Un locataire qui met son logement sur Airbnb sans l’accord écrit du bailleur joue avec la résiliation de son bail et la restitution de tous les loyers encaissés. La règle est posée simplement par le service public : le locataire doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire, cet accord portant à la fois sur le fait de sous-louer et sur le montant du loyer demandé pour la sous-location (service-public.fr). Sans cet écrit, le bailleur peut demander au juge la résiliation, l’expulsion et le remboursement des sous-loyers, qui appartiennent au propriétaire par accession. Depuis deux arrêts de la Cour de cassation du 7 janvier 2026, la plateforme qui diffuse l’annonce peut aussi être mise en cause lorsqu’elle joue un rôle actif, sans que cela soit automatique : chaque dossier se juge sur ses pièces. Cet article détaille, décisions récentes à l’appui, ce que le bailleur doit prouver, les sanctions que le juge prononce et la procédure à suivre, sans brûler les étapes. Trois réserves d’emblée : aucune sanction n’est automatique, le juge apprécie la gravité des manquements ; la responsabilité de la plateforme suppose de démontrer son rôle actif ; et l’autorisation du bailleur ne dispense pas des déclarations exigées par la commune pour les meublés de tourisme.

I. Sous-louer sans autorisation : une interdiction qui se prouve pièce par pièce

A. L’accord écrit du bailleur, sur le principe et sur le prix

Pour un logement vide comme pour un logement meublé, le régime est le même : pas de sous-location sans l’accord écrit du bailleur. Le service public rappelle la règle : pas de sous-location sans l’accord écrit du bailleur, et cet accord doit couvrir deux objets à la fois, le principe de la sous-location et le prix demandé au sous-locataire (service-public.fr). L’écrit doit donc couvrir deux objets à la fois : le principe de la sous-location et le prix demandé au sous-locataire. Un accord verbal, un simple silence ou une tolérance de fait ne suffisent pas, et c’est au locataire de se ménager la preuve de l’autorisation. En pratique, la demande gagne à être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, et le bailleur qui accepte a intérêt à répondre par écrit en visant expressément le logement, la période et le loyer autorisé.

Le prix lui-même est encadré : le montant du loyer au mètre carré de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire (service-public.fr). Autrement dit, la sous-location ne peut pas devenir une rente : facturer la chambre plus cher au mètre carré que ce que paie le locataire principal viole la règle, même avec un accord de principe. Le locataire doit en outre transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite reçue du propriétaire ainsi que la copie du bail en cours (service-public.fr), et la durée de la sous-location ne pouvant pas dépasser celle du bail du locataire (service-public.fr). Lorsque le bail principal s’éteint, la sous-location s’éteint avec lui : si le bail principal s’éteint, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire ni aucun titre d’occupation pour le logement (service-public.fr). Le voyageur qui a réservé sur une plateforme ne peut donc se maintenir dans les lieux en invoquant sa réservation.

Cette architecture repose sur les obligations fondamentales du locataire, rappelées par le code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Transformer un logement loué pour y habiter en produit d’hébergement commercialisé à la nuitée détourne la destination du bail, et le texte suivant ouvre la sanction : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » (code civil). La formule « suivant les circonstances » compte autant que le principe : le juge écarte la résiliation si les manquements sont anecdotiques et la prononce quand ils sont graves et répétés, comme l’illustrent les décisions de 2025 détaillées plus loin. Pour calibrer la stratégie avant d’assigner, être accompagné par un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier l’écrit, le prix et la portée exacte de la clause du bail.

Il faut enfin séparer deux autorisations que les locataires confondent souvent. L’accord du bailleur, d’ordre contractuel, ne remplace pas les obligations administratives propres aux meublés de tourisme : déclaration préalable avec numéro, preuve de la résidence principale et transmission des données à la commune, en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme dont le service public rappelle la logique. Le texte dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement » et que « Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme ». Par ailleurs, « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme », ce qui constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable de la commune (code de la construction et de l’habitation), ce qui peut soumettre la location à autorisation préalable de la commune. Le locataire qui sous-loue sans l’accord du bailleur cumule donc potentiellement deux fronts : le contentieux du bail avec son propriétaire et le contrôle administratif de la mairie. Notre article consacré à l’autorisation de changement d’usage traite ce second front ; le présent article traite le premier, celui du contrat de bail.

B. Comment le bailleur établit la sous-location illicite

Le bailleur supporte la charge de la preuve, conformément au code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Concrètement, il lui faut démontrer trois choses : l’existence d’une occupation par un tiers moyennant paiement, l’absence d’accord écrit et, le cas échéant, l’ampleur des sommes encaissées. Les dénégations du locataire ne suffisent pas à faire échec aux constatations d’un commissaire de justice, comme le montre un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2025 (RG 25/03086). Dans cette affaire, la Régie immobilière de la ville de Paris avait fait constater par procès-verbal du 12 décembre 2024 qu’une occupante déclarait tenir les lieux une semaine par mois depuis mai 2024 contre environ 100 euros la nuit, tandis que la locataire en titre affirmait ne pas savoir qu’elle ne pouvait pas sous-louer. Devant le tribunal, la locataire a soutenu qu’il s’agissait d’un hébergement gracieux d’une amie de son cousin, pour trois ou quatre nuits irrégulières et sans aucun versement. Le tribunal a écarté cette version, jugé les déclarations contredites par le constat et par les propres propos tenus lors de celui-ci, et retenu une sous-location lucrative d’un logement social en violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Le constat d’huissier, devenu constat de commissaire de justice, reste l’outil le plus solide : passage sur place, identité de l’occupant, déclarations recueillies, périodicité et prix. Il se complète par les captures de l’annonce en ligne, les calendriers de disponibilité et les avis de voyageurs, qui datent et chiffrent l’activité. Les documents administratifs pèsent aussi : dans un jugement du 10 juillet 2025 (RG 24/10384), le tribunal judiciaire de Paris s’est appuyé sur un message des finances publiques indiquant qu’une tierce personne avait réglé la taxe d’habitation du logement pour 2020, 2021 et 2022 en déclarant y avoir habité, ainsi que sur son attestation précisant qu’elle avait occupé l’appartement de 2017 à 2021 en parfaite étrangère pour la locataire en titre. Les quittances de loyer et factures d’énergie produites par la locataire n’ont pas suffi à démontrer qu’elle occupait personnellement les lieux. La leçon est nette : payer son loyer n’efface pas une sous-location, et résider ailleurs tout en encaissant des nuitées caractérise le manquement.

Reste la question des données détenues par les plateformes. Un tribunal peut enjoindre la communication des calendriers d’occupation et des listes de réservations : en 2019, le tribunal d’instance de Paris avait ainsi condamné une locataire à communiquer aux bailleurs, pour les sites Homeaway, Homelydays et Airbnb, le calendrier d’occupation et la liste intégrale des réservations avec les sommes encaissées depuis le 1er janvier 2012. Mais cette injonction a des limites : par un arrêt du 30 juin 2026 (RG 24/03838), la cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement du juge des contentieux de la protection de Toulouse sauf en ce qu’il avait enjoint au locataire de produire les relevés de son compte Airbnb, et a débouté le bailleur de cette demande. Autrement dit, le juge ordonne volontiers la production des éléments nécessaires au chiffrage, sans pour autant faire droit à toute demande d’investigation sur les comptes du locataire. Le bailleur a donc intérêt à réunir d’abord ses propres preuves, annonce, constat et documents fiscaux, avant de solliciter du juge un complément ciblé.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se concentre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les baux d’habitation, et les bailleurs sociaux comme la RIVP y mènent une surveillance active de leurs parcs. La densité des annonces dans la capitale rend la découverte plus fréquente, mais elle ne change rien au régime de la preuve : même à Paris, une annonce seule, sans constat ni élément de paiement, expose à un débat sur la réalité de l’occupation. Le bailleur parisien doit aussi garder à l’esprit la superposition des règles locales sur les meublés de tourisme, contrôlées par la commune destinataire de la déclaration, sans confondre ce contrôle avec son action contractuelle fondée sur le bail.

II. Résiliation, restitution et plateforme : ce que le juge peut ordonner

A. Faire résilier le bail et obtenir l’expulsion, sans se faire justice soi-même

Lorsque la sous-location illicite est établie, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur si les manquements sont graves et répétés. Dans l’affaire RIVP jugée le 9 septembre 2025, le tribunal a estimé que la sous-location lucrative et répétée d’un logement social justifiait la résiliation aux torts exclusifs de la locataire, devenue sans droit ni titre à compter du jugement, et a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. La résiliation peut également passer par la validation d’un congé pour motif légitime et sérieux : dans un arrêt du 23 novembre 2023 (RG 20/11313), la cour d’appel de Paris a confirmé un jugement qui validait le congé délivré le 30 janvier 2019 pour des sous-locations sans autorisation, prononçait la résiliation au 31 juillet 2019 et accordait un délai de six mois pour partir avant expulsion avec le concours de la force publique. À l’inverse, le refus de résilier est censuré quand la faute est caractérisée : par un arrêt du 22 juin 2022 (pourvoi 21-18.612), la troisième chambre civile a cassé l’arrêt parisien qui avait rejeté la demande de résiliation de la RIVP malgré un compte Airbnb ouvert dès novembre 2014 et cent trente-six commentaires de voyageurs, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil. Le message est cohérent : une activité étalée sur plusieurs années, documentée par les traces de la plateforme, fonde la résiliation, tandis qu’un épisode isolé et de bonne foi peut y échapper.

L’expulsion, elle, ne se décrète jamais seul. Changer les serrures, couper les fluides ou déposer les meubles sur le trottoir expose le bailleur à des poursuites, même face à une sous-location avérée. L’expulsion suppose un titre exécutoire puis un commandement de quitter les lieux, et le code des procédures civiles d’exécution impose une respiration minimale : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des articles L. 412-3 à L. 412-7. Les deux jugements parisiens de 2025 appliquent strictement ce délai de deux mois après commandement, avec concours de la force publique et sort des meubles réglé selon les articles L. 433-1 et suivants. Le juge fixe en outre une indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif et à la remise des clés, généralement égale au loyer et aux charges, et rappelle que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires récentes. Lorsque le bail comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de sous-location non autorisée, le bailleur peut agir en référé pour faire constater l’acquisition de la clause, ce qui accélère la procédure sans dispenser du commandement ni des délais légaux. Engager à ce stade une procédure d’expulsion du locataire suppose donc un dossier de preuve déjà constitué, une assignation devant le juge compétent et le respect scrupuleux de chaque étape d’exécution.

B. Récupérer les loyers et, depuis 2026, regarder vers la plateforme

L’arme financière du bailleur tient en deux articles du code civil : « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». » Et le texte suivant précise : « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. » (code civil). Les sous-loyers encaissés sans autorisation sont des fruits civils du bien : ils reviennent au propriétaire, non au locataire qui les a perçus. La Cour de cassation l’a jugé le 12 septembre 2019 (pourvoi 18-20.727) : « Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; » (Cour de cassation). Dans cette affaire, les locataires avaient sous-loué sur Airbnb de 2013 à 2015, deux nuits minimum, 120 euros la nuit, et le pourvoi contre leur condamnation à rembourser 27 295 euros a été rejeté. Surtout, le locataire indélicat ne peut pas déduire les loyers qu’il a lui-même versés : le 22 juin 2022, la Cour a censuré une cour d’appel au motif suivant : « En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cour de cassation). Restitution intégrale, donc, sans compensation avec les loyers du bail.

Les chiffres récents donnent l’échelle du risque. Outre les 27 295 euros de 2019, la cour d’appel de Paris a condamné le 23 novembre 2023 une locataire à verser 20 705,56 euros au titre de la restitution des fruits civils, avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle, confirmant pour le surplus la résiliation et l’indemnité d’occupation. Le 9 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la locataire d’un logement social à payer 5 600 euros de fruits à la RIVP, plus 1 200 euros au titre de l’article 700. Le 10 juillet 2025, le même tribunal a condamné une autre locataire à 5 433,48 euros de revenus de sous-location non reversés, plus 2 000 euros au titre de l’article 700. Le service public résume la menace en une phrase : sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire comme du bail du sous-locataire, et le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice (service-public.fr). Pour les logements meublés, il ajoute que la plateforme internet ayant publié l’annonce pouvant également être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location (service-public.fr) : c’est l’ouverture vers la plateforme, que la jurisprudence de 2026 vient d’encadrer.

Deux arrêts de la chambre commerciale du 7 janvier 2026 fixent désormais le cadre, avec une nuance que les raccourcis doivent respecter. Dans la première affaire (pourvoi 23-22.723), un bailleur avait assigné la locataire et Airbnb, et la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait reconnu à la plateforme la qualité d’hébergeur, exclusive de toute faute pour ne pas avoir fait échec à l’annonce. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si, d’une part, en raison de l’ensemble de règles contraignantes auxquelles les « hôtes » et les « voyageurs » doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d’une annonce qu’en cours d’exécution de la transaction, et dont elle est en mesure de vérifier le respect, la société Airbnb n’exerce pas une influence sur le contenu des offres et sur le comportement des utilisateurs de sa plateforme, ni, d’autre part, si, en octroyant à certains auteurs d’annonces la qualité de « superhost » et en assurant la promotion de leurs offres, elle ne tient pas un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plateforme, l’empêchant de pouvoir revendiquer la qualité d’hébergeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation). Cassation partielle, renvoi devant la cour d’appel de Paris, 3 000 euros au titre de l’article 700 : la plateforme perd sa protection dès lors qu’elle organise, contrôle et promeut les offres, mais ce rôle actif doit être démontré annonce par annonce.

Dans la seconde affaire (pourvoi 24-13.163), la cour d’appel de Paris avait condamné Airbnb in solidum avec la locataire à payer 32 399,61 euros à la bailleresse. La Cour de cassation annule uniquement ce chef : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à Mme [I], in solidum avec Mme [P], la somme de 32 399,61 euros à titre principal, avec intérêts au taux légal, l’arrêt rendu le 3 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; » (Cour de cassation). Le motif est de procédure pure : la bailleresse demandait la restitution des fruits perçus, qui « lui revenant de droit en vertu du droit de propriété et non la réparation d’une perte ou d’un gain manqué », et la cour d’appel avait statué comme en matière de responsabilité, modifiant l’objet du litige. Or, selon le code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » Renvoi devant une cour d’appel de Paris autrement composée : la plateforme n’est pas mise hors de cause sur le fond, mais sa condamnation suppose la bonne qualification de la demande. Pour le bailleur, la leçon procédurale est claire : articuler la restitution des fruits sur les articles 546 et 547 du code civil, et réserver le terrain indemnitaire, fondé sur le principe général selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », aux préjudices distincts dûment chiffrés. La qualité d’hébergeur, qui exonère la plateforme lorsqu’elle « n’avait pas effectivement connaissance » du caractère illicite et a « agi promptement pour retirer ces données » dès qu’elle l’a connu, ne joue que pour le stockage neutre : dès que la plateforme sélectionne, vérifie sur place, labellise et promeut, elle sort de la neutralité et répond de son rôle.

En pratique, le bailleur qui découvre l’annonce doit donc agir dans l’ordre : faire constater sans délai par commissaire de justice, adresser une mise en demeure de cesser toute sous-location en visant la clause du bail et l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, puis assigner devant le juge des contentieux de la protection en résiliation, expulsion, restitution des fruits et indemnité d’occupation, en visant la plateforme lorsque son rôle actif est documenté. Le locataire qui a déjà sous-loué, lui, a intérêt à cesser immédiatement, à conserver toute trace d’un éventuel accord et à chiffrer les sommes avant que le juge ne le fasse à sa place, sans déduction possible des loyers versés. Dans les deux cas, la promesse des plateformes, les faits constatés et les responsabilités de chacun doivent être séparés avec soin : c’est cette séparation qui fait gagner ou perdre le procès.

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