relevait un cerisier de 2,20 mètres ; l’assignation n’est venue qu’en janvier 2025, sans constatation plus récente, alors que le voisin produisait un constat de mars 2025 attestant un entretien soigné. La demande sous astreinte est jugée sans objet et les dommages et intérêts sont refusés. Le tribunal rejette aussi la demande du défendeur, qui voulait faire ajouter au protocole des périodes de taille et une mise en demeure préalable : l’action ne peut porter que sur le respect de l’accord et doit « ne pas remettre en question les termes de cet accord en y apportant des ajouts » (TJ Amiens, 10 septembre 2025, n° 25/00186). Ce qui n’a pas été prévu au moment de signer ne se négocie plus devant le juge.

Pour des travaux qui obligent à passer chez le voisin, l’accord gagne à fixer les modalités pratiques. Le constat d’accord signé le 12 mai 2022 devant un conciliateur de justice, dans une affaire jugée à Montluçon, prévoyait une demande d’accès par lettre huit jours avant le début des travaux, une durée initiale d’un mois, des horaires, la « promesse écrite de remettre les lieux en état d’origine », ainsi que la création par acte notarié d’une servitude de surplomb pour le débord de toit, aux frais du propriétaire de la maison (TJ Montluçon, 5 septembre 2025, n° 24/00302). Nous revenons plus loin sur l’exécution de cet accord ; la question du débord de toiture sur le terrain voisin est traitée dans un article distinct.

II. Rédiger l’accord pour qu’il s’impose à l’acquéreur et le faire exécuter

Une fois l’objet de l’accord arrêté, deux questions pratiques se posent : quelle forme lui donner, et comment obtenir son exécution si le voisin, ou celui qui lui a succédé, ne le respecte pas.

A. Lettre signée ou acte notarié : ce que la forme change, surtout en cas de vente

Entre les signataires, un écrit simple suffit souvent. L’article 1372 du code civil prévoit que l’acte sous signature privée, reconnu par celui à qui on l’oppose, « fait foi entre ceux qui l’ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers et ayants cause » (article 1372 du code civil). Une servitude peut d’ailleurs naître d’un tel acte : dans l’affaire jugée le 24 septembre 2020, elle figurait dans une promesse de vente sous signature privée (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179), et dans celle jugée le 19 juin 2025, dans un acte sous signature privée de 1995 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-10.490). Mais prouver l’accord n’est pas encore l’imposer à un futur acheteur.

C’est la publicité foncière qui règle cette question. Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 soumet à une publication obligatoire les actes portant « constitution de droits réels immobiliers » (article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), et son article 4 dispose que « Tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique » (article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Une lettre, même signée par les deux voisins, ne peut donc pas être publiée en l’état : il faut un acte notarié. À défaut de publication, l’acte est inopposable aux tiers qui ont acquis du même auteur des droits concurrents et les ont eux-mêmes publiés (article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).

La Cour de cassation a toutefois tempéré cette sanction. Selon l’arrêt du 24 septembre 2020, publié au Bulletin, « une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention », et elle l’est aussi « si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179). Le 19 juin 2025, elle a appliqué cette règle à des tirants d’ancrage implantés sous un terrain en vertu d’un acte sous signature privée de 1995 : l’acte d’achat de 2019 mentionnait la présence des tirants, le procès en cours et l’engagement de l’acquéreur de consentir une servitude si elle était reconnue. La cour d’appel pouvait en déduire qu’il « avait connaissance, au jour de son acquisition, de la servitude constituée par acte du 12 septembre 1995 », laquelle lui était donc opposable (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-10.490).

Cette connaissance se déduit parfois des lieux eux-mêmes. En Charente, une acheteuse dont l’acte désignait le bien comme « libre de toute servitude », et dont l’état hypothécaire ne révélait rien, s’est vu opposer le passage que ses voisins exerçaient sur un chemin clôturé longeant sa parcelle. Les attestations, les photographies et le fait qu’elle rendait régulièrement visite à l’ancien propriétaire ont convaincu la cour d’appel de Bordeaux qu’elle « avait nécessairement connaissance de cette servitude conventionnelle de passage au moment de l’acquisition » (CA Bordeaux, 27 mars 2025, n° 21/05603). Pour l’acheteur, la leçon est de visiter le terrain avec attention et d’interroger le vendeur sur tout chemin, tuyau ou ouvrage qui paraît servir le voisin. Pour le bénéficiaire, compter sur la connaissance de l’acquéreur reste un pari : il devra l’établir, souvent des années plus tard.

Pour que l’accord résiste au temps, sa rédaction compte autant que sa forme. Les décisions citées dessinent les points à ne pas laisser dans l’ombre. Il faut d’abord dire ce que l’on crée : une tolérance révocable, un engagement personnel limité aux signataires, ou une servitude, en désignant alors le fonds servant et le fonds dominant par leurs références cadastrales, comme dans l’acte jugé à Grenoble. Il faut ensuite décrire le tracé sur un plan signé et annexé, avec la largeur, la longueur et le mode de passage, puisque c’est la largeur omise en 1992 qui a nourri le procès de Poitiers, et préciser les usages exclus, comme le stationnement que le tribunal de Nice a refusé d’inclure dans un simple passage. L’entretien mérite une clause, car, à défaut, l’article 698 du code civil laisse les ouvrages nécessaires à la servitude à la charge de celui qui en profite : « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire » (article 698 du code civil).

Pour des arbres ou une haie, l’accord doit comporter un calendrier, une hauteur mesurable et un moyen de prouver l’exécution à l’échéance ; pour des travaux, un préavis, des horaires, une durée et une remise en état constatée. Il est prudent de faire signer chacun des propriétaires inscrits au titre, conjoints ou indivisaires compris, et de prévoir le sort de l’accord en cas de vente, par exemple l’obligation de le rappeler dans l’acte de cession. Lorsque l’accord crée un droit réel, seule la publication, qui suppose un acte notarié, protège le bénéficiaire contre un acquéreur qui ignorerait la servitude et dont le titre n’en ferait pas mention. Pour la constitution d’une servitude ou sa contestation, le cabinet intervient sur les servitudes immobilières et les droits de passage.

B. Le voisin ne respecte plus l’accord : exécution forcée, homologation, titre exécutoire

Un accord valable s’impose à ceux qui l’ont signé : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil). Si le voisin ne l’exécute pas, l’article 1221 du code civil permet au créancier, « après mise en demeure », d’en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier (article 1221 du code civil). Le juge peut assortir sa condamnation d’une astreinte : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). C’est ce qu’a fait le tribunal de Saint-Nazaire pour l’élagage et la clôture (TJ Saint-Nazaire, 18 décembre 2025, n° 22/00682). Avant d’agir, rassemblez l’accord signé, les titres des deux propriétés, le plan, les échanges et des preuves datées de l’inexécution.

L’affaire de Montluçon montre que l’accord oblige aussi celui qui voudrait s’en dégager. Le constat d’accord du 12 mai 2022 prévoyait la création, par acte notarié, d’une servitude de surplomb pour le débord de toit du voisin. L’acte n’étant toujours pas signé au début de l’année 2024, le propriétaire qui subissait le débord a refusé de se présenter à la signature fixée par le notaire, puis a demandé la résolution de l’accord et la démolition du débord. Le tribunal pose que « la nature de l’accord signé devant un conciliateur de justice est un contrat », constate que le retard de la signature n’était pas imputable au voisin et que le demandeur ne lui avait adressé aucune mise en demeure. Il homologue l’accord, ordonne la création de la servitude et condamne le demandeur à se présenter chez le notaire, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, ainsi qu’à verser 1 500 euros de frais (TJ Montluçon, 5 septembre 2025, n° 24/00302). Dans cette espèce, le voisin qui voulait se dégager de l’accord ne pouvait invoquer ni une inexécution imputable à l’autre, ni une mise en demeure restée sans effet.

Avant de saisir le tribunal, il faut aussi vérifier si une tentative de résolution amiable est obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, à peine d’irrecevabilité, lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle est relative à l’une des actions énumérées par deux articles du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage, sauf exceptions, parmi lesquelles le cas où une partie « sollicite l’homologation d’un accord » (article 750-1 du code de procédure civile). Le tribunal d’Amiens a vérifié que ce préalable avait été accompli avant d’examiner l’action en exécution d’un protocole sur la taille d’arbres fruitiers, les demandeurs produisant le constat d’échec d’une conciliation engagée en 2024 (TJ Amiens, 10 septembre 2025, n° 25/00186). Ce préalable et la rédaction de la lettre de relance sont détaillés dans notre article sur la mise en demeure d’un voisin.

Le plus sûr reste de donner à l’accord force exécutoire dès sa signature, pour ne pas avoir à plaider son existence plus tard. Dans leur rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, les règles du code de procédure civile offrent notamment deux voies. La première est l’homologation par le juge : « toute partie souhaitant conférer force exécutoire à une transaction ou à un accord, même non transactionnel, issu d’une conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une convention de procédure participative peut demander son homologation » (article 1543 du code de procédure civile). Le tribunal judiciaire de Lille l’a accordée le 10 février 2026 à un constat d’accord du 2 mai 2024 : un voisin s’engageait à élaguer un érable et un prunier avant le 1er août 2024, à ramener à deux mètres, avant la fin de l’année, les arbustes plantés à moins de deux mètres de la limite, puis à tailler chaque année pendant le repos végétatif et au plus tard le 30 avril, tandis que l’autre arrêtait le système sonore qu’il utilisait pour éloigner les oiseaux. Le jugement rappelle que le juge « ne peut en aucun cas modifier les termes de l’accord qui lui est soumis » (TJ Lille, 10 février 2026, n° 25/03486) : la qualité de la rédaction reste l’affaire des signataires.

La seconde voie passe par les avocats, sans audience. Peut être revêtu de la formule exécutoire, à la demande d’une partie, « L’acte contresigné par avocats constatant un accord transactionnel, même non issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une convention de procédure participative », la demande étant adressée au greffe de la juridiction compétente (article 1546 du code de procédure civile). Le code des procédures civiles d’exécution range parmi les titres exécutoires « les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire », ce qui inclut les accords homologués, ainsi que « Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente » (article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ce titre ouvre les voies d’exécution sans attendre un jugement sur le fond ; il ne dispense pas, lorsque l’accord crée une servitude, de l’acte notarié nécessaire à sa publication. Pour conclure un accord alors que le juge est déjà saisi, voyez aussi notre article sur l’audience de règlement amiable.

Conclusion : écrire ce que l’on veut vraiment créer

Un accord écrit entre voisins ne vaut que ce que ses mots permettent au juge d’y lire. Une permission rédigée comme une faveur reste révocable, même recopiée pendant un siècle sous l’intitulé de servitude, comme l’a rappelé la cour d’appel de Chambéry le 17 septembre 2026. Un engagement pris envers une personne ne suit pas la maison, même publié. Une servitude qui désigne clairement les deux terrains, son tracé et ses modalités se transmet, et elle s’impose à l’acheteur lorsqu’elle a été publiée, qu’elle figure dans son titre ou qu’il la connaissait au moment de la vente.

La méthode tient en quelques gestes : qualifier l’accord avant de le rédiger, décrire précisément ce qui est permis, interdit, entretenu et payé, fixer des échéances vérifiables, passer devant notaire dès qu’un droit doit survivre à une vente, et faire homologuer ou revêtir de la formule exécutoire l’accord qui règle un litige. Si le voisin ne tient pas parole, la mise en demeure précède l’action en exécution, que le juge peut assortir d’une astreinte ; il appliquera l’accord tel qu’il a été signé, sans l’enrichir ni le réécrire.