Un bulletin de salaire retouché, un contrat de travail qui n’existe pas, un avis d’imposition trafiqué : le dossier de location falsifié peut coûter bien plus cher que le logement convoité. Côté locataire, l’addition possible va de l’annulation du bail à des poursuites pour faux, usage de faux ou escroquerie, avec des peines pouvant atteindre plusieurs années d’emprisonnement et des dizaines de milliers d’euros d’amende. Côté bailleur, la fraude ouvre des recours réels — nullité du bail pour dol, expulsion, dommages et intérêts — mais à une condition stricte : passer par le juge. Changer les serrures, couper l’eau ou mettre les meubles sur le trottoir reste interdit, même face à un faux grossier. Chaque qualification dépend en outre des faits précis : qui a fabriqué la pièce, qui l’a utilisée sciemment, et si la fraude a réellement déterminé le consentement du bailleur. Un tribunal n’applique jamais de sanction automatique. Ce point d’étape détaille, textes et décisions récentes à l’appui, ce que risque chaque partie et la marche à suivre, pièce par pièce.
I. Le faux dossier face au juge pénal : faux, usage de faux et escroquerie
A. Un bulletin de paie falsifié est un faux au sens de la loi pénale
Le point de départ est l’article 441-1 du code pénal : « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. »
Un bulletin de salaire dont on modifie les montants, un contrat de travail fabriqué de toutes pièces, une quittance de loyer retouchée ou un avis d’impôt trafiqué entrent dans cette définition dès lors que l’écrit sert à prouver la solvabilité du candidat, c’est-à-dire un fait aux conséquences juridiques directes puisque c’est sur lui que le bailleur fonde sa décision de louer. Fabriquer la pièce et l’utiliser sont deux infractions distinctes mais punies des mêmes peines : celui qui fait fabriquer son dossier par un intermédiaire peut répondre de complicité, et celui qui transmet sciemment le dossier répond de l’usage même s’il n’a pas tenu le logiciel de retouche.
Selon la nature exacte de la pièce, d’autres qualifications entrent en discussion et le choix n’est pas indifférent. L’établissement ou l’usage d’une attestation matériellement inexacte relève de l’article 441-7 du code pénal, puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. La falsification d’un document délivré par une administration publique aux fins de constater un droit, une identité ou une qualité relève de l’article 441-2, puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende. Un avis d’imposition falsifié ne s’analyse donc pas exactement comme une simple déclaration de revenus mensongère : le support administratif change la qualification et l’échelle des peines. À l’inverse, l’usurpation d’identité de l’article 226-4-1 du code pénal, souvent invoquée à tort dès qu’un faux nom apparaît, exige notamment la volonté de troubler la tranquillité d’autrui ou de porter atteinte à son honneur ou à sa considération. Toute fausse identité utilisée pour louer ne relève donc pas mécaniquement de ce texte ; le faux et l’usage de faux ou l’escroquerie sont souvent plus adaptés. La prudence s’impose aussi devant les idées reçues : les maxima légaux ne constituent jamais une peine automatique. Le tribunal correctionnel individualise la sanction selon la gravité des faits, les antécédents, la répétition, le nombre de victimes, le montant des impayés éventuels, les remboursements déjà effectués et la situation personnelle du prévenu. Dans la jurisprudence locative publiée, les exemples chiffrés restent rares, en partie parce que beaucoup de jugements correctionnels ne sont pas diffusés dans les bases publiques.
B. Quand la fraude détermine le bailleur, l’escroquerie peut s’ajouter — sans automatisme
Lorsque les fausses pièces constituent des manœuvres qui déterminent le propriétaire ou son mandataire à consentir le bail, l’article 313-1 du code pénal peut être invoqué. Le texte dispose : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. L’escroquerie est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. » Consentir un bail, c’est consentir un acte opérant obligation : la mise à disposition d’un logement contre loyer entre dans le champ du texte dès lors que la tromperie a été déterminante. Et si le faux est découvert avant la signature, la tentative reste punissable des mêmes peines en application de l’article 313-3.
Mais peut-on cumuler condamnation pour faux et condamnation pour escroquerie sur les mêmes faits ? Cela dépend des éléments constitutifs de chaque infraction et la chambre criminelle contrôle strictement l’absence de double déclaration de culpabilité injustifiée. Par un arrêt du 15 décembre 2021, n° 21-81.864, rendu à propos de fausses attestations destinées à établir la solvabilité d’un acquéreur, elle a précisé l’articulation entre escroquerie, faux et usage de faux : le cumul dépend des éléments constitutifs et le juge doit éviter une double sanction artificielle. Dans un arrêt du 9 septembre 2020, n° 19-84.301, elle a censuré partiellement des déclarations de culpabilité cumulées pour faux, usage de faux et escroquerie. Et par un arrêt du 22 mars 2017, n° 16-80.050, à propos d’un avis d’imposition falsifié produit en justice, elle a rappelé l’exigence de motivation suffisante de l’amende, avec huit mois d’emprisonnement avec sursis et 5 000 euros d’amende en jeu. Concrètement, un dossier comportant plusieurs pièces falsifiées ne donne pas lieu à une addition mécanique des peines maximales : le tribunal qualifie chaque fait, vérifie chaque élément constitutif et motive la peine prononcée. Autre repère utile, au civil cette fois : par un arrêt du 20 janvier 2021, n° 19-20.367, la première chambre civile a admis le jeu d’une clause d’exigibilité anticipée d’un prêt immobilier fondé sur de faux justificatifs financiers, alors même que l’emprunteur payait régulièrement ses échéances. Le mensonge déterminant peut donc produire des effets contractuels même sans incident de paiement : l’absence d’impayés ne protège ni du volet pénal ni du volet civil.
II. Le bailleur face au bail fraudé : nullité, expulsion et réparation — par le juge uniquement
A. La nullité du bail pour dol, une arme puissante mais exigeante
Le bailleur peut soutenir que les fausses pièces ont provoqué une erreur déterminante de son consentement. L’article 1130 du code civil dispose : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » Et l’article 1137 du même code précise : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »
Trois conditions doivent donc être réunies et prouvées par le bailleur : une manœuvre ou un mensonge caractérisé, c’est-à-dire un écrit falsifié et non une simple exagération orale ; la connaissance du faux par son utilisateur ; et le caractère déterminant de la fraude, c’est-à-dire que sans elle le bailleur n’aurait pas contracté ou aurait contracté différemment. La nullité n’est donc jamais automatique dès la découverte d’une anomalie. L’article 1178 du code civil ajoute : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. » Les prestations exécutées donnent alors lieu à restitution, et « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. » Et le droit commun de la réparation, c’est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La jurisprudence récente illustre concrètement ce régime. Par un arrêt du 5 mai 2026 (RG n° 24/03249), la cour d’appel de Pau a confirmé la nullité pour dol d’un bail portant sur une maison de ville. Les locataires avaient remis un faux bulletin de paie mentionnant un salaire de 4 633,54 euros, fabriqué par substitution de nom sur le bulletin d’un autre salarié ; l’enquête pénale avait établi que l’intéressé percevait en réalité un salaire net d’environ 1 871 euros complété par des allocations chômage temporaires. La cour a retenu que la dissimulation de ces allocations, servies à titre temporaire, avait substantiellement altéré la sincérité de la déclaration sur la situation financière du couple, que le loyer de 2 500 euros représentait plus de 56 % de leurs salaires réels, et que les garanties financières du locataire constituent un élément essentiel du consentement du bailleur. Peu importait que la fraude ait été découverte rapidement après l’entrée dans les lieux et non à l’occasion d’impayés. Outre la nullité et l’expulsion, la cour a fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 2 035 euros à compter d’octobre 2022, ordonné la restitution des loyers versés en exécution du bail annulé avec compensation des créances réciproques, et maintenu 5 000 euros de dommages et intérêts à la charge des époux. Autre configuration, financière cette fois : par un arrêt du 14 avril 2026 (RG n° 24/08797), la cour d’appel de Paris a prononcé la nullité d’un acte de cautionnement de bail d’habitation pour défaut de consentement, après que l’auteur du faux — une attestation de caution solidaire et un relevé d’identité bancaire altérés — eut été condamné par ordonnance pénale du 13 novembre 2024 pour faux et usage de faux. La condamnation pénale suffisait à établir que la prétendue caution n’avait jamais signé. Dans un troisième dossier, social celui-là, la cour d’appel de Paris, par un arrêt du 1er juillet 2025 (RG n° 23/07746), a confirmé le jugement qui tirait les conséquences d’un bail conclu sous un faux nom, après condamnation pour usage de faux nom et plainte du bailleur social : la fraude sur l’identité, combinée aux impayés, justifiait la perte du droit au maintien dans un logement soumis à conditions de ressources. La leçon commune à ces trois décisions vaut pour tout bailleur confronté à une fraude : documenter la fausseté de chaque pièce, établir qui l’a produite et utilisée sciemment, et démontrer en quoi elle a déterminé la signature. Faute de cette triple preuve, la nullité peut être refusée et le bailleur s’expose à perdre son procès tout en devant conserver son locataire. Pour être assisté dans cette démonstration et le choix entre nullité, résiliation et action indemnitaire, le recours à un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer la stratégie procédurale avant d’assigner.
Il faut enfin distinguer soigneusement nullité et résiliation, car leurs effets diffèrent. La nullité pour dol anéantit le bail rétroactivement : le contrat est censé n’avoir jamais existé, l’occupant devient occupant sans droit ni titre et doit les loyers perçus sous forme de restitution, tandis qu’une indemnité d’occupation peut être mise à sa charge pour la période d’occupation effective. La résiliation judiciaire, elle, met fin au bail pour l’avenir en sanctionnant un manquement suffisamment grave dans l’exécution du contrat ; or une fausse pièce précontractuelle se rattache mal à un manquement postérieur et doit être articulée avec soin à la demande. Dans les deux cas, et c’est le point que les bailleurs sous-estiment le plus, l’expulsion demeure une mesure d’exécution qui suppose une décision de justice : ni la nullité, même prononcée, ni la résiliation ne dispensent du titre exécutoire, de sa signification et de la procédure d’expulsion. La constitution de partie civile devant le juge pénal permet au demeurant de présenter les demandes indemnitaires — loyers et charges impayés, frais exposés, dégradations, préjudice distinct directement causé par la fraude — devant le tribunal correctionnel lui-même, à condition que chaque poste soit documenté et chiffré.
B. Expulser un occupant entré par fraude : délais, trêve hivernale et réflexes de procédure
Une fois la nullité ou la résiliation obtenue, l’expulsion suit le droit commun du code des procédures civiles d’exécution, avec des aménagements que le bailleur doit demander expressément au juge au lieu de les présumer acquis. Le principe de départ ne souffre aucune exception : l’expulsion d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification, et un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice reste nécessaire. La fraude ne permet ni l’expulsion privée ni la dispense de commandement.
Vient ensuite le délai de deux mois après le commandement. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 […] Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Depuis la loi du 27 juillet 2023, un faux dossier peut donc permettre au bailleur d’obtenir la suppression de ce délai, mais à double condition : que le juge constate la mauvaise foi ou l’entrée par manœuvres, et que cette constatation ressorte expressément de la décision. L’assignation doit par conséquent solliciter en toutes lettres cette constatation et cette suppression ; à défaut, le délai de deux mois s’applique même au fraudeur avéré.
Même logique pour les délais supplémentaires de relogement des articles L. 412-3 et L. 412-4, qui permettent normalement au juge d’accorder de un mois à un an lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales : ils sont exclus en cas de mauvaise foi, et les deux premiers alinéas de l’article L. 412-3 sont en outre inapplicables lorsque l’entrée dans les lieux résulte de manœuvres. Là encore, le bailleur doit soutenir et faire constater que le faux dossier constitue la manœuvre d’entrée. Reste la trêve hivernale, sur laquelle les idées reçues abondent. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Le texte distingue donc le domicile d’autrui de tout autre lieu. Un appartement destiné à la location n’est généralement pas le domicile personnel du bailleur : dans cette hypothèse, même avec un bail annulé rétroactivement et une entrée obtenue par de faux documents, la suppression ou la réduction du sursis hivernal doit être demandée au juge et motivée par les manœuvres. Seule l’introduction frauduleuse dans le domicile d’autrui emporte exclusion automatique. Enfin, le concours de la force publique suit son cours ordinaire : le commissaire de justice le requiert si nécessaire auprès de l’État, et la fraude n’autorise pas le bailleur à contourner cette étape ; en cas de refus ou de silence prolongé, c’est la responsabilité de l’État qui peut être examinée, pas une reprise privée des lieux.
En pratique, dès la découverte du faux, le bailleur méthodique conserve les fichiers originaux, courriels et métadonnées sans modifier les pièces litigieuses, établit la chronologie complète — remise des pièces, décision de louer, signature, entrée dans les lieux, découverte, éventuels impayés —, fait vérifier objectivement les incohérences par le service officiel de vérification des avis d’impôt et des recoupements indépendants, dépose plainte en décrivant séparément chaque pièce, son auteur supposé, son usage et le préjudice, puis fait délivrer avec son conseil une mise en demeure adaptée avant de choisir entre nullité, résiliation, recouvrement et constitution de partie civile. Il informe aussi son assureur de loyers impayés dans les délais du contrat, en vérifiant les exclusions liées au contrôle du dossier. Et pour prévenir sans s’exposer à un autre contentieux, il respecte le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, qui fixe limitativement les pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution : la lutte contre la fraude ne permet pas d’exiger n’importe quel document, le contrôle doit respecter la minimisation des données, et aucun candidat ne doit être écarté sur un critère discriminatoire. Lorsque la location est confiée à une agence, le mandat de gestion n’exonère pas le bailleur de toute vigilance, mais l’agent qui a encaissé des honoraires pour vérifier le dossier répond de ses propres manquements : un contrôle purement formel, sans aucune vérification des incohérences manifestes entre les revenus affichés et les pièces produites, peut engager sa responsabilité professionnelle et ouvrir au bailleur un recours complémentaire contre son mandataire, en plus de l’action dirigée contre le locataire fraudeur. Vérifier davantage, mais uniquement ce que la loi permet de demander : tel est l’équilibre que le bailleur parisien doit tenir à chaque candidature.
Un faux dossier de location n’est donc ni un simple mensonge sans conséquence ni un permis d’expulser. Pour le locataire, c’est l’exposition à des poursuites pour faux, usage de faux ou escroquerie, à la nullité du bail et à une expulsion certes encadrée mais facilitée lorsque le juge constate les manœuvres. Pour le bailleur, c’est un arsenal réel — nullité pour dol, indemnité d’occupation, dommages et intérêts, délais d’expulsion réduits — à condition d’apporter la triple preuve de la fausseté, de son usage conscient et de son caractère déterminant, puis de suivre la procédure jusqu’au bout. Dans les deux cas, la précipitation est l’ennemie : une pièce conservée intacte et une assignation bien libellée valent mieux qu’une serrure changée un dimanche soir.
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