Votre locataire a mis votre appartement parisien sur Airbnb sans vous prévenir, ou vous êtes locataire et le bailleur vient de découvrir votre annonce : la situation a changé de nature. Deux décisions rendues en 2026, l’une par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 23 avril 2026 (RG 25/03767), l’autre par la cour d’appel de Toulouse le 30 juin 2026 (RG 24/03838), confirment une ligne jurisprudentielle désormais stable : la sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation de son bail, à l’expulsion et au remboursement intégral des sommes encaissées. La Cour de cassation avait posé le principe dès le 12 septembre 2019 (pourvoi n° 18-20.727) et l’a confirmé pour les logements sociaux le 22 juin 2022 (pourvoi n° 21-18.612). À Paris, où la mairie multiplie les contrôles des meublés de tourisme et où les loyers de courte durée dépassent largement les loyers classiques, l’enjeu financier se compte en milliers d’euros. Cet article expose ce que la loi interdit exactement, comment la preuve se joue devant le juge, quelles sanctions sont prononcées et quels réflexes adopter, que vous soyez bailleur ou locataire, pour protéger vos droits dans les délais utiles.

I. Sous-louer son logement sur Airbnb sans l’accord écrit du bailleur : une interdiction claire et des preuves qui s’accumulent vite

A. Mettre son appartement sur Airbnb sans autorisation : ce que la loi interdit au locataire

Le point de départ tient en une règle que la cour d’appel de Toulouse a rappelée le 30 juin 2026 dans un arrêt rendu entre un bailleur social et son locataire : « Au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Autrement dit, aucune annonce sur une plateforme de location saisonnière ne peut être mise en ligne sans un accord écrit et préalable du propriétaire, et cet accord doit aussi porter sur le prix demandé au sous-locataire. La même décision ajoute que « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » Le locataire ne peut donc pas transformer son bail en commerce : même autorisée, la sous-location ne doit pas lui rapporter plus, au mètre carré, que ce qu’il paie lui-même. Le texte de référence reste l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui s’applique à tous les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Pour le sous-locataire, la conséquence est radicale. La cour d’appel de Toulouse précise que « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. » (cour d’appel de Toulouse, 30 juin 2026, RG 24/03838) Le touriste qui a réservé sur la plateforme ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux face au propriétaire. Quand le bail principal tombe, son titre s’effondre avec lui. Cette solution protège le bailleur, mais elle fragilise aussi les occupants de passage, qui découvrent parfois le litige le jour où un commissaire de justice frappe à la porte.

Dans le parc social, l’interdiction est encore plus stricte. L’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation impose au locataire d’une habitation à loyer modéré d’occuper effectivement son logement et lui interdit de le sous-louer. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 23 avril 2026 opposant Paris Habitat à un locataire qui proposait son logement social sur Airbnb à 99 euros la nuit, a appliqué ce texte sans hésitation. Le tribunal relève que le locataire a « méconnu l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer un logement social conventionné » et qu’il a « détourné ce logement de sa destination sociale en l’affectant, de manière répétée et lucrative, à une activité para-hôtelière de type touristique par l’intermédiaire d’une plateforme numérique. » (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767) La Cour de cassation avait déjà jugé, le 22 juin 2022, que l’activité de location par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne est « radicalement contraire à la destination » d’un logement conventionné ouvrant droit à des aides et réservé à des locataires sous plafonds de ressources. La troisième chambre civile rappelle à cette occasion que « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail », et que « si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » (Cour de cassation, 22 juin 2022, n° 21-18.612) Ces deux phrases, extraites des articles 1728 et 1729 du code civil, fondent la résiliation dans le secteur libre comme dans le secteur social.

Le bailleur social dispose en outre d’une sanction pécuniaire spécifique. L’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation interdit de sous-louer un logement financé par les aides de l’État « sous peine d’une amende de 9 000 € ». Le tribunal judiciaire de Paris a toutefois précisé, dans le jugement du 23 avril 2026, que cette amende « présente le caractère d’une sanction répressive, dont la mise en œuvre relève des autorités compétentes et non d’une condamnation civile susceptible d’être prononcée, à la demande du bailleur, par le juge saisi du litige locatif. » (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767) Le bailleur ne peut donc pas demander au juge civil de lui verser ces 9 000 euros à son profit. En revanche, rien n’empêche le signalement aux autorités compétentes, et la menace de cette amende pèse lourd dans les négociations.

À ces règles locatives s’ajoutent les règles d’urbanisme propres aux meublés de tourisme, particulièrement surveillées à Paris. Toute location de courte durée d’une résidence principale reste limitée à 120 jours par an, toute location d’une résidence secondaire suppose une déclaration en mairie et, dans les communes tendues comme Paris, une autorisation de changement d’usage assortie le plus souvent d’une compensation. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme organise la déclaration préalable, tandis que l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation sanctionne d’une amende civile le changement d’usage sans autorisation. Pour comprendre ce volet administratif, qui se cumule avec le contentieux du bail, vous pouvez lire notre analyse de l’autorisation de changement d’usage pour les meublés de tourisme et du rôle de la mairie. Le locataire qui sous-loue sans autorisation cumule donc deux risques : la résiliation de son bail à la demande du bailleur et les sanctions administratives de la ville.

B. Annonces, constats et relevés de la plateforme : comment la sous-location illicite se prouve devant le juge

Devant le tribunal, tout commence par la preuve, et les bailleurs arrivent désormais avec des dossiers méthodiques. Dans l’affaire parisienne jugée le 23 avril 2026, Paris Habitat produisait deux procès-verbaux de commissaire de justice : le premier relevait sur Airbnb une annonce proposant le logement pour quatre voyageurs à 99 euros par nuit et par voyageur, avec des photographies correspondant à l’appartement du locataire ; le second constatait l’absence de réponse à la porte, une boîte aux lettres au seul nom du locataire et le témoignage d’une voisine qui voyait régulièrement des personnes différentes, valises en main, entrer dans le logement, dont certaines s’étaient même trompées de porte en se présentant comme locataires d’un logement Airbnb. Dans l’affaire toulousaine, le gardien de l’immeuble avait signalé qu’une cliente de la plateforme s’était présentée à lui pour récupérer les clés, et deux annonces successives avaient été diffusées pour le même logement, avec 48 commentaires de voyageurs sur la première. Ces éléments se répondent : l’annonce décrit le bien, les commentaires attestent de l’occupation réelle, les voisins et le gardien confirment le va-et-vient, et les photographies permettent d’identifier le logement.

Le juge croise ensuite ces indices avec les données de la plateforme elle-même. Le locataire parisien reconnaissait une sous-location limitée à 26 nuitées entre janvier et mars 2025 et produisait ses relevés Airbnb établissant des gains nets de 2 119,73 euros, quand le bailleur réclamait 10 512 euros calculés en combinant le prix de la nuitée, le nombre de voyageurs et le nombre de commentaires. Le tribunal a tranché nettement : « Ces documents, émanant directement de l’opérateur de la plateforme, constituent la preuve la plus fiable des sous-loyers réellement encaissés. » (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767) La méthode du bailleur, « fondée sur une extrapolation à partir des seuls commentaires, ne permet pas d’établir avec certitude les sommes effectivement perçues ». Deux leçons pratiques en découlent. Côté bailleur, il faut exiger la production des relevés du compte de la plateforme, par mise en demeure puis par injonction du juge, plutôt que de spéculer à partir des avis publiés. Côté locataire, produire spontanément ses relevés exacts limite la condamnation aux sommes réellement perçues, comme le montrent les 2 119,73 euros retenus contre les 10 512 euros demandés.

Le compte utilisé pour l’annonce n’a pas besoin d’être au nom du locataire pour emporter la conviction du juge. La cour d’appel de Toulouse écarte l’argument d’un locataire qui contestait être titulaire du compte : « Il est indifférent que le compte Airbnb n’ait pas été crée au nom de l’appelant alors que les nombreux commentaires laissés par les clients Airbnb établissent la réalité d’une sous-location régulière du logement. » (cour d’appel de Toulouse, 30 juin 2026, RG 24/03838) De même, prétendre que l’on héberge un proche ou que le logement d’en face est en cause ne suffit pas sans pièces : la cour relève que le locataire « procède par simple affirmation » quand il soutient héberger sa fille en permanence, sans produire aucun justificatif. Le contentieux se gagne donc sur pièces : bail, captures d’annonce, constats, attestations précises, relevés de la plateforme. Les affirmations générales, même répétées, ne pèsent rien face à un faisceau d’indices concordants.

Un dernier point mérite l’attention des bailleurs parisiens : la cessation de l’annonce avant l’assignation n’efface pas la faute. Le locataire parisien avait supprimé son annonce le 5 mars 2025, avant d’être assigné le 27 mars, et faisait valoir la brièveté de la période, son emploi stable, ses loyers à jour et ses regrets. Le tribunal répond que la suppression de l’annonce et la durée limitée à deux mois « ne saurait faire disparaître la gravité intrinsèque de ces manquements, appréciée au regard de la nature du bien (logement social conventionné), de son mode d’attribution et de la vocation du parc social ». (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767) La régularisation spontanée joue sur les conséquences, notamment sur l’exécution provisoire et les délais de paiement, mais elle n’empêche ni la résiliation ni la restitution des gains.

II. Résiliation du bail, remboursement des gains et expulsion : ce que le locataire risque et comment chaque partie doit agir

A. Rendre chaque euro encaissé et perdre son logement : les sanctions confirmées par les juges en 2026

La sanction financière la plus redoutable tient en un principe posé par la Cour de cassation le 12 septembre 2019 et rappelé depuis sans exception : « Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (Cour de cassation, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). La troisième chambre civile ajoute que, dès lors que les locataires ont sous-loué « pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées » (Cour de cassation, 12 septembre 2019, n° 18-20.727) L’article 546 du code civil, selon lequel la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit, et l’article 547 du même code, qui attribue les fruits civils au propriétaire par accession, fondent cette restitution intégrale. Le locataire qui croyait réaliser un complément de revenus découvre qu’il a encaissé l’argent d’autrui : chaque nuitée facturée sur la plateforme devra être reversée au bailleur, sans déduction des charges ou des frais d’annonce.

Les décisions de 2026 appliquent ce principe au plus près des faits. À Paris, le tribunal condamne le locataire (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767) à restituer 2 119,73 euros en expliquant que le tribunal en déduit que ces loyers reviennent au bailleur par accession, en application des règles des fruits civils. Le même jugement accorde au locataire, salarié endetté, un échelonnement sur 24 mois, preuve que le juge tient compte de la situation financière pour les modalités sans toucher au principe. À Toulouse, le premier juge avait condamné le locataire à 2 496 euros à défaut de production de ses relevés Airbnb, et la cour d’appel confirme la résiliation en retenant que « Le manquement répété à l’interdiction de sous-louer, explicitement stipulée à l’article 6.5 du contrat de bail, qui prévoyait qu’en cas de sous location ‘le bailleur se réserve le droit de poursuivre judiciairement la résiliation du bail’, et rappelée à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail, comme, à bon droit, décidé par le premier juge lequel sera confirmé de ce chef. » (cour d’appel de Toulouse, 30 juin 2026, RG 24/03838) Pour le bailleur, la marche à suivre est donc claire : demander d’abord la communication des relevés du compte de la plateforme, chiffrer la restitution sur cette base fiable, et solliciter la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1227 du code civil et de l’article 1741 du même code, qui permettent au juge de mettre fin au louage quand l’inexécution est suffisamment grave.

La résiliation produit des effets en cascade que le locataire sous-estime souvent. Une fois le bail résilié, l’occupant devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés. Le tribunal parisien la fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en refusant la majoration de 30 % réclamée par le bailleur « en l’absence de stipulation contractuelle ou de texte applicable en ce sens. » (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767). Le locataire paie donc son ancien loyer chaque mois sans être protégé par le bail, et le bailleur peut engager la procédure d’expulsion. Quand la situation dégénère jusqu’à l’expulsion, l’accompagnement d’un avocat expulsion locataire devient déterminant pour vérifier la régularité du commandement de quitter les lieux, les délais et les recours possibles. Les dépens, incluant le coût des constats de commissaire de justice, restent en principe à la charge du locataire perdant, et chaque partie conserve le plus souvent ses frais d’avocat non compris dans les dépens.

Les nuances entre les deux décisions éclairent la stratégie de chaque partie. Dans le logement social parisien, la résiliation est prononcée malgré la cessation rapide de l’activité, en raison de la destination sociale du bien. Dans l’affaire toulousaine, la persistance des annonces après une mise en demeure et une sommation de commissaire de justice a scellé le sort du bail. Le 22 juin 2022, la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel trop indulgente qui avait refusé la résiliation au motif d’une moyenne mensuelle de locations modeste et de l’occupation continue du logement par la locataire : le juge doit examiner « la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés » (Cour de cassation, 22 juin 2022, n° 21-18.612) Autrement dit, plus le logement est protégé, moins le juge tolère la sous-location, et la modicité des gains n’est pas une excuse.

B. Mise en demeure, juge et délais : la procédure à suivre à Paris et en Île-de-France

Côté bailleur, la procédure efficace suit un ordre précis. Première étape : adresser une mise en demeure au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, lui enjoignant de cesser immédiatement toute annonce et toute occupation de courte durée, et de communiquer ses relevés de gains de la plateforme. Une sommation délivrée par un commissaire de justice renforce le dossier, comme dans l’affaire toulousaine où le bailleur avait fait adresser une sommation de cesser toute location avant d’assigner. Deuxième étape : faire établir des constats. Captures de l’annonce, photographies du logement, relevés des commentaires, témoignages circonstanciés du gardien ou des voisins, vérification de la boîte aux lettres et de l’occupation réelle : chaque pièce compte, et les constats dressés par un commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. Troisième étape : assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en demandant la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion, la restitution des sous-loyers sur justificatifs, l’injonction de produire les relevés du compte de la plateforme et une indemnité d’occupation. Le tribunal parisien rappelle qu’en matière judiciaire, « le bail peut être résilié sans mise en demeure préalable dès lors que le bailleur procède par voie judiciaire », (tribunal judiciaire de Paris, 23 avril 2026, RG 25/03767), l’exigence de mise en demeure préalable ne visant que la résolution par notification. La mise en demeure reste néanmoins utile : elle démontre la persistance de la faute après avertissement et pèse sur l’appréciation de la gravité.

Côté locataire, les réflexes qui sauvent doivent être immédiats. Retirer l’annonce sans délai et cesser toute réservation en cours dans le respect des voyageurs déjà engagés, conserver tous les relevés de gains de la plateforme pour chiffrer exactement les sommes perçues, reprendre une occupation personnelle et effective du logement, rassembler les preuves de cette occupation (factures, attestations, présence constatée) et répondre par écrit à la mise en demeure sans reconnaître plus que les faits établis. Devant le juge, trois demandes peuvent atténuer les conséquences : des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, comme les 24 mois accordés à Paris, la contestation de toute majoration de l’indemnité d’occupation non prévue au bail, et l’exclusion de l’exécution provisoire quand elle entraînerait des conséquences manifestement excessives. Le tribunal parisien a écarté l’exécution provisoire de la résiliation et de l’expulsion en retenant la cessation de l’activité, l’absence d’urgence actuelle et la situation personnelle du locataire. Chaque situation se juge sur pièces et sur proportions : un locataire de bonne foi qui régularise vite n’obtient pas la même décision qu’un locataire qui poursuit ses annonces après sommation.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques doivent être intégrées. Le juge compétent pour un logement parisien est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et les délais d’audiencement imposent d’anticiper : entre l’assignation, l’audience et le délibéré, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels les preuves doivent être conservées et actualisées. Après le jugement, l’expulsion ne peut intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux signifié par un commissaire de justice, suivi du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles restés sur place obéit aux articles L. 433-1 et suivants du même code. La trêve hivernale suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions limitativement prévues, ce qui conduit les bailleurs à agir dès la rentrée pour obtenir une décision exécutable. Parallèlement, la Ville de Paris et les services de la protection des locaux d’habitation contrôlent les annonces en ligne et croisent les données des plateformes : un bailleur qui signale une sous-location abusive peut aussi alerter la mairie, et un locataire doit savoir que la procédure civile du bailleur n’épuise pas le risque administratif. Enfin, dans les copropriétés parisiennes, le règlement peut interdire les locations de courte durée et le syndic peut agir aux côtés du bailleur, ce qui ajoute un front contentieux pour le locataire indélicat.

Conclusion

Sous-louer son logement sur Airbnb sans l’accord écrit du bailleur expose le locataire à un triptyque désormais bien établi : résiliation judiciaire du bail, restitution intégrale des sous-loyers comme fruits civils du propriétaire, et expulsion avec indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Les décisions parisienne et toulousaine de 2026 montrent que les juges vérifient les faits avec précision, écartent les extrapolations au profit des relevés de la plateforme, et tiennent compte de la destination sociale du logement pour apprécier la gravité de la faute. Pour le bailleur, la méthode gagnante associe mise en demeure rapide, constats de commissaire de justice et demande de communication des relevés avant l’assignation. Pour le locataire, la cessation immédiate, la transparence sur les gains et une défense chiffrée limitent les conséquences sans effacer le principe. Dans les deux cas, le temps joue contre celui qui attend : chaque nuitée supplémentaire augmente la restitution et aggrave la faute.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Notre cabinet propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France. Première consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Pour être rappelé, appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact.