Vous avez reçu un avis d’imposition pour un appartement resté vide à Paris, et le montant vous semble disproportionné ? La facture va encore s’alourdir dans la capitale. Lors de son conseil de mi-juillet, la Ville de Paris a voté un quasi-doublement de la taxe sur les logements vacants : à compter du 1er janvier 2027, les propriétaires d’un bien vide seront taxés à hauteur de 30 % de la valeur locative du logement la première année, et de 60 % à partir de la deuxième année si le bien demeure vacant, contre 17 % et 34 % auparavant. L’objectif affiché par la Ville est d’inciter les propriétaires de logements vacants à remettre leurs biens sur le marché locatif, avec en parallèle un accompagnement via l’intermédiation locative sécurisée et des aides à la rénovation énergétique. Pendant ce temps, les avis d’impôts locaux de l’automne 2026 arrivent dans les boîtes aux lettres, et chaque avis de taxe sur les logements vacants fait courir un délai de réclamation strict. Faut-il payer sans discuter, peut-on prouver que le logement n’était pas vacant, et comment échapper à la majoration parisienne de 2027 ? Cet article expose le régime applicable à Paris, le coût réel de la taxe en 2026 puis en 2027, les preuves qui permettent d’obtenir la décharge devant le fisc puis devant le juge, et la procédure de réclamation à suivre à Paris et en Île-de-France.
I. La taxe sur les logements vacants à Paris : qui est taxé et combien payer face à la majoration de 2027
A. Quels logements sont taxés à Paris et qui doit payer la taxe sur les logements vacants
La taxe annuelle sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avec des loyers élevés, des prix d’acquisition élevés dans l’ancien ou un nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux emménagements annuels. C’est ce que prévoit le premier paragraphe de l’article 232 du code général des impôts, qui vise les communes « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ». Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée : il s’agit du décret numéro 2013-392 du 10 mai 2013, et la cour administrative d’appel de Paris juge que la ville de Paris figure parmi les communes où la taxe est instituée (cour administrative d’appel de Paris, 2e chambre, 19 novembre 2025, numéro 24PA03928). Tout propriétaire d’un logement vide situé à Paris est donc potentiellement concerné, y compris en Île-de-France dans les communes de la zone tendue figurant sur cette liste.
Le fait générateur est simple : « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition », selon le deuxième paragraphe de l’article 232 du code général des impôts. Autrement dit, un appartement inoccupé au 1er janvier 2026 et déjà vacant depuis au moins un an entre dans le champ de la taxe 2026. Les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources, sont exclus. Les personnes redevables sont désignées par le troisième paragraphe : « La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance ». Le nu-propriétaire qui a concédé un usufruit n’est donc pas le redevable, et l’acquéreur récent qui ne disposait pas du logement depuis le début de la période de vacance peut contester l’imposition mise à sa charge.
Deux garde-fous légaux écartent d’emblée de nombreux redressements. D’abord, « n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence » (article 232 du code général des impôts), ce qui couvre l’occupation par le propriétaire lui-même, un occupant hébergé ou un locataire, dès lors que l’occupation dépasse quatre-vingt-dix jours consécutifs. Ensuite, « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable » (article 232 du code général des impôts), une formule décisive dont la portée a été précisée par le Conseil constitutionnel et les cours administratives d’appel, comme nous le verrons dans la seconde partie. Ces deux moyens constituent l’essentiel du contentieux parisien de la taxe sur les logements vacants.
Le cadre change au 1er janvier 2027. L’article 232 et l’article 1407 bis sont placés en abrogation différée à cette date, et un régime unifié prend le relais : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation prévue au article 1406 bis du code général des impôts, entré en vigueur en février 2026. Ce texte distingue les logements situés en zone de déséquilibre marqué, taxés après une année de vacance, et ceux situés hors de ces communes, taxés après deux années de vacance. Il reprend les mêmes exclusions : « Les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence mentionnée au même A » et « Les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ». Les logements du domaine public et ceux des organismes de logement social mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation restent hors champ. Pour les communes hors zone tendue, l’ancien dispositif de taxe d’habitation sur les logements vacants figurait à l’article 1407 bis du code général des impôts, qui permettait aux communes d’assujettir « les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition », avec une vacance appréciée au sens des règles de l’article 232. Paris, commune de la zone tendue, relève du régime principal, pas de ce dispositif optionnel. À noter enfin que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, prévue à l’article 1407 du code général des impôts pour les locaux meublés occupés à titre non principal, est une imposition distincte : un logement meublé occupé même occasionnellement comme résidence secondaire n’est pas un logement vacant, mais il supporte cette autre taxe, calculée elle aussi sur la valeur locative en application de l’article 1409 du code général des impôts.
B. Combien coûte la taxe en 2026 et combien coûtera la majoration parisienne votée pour 2027
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement, celle-là même qui sert au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le quatrième paragraphe de l’article 232 du code général des impôts dispose que « L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 » et que « Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième ». Concrètement, pour un appartement parisien dont la valeur locative cadastrale s’établit à 15 000 euros par an, la taxe 2026 atteint 2 550 euros la première année d’imposition, puis 5 100 euros par an à partir de la deuxième année. Pour une valeur locative de 8 000 euros, le montant s’établit à 1 360 euros puis 2 720 euros. Ces montants s’ajoutent à la taxe foncière, dont le contrôle, le recouvrement et le contentieux servent de régime commun à la taxe sur les logements vacants. Si vous êtes par ailleurs redevable de la taxe foncière dans la capitale, les règles d’exonération liées à l’âge et aux revenus modestes exposées dans notre dossier sur la taxe foncière 2026 à 75 ans, petite retraite ou allocation aux adultes handicapés peuvent utilement être relues, car les deux avis arrivent à l’automne et obéissent à des délais de réclamation voisins.
Le changement voté par la Ville de Paris modifie radicalement l’équation à partir de l’imposition 2027. Le nouvel article 1406 bis du code général des impôts maintient un taux national de 17 % la première année et 34 % à compter de la deuxième pour les communes en zone de déséquilibre, mais il autorise chaque commune à relever ces taux par délibération : « la commune peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A, augmenter ces taux, sans toutefois excéder le taux de 30 % la première année d’imposition et le taux de 60 % à compter de la deuxième année d’imposition ». C’est exactement le plafond que Paris a choisi d’appliquer : 30 % la première année, 60 % ensuite, soit un quasi-doublement. Reprenons le même appartement d’une valeur locative de 15 000 euros : la taxe passe de 2 550 euros à 4 500 euros la première année, puis de 5 100 euros à 9 000 euros par an les années suivantes. Pour une valeur locative de 8 000 euros, elle passe de 1 360 euros à 2 400 euros, puis de 2 720 euros à 4 800 euros. Un logement qui resterait vide trois années de suite à Paris coûterait ainsi environ 22 500 euros de taxe sur les logements vacants au lieu de 12 750 euros. Les propriétaires concernés ont donc un intérêt financier direct à remettre leur bien sur le marché, à le vendre ou à constituer dès maintenant un dossier d’exonération avant l’entrée en vigueur des taux majorés au 1er janvier 2027.
Deux précisions complètent le tableau. D’une part, les dégrèvements accordés à tort ou à raison pèsent sur les finances de la collectivité : le nouvel article 1406 bis du code général des impôts prévoit que « Les dégrèvements sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre », ce qui explique que l’administration parisienne examine les réclamations avec attention sans pour autant les rejeter par principe. D’autre part, la vacance doit être appréciée logement par logement : dans un immeuble comportant plusieurs appartements, chaque lot fait l’objet d’une analyse distincte, et l’administration a déjà procédé à des dégrèvements partiels en cours d’instance pour les seuls lots dont l’occupation était établie. La cour administrative d’appel de Paris a ainsi jugé d’un immeuble du 16e arrondissement taxé pour 19 051 euros au titre de l’année 2015, alors que le service avait dégrevé en cours de procédure la fraction correspondant au seul logement du cinquième étage, pour 5 124 euros. Vérifiez donc votre avis ligne par ligne si plusieurs lots y figurent : une erreur sur un seul lot peut représenter plusieurs milliers d’euros.
II. Contester l’avis de taxe sur les logements vacants et obtenir dégrèvement ou exonération à Paris
A. Prouver que le logement n’est pas vacant ou que la vacance est indépendante de votre volonté
Trois moyens permettent d’échapper à la taxe, et ils correspondent aux trois questions que le juge administratif examine dans cet ordre : le logement était-il occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, la vacance résulte-t-elle d’une cause étrangère à votre volonté, le bien pouvait-il seulement être habité ? Le premier moyen est factuel. Toute occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence fait sortir le logement du champ de la taxe : occupation personnelle même brève mais prolongée, hébergement d’un proche, bail de courte durée, mise à disposition d’un salarié. Les preuves utiles sont les factures d’électricité, de gaz et d’eau montrant une consommation réelle, les constats de commissaire de justice, les attestations d’occupants, les contrats de bail et quittances, les relevés de charges de copropriété et les déclarations fiscales de l’occupant. L’administration se fonde souvent sur l’absence de consommation d’eau ou d’électricité et sur les fichiers d’occupation : apportez des relevés année par année, car la taxe s’apprécie au 1er janvier de chaque année d’imposition et une occupation établie pour 2025 ne vaut pas pour 2026.
Le deuxième moyen, le plus plaidé à Paris, tient à la vacance involontaire. Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions numéro 98-403 DC du 29 juillet 1998 et numéro 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n’a validé la taxe que sous des réserves devenues le bréviaire du contentieux, rappelées notamment par la cour administrative d’appel de Paris le 19 novembre 2025 (numéro 24PA03928) : « Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ». La cour administrative d’appel de Paris cite également la seconde réserve : « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». Concrètement, quatre situations sont reconnues : le logement inhabitable dont la remise en état exigerait des travaux d’un montant hors de portée du propriétaire compte tenu de ses revenus, le bien mis en vente ou en location au prix normal du marché avec des diligences réelles et suivies, la vacance imposée par une procédure (indivision bloquée, succession non réglée, litige empêchant la disposition du bien), et les circonstances extérieures comme une catastrophe rendant le bien temporairement inoccupable. À l’inverse, le simple fait d’afficher un prix de vente excessif, de confier le bien à une agence sans mandat actif ou de laisser passer les mois sans visite ni annonce conduit au rejet, car la vacance apparaît alors volontaire.
La jurisprudence parisienne récente illustre ces solutions avec des chiffres parlants. Dans un arrêt du 19 novembre 2025, la cour administrative d’appel de Paris a déchargé une société civile immobilière de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre des années 2021 et 2022 pour un appartement situé au 5 rue de l’Annonciation à Paris dans le 16e arrondissement (cour administrative d’appel de Paris, 2e chambre, 19 novembre 2025, numéro 24PA03928). L’acte notarié d’acquisition du 16 octobre 2016 mentionnait l’état de vétusté du logement, des photographies en attestaient, et la société produisait un devis de rénovation du 19 décembre 2019 d’un montant de 154 082,51 euros. Les associés déclaraient un revenu imposable de 12 073 euros en 2019, 25 394 euros en 2020 et 28 267 euros en 2022, avec trois enfants à charge, tandis que la société elle-même ne dégageait aucun revenu de 2019 à 2022. La cour en déduit que les associés n’étaient pas en capacité de financer de tels travaux sans financement externe et juge que « la SCI Lironis-Reuter est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge de la taxe litigieuse », avec 1 500 euros mis à la charge de l’État au titre des frais de justice. Le raisonnement est transposable à tout propriétaire parisien dont le bien exige une réfection lourde : faites établir un devis détaillé par un professionnel, photographiez l’état du bien, conservez vos avis d’imposition et les comptes de la société si le bien est détenu en SCI.
Dans le même sens, la cour administrative d’appel de Paris a déchargé un propriétaire de Cachan de la taxe mise à sa charge pour trois appartements au titre de l’année 2017, pour un montant de 1 468 euros (cour administrative d’appel de Paris, 14 juin 2023, numéro 22PA03204). Un constat d’huissier du 15 novembre 2017 établissait que les logements ne répondaient ni aux normes électriques, avec de simples installations provisoires, ni aux normes sanitaires faute d’installations utilisables, et les devis et factures de 2016 à 2020 chiffraient la mise aux normes à plus de 25 000 euros. Le propriétaire, retraité, disposait en 2017 de pensions de 11 874 euros et déclarait un déficit foncier de 48 207 euros. La cour juge que « M. B… justifie que la vacance de ces logements était indépendante de sa volonté et que la taxe n’est donc pas due en application du VI de l’article 232 du code général des impôts », et prononce que « M. B… est déchargé de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2017 ». Autre confirmation : pour un bien de Saint-Nazaire, le tribunal administratif de Nantes avait prononcé la décharge au titre de l’année 2019 par un jugement du 15 mars 2024, et la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté l’appel du ministre le 24 décembre 2024, jugeant que le ministre « n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement », le tribunal avait déchargé le contribuable (cour administrative d’appel de Nantes, 1re chambre, 24 décembre 2024, numéro 24NT01840).
Mais les juges rejettent avec la même constance les dossiers insuffisamment étayés, et un arrêt parisien du 2 avril 2025 doit servir d’avertissement (cour administrative d’appel de Paris, 2e chambre, 2 avril 2025, numéro 23PA04089). Le propriétaire d’une maison de Saint-Maur-des-Fossés invoquait des travaux pour expliquer la vacance au titre des années 2018 et 2019, après un jugement de rejet du tribunal administratif de Melun du 20 juillet 2023. La cour estime que le montant et la nature des travaux n’établissaient pas une impossibilité d’occuper ou de louer le bien, et juge que « l’administration était fondée à mettre à sa charge la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018 et 2019 », ajoutant que le requérant « n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ». Moralité : des travaux d’embellissement, un simple rafraîchissement ou des devis non suivis d’effet ne suffisent pas ; il faut démontrer que le logement ne pouvait pas être habité ou loué dans des conditions normales sans des travaux importants, et que ces travaux dépassaient vos capacités financières. Pour les biens mis en vente, la cour contrôle en outre le prix : dans une affaire portant sur un immeuble du 4 avenue Alphonse XIII à Paris 16e, taxé à 19 051 euros au titre de 2015, elle a vérifié que le prix affiché correspondait au marché parisien, relevant qu’« il ne résulte pas de l’instruction que le service se serait fondé sur la fourchette la plus basse du prix du marché du 16ème arrondissement de Paris » et que le marché était stable sur la période (cour administrative d’appel de Paris, 5e chambre, 29 mai 2019, numéro 17PA03481). Vendez au prix du marché, conservez les mandats de vente, les annonces datées, les comptes rendus de visite et les baisses de prix successives : un bien affiché durablement au-dessus du marché parisien sera regardé comme volontairement vacant.
B. Réclamer dans les délais, saisir le bon juge et agir utilement à Paris et en Île-de-France
La réclamation préalable devant l’administration fiscale est obligatoire et enfermée dans un délai couperet. Le article R*196-2 du livre des procédures fiscales dispose que « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ; b) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation ». Pour la taxe sur les logements vacants mise en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit donc parvenir au fisc au plus tard le 31 décembre 2027. Passée cette date, la demande est irrecevable et le juge la rejettera sans examiner le fond, même si la taxe était manifestement indue. Adressez votre réclamation par la messagerie sécurisée de votre espace personnel sur le site des impôts, en visant la taxe contestée et l’année, ou par courrier recommandé avec accusé de réception au service des impôts des particuliers mentionné sur votre avis. Joignez dès ce stade l’intégralité des pièces : devis et factures de travaux, constats, photographies datées, mandats de vente ou de location, annonces, relevés de consommation d’énergie, attestations d’occupation, avis d’imposition établissant vos revenus. Si l’administration vous redresse ou met en recouvrement après une procédure de contrôle, sachez que le article R*196-3 du livre des procédures fiscales prévoit que « Dans le cas où un contribuable fait l’objet d’une procédure de reprise ou de rectification de la part de l’administration des impôts, il dispose d’un délai égal à celui de l’administration pour présenter ses propres réclamations », ce qui peut prolonger utilement votre marge de manoeuvre.
En cas de rejet explicite ou implicite de votre réclamation, le contentieux relève du juge administratif de l’impôt. L’article L. 190 du livre des procédures fiscales ouvre la juridiction contentieuse aux réclamations « lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire », ce qui couvre la contestation de la vacance, de l’occupation de quatre-vingt-dix jours comme de la vacance involontaire. La requête doit être portée devant le tribunal administratif du lieu de situation du bien : tribunal administratif de Paris pour un logement parisien, tribunaux de Melun, Montreuil, Cergy-Pontoise ou Versailles selon le département pour un bien situé en Île-de-France hors Paris. L’appel relève ensuite de la cour administrative d’appel de Paris, qui concentre l’essentiel de la jurisprudence francilienne en la matière, comme le montrent les arrêts cités dans cet article. Respectez le délai de recours de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet, et surtout demandez tout dès la première instance : dans l’arrêt parisien du 19 novembre 2025, la société qui sollicitait la décharge au titre de 2021 et 2022 a vu ses conclusions pour l’année 2023 déclarées irrecevables car présentées pour la première fois en appel, alors même que le bien et le moyen étaient identiques. Chaque année d’imposition contestée doit figurer dans la réclamation initiale puis dans la requête au tribunal, faute de quoi la décharge sera refusée pour ce millésime.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques augmentent vos chances. D’abord, anticipez le calendrier : les avis de taxe foncière sont adressés en septembre, ceux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en novembre, et la taxe sur les logements vacants suit le même cycle d’automne ; dès réception, vérifiez l’adresse du bien, la valeur locative retenue, le nombre d’années de vacance comptabilisées et le taux appliqué, car une erreur de millésime ou un doublon avec un logement occupé n’est pas rare dans les immeubles à lots multiples. Ensuite, constituez un dossier parisien robuste : devis d’artisans parisiens détaillés poste par poste, diagnostic technique, arrêté de péril ou mise en demeure du syndic le cas échéant, mandat de vente ou de gestion confié à une agence du quartier avec historique des annonces et des visites, échanges avec la mairie d’arrondissement ou les organismes d’intermédiation locative. La Ville de Paris annonce vouloir accompagner la remise en location des biens vides par l’intermédiation locative sécurisée et des aides à la rénovation : engager ces démarches avant le 1er janvier 2027 démontre votre bonne foi et peut faire cesser la vacance avant l’application des taux de 30 % et 60 %. Enfin, si le montant en jeu le justifie, faites établir un constat par un commissaire de justice avant tous travaux : les photographies d’huissier datées ont emporté la conviction des juges dans les décharges obtenues à Paris comme à Cachan, tandis que les simples attestations de convenance sont systématiquement écartées.
Conclusion
La taxe sur les logements vacants à Paris entre dans une zone de forte turbulence : taux actuels de 17 % puis 34 % de la valeur locative jusqu’en 2026, quasi-doublement à 30 % puis 60 % voté par le Conseil de Paris à compter du 1er janvier 2027, et bascule vers le nouveau régime unifié de l’article 1406 bis du code général des impôts. Pour autant, la taxe n’est ni automatique ni incontestable : un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs sort du champ, et toute vacance indépendante de votre volonté ouvre droit à la décharge, qu’il s’agisse d’un bien inhabitable dont la réfection dépasse vos moyens, d’une mise en vente au prix du marché restée infructueuse malgré des diligences réelles, ou d’une cause étrangère qui vous prive de la disposition du bien. Les cours administratives d’appel déchargent les dossiers documentés, avec constats, devis chiffrés et preuves de revenus, et rejettent les dossiers légers. Face à un avis reçu à l’automne 2026, réclamez avant le 31 décembre 2027, visez chaque année d’imposition, joignez toutes vos pièces dès la réclamation, et portez le litige devant le tribunal administratif du lieu du bien puis, si nécessaire, devant la cour administrative d’appel de Paris. Et si votre logement parisien est encore vide, chaque mois compte : le remettre en location ou le vendre avant 2027 reste le moyen le plus sûr d’échapper à la majoration.