Avec les premiers froids, les poêles et les inserts se rallument, et avec eux des litiges que l’été avait fait oublier. Le conduit passe dans le mur qui sépare deux maisons accolées. La souche de la cheminée d’à côté dépasse sur votre toit. Le voisin a surélevé sa maison et votre cheminée ne tire plus. Une ventouse a été percée dans le mur commun sans que personne ait été prévenu. Avant d’être une affaire de fumées, ces situations posent une question de propriété, de mitoyenneté et de servitude : qui peut utiliser ce conduit, qui peut y toucher, et qui paie quand il faut le modifier.
Le Code civil y répond par des textes anciens et précis, que les juges appliquent aujourd’hui à des installations modernes : tubages, poêles à granulés, chaudières à ventouse. Les décisions rendues en 2025 et 2026 disent concrètement qui doit libérer un conduit occupé, qui doit rehausser une souche après une surélévation, et dans quels cas un juge ordonne la démolition d’une cheminée.
Avant toute démarche, cinq éléments doivent être réunis : les titres de propriété des deux maisons, et l’acte de division si elles ont appartenu au même propriétaire ; des photographies du conduit, de la souche et de son débouché ; les certificats de ramonage ; les échanges écrits avec le voisin ; enfin, dès que le désaccord devient technique, un constat ou une expertise. Cet article examine d’abord à qui appartiennent le conduit et la souche et ce que chacun peut y faire (I), puis ce qui se passe lorsque les travaux ou l’usage de l’un atteignent la cheminée de l’autre (II). Il vise les maisons et les immeubles voisins ; à l’intérieur d’une copropriété, les conduits obéissent à d’autres règles, qui ne sont pas traitées ici. Les nuisances de fumée proprement dites font l’objet d’articles distincts, consacrés aux fumées du poêle à bois du voisin et au conduit du poêle à granulés qui enfume le voisin.
I. Le conduit et la souche : à qui ils appartiennent et ce que chacun peut y faire
Deux erreurs opposées reviennent dans ces conflits. La première consiste à croire que celui qui se sert d’un conduit depuis toujours en est devenu le maître. La seconde, que le propriétaire du mur ou du toit peut en disposer comme il l’entend, y compris en bouchant ou en démolissant ce qui dessert la maison d’à côté. Les décisions récentes écartent l’une et l’autre, et reviennent aux règles de la mitoyenneté, de l’empiètement et des servitudes.
A. Le conduit logé dans le mur mitoyen : s’en servir n’autorise ni à l’occuper, ni à le boucher
Le mur qui sépare deux maisons accolées abrite souvent les conduits de l’une et de l’autre. L’article 653 du Code civil vise « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge », c’est-à-dire jusqu’au niveau où les deux constructions cessent d’être adossées, et précise que ce mur « est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». La présomption s’arrête à l’héberge : au-dessus, la partie du mur qui dépasse, et la souche qu’elle porte, peuvent appartenir à un seul des voisins, ce qui se prouve par les titres et par l’examen des lieux.
Chaque copropriétaire du mur peut s’en servir, dans certaines limites. L’article 657 du Code civil permet de bâtir contre le mur mitoyen et réserve au voisin la faculté d’« y adosser une cheminée ». L’article 662 pose la limite essentielle : « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre », à moins d’avoir, en cas de refus, « fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ». L’article 674, enfin, impose à « Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau » de laisser « la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets », ou de réaliser les ouvrages qu’ils prévoient, « pour éviter de nuire au voisin ».
La cour d’appel de Rennes a appliqué ces principes à un tubage installé chez autrui. Deux maisons étaient séparées par un mur de pierre dans lequel étaient intégrés les conduits de chacune. En 2014, des voisins avaient fait passer le tubage de leur poêle à bois dans le conduit de la maison d’à côté, dont les occupants avaient découvert des gravats dans leur salon et un tube flexible dans leur cheminée. Le voisin avait alors signé une reconnaissance : usage temporaire, et engagement de libérer le conduit sous un mois à première demande. Dix ans plus tard, au moment de la vente de la maison, il subordonnait ce retrait au paiement par les vendeurs du coût de l’opération et de la moitié de sa nouvelle installation, estimée entre 7 500 et 12 000 euros. Le juge des référés avait refusé d’intervenir, faute de certitude sur la propriété du mur. Par un arrêt du 2 septembre 2025, la cour d’appel de Rennes a infirmé : l’engagement avait été pris quel que soit le statut du mur, et « l’engagement de libérer le conduit est de nature réelle et non de nature personnelle ». Elle a ordonné la libération du conduit sous astreinte de 100 euros par jour de retard, alloué une provision de 2 000 euros sur le préjudice moral et relevé, d’après l’expertise amiable, qu’« il est déconseillé d’utiliser un conduit commun pour les deux maisons ».
Boucher le conduit du voisin est une faute, même lorsque ce conduit traverse le mur commun. Le 8 juin 2026, le tribunal judiciaire de Thionville a jugé le cas d’un conduit de chaudière au fioul qui, « bien que servant exclusivement l’habitation des époux [B], se trouve structurellement implanté au sein du mur mitoyen ». La voisine l’avait obstrué avec une nappe plastifiée et des morceaux de tissu, en raison du « froid qui passait », par une ouverture pratiquée du côté de son grenier alors que la trappe de ramonage se trouvait chez les voisins. Pour le tribunal, cette obstruction délibérée « caractérise la commission d’une faute civile délictuelle ». La voisine a été condamnée à payer 2 134,10 euros pour le débouchage, le tubage et la remise en service de la chaudière, ainsi que 1 000 euros de préjudice moral. Le partage de responsabilité qu’elle réclamait, au motif que le conduit n’était pas ramoné, a été refusé ; la reprise des peintures et la location de radiateurs n’ont pas été indemnisées, faute de lien démontré ou de surcoût réel.
Ce jugement repose sur la responsabilité pour faute de l’article 1240 du Code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La faute doit alors être prouvée, ce qui explique la solution inverse retenue lorsque le propriétaire ferme son propre conduit. Dans l’affaire jugée le 9 avril 2026 par la cour d’appel de Rouen, deux maisons étaient issues de la division d’une même parcelle, dont une partie avait été vendue en 1998, et la chaudière de l’une était raccordée au conduit de l’autre. L’acte de vente « ne fait en outre mention d’aucune servitude, système de chauffage ou chaudière particulière ». Le propriétaire qui avait bouché son conduit n’a pas été condamné : son voisin ne prouvait ni qu’il connaissait ce raccordement, ni une faute volontaire ou d’imprudence. Le débat s’était limité au terrain de la faute ; l’existence éventuelle d’une servitude, que la division d’une propriété commune peut faire naître, n’y avait pas été discutée.
Les ventouses de chaudière ou de poêle suivent les mêmes principes. Percer le mur mitoyen pour y faire passer une évacuation suppose l’accord du voisin. Le 22 avril 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la suppression d’une ventouse d’évacuation des gaz installée sans autorisation dans un mur mitoyen, qui dépassait largement du côté du voisin, « constituant un empiètement », tout en maintenant une véranda appuyée sur le même mur, parce qu’elle avait été autorisée par écrit en 1999. Le tribunal a rappelé à cette occasion que « la mise en oeuvre d’une installation sur un mur mitoyen n’induit pas la création de servitude ». À l’inverse, un orifice percé dans son propre mur n’est pas fautif en soi : le 17 septembre 2026, la cour d’appel de Douai a refusé en référé de faire déplacer la prise d’air de 60 millimètres d’un poêle à granulés, percée dans le mur privatif des voisins et qualifiée d’« une prise d’air frais sans rejet quelconque », en jugeant que « le fait de créer un trou dans leur mur privatif n’est pas illicite ».
Celui qui s’estime gêné par l’évacuation d’à côté ne peut pas davantage la neutraliser lui-même. Le 11 décembre 2025, le juge des référés de Strasbourg a fait interdiction à un voisin, sous astreinte de 3 000 euros par obstruction constatée, d’obturer l’évacuation d’une chaudière débouchant dans l’étroit passage séparant les deux maisons, qu’il avait bouchée trois fois en une semaine avec un conduit et un pot de fleurs. Le juge a retenu que « l’obstruction du tuyau d’évacuation des gaz de combustion pose un problème de sécurité de l’installation », et que le voisin, qui invoquait un trouble anormal, n’en justifiait pas.
Toute atteinte au mur mitoyen n’entraîne pas pour autant la démolition de l’ouvrage. En 1987, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui, face à une construction appuyée sans accord sur un mur mitoyen, avait refusé la démolition et s’était bornée à condamner ses auteurs « à faire exécuter à leurs frais les travaux nécessaires à la sauvegarde du mur mitoyen », faute de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Quant aux frais, l’article 655 du Code civil dispose que « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » La Cour de cassation en a précisé la limite en 2005, dans un arrêt publié : il faut tenir compte du fait que « le propriétaire d’un mur mitoyen devant supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ». Celui dont les travaux sur son conduit ont endommagé le mur commun devrait donc en supporter seul la remise en état.
La souche commune se partage selon la même logique. Deux maisons jumelées de Seine-Maritime étaient séparées par un mur mitoyen contenant quatre conduits, deux pour chaque maison, et surmonté d’une souche. Le tribunal judiciaire de Rouen avait condamné en 2025 « chaque partie, débitrice d’une obligation d’entretien courant du mur mitoyen, à y procéder sur la portion dont elle est propriétaire », et mis à la charge du seul propriétaire de la cheminée défectueuse l’isolation thermique de toute la souche. Le 16 septembre 2026, la cour d’appel de Rouen a jugé que cette isolation n’était plus due, parce que le propriétaire avait entre-temps fait poser un conduit isolé dont un expert a expliqué que « ce conduit se substituait intégralement au conduit existant dans sa fonction d’évacuation des fumées ». Elle a en revanche confirmé l’indemnité de 1 650 euros due aux voisins pour une chambre rendue inutilisable par les fumées, dont la cause était « le manque d’étanchéité du 4ème conduit de M. [T], et pas le mauvais rebouchage de l’orifice d’évacuation ». Les mêmes règles gouvernent, plus largement, la toiture commune de deux maisons accolées et la réparation du mur mitoyen.
B. La souche ou le conduit installé chez le voisin : empiètement, servitude ou simple tolérance
Un conduit qui traverse la maison voisine, ou une souche qui s’élève sur son toit, n’y est pas maintenu du seul fait de son ancienneté. Sans titre, il s’agit d’un empiètement, que le propriétaire peut faire cesser : selon l’article 545 du Code civil, « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété », sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Le 13 février 2025, la cour d’appel de Montpellier l’a appliqué à un conduit de cheminée que le bornage avait révélé sur environ deux mètres carrés du terrain voisin. Ses propriétaires invoquaient une possession de plus de trente ans ; la cour a relevé qu’en l’absence de limites définies, leur possession n’était pas dépourvue d’équivoque, et que la photographie de l’expert montrait « une cheminée d’une couleur et d’un crépi différent de ceux de la maison », signe d’une construction plus récente. Elle a jugé que « son empiètement, même limité, sur la propriété des époux [H], justifiait sa démolition », la démolition n’ayant eu aucun effet démontré sur la structure du bâtiment, et a ajouté 2 000 euros de dommages-intérêts pour la résistance opposée à tout bornage amiable.
Le conduit peut en revanche reposer sur une servitude. Selon l’article 690 du Code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. » Selon l’article 692, « La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. » Ce second mécanisme vise une situation fréquente : deux maisons ont appartenu au même propriétaire, qui a aménagé un conduit desservant l’une à travers l’autre, puis a vendu séparément. L’aménagement peut alors survivre à la division, à condition de prouver que c’est bien l’auteur commun qui a mis les lieux dans cet état, et que la servitude est à la fois continue et apparente, ce qui se discute pour un conduit enfermé dans un mur. La page consacrée aux servitudes immobilières présente plus largement ces mécanismes.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 6 avril 2023 montre la difficulté. Un propriétaire évacuait les gaz de sa chaudière par un conduit situé dans la maison voisine, situation ancienne puisqu’il avait acquis sa maison en 1972 ; il affirmait que les deux maisons avaient appartenu à la même propriétaire, mais « Les actes d’acquisition des immeubles ne comportent la trace d’aucune servitude ». Les experts des deux assureurs divergeaient sur le caractère apparent de cet usage. La cour a jugé que ce propriétaire « ne justifie donc avec certitude ni de l’existence d’une servitude, ni de celle d’une prescription acquisitive », et qu’il n’entrait pas dans ses pouvoirs, en appel d’une ordonnance de référé, de l’autoriser « à réaliser des travaux sur la propriété d’autrui », d’autant que son propre expert évoquait « une solution technique consistant à créer un nouveau conduit dans sa propriété ». Il a été condamné à remettre la cheminée voisine dans son état antérieur sous trois mois, chapeau compris.
Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a de même écarté, le 10 juin 2025, la destination du père de famille invoquée pour un conduit posé sur le toit d’un ancien bâtiment industriel divisé en volumes : si les deux fonds avaient appartenu au même propriétaire, ce n’était pas lui qui avait créé la situation litigieuse, la transformation en logements étant le fait des acquéreurs. Le tribunal a ajouté qu’« une servitude, quelle qu’en soit l’origine, ne saurait justifier un trouble anormal du voisinage avec un risque pour la santé du voisinage ». Même établie, une servitude ne couvre donc pas un débouché dangereux.
Reste la question, souvent décisive pour les frais, de savoir à qui appartient la partie haute d’une souche rehaussée par un voisin. La Cour de cassation a approuvé le 22 novembre 2011 une cour d’appel qui avait laissé la propriété de la rehausse aux propriétaires de la maison, alors que l’exhaussement avait été construit et payé par la société qui édifiait, à côté, un immeuble bien plus haut : « la circonstance que cet exhaussement ait été construit et financé par la SCI ne suffisait pas à établir que celle-ci en avait acquis la propriété ». Les propriétaires de la cheminée ont en conséquence dû rembourser au syndicat des copropriétaires voisin 2 405,12 euros de travaux exécutés sur cette rehausse en vertu d’une ordonnance de référé. Celui qui obtient d’un constructeur la rehausse de sa souche en reste en principe propriétaire, avec la charge de son entretien.
Le propriétaire qui découvre sur son toit une souche ou un conduit dont il ne se sert pas ne peut pas non plus le supprimer sans vérifier à qui il sert. Deux décisions récentes tracent la frontière. Le 18 décembre 2025, la cour d’appel de Paris a refusé de condamner des voisins qui avaient déposé une souche défectueuse située sur leur propre toit et à l’origine d’infiltrations, parce que les demandeurs ne démontraient pas qu’elle desservait leur ancienne cheminée : ce retrait ne pouvait leur être reproché « alors que la preuve de son lien avec la propriété des voisins n’est pas rapportée ». À l’inverse, le 24 février 2026, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a retenu la faute de voisins qui, en rehaussant leur maison, avaient sectionné le conduit d’un insert passant dans leur toiture, « quand bien même ils pensaient qu’il s’agissait d’un conduit d’aération » : l’emplacement du conduit « ne les dispensait pas de s’assurer que son enlèvement ne causerait pas un préjudice à leur voisin ». Le tribunal a alloué 1 000 euros pour la reconstruction du conduit, faute de devis, et 1 000 euros de préjudice de jouissance, mais a refusé de faire démolir les 62 centimètres de toiture qui surplombaient l’immeuble voisin, ce surplomb existant depuis plus de trente ans.
Lorsque la propriété du conduit ou de la souche reste incertaine, une expertise judiciaire peut être obtenue avant tout procès pour la fixer. Le 14 octobre 2025, la cour d’appel de Rennes a ordonné une telle mesure dans un litige où une cheminée qui ne servait plus à aucune des deux maisons causait des infiltrations. L’assureur de la maison sinistrée refusait sa garantie tant que la nature privative ou mitoyenne de l’ouvrage n’était pas établie, et les voisins voulaient le supprimer plutôt que le réparer. L’expert devra dire à qui appartiennent la cheminée et son mur de rehausse, rechercher les signes de mitoyenneté et donner son avis sur « l’opportunité de réparer ou de supprimer ces ouvrages », avec le coût de chacune des solutions. La propriétaire demanderesse devait consigner 6 000 euros.
II. Quand les travaux ou l’usage de l’un atteignent la cheminée de l’autre
Le second terrain de conflit est plus fréquent encore. Une maison s’élève, et la cheminée voisine ne tire plus. Un débouché trop bas rabat les fumées vers les fenêtres d’à côté. Une souche vieillie menace de tomber. Le droit applicable combine alors une règle technique de hauteur, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage et, pour les ouvrages mitoyens, les règles propres à l’exhaussement du mur.
A. Surélévation, extension, immeuble neuf : la rehausse du conduit voisin incombe à celui qui construit
La règle technique est ancienne. L’article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements exige que les orifices extérieurs des conduits à tirage naturel soient situés « à 0,40 mètre au moins au-dessus de toute partie de construction distante de moins de 8 mètres », sauf si la faible dimension de cette construction exclut tout risque de surpression, et prévoit pour les toitures-terrasses et les toits à faible pente une hauteur « à 1,20 mètres au moins au-dessus du point de sortie sur la toiture ». La norme NF DTU 24.1, citée par les experts dans plusieurs des décisions examinées, retient la même règle des 0,40 mètre et des 8 mètres. Il en résulte qu’une construction nouvelle élevée à moins de huit mètres d’une souche peut, à elle seule, rendre la cheminée voisine non conforme.
Deux fondements conduisent à faire supporter la mise en conformité par celui qui construit. Lorsque la surélévation passe par l’exhaussement du mur mitoyen, l’article 658 du Code civil permet à chaque copropriétaire de le faire, mais l’oblige à payer seul la dépense et à « rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement » ; la rehausse d’un conduit logé dans ce mur paraît entrer dans ces dépenses. Dans tous les cas, l’article 1253 du Code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, désigne notamment « le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs » qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, et le déclare « responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Pour des faits antérieurs, les juges appliquent le régime jurisprudentiel qu’il a codifié ; la cour d’appel de Rouen l’a rappelé le 26 novembre 2025 : « Les dispositions applicables sont celles qui sont antérieures aux termes de l’article 1253 du code civil entrée en vigueur à compter du 17 avril 2024. »
Les décisions examinées concordent sur ce point. Le 29 janvier 2024, la cour d’appel de Versailles a jugé le cas d’un pavillon dont le conduit de chaudière à gaz, après la surélévation de la maison contiguë, « s’est retrouvé un mètre plus bas que le point haut du mur de l’extension ». Les constructeurs objectaient que d’autres bâtiments se trouvaient déjà à moins de huit mètres et que l’obligation de rehausser pesait sur leurs voisins avant même leurs travaux ; la cour a jugé cet argument insuffisamment étayé et retenu que ce désordre constituait un trouble anormal, que l’extraction des fumées était devenue problématique et que « le remplacement, qualifié d’urgent, incombe aux maîtres d’ouvrage ». La condamnation à 2 604 euros a été confirmée. La cour a aussi refusé que l’architecte garantisse ses clients, puisque « ce poste de dépense incombait en toute hypothèse au maître d’ouvrage », que la non-conformité ait été anticipée ou non.
Le 13 mai 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a retenu la même solution pour les deux souches d’un fournil de boulangerie, désormais adossées au mur de trois maisons neuves construites en limite de propriété. Les défendeurs soutenaient que ces cheminées ne servaient plus depuis des années. Le tribunal a répondu qu’« il importe peu que la cheminée n’ait plus été utilisée depuis plusieurs années », dès lors que la construction l’avait rendue inutilisable, et y a vu « un trouble permanent, qui ne peut cesser sans travaux, et qui est ainsi anormal du fait de ses effets ». Le maître d’ouvrage et l’architecte ont été condamnés in solidum à payer 2 000 euros hors taxes pour la dépose des souches et 11 757,50 euros hors taxes pour la rehausse des conduits, avec indexation. L’architecte, investi d’une mission complète, doit garantir seul le maître d’ouvrage : « il lui appartenait de prendre en compte la présence de ces souches de cheminée avant de prévoir une implantation du bâtiment en limite de propriété », et d’alerter son client sur l’importance d’un accord du voisin avant le dépôt du permis de construire. Le même jugement a condamné le propriétaire du fournil à payer 1 500 euros hors taxes pour supprimer une rive de toiture qui dépassait de dix centimètres chez le constructeur, l’empiètement se réparant quel que soit son caractère minime.
Le 25 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Melun a indemnisé la période pendant laquelle un immeuble voisin, dont le premier permis avait été annulé avant que la construction ne soit abaissée, dépassait la sortie de cheminée « de plusieurs dizaines de centimètres », « alors que le constructeur aurait dû prévoir un prolongement de cette sortie au droit de son bâtiment ». Pour le tribunal, « l’impossibilité d’user d’un équipement tel qu’une cheminée constitue en soi un trouble de jouissance ». Les propriétaires, privés de leur cheminée pendant plusieurs années, ont obtenu 5 000 euros sans avoir à produire de factures de chauffage ; la perte de valeur de leur maison et leur préjudice moral ont en revanche été écartés, faute de preuve.
Lorsque la rehausse est techniquement impossible, la réparation prend une autre forme. Dans l’affaire jugée le 17 mai 2023 par la cour d’appel de Paris, un promoteur avait édifié un immeuble de dix-sept logements, nettement plus haut, à moins de huit mètres des souches d’un immeuble voisin. L’architecte du voisin avait conclu que « l’exhaussement des souches de cheminées existantes conformément à la réglementation est pratiquement impossible » et préconisé de remplacer les chaudières raccordées à ces conduits par des chaudières à ventouse en façade. La cour a mis ce coût à la charge du maître d’ouvrage, qui « ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle est en situation de respecter son obligation de mettre aux normes les cheminées du bâtiment voisin » : 12 000 euros hors taxes, outre la TVA et les honoraires d’architecte. La perte de valeur liée à l’impossibilité de faire du feu n’a pas été retenue, faute de démonstration.
La preuve reste la condition de toute indemnisation. Le 27 mars 2025, la cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande de propriétaires qui imputaient à un immeuble de six étages, construit à côté de leur appartement, des retours de fumée de leur poêle à bois. Leur seul élément technique était un rapport privé selon lequel leur conduit se trouvait à moins d’un mètre du mur neuf et environ un mètre sous son acrotère. La cour a relevé que « ce rapport d’expertise non contradictoire n’est étayé par aucun autre élément » et qu’aucune pièce ne démontrait la réalité des retours de fumée ; elle a ajouté que le fait d’avoir construit « dans le respect de la réglementation de l’urbanisme applicable, ne saurait caractériser une faute de sa part ». Un constat de commissaire de justice dressé un jour de chauffe, des attestations et une expertise contradictoire sont précisément les pièces qui manquaient dans ce dossier.
Pour celui qui projette une surélévation ou une extension, la conséquence est pratique : repérer, avant le dépôt du permis, les souches voisines situées à moins de huit mètres, chiffrer leur rehausse et en convenir par écrit avec leurs propriétaires. Ces travaux se déroulent sur la propriété voisine et supposent donc l’accord de son propriétaire ; la rehausse réalisée reste en principe la sienne, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2011. Pour le voisin, la démarche inverse consiste à signaler le problème dès l’ouverture du chantier, par écrit, et à faire constater la hauteur du débouché avant et après les travaux.
B. Débouché trop bas, fuites, souche qui menace : faire cesser, faire réparer, choisir la bonne procédure
Le débouché placé trop près des fenêtres voisines est la situation la plus sensible, parce qu’elle expose au monoxyde de carbone. Dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 10 juin 2025, le conduit inox d’un voisin débouchait à 2,33 mètres de la façade d’une maison et environ trente centimètres sous l’appui d’une fenêtre de chambre. Le jugement cite l’article 63 du règlement sanitaire départemental applicable, qui prévoit en principe au moins huit mètres entre les ouvrants et les débouchés de conduits de fumée. Le défendeur contestait l’application de la norme technique à son conduit ; le tribunal a répondu que, pour établir l’anormalité du trouble, « il n’est pas nécessaire de démontrer la méconnaissance d’une norme », l’appréciation se faisant au regard de l’importance des fumées, du risque pour la santé et de la proximité de la fenêtre. Il a ordonné les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 150 euros par jour, alloué 6 000 euros pour l’atteinte à la santé des deux adultes et de leurs enfants, 2 000 euros pour la nécessité de fermer fenêtres et volets et 2 000 euros pour la gêne visuelle de la rehausse à venir, et condamné le vendeur qui avait installé le conduit à garantir son acquéreur.
Le même risque peut justifier la démolition, à condition d’agir contre les bons défendeurs. À Rouen, la cheminée d’une maison contiguë débouchait sous le niveau de la maison voisine, à 0,80 mètre d’elle et à moins de trois mètres d’une fenêtre du dernier étage, au sommet d’un conduit de briques vétuste. Le tribunal avait ordonné sa démolition contre l’occupant, fils des propriétaires. Le 26 novembre 2025, la cour d’appel de Rouen a déclaré cette demande irrecevable contre lui, parce que « l’action en démolition du conduit de la cheminée qui suppose la disposition du bien et non seulement sa jouissance » ne pouvait viser un simple occupant à titre gratuit. Elle a en revanche confirmé les 3 000 euros qu’il devait pour le préjudice de jouissance, et écarté la prescription : pour les nouveaux propriétaires, le délai de cinq ans courait depuis la première manifestation du trouble, non depuis la construction d’une cheminée présente depuis plus de quatre-vingts ans.
Les voisins ont alors agi en référé contre les propriétaires indivis. Le 27 mai 2026, la cour d’appel de Rouen a ordonné la démolition du conduit sous astreinte de 200 euros par jour passé un délai de six mois, et alloué une provision de 3 000 euros. Le risque d’intoxication au monoxyde de carbone, décrit de façon circonstanciée par les experts, « constitue un trouble manifestement illicite, susceptible d’engendrer un dommage, en l’espèce critique », aggravé par le risque de chute de matériaux et par « l’inertie persistante des propriétaires de l’immeuble ». Un architecte mandaté par la commune proposait plutôt un nouveau conduit isolé dépassant de quarante centimètres le faîtage le plus proche ; la cour a retenu la démolition préconisée par l’expert judiciaire, la rehausse supposant des haubans difficiles à poser sans empiéter chez les voisins. L’interdiction de faire du feu, prononcée en première instance sous astreinte de 100 euros par infraction, a été maintenue jusqu’aux travaux.
Dans ces litiges, l’ordre des démarches compte. La tentative amiable est en principe obligatoire : l’article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une conciliation, une médiation ou une procédure participative préalable lorsque la demande « tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » ou lorsqu’elle est relative à certaines actions « ou à un trouble anormal de voisinage ». Parmi ces actions, l’article R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire vise expressément « Des actions relatives aux constructions et travaux mentionnés à l’article 674 du code civil », c’est-à-dire les cheminées, âtres et fours construits contre un mur. Des dispenses existent, notamment en cas d’urgence manifeste. Une mise en demeure écrite, qui décrit précisément le conduit, le débouché et les travaux attendus, précède utilement cette étape.
Lorsque la cause est technique ou la propriété incertaine, l’expertise judiciaire se demande avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ; dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, ce texte prévoit que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Le juge des référés peut en outre, en vertu de l’article 835 du même code, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Les décisions de Rennes, Strasbourg et Rouen montrent l’étendue de ce pouvoir : libérer un conduit occupé, interdire d’obstruer une évacuation, interdire de faire du feu, démolir un conduit dangereux. Le juge des référés refuse en revanche d’ordonner des travaux lorsque le droit invoqué n’est pas établi avec certitude, comme à Versailles en 2023 ; le débat sur la propriété ou la servitude relève alors du juge du fond. Le tribunal compétent et la représentation par avocat dans les conflits de voisinage sont précisés dans un article distinct.
Le choix du défendeur, enfin, conditionne le résultat. Le propriétaire répond des travaux, de la rehausse et de la démolition ; l’occupant, locataire ou hébergé, répond de la gêne qu’il cause par l’usage de la cheminée ; le maître d’ouvrage d’une construction voisine répond de plein droit du trouble qu’elle crée, et peut se retourner contre l’architecte ou l’entreprise dont la mission est en cause. Dans la même logique, l’installateur ou le vendeur qui a posé un conduit non conforme peut être appelé en garantie, comme dans l’affaire de Saint-Étienne.
Conclusion
Un conduit de cheminée se situe presque toujours à la frontière de deux propriétés, et c’est ce qui rend ces litiges difficiles. Le mur mitoyen se partage, mais nul ne peut y percer, y appuyer un ouvrage ou y loger une ventouse sans l’accord de l’autre, ni boucher le conduit qui dessert la maison voisine. Le conduit ou la souche installé chez autrui n’y reste qu’en vertu d’un titre, d’une possession trentenaire continue et apparente, ou d’une destination du père de famille dont il faut prouver chaque condition ; à défaut, c’est un empiètement. La rehausse financée par un constructeur reste, en principe, la propriété de celui dont elle prolonge la cheminée.
Lorsque les travaux de l’un privent la cheminée de l’autre de son tirage, la charge de la mise en conformité pèse sur celui qui construit, qu’il s’agisse de rehausser le conduit ou, si c’est impossible, de financer un autre mode de chauffage. Lorsque le débouché menace la santé des voisins, le juge peut aller jusqu’à ordonner la démolition, y compris en référé. Dans tous les cas, l’issue dépend de la preuve et de la méthode : titres et actes de division, photographies, certificats de ramonage, constat, expertise contradictoire, tentative amiable préalable, puis action dirigée contre la bonne personne. Celui qui se fait justice lui-même, en bouchant, en sectionnant ou en démolissant, s’expose à une condamnation, même lorsque la gêne qu’il subissait était réelle.