Le 1er octobre 2026, les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont consultables sur impots.gouv.fr, au moment où l’Insee publie le décompte du parc. L’Insee Focus n° 388 de septembre 2026 compte, au 1er janvier 2026, 38,6 millions de logements en France hors Mayotte, dont 3,8 millions de résidences secondaires ou de logements occasionnels, et 2,9 millions de logements vacants. Ces étiquettes statistiques ne sont pas celles de l’avis. Un local meublé, affecté à l’habitation autrement qu’à titre principal, entre dans la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement sans occupant depuis au moins un an peut encore, pour l’imposition 2026, relever de la taxe sur les logements vacants ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants. La taxe unique sur la vacance n’est émise qu’à compter des impositions 2027.

L’avis se lit ligne par ligne : valeur locative, taux, majoration éventuelle de 5 % à 60 %, date de mise en recouvrement, date limite de paiement. La taxe est due pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier 2026. Un départ en février, une location en mars ou une vente au printemps n’effacent pas l’imposition de l’année. Une erreur de qualification, une majoration hors champ, ou un logement qui était en réalité l’habitation principale peuvent justifier une réclamation, même si le prélèvement est programmé. Déposer cette réclamation ne dispense pas, à lui seul, de payer : le sursis se demande expressément, pour la seule part contestée.

I. Taxe d’habitation résidence secondaire : qui doit payer l’avis d’octobre 2026

A. Logement meublé autre qu’à titre principal : le champ de l’article 1407

Le texte applicable à la date du 1er octobre 2026 est l’article 1407 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Son premier paragraphe dispose : «La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises.» Deux conditions se lisent ensemble. Le local doit être meublé conformément à une destination d’habitation. Cette habitation ne doit pas être exercée à titre principal. Le même paragraphe ajoute une exclusion nette : «Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel.» Un cabinet, un local commercial ou un bureau qui n’est jamais habité sort du champ. Un logement meublé qui sert parfois de pied-à-terre, même s’il est aussi déclaré au titre d’une activité de location, n’est pas pour autant un local à usage exclusivement professionnel.

La cotisation foncière des entreprises ne joue pas comme un interrupteur. L’article 1407 du code général des impôts vise les locaux meublés d’habitation «y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises». Recevoir une CFE sur une location meublée ne prouve donc pas que la taxe d’habitation a été écartée. Il faut regarder l’usage réel au 1er janvier : habitation autre qu’à titre principal, ou usage exclusivement professionnel. Les exclusions légales sont limitatives. L’article 1407 écarte notamment certains locaux d’hébergement temporaire de personnes en difficulté gérés par des personnes publiques ou par des organismes conventionnés, les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et les pensionnats, certains logements étudiants gérés dans des conditions analogues à celles des centres régionaux des œuvres universitaires, et les locaux définis à l’article L. 324-6 du code du tourisme. Un appartement familial, un studio de week-end ou une maison de vacances n’entre dans aucune de ces catégories.

La personne imposée n’est pas nécessairement le propriétaire inscrit au cadastre. L’article 1408 du code général des impôts, lui aussi en vigueur depuis le 21 février 2026, précise : «La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables.» Le propriétaire occupant, l’usufruitier, le locataire à l’année d’une résidence secondaire, ou celui qui conserve la jouissance d’un logement mis à disposition, peuvent donc figurer sur l’avis. Le même article vise les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, redevables de la taxe afférente aux locaux attribués à leurs membres. Si l’avis est établi au nom d’une personne qui n’avait plus la disposition du logement au 1er janvier 2026, la contestation porte d’abord sur ce point, pièces à l’appui : acte de vente publié, bail d’un an, convention d’occupation, jugement de divorce fixant la jouissance.

La date qui compte n’est pas celle de l’avis, ni celle du prélèvement. L’article 1415 du code général des impôts pose la règle de l’annualité : «La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition.» Pour l’avis reçu à l’automne 2026, les faits à reconstituer sont ceux du 1er janvier 2026. Un logement devenu résidence principale en juin, vendu en septembre ou vidé pour travaux en avril reste imposable sur l’année s’il était, au 1er janvier, un local meublé d’habitation autre qu’à titre principal dont vous aviez la disposition. Inversement, un logement qui était déjà votre habitation principale au 1er janvier ne devient pas une résidence secondaire parce que vous y passez moins de temps depuis la rentrée.

Le Conseil d’État a précisé, le 7 juillet 2026, comment se prouve cette habitation principale, dans une affaire concernant les impositions 2022 et 2023 d’un appartement lyonnais. La décision n° 506653, Conseil d’État, 9e et 10e chambres réunies, 7 juillet 2026, n° 506653, juge : «La résidence principale, au sens de ces dispositions, s’apprécie au regard de la situation de chaque contribuable, sans qu’y fasse obstacle la circonstance qu’il soit soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu en application des dispositions du 1 de l’article 6 du code général des impôts.» Le même arrêt refuse la présomption inverse : «Si l’adresse mentionnée par le contribuable comme étant celle de son domicile au 1er janvier de l’année d’imposition sur la déclaration souscrite au titre de l’impôt sur le revenu constitue l’un des éléments susceptibles d’être pris en compte à cette fin, il ne saurait être présumé que cette adresse est, sauf preuve contraire apportée par le contribuable, celle de sa résidence principale pour l’établissement de la taxe d’habitation.» L’arrêt vise les rédactions des articles 1407 et 1415 applicables aux années 2022 et 2023, non le texte du 21 février 2026. Le raisonnement reste néanmoins l’outil utile pour l’avis 2026 : l’adresse de la déclaration commune de revenus est un indice, pas une présomption irréfragable. Chaque membre du foyer peut avoir une habitation principale distincte. Les pièces qui ont pesé devant le juge de Lyon étaient un passeport, une carte grise, un chéquier, des fiches de paye et des avenants d’assurance habitation. Pour un avis 2026, le dossier gagne à réunir, pour la situation au 1er janvier, les mêmes familles de preuves : contrat de travail et lieu d’exercice, scolarité des enfants, consommations d’énergie, assurance habitation désignant le risque principal, avis d’imposition précédent, et tout élément montrant où la vie quotidienne était réellement fixée.

L’assiette n’est pas le prix d’achat. L’article 1409 du code général des impôts dispose : «La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux.» Cette valeur locative est déterminée selon les règles des articles 1494 à 1508 et des articles suivants cités par le texte. Le taux appliqué est celui voté par les collectivités. L’avis d’octobre détaille donc une base cadastrale, parfois déjà revalorisée, et des taux communaux, intercommunaux, voire départementaux selon la ligne. Une contestation de la valeur locative ne se confond pas avec une contestation de la qualification de résidence secondaire. Si le logement est bien dans le champ, mais que la surface, la catégorie ou une dépendance ont été mal retenues, la réclamation vise le calcul. Si le logement n’aurait pas dû être qualifié de résidence secondaire, la réclamation vise le principe de l’imposition, et la majoration qui s’y ajoute éventuellement tombe avec elle.

Le retard de paiement a un coût légal distinct de la majoration communale. L’article 1730 du code général des impôts prévoit qu’il «Donne lieu à l’application d’une majoration de 10 % tout retard dans le paiement des sommes dues au titre» d’une liste d’impôts qui comprend «la taxe d’habitation sur les résidences secondaires». Cette majoration de 10 % s’applique aux sommes «qui n’ont pas été acquittées dans les quarante-cinq jours suivant la date de mise en recouvrement du rôle», «sans que cette majoration puisse être appliquée avant le 15 septembre pour les impôts établis au titre de l’année en cours». Pour l’imposition 2026, le plancher du 15 septembre est déjà passé au 1er octobre. Le délai utile est celui de quarante-cinq jours à compter de la mise en recouvrement, date qui figure sur l’avis, et non une date uniforme pour tous les contribuables. Payer pour éviter les 10 %, puis réclamer, est souvent plus sûr que de laisser l’avis impayé en attendant une réponse. Le sursis, lorsqu’il est demandé dans les formes, permet de ne différer que la part contestée.

B. Résidence secondaire, logement occasionnel ou logement vacant : ne pas confondre l’Insee et l’avis d’impôt

L’Insee ne recense pas les redevables de la taxe. Il classe les logements. Dans le Focus n° 388, la définition est explicite : un logement vacant est un logement inoccupé proposé à la vente ou à la location, déjà attribué et pas encore occupé, en attente de succession, conservé pour un salarié, ou gardé sans affectation précise, y compris s’il est très vétuste. Le texte précise : «Il est à distinguer des résidences secondaires.» Une résidence secondaire, pour le statisticien, est un logement utilisé pour des séjours de courte durée, week-ends, loisirs ou vacances. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés parmi les résidences secondaires. Un logement occasionnel sert, par exemple, de pied-à-terre professionnel. L’Insee regroupe souvent ces deux dernières catégories, parce que la frontière est difficile à tracer sur le terrain du recensement. Au 1er janvier 2026, elles représentent ensemble 3,8 millions de logements, soit 9,7 % du parc, une part stable depuis 2017. Les logements vacants, 2,9 millions, soit 7,6 % du parc, ont reculé depuis 2019, où ils pesaient 8,1 %. La vacance de courte durée, écrit l’Insee, est inhérente au fonctionnement du marché : le bien est en vente, en location, ou déjà attribué et pas encore occupé.

Cette vacance statistique courte ne déclenche pas, à elle seule, une taxe. L’article 232 du code général des impôts, toujours applicable au 1er octobre 2026, son abrogation étant différée au 1er janvier 2027, vise une autre durée. Il dispose : «La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition». Il ajoute : «n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence». Et : «La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.» Un appartement mis en vente en novembre 2025 et encore inoccupé au 1er janvier 2026 peut être «vacant» pour l’agent recenseur. Il n’est pas, pour autant, vacant depuis au moins une année au sens de l’article 232. Le confondre avec une résidence secondaire meublée serait une seconde erreur : si le logement est meublé et que vous en conservez la disposition pour l’habiter autrement qu’à titre principal, l’article 1407 peut fonder la taxe d’habitation, pas la taxe sur la vacance.

Le mobilier ne règle pas tout. La direction de l’information légale présente souvent la résidence secondaire comme meublée et le logement vacant comme non meublé. L’article 232, dans le texte encore applicable, ne pose pas l’absence de meubles comme condition. La cour administrative d’appel de Paris l’avait déjà jugé pour l’imposition 2018, en appliquant les dispositions alors en vigueur de cet article. Dans l’arrêt CAA Paris, 9e chambre, 28 octobre 2022, n° 21PA05088, elle retient qu’«il ressort des dispositions précitées de l’article 232 du même code que la taxe sur les logements vacants s’entend des logements, susceptibles d’être donnés en location, et qui, durant plus d’une année, sont restés vacants, indépendamment de leur caractère meublé ou non meublé». Cet arrêt ne réécrit pas l’article 1407 de 2026, qui exige des locaux meublés pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il empêche en revanche de croire qu’un canapé ou une cuisine équipée suffisent à écarter la taxe sur les logements vacants, ou qu’un logement vidé de ses meubles devient automatiquement vacant au sens fiscal. Pour un bien parisien déjà taxé comme vacant, le chemin de contestation propre à cette taxe, distinct du présent avis de résidence secondaire, est exposé dans l’article contester la taxe sur les logements vacants à Paris.

Hors des communes visées à l’article 232, une autre imposition peut encore frapper un logement vide en 2026. L’article 1407 bis du code général des impôts, applicable jusqu’au 1er janvier 2027, permet aux «communes autres que celles visées à l’article 232» d’assujettir, par une délibération prise dans les conditions de l’article 1639 A bis, «à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires» «les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition». La vacance s’apprécie alors au sens des V et VI de l’article 232. Le délai n’est donc pas d’un an, mais de plus de deux ans, et seulement si la commune ou l’établissement public compétent a délibéré. Un logement vide depuis dix-huit mois, dans une commune qui n’est pas sur la liste de l’article 232 et qui n’a pas délibéré, ne devrait supporter ni la taxe de l’article 232 ni celle de l’article 1407 bis. S’il est meublé et à votre disposition autrement qu’à titre principal, c’est l’article 1407 qui est en cause, sans qu’il soit besoin d’une vacance d’un an ou de deux ans.

La location de courte durée ne fait pas sortir le bien du champ par le seul fait qu’un voyageur y dort. Le Conseil d’État, dans la décision Conseil d’État, 8e chambre, 23 décembre 2024, n° 492174, a jugé l’imposition 2022 de gîtes classés en meublés de tourisme, proposés à la location directement ou par des plateformes. Il retient que «les modalités de mise en location de courte durée» «qui les laissaient libres d’accepter ou de refuser les propositions qui leur étaient faites au cours de l’année, leur permettaient par là-même de conserver la disposition ou la jouissance de ces biens au cours de l’année». Les propriétaires n’obtenaient pas la décharge. L’arrêt concerne l’année 2022 et la rédaction alors applicable. L’article 1408 en vigueur au 1er octobre 2026 rattache toujours la taxe aux personnes qui ont «la disposition ou la jouissance des locaux imposables». Un propriétaire qui, au 1er janvier 2026, restait libre d’accepter ou de refuser chaque séjour ne peut donc pas se contenter d’affirmer que le logement était occupé par la plateforme. Le contrat de mandat, le calendrier des réservations et la faculté de blocage des dates sont les pièces qui permettent de voir qui avait réellement la disposition ce jour-là. Si, au contraire, un bail d’un an avait déjà transféré la jouissance à un locataire au 1er janvier, l’avis devrait être établi au nom de ce locataire, non au nom du bailleur.

L’Insee classe d’ailleurs les meublés de tourisme parmi les résidences secondaires, pas parmi les logements vacants. Cette coïncidence de vocabulaire ne crée pas l’impôt, mais elle explique pourquoi un propriétaire qui lit les 3,8 millions de résidences secondaires comptées par l’Insee se croit visé, alors que son bien est en réalité vacant au sens fiscal, ou l’inverse. Le bon réflexe, à la réception de l’avis d’octobre, est de lire l’intitulé exact de l’imposition : taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe annuelle sur les logements vacants, ou taxe d’habitation sur les logements vacants. Ces intitulés ne sont pas interchangeables. Ils n’ont ni la même durée de vacance, ni le même redevable, ni le même taux. L’avis de taxe foncière reçu dans la même période obéit encore à un autre régime, y compris pour les exonérations liées à l’âge ou aux revenus, décrites dans l’article sur l’exonération et le dégrèvement de taxe foncière. Payer l’un ne vaut pas paiement de l’autre, et contester l’un ne suspend pas l’autre.

Le régime de la vacance change de texte au 1er janvier 2027, pas sur l’avis que vous recevez aujourd’hui. L’article 1406 bis du code général des impôts, en vigueur depuis le 21 février 2026, crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Elle est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins «Une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements» et depuis au moins «Deux années lorsque le logement est situé dans une commune ne remplissant pas la condition prévue au 1°». Dans le premier cas, «le taux de la taxe est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième année d’imposition», la commune pouvant, par délibération, porter ces taux jusqu’à 30 % puis 60 %. Dans le second cas, la commune peut instituer la taxe et fixer son taux, sans excéder 50 %. Service-public indique que cette taxe unique sera émise à compter des impositions établies pour l’année 2027, et que les informations sur la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants restent valables pour l’imposition 2026. Cela correspond à l’abrogation différée, au 1er janvier 2027, des articles 232 et 1407 bis. L’avis d’octobre 2026 se conteste donc encore sur ces textes, pas sur le taux de 17 % ou de 34 % de l’article 1406 bis, sauf si l’intitulé de l’avis vise déjà, à tort, la taxe nouvelle.

II. Majoration de 5 à 60 % et contestation de l’avis de taxe d’habitation

A. Dans quelles communes la majoration s’ajoute, et qui peut obtenir le dégrèvement

La majoration n’est pas automatique dans toutes les communes de France. L’article 1407 ter du code général des impôts, en vigueur depuis le 21 février 2026, l’ouvre seulement «Dans les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis». Dans ces communes, «le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés». Le produit est versé à la commune qui a institué la majoration. Le texte ajoute un plafond : la somme du taux communal de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de ce même taux multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond prévu à l’article 1636 B septies. Une ligne «majoration» à 80 %, ou une majoration appliquée dans une commune qui n’est pas sur la liste, ne se déduit pas de l’article 1407 ter.

La liste des communes n’est plus une rumeur de presse. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 29 août 2026, fixe en annexe la liste des communes dans lesquelles la taxe de l’article 1406 bis s’applique. Son article 3 fait entrer le décret en vigueur le lendemain de sa publication, sauf l’article 2, qui abroge le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et ne prend effet que le 1er janvier 2027. L’annexe est donc déjà en vigueur depuis le 30 août 2026. Elle comporte Paris, département 75, code communal 75056. Paris figure ainsi parmi les communes dans lesquelles le conseil municipal peut voter la majoration de l’article 1407 ter. Cela ne signifie pas que la majoration parisienne est de 60 %, ni même qu’elle a été votée pour l’imposition 2026. Le taux, s’il existe, est celui de la délibération, compris entre 5 % et 60 %, et il doit apparaître sur l’avis. Le vérifier est le premier geste, avant toute lettre.

En Île-de-France, la même annexe est la référence, commune par commune. Un logement à Boulogne-Billancourt, à Saint-Denis, à Versailles ou à Créteil n’est pas «à Paris» pour l’impôt local. Le code communal inscrit sur l’avis se compare à l’annexe du décret, pas à l’idée vague que la commune serait tendue. Si la commune n’y figure pas, l’article 1407 ter ne permet pas la majoration de 5 % à 60 %, même si le logement est une résidence secondaire meublée soumise à l’article 1407. La taxe de droit commun peut rester due. Seule la majoration tombe. Si la commune y figure mais que le conseil municipal n’a pas délibéré, la majoration n’est pas due non plus : le texte dit que le conseil «peut» majorer, il ne dit pas que la majoration est instituée par le seul classement. La délibération, son taux et sa date sont des pièces à demander à la commune ou à joindre au dossier s’ils sont déjà publics. Une délibération tardive, ou un taux hors de la fourchette de 5 % à 60 %, est un moyen de réclamation distinct de la contestation de la valeur locative.

Trois dégrèvements de la majoration, et non de la taxe entière, sont ouverts par l’article 1407 ter du code général des impôts. Ils se demandent «Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l’article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre». Le 1° vise «Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale». Le 2° vise «Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu’elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au premier alinéa du I de l’article 1414 B du présent code, les personnes qui bénéficient des dispositions du même article». Le 3° vise «Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale». Ces dégrèvements sont à la charge de la commune. Ils n’effacent pas la taxe d’habitation de droit commun si le logement reste une résidence secondaire au sens de l’article 1407. Ils effacent la seule majoration.

Le 1° suppose une contrainte professionnelle et une proximité du logement avec le lieu de travail. Un choix de confort, un pied-à-terre conservé après une mutation déjà ancienne, ou un logement situé à l’autre bout de l’agglomération, se discutent au vu des pièces : contrat, lieu d’affectation au 1er janvier 2026, temps de trajet, caractère imposé de la double résidence. Le 2° concerne l’ancien logement de la personne désormais hébergée durablement dans un établissement ou un service visé à l’article 1414 B, lorsque cette personne bénéficie des dispositions de cet article. L’admission en établissement après le 1er janvier 2026 ne réécrit pas l’imposition de l’année, puisque l’article 1415 fige les faits à cette date. Elle peut en revanche préparer l’imposition 2027, et justifier, pour 2026, un autre moyen si l’hébergement avait déjà commencé au 1er janvier. Le 3° est le plus large, et le plus exigeant en preuve. Une cause étrangère à la volonté empêche d’affecter le logement à l’habitation principale. Ce n’est pas le simple regret de ne pas y vivre. Ce peut être un logement qui n’est pas habitable, une opération d’urbanisme qui en impose la disparition à bref délai, ou une mise en vente ou en location au prix du marché qui ne trouve pas preneur, dès lors que ces faits empêchent réellement l’usage principal et ne dépendent pas du contribuable. L’administration et le juge examinent les annonces, les mandats, les refus, les devis de travaux et les arrêtés, pas une intention déclarée après réception de l’avis.

Obtenir le dégrèvement de la majoration laisse intacte la question de savoir si la taxe elle-même était due. Les deux demandes peuvent figurer dans la même réclamation, à condition de les distinguer. Première branche : le logement était, au 1er janvier 2026, l’habitation principale, ou il n’était pas meublé conformément à une destination d’habitation, ou la personne imposée n’en avait pas la disposition. Seconde branche, subsidiaire : à supposer la taxe due, la majoration ne l’est pas, soit parce que la commune n’est pas dans l’annexe du décret n° 2026-831, soit parce qu’aucune délibération régulière n’a fixé un taux entre 5 % et 60 %, soit parce qu’un des trois dégrèvements de l’article 1407 ter est rempli. Chiffrer chaque branche est indispensable si l’on veut, en même temps, différer le paiement de la part contestée. Un courrier qui demande l’annulation de tout l’avis, sans montant ni base, laisse l’administration libre de considérer que le sursis n’a pas été formulé.

B. Délai de réclamation, sursis de paiement et tribunal administratif à Paris

Le délai ne se devine pas sur un forum. L’article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales, en vigueur depuis le 30 juillet 2026, dispose : «Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas :» de «la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception». Pour un rôle de taxe d’habitation sur les résidences secondaires mis en recouvrement en 2026, la date butoir ordinaire est donc le 31 décembre 2027. Le point de départ n’est pas le 1er octobre, ni la date à laquelle vous avez ouvert votre espace en ligne. C’est la mise en recouvrement du rôle, ou la notification de l’avis de mise en recouvrement, date que l’avis mentionne. Un avis reçu en novembre 2026, mis en recouvrement en octobre 2026, se réclame jusqu’au 31 décembre 2027, sauf événement ultérieur visé par le même article, notamment «la réalisation de l’événement qui motive la réclamation». Une décision de justice qui révélerait plus tard une non-conformité n’est pas, à elle seule, un tel événement : le texte écarte expressément, sur ce point, une décision juridictionnelle ou un avis mentionné à l’article L. 190.

Ce délai long n’est pas une raison d’attendre. L’article 1730 fait courir la majoration de 10 % dès que les sommes du rôle n’ont pas été acquittées dans les quarante-cinq jours de la mise en recouvrement, le plancher du 15 septembre étant déjà dépassé pour l’imposition 2026. Réclamer en décembre 2027 une somme déjà majorée de 10 %, puis d’intérêts de retard s’ils sont dus, coûte plus cher que de payer, ou de demander le sursis, dans le mois qui suit l’avis. La réclamation elle-même se présente à l’administration des impôts, pas directement au juge. En pratique, elle s’adresse au service dont les coordonnées figurent sur l’avis, par la messagerie sécurisée de l’espace impots.gouv.fr ou par courrier. Elle identifie l’imposition : numéro d’avis, année 2026, commune, référence du local, montant contesté. Elle expose les faits au 1er janvier 2026, pas la situation du jour de la lettre. Elle joint les pièces, plutôt que de les promettre.

Le paiement et la contestation se règlent dans le même écrit si l’on veut différer la part contestée. L’article L. 277 du livre des procédures fiscales autorise le contribuable «qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge», «s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes». L’exigibilité de la créance et la prescription de l’action en recouvrement sont alors suspendues jusqu’à la décision définitive de l’administration ou du tribunal compétent. Lorsque la réclamation porte sur un montant de droits supérieur à celui fixé par décret, des garanties sont exigées. Le texte ne publie pas ce seuil dans l’article lui-même. Si le comptable estime les garanties insuffisantes, il peut prendre des mesures conservatoires. Demander le sursis sans chiffrer la part contestée, ou sans le demander «expressément», expose à un rejet de cette seule demande, la réclamation au fond pouvant néanmoins être examinée. La part non contestée, elle, reste payable à l’échéance de l’avis.

Les pièces utiles tiennent en une liasse datée du 1er janvier 2026. Pour contester la qualification de résidence secondaire : preuve de l’habitation principale réelle à cette date, dans les termes retenus par le Conseil d’État le 7 juillet 2026, sans se reposer sur la seule adresse de la déclaration commune. Pour contester la personne imposée : acte transférant la disposition ou la jouissance avant le 1er janvier, ou au contraire preuve que le bailleur conservait le pouvoir d’accepter ou de refuser les séjours, si l’enjeu est l’inverse. Pour contester la majoration : extrait de l’annexe du décret n° 2026-831 montrant que la commune n’y figure pas, ou délibération municipale absente, tardive ou hors du taux de 5 % à 60 %, ou dossier du dégrèvement professionnel, d’hébergement en établissement, ou de cause étrangère à la volonté. Pour contester la base : relevé de surface, plan, photographies des dépendances incluses à tort, et, si la valeur locative a déjà fait l’objet d’une réclamation distincte, la copie de cette procédure. Pour un logement que l’administration aurait dû taxer comme vacant et non comme résidence secondaire, ou l’inverse, les quittances, les consommations, l’état des lieux et les annonces de vente ou de location permettent de choisir le bon régime, celui de l’article 1407 ou celui de l’article 232, encore applicable jusqu’au 1er janvier 2027.

Si la décision de l’administration ne donne pas entière satisfaction, le juge n’est pas le tribunal judiciaire. L’article L. 199 du livre des procédures fiscales, applicable jusqu’au 1er janvier 2027, prévoit : «En matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif.» Le même article réserve le tribunal judiciaire aux droits d’enregistrement, à l’impôt sur la fortune immobilière, à la taxe de publicité foncière, aux droits de timbre et aux contributions indirectes. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, impôt direct local, suit donc la voie administrative. Pour un logement situé à Paris, le service des impôts compétent est celui du lieu de situation du bien, et le recours contre sa décision se porte devant le tribunal administratif de Paris. En Île-de-France, le tribunal suit le ressort du service qui a statué : Versailles, Cergy-Pontoise, Melun, Montreuil ou Paris, selon la commune du local, et non selon le domicile du propriétaire s’il habite dans un autre département. Le délai de recours contre la décision explicite, et le délai en cas de silence de l’administration, se lisent sur la notification et dans le livre des procédures fiscales. Une saisine directe du tribunal, sans réclamation préalable, est irrecevable : l’article L. 199 vise les décisions rendues sur les réclamations.

Pour situer cette imposition parmi les autres litiges du logement, la page avocats en droit immobilier à Paris rassemble les contentieux de bail, de copropriété et de fiscalité locale. À Paris, trois contrôles pratiques précèdent l’écriture. D’abord, le code communal 75056 figure dans l’annexe du décret du 25 août 2026 : la majoration est possible, elle n’est pas présumée. Ensuite, l’intitulé de l’avis distingue la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de la taxe sur les logements vacants, dont le contentieux parisien obéit à l’article 232 et non à l’article 1407 ter. Enfin, la date de mise en recouvrement commande à la fois le délai de quarante-cinq jours de l’article 1730 et le point de départ de l’article R.* 196-2. Un propriétaire qui possède un pied-à-terre dans le 11e arrondissement et sa résidence principale en banlieue ne gagne rien à invoquer le chiffre national de 3,8 millions de résidences secondaires. Il gagne à montrer où il habitait au 1er janvier 2026, si le logement parisien était meublé et à sa disposition, et si la ligne de majoration correspond à une délibération régulière. Le même raisonnement vaut pour un logement familial vide depuis le décès d’un parent : l’Insee le compte parmi les vacants «en attente de règlement de succession», mais l’impôt dépend de la durée de vacance, du meuble, de la disposition de l’indivision au 1er janvier, et de la commune. L’indivision ne dispense pas de répondre à l’avis établi au nom de l’un des coïndivisaires. Elle impose d’identifier qui avait la jouissance, et de ne pas laisser un seul héritier supporter, sans recours, une majoration qui ne le concernait pas.

La réclamation reste un écrit d’impôt, pas une négociation. Elle cite les textes, elle date les faits du 1er janvier 2026, elle chiffre. Elle ne se contente pas de dire que la taxe d’habitation aurait été supprimée. Cette suppression vise l’habitation principale. L’article 1407 maintient la taxe pour les locaux meublés d’habitation autre qu’à titre principal. Elle ne se contente pas non plus de renvoyer à l’étude de l’Insee. Cette étude éclaire l’ampleur du parc. Elle ne qualifie pas votre local. Le service qui instruit la réclamation compare l’avis, la déclaration d’occupation éventuellement souscrite, les fichiers de consommation et les pièces que vous produisez. Plus ces pièces sont contemporaines du 1er janvier, plus elles sont difficiles à écarter. Une attestation rédigée en octobre 2026, sans document de l’époque, pèse peu à côté d’une facture, d’un bail, d’un jugement ou d’un mandat de vente daté.

Conclusion

L’avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires reçu en octobre 2026 se juge à la situation du 1er janvier, non au titre de l’Insee et non à la date du prélèvement. L’article 1407 vise les locaux meublés affectés à l’habitation autrement qu’à titre principal. L’article 1408 l’établit au nom de celui qui en a la disposition ou la jouissance. L’article 1415 le fige pour l’année entière. L’article 1409 le calcule sur la valeur locative, dépendances comprises. La majoration de 5 % à 60 % de l’article 1407 ter n’existe que dans les communes de l’annexe du décret du 25 août 2026, dont Paris sous le code 75056, et seulement si le conseil municipal l’a votée. Trois dégrèvements peuvent l’écarter, sans effacer la taxe de droit commun. Le logement vraiment vacant depuis un an, ou depuis plus de deux ans hors de ces communes, relève encore, pour l’imposition 2026, des articles 232 et 1407 bis, avant la taxe unique de l’article 1406 bis émise à compter des impositions 2027.

La réclamation se forme avant le 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement, auprès du service des impôts, avec un montant chiffré si le sursis de l’article L. 277 est demandé. À défaut de paiement ou de sursis, la majoration de 10 % de l’article 1730 peut frapper les sommes non acquittées dans les quarante-cinq jours. Si la décision administrative ne satisfait pas, le tribunal administratif, et non le tribunal judiciaire, est compétent. À Paris et en Île-de-France, le ressort suit le service du lieu du logement. L’étude de l’Insee dit l’ampleur du phénomène. Elle ne remplace ni l’avis, ni la délibération, ni les pièces du 1er janvier 2026.