Vous rentrez d’un déplacement et la serrure a changé. Les volets bougent, du linge sèche au balcon, et un inconnu vous répond à travers la porte que c’est désormais chez lui. À Paris, cette scène n’a rien d’exceptionnel : résidences secondaires inoccupées entre deux séjours, logements vacants pendant des travaux ou une succession, studios loués en meublé de tourisme dont l’occupant refuse de partir à la fin de la réservation. La première réaction ressemble souvent à de la colère, la seconde à de la panique, et la troisième consiste parfois à vouloir régler l’affaire soi-même en forçant la porte. Cette troisième réaction doit être écartée d’emblée : la loi interdit de se faire justice soi-même, même quand l’occupant n’a strictement aucun droit. La bonne nouvelle tient en deux voies complémentaires que le droit parisien mobilise chaque semaine. D’un côté, la procédure administrative accélérée permet, après plainte et constat, de demander au préfet une mise en demeure suivie d’une évacuation par la force publique, avec une décision rendue en quarante-huit heures. De l’autre, le juge des référés ordonne l’expulsion des occupants sans droit ni titre en retenant un trouble manifestement illicite, et les protections habituelles des locataires — délai de deux mois, délais de grâce, trêve hivernale — ne s’appliquent pas au squat d’un domicile. Dans le débat public de 2026, l’hypothèse d’un délai de quarante-cinq jours pour déposer plainte est évoquée ; ce délai n’est pas une condition en vigueur, mais la discussion rappelle une règle pratique indiscutable : chaque jour perdu complique la preuve et retarde l’évacuation. Cet article expose la méthode complète, les pièces à réunir, les délais exacts, les sanctions pénales et les réparations civiles, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Faire constater le squat et obtenir l’évacuation accélérée par le préfet : plainte, preuves et mise en demeure en 48 heures
A. Porter plainte, prouver la propriété et faire constater l’occupation sans droit ni titre : les trois gestes qui conditionnent tout
La procédure accélérée d’évacuation commence par trois démarches préalables, et l’ordre compte autant que le contenu. D’abord, porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la brigade de gendarmerie. À Paris, le dépôt s’effectue au commissariat de l’arrondissement où se situe le logement, et le récépissé de plainte devient la première pièce du dossier adressé au préfet. La plainte vise l’infraction prévue à l’article 226-4 du code pénal, dont la rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » L’entrée et le maintien sont donc punis séparément, chacun de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, ce qui change le rapport de force face à des occupants qui misent sur l’usure du propriétaire.
La notion de domicile protège bien au-delà de la résidence principale. Le troisième alinéa de l’article étend la notion de domicile à tout local d’habitation contenant des meubles du propriétaire, qu’il y habite ou non et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale. Une résidence secondaire meublée à Paris, un appartement conservé pour les enfants étudiants, un logement laissé meublé pendant une expatriation : tous ces locaux entrent dans la définition dès lors qu’ils contiennent des meubles appartenant au propriétaire. Les locaux vides de tout meuble relèvent d’un régime différent et exigent une analyse au cas par cas, d’où l’importance du constat initial. Le service public précise en outre qu’occuper un meublé de tourisme au-delà de la fin de la réservation, en s’y maintenant malgré l’expiration du contrat, caractérise un squat au sens de cette fiche : les bailleurs parisiens de locations de courte durée disposent donc de la même voie pénale quand un occupant refuse de libérer un studio réservé à la semaine. Si votre litige porte au contraire sur un locataire qui reste après l’échéance d’un bail classique, la logique change : pour expulser un locataire lié par un bail d’habitation, la procédure d’expulsion locative avec commandement et résiliation s’applique, et non la voie du squat.
Ensuite, prouver que le logement constitue le domicile ou la propriété du demandeur. Les pièces utiles se préparent en une journée : titre de propriété ou acte notarié, derniers avis de taxe foncière et de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, factures d’électricité, de gaz, d’eau, d’internet et d’assurance habitation, contrat de gardiennage ou de surveillance, attestations de voisins qui ont vu les inconnus forcer la porte ou changer la serrure. Quand le propriétaire ne peut plus entrer dans son logement et ne dispose plus de ses documents sur place, la procédure prévoit un filet de sécurité : le préfet dispose d’un délai de soixante-douze heures pour demander à l’administration fiscale d’identifier le propriétaire du local squatté. Ce mécanisme évite que le propriétaire démuni soit renvoyé chez lui au motif qu’il ne prouve rien, mais il ne dispense pas de reconstituer le dossier : relevés bancaires des prélèvements de charges, échanges avec le syndic, photographies anciennes de l’intérieur meublé, constats antérieurs, tout élément daté renforce la demande.
Enfin, faire constater que le logement est squatté. Le constat peut être dressé par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice, l’ancien huissier de justice, et il doit établir deux points : l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, puis le maintien dans les lieux. Le passage du commissaire de justice mérite une préparation concrète : convenir d’un rendez-vous rapide, lui remettre copie de la plainte et du titre de propriété, lui demander de décrire la serrure forcée ou remplacée, les traces d’effraction sur la porte et le chambranle, l’identité des personnes présentes et leurs déclarations sur leur date d’entrée et leur absence de titre. Les juridictions parisiennes accordent un poids décisif à ces constats. Dans une ordonnance du 7 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a relevé que l’occupant, rencontré sur place par le commissaire de justice, déclarait occuper les lieux sans indiquer sa date d’entrée et sans produire le moindre titre d’occupation, et a ordonné la libération et l’expulsion sur ce fondement (TJ Paris, PCP JCP référé, 7 juillet 2025, RG 25/04604). L’occupant qui refuse de donner sa date d’entrée et ne produit aucun bail, aucune quittance, aucun contrat : voilà le profil type que le constat fige utilement.
Une erreur fréquente consiste à confondre le squat avec des situations voisines que la procédure accélérée ne couvre pas. Le locataire dont le bail a pris fin mais qui se maintient avec l’ancien accord tacite du bailleur, la personne hébergée qui refuse de partir après une rupture, le sous-locataire resté après la fin d’une sous-location autorisée : aucun n’est traité comme squatteur au sens de la fiche officielle, et la voie du préfet leur est fermée. L’orientation correcte passe alors par le juge, comme l’explique la seconde partie. Autre piège : attendre que les occupants accumulent des factures à leur nom pour « prouver » qu’ils habitent là. Des factures d’occupants ne créent aucun droit et compliquent seulement la coupure des abonnements ; ce sont les factures du propriétaire, antérieures à l’occupation, qui comptent. Dernier point de vigilance : ne jamais changer les serrures par ses propres moyens, couper l’eau ou l’électricité de sa propre initiative, ni sortir les affaires des occupants sur le trottoir. Ces gestes exposent à des poursuites et ruinent la crédibilité du dossier devant le préfet puis devant le juge.
B. Saisir le préfet : mise en demeure en 48 heures et évacuation par la force publique
Une fois la plainte déposée, la propriété justifiée et l’occupation constatée, le demandeur saisit le préfet du département pour obtenir la mise en demeure faite aux occupants de quitter les lieux. À Paris, la demande est adressée au préfet de police, qui exerce les attributions préfectorales dans la capitale. La lettre de saisine gagne à être rédigée avec un avocat : exposé chronologique des faits, référence au récépissé de plainte, copie du titre de propriété et des factures, copie du constat d’occupation, identité connue des occupants, photographies datées, et demande expresse de mise en demeure suivie d’évacuation par la force publique. Le préfet statue en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et il rend sa décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. En cas de refus, il doit en indiquer le motif, ce qui laisse au propriétaire la possibilité d’ajuster son dossier ou de basculer vers la voie judiciaire sans perdre de temps.
La mise en demeure fixe le délai imparti aux occupants pour libérer les lieux : au moins vingt-quatre heures quand le local constitue le domicile du demandeur, au minimum sept jours dans les autres cas. Elle est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur l’immeuble concerné, et notifiée au demandeur à titre facultatif. Si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée sans délai par la force publique, sauf si le demandeur s’y est opposé. Concrètement, le propriétaire parisien accompagne le calendrier : relance téléphonique du bureau compétent dès le troisième jour, vérification de l’affichage sur l’immeuble avec photographies, information du gardien et du syndic pour sécuriser les parties communes le jour de l’évacuation, prévision d’un serrurier pour reprendre possession et sécuriser immédiatement le logement après le départ des occupants. Chaque étape se prouve par écrit : courriels, lettres recommandées, constats complémentaires.
La procédure accélérée présente un avantage calendaire majeur à l’approche de l’automne : en cas de squat, la trêve hivernale ne s’applique pas, et l’évacuation peut intervenir à toute période de l’année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars. Le fondement figure à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui commence par poser le principe : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le même article écarte aussitôt ce sursis pour le squat de domicile : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Les occupants qui invoquent l’hiver pour rester dans un domicile squatté se heurtent à ce texte, et le préfet comme le juge l’appliquent sans hésitation quand l’introduction frauduleuse est établie.
Quand la voie préfectorale échoue ou paraît inadaptée — refus motivé du préfet, local vide de meubles dont la qualification de domicile se discute, occupants se prévalant d’un faux bail ou d’un reçu de loyer rédigé par un tiers — la voie judiciaire prend le relais sans que le temps déjà investi soit perdu : la plainte, le constat et les pièces réunies pour le préfet constituent exactement le socle de l’assignation en référé. Les propriétaires parisiens ont intérêt à faire courir les deux chronomètres en parallèle dès que le dossier préfectoral montre un signe de fragilité, plutôt que d’attendre un refus formel pour consulter. Les délais d’audience en référé à Paris restent compatibles avec une évacuation avant l’hiver quand l’assignation est délivrée en septembre ou en octobre, et l’ordonnance obtenue s’exécute indépendamment de la trêve, comme le démontre la seconde partie.
II. Faire expulser les occupants sans droit ni titre devant le juge à Paris : référé, exécution immédiate et sanctions
A. Assigner en référé : démontrer le trouble manifestement illicite et obtenir l’expulsion
Devant le juge, l’arme du propriétaire s’appelle le référé expulsion pour trouble manifestement illicite. Le fondement figure à l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui entre dans cette définition. Le raisonnement s’appuie sur l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le juge parisien du 7 juillet 2025 en a déduit que l’occupation sans droit ni titre caractérise un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés doit mettre fin par l’expulsion (TJ Paris, PCP JCP référé, 7 juillet 2025, RG 25/04604). La démonstration attendue se résume donc à deux preuves : le droit du demandeur sur le logement, et l’absence de droit ou de titre des occupants.
La pratique de l’assignation à Paris suit un schéma éprouvé. Le propriétaire fait délivrer par un commissaire de justice une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, contre chaque occupant identifié et contre « tous occupants de leur chef ». Cette dernière formule évite que l’expulsion soit paralysée par l’arrivée d’occupants non nommés entre l’assignation et l’audience. Les demandes types comprennent : l’injonction de libérer les lieux et de restituer les clés, l’autorisation d’expulsion avec le concours d’un serrurier et de la force publique après état des lieux, la suppression des délais des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’exclusion du sursis de trêve hivernale de l’article L. 412-6, le sort du mobilier resté sur place selon les articles L. 433-1 et suivants du même code, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant le coût des constats et des actes d’exécution. L’affaire parisienne de juillet 2025 illustre le schéma : après un constat du 20 février 2025 relevant l’occupation d’un appartement du troisième étage, une mise en demeure restée infructueuse le 26 mars 2025, puis une assignation du 25 avril 2025, le juge a ordonné la libération immédiate et l’expulsion, en écartant l’astreinte jugée inutile dès lors que le recours à la force publique suffisait à contraindre l’occupant.
Le dossier qui emporte la décision se construit autour de pièces simples et datées : titre de propriété, constats du commissaire de justice avec identité et déclarations des occupants, récépissé de plainte, mise en demeure de quitter les lieux restée sans effet, photographies de l’effraction, attestations de voisins et du gardien rédigées dans les formes, échanges avec le syndic, factures d’abonnements du propriétaire. Le propriétaire qui a d’abord tenté la voie préfectorale verse en outre sa demande au préfet, la décision préfectorale et les preuves d’affichage : ces pièces démontrent la persistance de l’occupation malgré les sommations. Face à des occupants qui produisent un faux bail ou un faux reçu, le réflexe consiste à en démontrer l’invraisemblance par des éléments objectifs — bailleur inconnu au fichier, signatures incohérentes, loyers dérisoires payés en espèces sans quittance régulière, absence de dépôt de garantie et d’état des lieux — et à déposer une plainte complémentaire pour faux et usage de faux. Le juge des référés n’exige pas une instruction pénale achevée : l’absence de titre sérieux suffit à caractériser le trouble, et l’occupant qui ne comparaît pas, comme dans les deux affaires citées, s’expose à une décision réputée contradictoire exécutoire.
Les propriétaires de meublés de tourisme parisiens retiennent un point particulier : quand un occupant conserve un studio réservé pour une courte durée bien après la fin contractuelle, sans payer et sans titre, l’assignation en référé suit la même logique du trouble manifestement illicite, et la procédure accélérée reste ouverte en parallèle. Pour comprendre les fraudes voisines de ce marché — fausses annonces, sous-locations interdites, restitutions bloquées — le précédent article du cabinet sur les locataires qui sous-louent sur Airbnb sans autorisation décrit les recours complémentaires, résiliation et remboursement des loyers, quand un bail est en jeu. Dans le squat pur, en revanche, aucun bail n’existe : la voie du référé expulsion demeure la plus directe, et l’exécution ne subit ni les délais des baux ni la trêve, comme l’établit la sous-partie suivante.
B. Exécuter sans attendre : ni délai de deux mois, ni délais de grâce, ni trêve hivernale, et faire payer les dégâts
L’ordonnance d’expulsion obtenue, l’exécution obéit à des règles plus sévères pour les squatteurs que pour les locataires en impayés. Le principe général figure à l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le commandement d’avoir à libérer les lieux, signifié par un commissaire de justice, ouvre donc la phase d’exécution forcée. Pour un locataire ordinaire, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose ensuite un répit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Mais le même article neutralise ce répit pour le squat : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le juge qui constate l’entrée frauduleuse supprime le délai de deux mois dans le dispositif même de l’ordonnance, et le commissaire de justice peut alors requérir le concours de la force publique sans attendre.
Les délais de grâce subissent le même sort. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet en principe au juge d’accorder des délais renouvelables : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le texte exclut aussitôt les occupants entrés par la force : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Quant à la trêve hivernale, son inapplicabilité au squat de domicile résulte de l’article L. 412-6 cité plus haut, et le juge peut en outre réduire ou supprimer le sursis quand l’occupation frauduleuse porte sur un autre lieu que le domicile. La jurisprudence applique cet ensemble sans détour : dans une ordonnance du 25 mars 2025 visant des occupants installés « sans autorisation légale, réglementaire ou conventionnelle », le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a écarté d’un bloc les délais des articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-6 et ordonné l’expulsion sans délai, avec enlèvement des véhicules et objets aux frais avancés du demandeur (TJ Évry, juge des référés, 25 mars 2025, RG 25/00318). Les occupants qui espèrent gagner l’hiver en multipliant les demandes de délais se heurtent à ce triptyque.
L’expulsion ne règle pas tout : les dégâts et les mois d’occupation perdus se chiffrent et se réclament. Sur le plan pénal, les dégradations du logement squatté tombent sous l’article 322-1 du code pénal : « I. – La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger. » Portes fracturées, serrures arrachées, cloisons percées, sanitaires saccagés, branchements sauvages sur les réseaux d’eau et d’électricité : chaque dégradation constatée par le commissaire de justice alimente la plainte et l’action civile devant le tribunal correctionnel. Sur le plan civil, l’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le propriétaire réclame sur ce fondement l’équivalent des loyers perdus pendant l’occupation, le coût de la remise en état, les factures d’énergie et d’eau détournées, les frais de serrurier, de gardiennage et de procédure. Le juge des référés peut assortir l’expulsion d’une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et le juge du fond liquide ensuite le solde au vu des devis et factures acquittées.
À Paris et en Île-de-France, l’exécution suit des circuits connus qu’il faut activer sans tarder. La demande de concours de la force publique est adressée au préfet de département, et à Paris au préfet de police ; en petite couronne, elle relève du préfet des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne selon la situation du logement. Le commissaire de justice instrumentaire, choisi de préférence dans le ressort, signifie le commandement, établit les procès-verbaux de tentative d’expulsion et porte la réquisition de la force publique. Quand l’expulsion porte sur un studio meublé de tourisme occupé après la fin d’une réservation, le propriétaire joint au dossier la réservation expirée, les échanges de relance et les preuves d’impayés : ces pièces ferment la porte à toute présentation des occupants en « locataires ». Les délais pratiques parisiens plaident pour une saisine rapide : quelques semaines entre l’assignation et l’ordonnance de référé quand le dossier est complet, puis exécution dès la signification du commandement si le juge a écarté le délai de deux mois. Les propriétaires qui attendent janvier en espérant un départ spontané perdent l’avantage du calendrier et laissent les dégradations s’accumuler. Dernière précaution parisienne : informer le syndic et l’assureur multirisque habitation dès le constat, car certains contrats imposent une déclaration rapide de l’occupation illicite et conditionnent la garantie vol et vandalisme au dépôt de plainte.
Conclusion
Un logement squatté à Paris ne se récupère ni par la force ni par l’attente, mais par une méthode en deux temps que les textes et les juges soutiennent. Le premier temps appartient à la procédure accélérée : plainte pour violation de domicile, preuve de la propriété, constat de l’introduction frauduleuse, puis demande au préfet qui statue en quarante-huit heures et fait évacuer par la force publique, à toute période de l’année. Le second temps appartient au juge des référés : l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, l’expulsion est ordonnée avec la force publique, et les délais protecteurs des locataires — deux mois après commandement, délais de grâce, trêve hivernale — sont écartés quand l’entrée a eu lieu par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Les sanctions pénales de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende pour l’entrée comme pour le maintien, deux ans et 30 000 euros pour les dégradations, s’ajoutent aux réparations civiles des loyers perdus et de la remise en état. La plainte immédiate, le constat précis et l’assignation sans retard forment le triptyque qui rend au propriétaire ses clés et son logement.
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