Votre locataire ne répond plus, deux ou trois loyers restent impayés, puis vous apprenez par un courrier du greffe ou par le bouche-à-oreille qu’un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire vient d’être ouvert à son égard. À la rentrée de septembre 2026, cette situation frappe un nombre croissant de bailleurs commerciaux : les défaillances d’entreprises restent à un niveau historiquement élevé en France, avec plus de 68 000 procédures enregistrées sur les douze derniers mois selon les séries de la Banque de France, et chaque commerce qui ferme laisse derrière lui un bail, des loyers en souffrance et un local à récupérer. Le réflexe le plus fréquent consiste alors à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, comme en temps normal, ou au contraire à attendre passivement l’issue de la procédure en espérant que le mandataire paiera. Ces deux réflexes exposent à l’échec : le premier se heurte à l’arrêt des poursuites individuelles, le second fait perdre des délais stricts de déclaration et de résiliation qui ne pardonnent pas. Le droit des procédures collectives organise en effet un régime propre aux baux commerciaux, dominé par trois idées simples : le jugement d’ouverture bloque les actions en paiement des dettes antérieures, l’administrateur ou le liquidateur décide seul de la poursuite du bail, et le bailleur ne peut obtenir la résiliation pour les loyers postérieurs qu’au terme d’un délai de trois mois et devant le juge-commissaire. Trois arrêts récents de la Cour de cassation, dont un arrêt publié au Bulletin du 10 décembre 2025, précisent ces règles avec une netteté nouvelle et renversent plusieurs idées reçues, notamment sur la régularisation tardive des loyers par le locataire. Cet article expose la méthode complète du bailleur : ce que le jugement d’ouverture change immédiatement, comment déclarer la créance de loyers dans les délais, comment faire constater la résiliation du bail pour les impayés postérieurs, comment récupérer le local et limiter la perte, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.
I. Redressement ou liquidation du locataire : ce que le bailleur peut encore faire dès le jugement d’ouverture
A. Pourquoi le commandement de payer et la clause résolutoire sont bloqués par l’arrêt des poursuites
Le premier réflexe du bailleur qui découvre des impayés consiste à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux termes duquel « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Hors procédure collective, ce mécanisme fonctionne bien : un mois après un commandement resté sans effet, la résiliation est acquise, sauf délais de grâce accordés par le juge. Dès qu’un jugement d’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire est prononcé, ce mécanisme se grippe pour toutes les dettes nées avant ce jugement. L’article L. 622-21 du code de commerce dispose en effet que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, et qu’il « arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ». En pratique, cela signifie que le bailleur ne peut plus assigner le locataire en paiement des loyers antérieurs, ni faire exécuter une saisie, ni poursuivre une action en résiliation fondée sur ces loyers antérieurs.
La Cour de cassation applique cette interdiction avec rigueur, y compris lorsque l’action du bailleur avait commencé avant l’ouverture de la procédure. Dans un arrêt du 13 avril 2022 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-15.336, décision 62566d503b20a89542a2c160), la Cour juge qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement ». Dans cette affaire, le bailleur avait délivré un commandement de payer le 2 septembre 2015 et invoquait une résiliation acquise le 2 octobre 2015, mais la sauvegarde ouverte en 2017, avant toute décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation, suffisait à paralyser la suite : la cour d’appel qui avait constaté la résiliation a été censurée. La leçon pour le bailleur est directe : tant qu’aucune décision irrévocable n’a constaté la résiliation avant le jugement d’ouverture, l’action en constat fondée sur des loyers antérieurs doit être interrompue, et la créance correspondante doit être déclarée au passif au lieu d’être poursuivie en justice. Vouloir forcer le passage par un nouveau commandement visant des loyers antérieurs après l’ouverture expose à une nullité et à une perte de temps précieux.
Ce blocage ne signifie pas que le bailleur est désarmé, mais qu’il doit changer d’arme. Les loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture relèvent d’un régime distinct, plus favorable : lorsqu’ils correspondent à une occupation réelle pendant la période d’observation ou à l’exécution d’un bail poursuivi, ils donnent lieu à paiement à l’échéance et bénéficient d’un traitement prioritaire. L’article L. 622-17 du code de commerce prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur « sont payées à leur échéance ». Le loyer postérieur d’un local encore occupé par le débiteur entre typiquement dans cette catégorie lorsque le bail est poursuivi. Si ces loyers postérieurs restent impayés, le bailleur dispose d’une voie de résiliation spécifique devant le juge-commissaire, examinée dans la seconde partie, à condition de respecter un délai de trois mois. En revanche, pour les loyers antérieurs, la seule voie utile consiste à déclarer la créance rapidement et à surveiller la procédure, sans engager de nouvelle action en paiement ou en résiliation fondée sur ces seuls arriérés.
Le sort du contrat de bail lui-même obéit à une règle protectrice du débiteur : l’ouverture de la procédure ne résilie pas le bail par elle-même. L’article L. 622-13 du code de commerce énonce qu’« aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ». Le bail commercial en cours se poursuit donc en principe, et toute clause qui prévoirait sa résiliation automatique du seul fait de l’ouverture est inefficace. Seul l’administrateur judiciaire, lorsqu’il en a été désigné un, a la faculté d’exiger la poursuite du bail en fournissant la prestation promise, après s’être assuré qu’il disposera des fonds nécessaires. Concrètement, le bailleur ne peut pas considérer que le bail est terminé parce que le locataire est en redressement, ni changer les serrures, ni relouer immédiatement : il doit attendre la décision de l’administrateur ou du liquidateur, ou agir en résiliation dans les cas prévus par la loi. Cette période d’attente doit être mise à profit pour déclarer la créance, écrire à l’administrateur et au mandataire, et documenter l’occupation des lieux.
B. Déclarer la créance de loyers dans les délais : montants, pièces et erreurs qui coûtent la perte du droit
La déclaration de créance constitue l’acte vital du bailleur. L’article L. 622-24 du code de commerce impose que tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture « adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat ». Le délai de droit commun est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, avec un avertissement personnel pour les créanciers titulaires d’une sûreté publiée. Passé ce délai, le créancier négligent doit solliciter un relevé de forclusion devant le juge-commissaire, dont l’issue reste incertaine et suppose de démontrer que le défaut de déclaration n’est pas de son fait ou résulte d’une omission volontaire du débiteur. Un bailleur qui attend la fin de la période d’observation pour se manifester prend donc un risque majeur : sa créance antérieure peut être inopposable à la procédure, ce qui signifie qu’il ne participera ni aux répartitions ni au plan, et qu’il ne pourra pas voter.
Le contenu de la déclaration mérite le même soin que son délai. Le bail doit déclarer le principal des loyers et charges antérieurs impayés, les taxes refacturées lorsqu’elles sont contractuellement à la charge du preneur, les intérêts contractuels ou légaux courus jusqu’au jugement d’ouverture, ainsi que les indemnités d’occupation échues avant ce jugement lorsque le bail était déjà résilié par une décision irrévocable. Les créances dont le montant n’est pas définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation, ce qui permet de viser les loyers à échoir en cas de résiliation ultérieure, les dommages et intérêts pour inexécution et les frais de remise en état, quitte à actualiser ensuite. La déclaration doit être accompagnée du bail, de ses avenants, du décompte détaillé des sommes réclamées, des commandements et décisions antérieures, des relevés de compte locataire et des justificatifs de charges et de taxes. Lorsque le débiteur a lui-même porté une créance à la connaissance du mandataire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier, mais cette présomption ne dispense pas le bailleur prudent de déclarer lui-même : le relevé du débiteur est souvent incomplet ou minoré, et seule une déclaration personnelle garantit le montant exact et les accessoires.
Le rang de la créance de loyers conditionne sa chance d’être payée. Pour les loyers antérieurs, le bailleur bénéficie d’un privilège limité : l’article L. 622-16 du code de commerce prévoit que « le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure », avec un privilège étendu à l’année courante et aux dommages et intérêts si le bail est résilié. Au-delà de ces deux années, la créance antérieure reste chirographaire et ne sera payée que selon les modalités du plan ou après désintéressement des créanciers privilégiés. Pour les loyers postérieurs afférents à un bail poursuivi, le régime est plus favorable grâce au privilège de procédure de l’article L. 622-17, avec paiement à l’échéance puis paiement prioritaire, à condition de porter la créance à la connaissance de l’administrateur ou du mandataire dans l’année suivant la fin de la période d’observation, faute de quoi le privilège se perd. Cette distinction commande la stratégie : sécuriser vite les loyers antérieurs par une déclaration complète dans les deux mois, puis suivre mois par mois le paiement des loyers postérieurs et réagir dès le premier impayé postérieur par une mise en demeure à l’administrateur.
Plusieurs erreurs reviennent constamment dans les dossiers de bailleurs et doivent être évitées. La première consiste à déclarer uniquement le solde global sans détailler les périodes : le mandataire et le juge-commissaire ne peuvent alors distinguer les loyers antérieurs, qui relèvent de la déclaration, des loyers postérieurs, qui relèvent du paiement à l’échéance, et la contestation devient inévitable. La deuxième consiste à omettre les accessoires, taxes foncières refacturées, régularisations de charges et indemnités, puis à vouloir les ajouter après l’expiration du délai. La troisième consiste à adresser la déclaration au débiteur ou à l’administrateur au lieu du mandataire judiciaire désigné dans le jugement, ce qui ne vaut pas déclaration régulière. La quatrième consiste à négliger la phase de vérification : le mandataire adresse une proposition d’admission ou de rejet, et le bailleur dispose d’un délai bref pour contester devant le juge-commissaire. Un bailleur organisé accuse réception du jugement d’ouverture le jour même, note la date de publication au Bulletin officiel, déclare dans le mois avec un dossier complet, demande un récépissé, puis suit la proposition du mandataire et conteste tout rejet partiel dans les délais. Cette discipline transforme une créance fragile en créance admise, préalable indispensable à toute répartition et à tout vote sur le plan.
II. Faire résilier le bail pour les loyers impayés après l’ouverture et récupérer le local sans faute
A. Comment obtenir la résiliation devant le juge-commissaire après le délai de trois mois
Lorsque le locataire reste dans les lieux après le jugement d’ouverture mais cesse de payer les loyers postérieurs, le bailleur dispose d’une action propre, distincte de la clause résolutoire de droit commun. L’article L. 622-14 du code de commerce organise cette résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur selon deux voies : la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas poursuivre le bail, ou bien lorsque le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure, sachant que « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ». Ce délai de trois mois constitue une période de respiration légale au profit de l’entreprise en difficulté : même si les loyers postérieurs sont impayés dès le premier mois, le bailleur doit laisser s’écouler trois mois à compter du jugement d’ouverture avant de saisir le juge-commissaire. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, la loi ajoute que « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Le bailleur pressé qui saisit le juge dès le deuxième mois s’expose donc à un rejet pur et simple.
La procédure se déroule devant le juge-commissaire, et non devant le tribunal des baux commerciaux statuant au fond. Le bailleur dépose une requête aux fins de constat de la résiliation de plein droit ou de résiliation judiciaire, en visant l’article L. 622-14, 2°, et en joignant le jugement d’ouverture, le bail, le décompte distinguant loyers antérieurs et loyers postérieurs, les mises en demeure adressées à l’administrateur et au débiteur, ainsi que les relevés bancaires établissant l’absence de paiement. La demande doit porter exclusivement sur des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture et demeurés impayés : toute confusion avec les loyers antérieurs fragilise la requête, puisque ces derniers relèvent de la déclaration au passif et non de la résiliation spéciale. Le juge-commissaire statue par ordonnance susceptible de recours devant le tribunal. Lorsque l’administrateur a décidé de ne pas poursuivre le bail, la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de cette décision, et l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts dont le montant doit être déclaré au passif. Lorsque l’administrateur poursuit le bail mais ne paie pas, la résiliation judiciaire sanctionne ce défaut de paiement postérieur.
Deux arrêts récents renouvellent profondément la pratique de cette action et méritent l’attention de tout bailleur. Le premier, rendu le 12 juin 2024 par la chambre commerciale (pourvoi n° 22-24.177, décision 66693a41532c0d0008221b19), concernait un bailleur qui avait saisi le juge-commissaire le 10 septembre 2020 pour un redressement ouvert le 28 avril 2020, alors que le locataire avait réglé les loyers postérieurs le 9 septembre 2020, soit la veille de la requête. La cour d’appel avait rejeté la demande en retenant ce paiement, mais le bailleur soutenait devant la Cour de cassation que le seul constat d’impayés postérieurs à l’expiration du délai de trois mois suffisait, sans tenir compte d’un paiement intervenu juste avant la requête. La Cour a rejeté le pourvoi et confirmé que le paiement effectif avant la saisine fait échec à la résiliation : le bailleur doit vérifier les comptes au jour du dépôt de sa requête et ne peut pas ignorer une régularisation intervenue avant qu’il agisse. Le second arrêt, rendu le 10 décembre 2025 et publié au Bulletin (chambre commerciale, pourvoi n° 24-20.714, décision 693927adc988783351cb65a8), va plus loin dans le sens favorable au locataire qui régularise : la Cour y juge que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ». Dans cette affaire, le redressement avait été ouvert le 7 novembre 2022, la requête déposée le 23 mars 2023, mais le locataire avait payé l’intégralité de l’arriéré les 20 et 21 avril 2023, avant que le juge-commissaire ne statue. La cour d’appel de Montpellier avait jugé ces paiements inopérants car postérieurs à la requête ; la Cour de cassation casse : dès lors que la dette postérieure était apurée au jour où le juge statuait, la résiliation ne pouvait plus être constatée. La portée pratique est considérable : entre le dépôt de la requête et l’ordonnance, le locataire conserve une possibilité de sauver le bail en payant, et le bailleur avisé actualise son décompte jusqu’à l’audience, prévoit une demande subsidiaire en fixation d’échéancier ou en condamnation au paiement, et évite de relouer prématurément un local dont la résiliation pourrait être refusée.
En liquidation judiciaire, le régime est proche mais comporte une contrainte supplémentaire de délai. L’article L. 641-12 du code de commerce prévoit que le bailleur peut demander la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation en introduisant sa demande dans les trois mois de la publication de ce jugement, en précisant qu’« Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ». Pour les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation, le même texte renvoie aux conditions de l’article L. 622-14, avec le même délai de trois mois et la même compétence du juge-commissaire. Le liquidateur peut par ailleurs céder le bail avec tous les droits qui s’y rattachent, et toute clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire est réputée non écrite, ce qui signifie que le bailleur peut se voir imposer un cessionnaire repreneur dans le cadre d’un plan de cession, sans pouvoir exiger le maintien de la caution du cédant. Le bailleur doit donc surveiller le déroulement de la liquidation, déclarer vite, demander la résiliation dans les trois mois lorsque les conditions sont réunies, et participer activement à la procédure de cession pour vérifier la solvabilité du repreneur proposé.
B. Récupérer les locaux, limiter la perte et traiter le cas parisien et francilien
Obtenir la résiliation ne suffit pas : il faut récupérer effectivement le local, chiffrer la perte et éviter les fautes qui engagent la responsabilité du bailleur. Une fois la résiliation constatée ou prononcée, le locataire ou le liquidateur doit libérer les lieux et restituer les clés. Si l’occupant se maintient, le bailleur doit demander au juge l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation égale en pratique au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération effective. Toute voie de fait est à proscrire : changer les serrures, couper les fluides, faire enlever les meubles ou relouer avant la libération régulièrement constatée expose le bailleur à une condamnation pour trouble de jouissance et à des dommages et intérêts, sans accélérer la récupération. L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement avec le mandataire ou le liquidateur, avec photos, inventaire des dégradations et chiffrage des travaux de remise en état, car ces postes alimentent la déclaration complémentaire au passif au titre des dommages et intérêts. Lorsque le bail n’est pas résilié mais cédé dans le cadre d’un plan de cession, le bailleur doit vérifier que le cessionnaire reprend l’intégralité des obligations et s’assurer du paiement régulier des loyers futurs, sans pouvoir s’opposer à la cession pour le seul motif que le repreneur ne présente pas les mêmes garanties d’origine.
La limitation de la perte passe aussi par des mesures conservatoires prises dès l’ouverture. Le bailleur fait inventorier les meubles garnissant les lieux, qui constituent son gage, et s’oppose à leur enlèvement sans autorisation du juge-commissaire, sauf vente autorisée de meubles périssables ou dispendieux à conserver. Il vérifie le dépôt de garantie, qui s’impute sur les dernières sommes dues, et l’état des cautions personnelles et garanties bancaires, en mettant en demeure les cautions selon les formes prévues aux actes. Il déclare au passif non seulement les loyers antérieurs, mais aussi, sur la base d’une évaluation, les dommages et intérêts pour résiliation anticipée, les loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel pour la part indemnisable, les frais de relocation et les travaux de remise en état, en actualisant ensuite lorsque les montants sont définitifs. Il surveille enfin le sort des loyers postérieurs privilégiés : relance mensuelle de l’administrateur, mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail au bout d’un mois sans réponse en application de l’article L. 622-13, puis requête en résiliation dès l’expiration des trois mois si l’impayé postérieur persiste. Cette cadence mensuelle évite l’écueil le plus coûteux, celui du bailleur qui laisse s’accumuler six ou neuf mois de loyers postérieurs impayés sans agir, puis découvre que la trésorerie de la procédure ne permet plus de les recouvrer.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques renforcent l’exigence de rapidité. Les locaux commerciaux parisiens présentent des valeurs locatives élevées et des charges importantes, de sorte que trois mois d’impayés représentent rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros, et que le dépôt de garantie ne couvre qu’une fraction de la dette. La juridiction compétente pour la procédure collective du locataire est le tribunal des activités économiques de Paris lorsque le siège parisien y est situé, avec un juge-commissaire désigné dès le jugement d’ouverture : la requête en résiliation doit être déposée au greffe de ce tribunal, avec copie à l’administrateur et au mandataire, et l’ordonnance peut être obtenue en quelques semaines lorsque le dossier est complet. La cour d’appel de Paris statue sur les recours contre les ordonnances du juge-commissaire et sur le contentieux persistant des baux commerciaux, avec une jurisprudence exigeante sur la distinction entre loyers antérieurs et postérieurs et sur la preuve des paiements. Sur le plan opérationnel, la relocation d’un local parisien après résiliation suppose un diagnostic rapide : état du marché de la rue et du quartier, travaux de remise aux normes, niveau de loyer soutenable pour un nouveau preneur, durée de vacance prévisible. Le bailleur francilien avisé mandate dès la résiliation un huissier pour le constat de libération, sécurise le local contre les squats et les dégâts des eaux, fait établir des devis de remise en état et confie la relocation à un professionnel tout en conservant les justificatifs de vacance, qui étayent la demande indemnitaire au passif. Mentionner Paris et l’Île-de-France dans les démarches n’est pas une coquetterie : c’est devant les juridictions du ressort que se jouent les délais, et c’est sur ce marché tendu que chaque mois de vacance pèse le plus lourd.
Conclusion
Le bailleur dont le locataire entre en redressement ou en liquidation judiciaire ne doit ni foncer avec un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers antérieurs, ni attendre en espérant un paiement spontané. La méthode qui protège ses droits tient en quatre gestes enchaînés : prendre acte immédiatement de l’arrêt des poursuites pour les dettes antérieures et renoncer à toute nouvelle action en paiement fondée sur elles, déclarer au mandataire judiciaire dans les deux mois une créance complète et documentée incluant loyers, charges, taxes, intérêts et évaluation des indemnités, suivre mois par mois le paiement des loyers postérieurs et mettre en demeure l’administrateur de prendre parti sur la poursuite du bail, puis saisir le juge-commissaire en résiliation dès l’expiration du délai de trois mois si des loyers postérieurs demeurent impayés, en actualisant le décompte jusqu’au jour où le juge statue. Les arrêts du 13 avril 2022, du 12 juin 2024 et du 10 décembre 2025 rappellent chacun une borne à ne pas franchir : l’action fondée sur des loyers antérieurs ne survit pas au jugement d’ouverture sans décision irrévocable préalable, le paiement des loyers postérieurs avant la requête fait échec à la résiliation, et même un paiement intervenu après la requête mais avant la décision du juge-commissaire sauve le bail. Intégrer ces trois bornes dans la stratégie, chiffrer tôt la perte, sécuriser le local et documenter chaque étape devant les organes de la procédure : c’est ainsi que le bailleur transforme une procédure collective subie en sortie maîtrisée, avec un local récupéré, une créance admise et une relocation engagée sans faute.
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