Vous venez de recevoir un congé de votre bailleur : il reprend le logement pour l’habiter ou pour le vendre, et vous devez quitter les lieux dans six mois. À Paris, où retrouver un toit demande souvent plusieurs mois de recherche et des loyers nettement supérieurs à l’ancien, ce courrier fait l’effet d’un couperet. Pourtant, un congé délivré par le bailleur n’est jamais une simple lettre d’information : c’est un acte strictement encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et la moindre irrégularité permet de le faire annuler par le juge. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient encore de le rappeler en privant d’effet un congé pour reprise dont la bénéficiaire était décédée avant la fin du préavis. Locataire, vous pouvez contester le motif invoqué, exiger le respect des mentions obligatoires, exercer votre droit de préemption en cas de vente, réclamer un relogement si vous avez plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes, et obtenir des dommages et intérêts si le congé est frauduleux. Bailleur, vous devez sécuriser chaque mention du congé, car une nullité vous renvoie au point de départ pour un nouveau bail de six ans. Cet article décrit pas à pas les deux congés du bailleur, les recours concrets du locataire et les sanctions du congé frauduleux, textes et derniers arrêts à l’appui.
I. Contester un congé pour reprise ou un congé pour vendre à Paris
Les deux congés que le bailleur peut délivrer à l’échéance du bail obéissent d’abord à des règles communes : un préavis de six mois, un motif précis imposé par la loi et un contrôle du juge qui peut s’exercer même d’office. Ils suivent ensuite des régimes distincts, car reprendre un logement pour l’habiter et le vendre n’ouvrent pas les mêmes droits au locataire. Avant d’envisager le départ, chaque congé doit donc être passé au crible : sa forme, son motif, sa date et la situation du bénéficiaire.
A. Congé pour reprise : faire vérifier le bénéficiaire, le caractère réel et sérieux et les mentions à peine de nullité
Le point de départ est le paragraphe I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur consultée sur Légifrance : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) La reprise pour habiter n’est donc qu’un des trois motifs possibles, à côté de la vente et du motif légitime et sérieux, et le congé doit indiquer clairement celui qu’il invoque. Le même texte ajoute : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Le cercle des bénéficiaires est fermé : un ami, un neveu par alliance lointaine ou une société ne peuvent pas recevoir le logement par ce mécanisme. Si le congé oublie le nom, l’adresse ou la nature du lien, ou désigne une personne hors de cette liste, la nullité est encourue et le bail se poursuit.
Au-delà de ces mentions, le bailleur doit démontrer la sincérité de son projet, car la loi précise : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Une reprise de complaisance, destinée à relouer plus cher ou à vendre libre d’occupant, ne satisfait pas à cette exigence. Le contrôle appartient au juge du fond, et le texte lui donne des pouvoirs larges : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Concrètement, le locataire qui conteste n’a pas seulement le droit de soulever l’irrégularité : le juge peut relever lui-même le défaut de motif réel et sérieux, même si les conclusions sont maladroites.
L’actualité jurisprudentielle la plus fraîche illustre ce contrôle avec une netteté remarquable. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué sur un congé pour reprise délivré le 1er mars 2018 par une bailleresse parisienne pour habiter elle-même son appartement, alors que celle-ci est décédée le 3 juillet 2018, avant l’expiration du préavis de six mois. Son fils, venu à ses droits, avait demandé la validation du congé et l’expulsion des locataires, et la cour d’appel de Paris avait accueilli sa demande en jugeant le droit de reprise transmissible à l’héritier. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 : « Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Elle en déduit un principe promis à une large application : « Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191). La reprise est personnelle : liée à la personne désignée et à sa situation propre, elle ne se transmet pas à l’héritier lorsque le bénéficiaire disparaît avant la fin du préavis. L’arrêt casse la validation du congé et de l’expulsion, et renvoie les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Pour un locataire parisien confronté au décès du bailleur ou du bénéficiaire en cours de préavis, cette décision fournit un moyen de nullité direct, sans avoir à démontrer la fraude.
Un autre arrêt récent éclaire le contrôle sous un angle favorable au bailleur de bonne foi, et les locataires doivent le connaître pour calibrer leur contestation. Le 12 octobre 2023, la même chambre a validé le congé pour reprise d’un bailleur devenu veuf qui souhaitait retourner vivre dans sa région d’origine, tout en conservant une résidence secondaire dans le sud. La cour d’appel avait retenu son inscription sur les listes électorales de la commune, d’importants travaux réalisés après la libération des lieux et la souscription de contrats d’eau, de gaz, d’électricité, d’internet et d’une téléalarme, ainsi que l’information des services fiscaux. La Cour de cassation rejette le pourvoi des locataires et approuve les juges du fond : « La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité. » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Autrement dit, le congé n’a pas à contenir la démonstration complète du projet : l’absence de justification détaillée dans l’acte lui-même n’entraîne pas sa nullité, et le bailleur peut rapporter la preuve du caractère réel et sérieux devant le juge, y compris par des éléments postérieurs à la délivrance du congé. Le locataire ne peut donc pas se contenter d’invoquer le laconisme du congé ; il doit attaquer la réalité du projet, par exemple en démontrant que le bailleur n’a jamais occupé les lieux, les a reloués ou les a vendus libres peu après le départ.
Plusieurs garde-fous de forme méritent la même vigilance. D’abord, le délai : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Un congé notifié moins de six mois avant l’échéance ne produit effet qu’au terme suivant, et le locataire reste dans les lieux. Ensuite, l’hypothèse de l’acquisition d’un bien occupé, fréquente à Paris où les investisseurs achètent des appartements loués : « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. » Le nouveau propriétaire pressé de reprendre doit donc patienter jusqu’au deuxième anniversaire de son acquisition. S’y ajoute l’obligation d’information : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » L’absence de cette notice fragilise le congé et doit être systématiquement vérifiée. Enfin, le mode de notification n’est pas libre : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Un simple courrier, un courriel ou un message téléphonique ne valent pas congé, et le délai court seulement à compter de la réception, de la signification ou de la remise en main propre.
Si le congé est validé par le juge et que le locataire se maintient dans les lieux après l’expiration du préavis, le bailleur ne peut pas le faire partir par ses propres moyens : il doit saisir le tribunal pour faire constater la fin du titre d’occupation et engager une procédure d’expulsion du locataire dans le respect de la trêve et des délais de grâce éventuels. Cette perspective contentieuse explique pourquoi chaque irrégularité du congé doit être exploitée en amont : une nullité obtenue à ce stade évite l’expulsion au lieu de la subir.
B. Congé pour vendre : prix, conditions, droit de préemption et seconde offre du notaire
Le congé pour vendre obéit à un formalisme encore plus redoutable pour le bailleur, car il vaut offre de vente au profit du locataire. Le paragraphe II de l’article 15 dispose : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Un congé qui omet le prix, renvoie à une future fixation ou décrit des conditions floues encourt la nullité, et le locataire doit exiger la production de l’acte complet pour vérifier cette mention. La suite du texte organise la préemption : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Pendant ces deux mois, le locataire peut accepter l’offre aux conditions indiquées, et le bailleur ne peut pas vendre à un tiers. Passé ce délai sans acceptation, le bailleur retrouve sa liberté, mais le locataire qui n’a pas accepté reste protégé par le préavis : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Il doit donc partir à la fin des six mois, sauf à contester la validité du congé lui-même.
Lorsqu’il accepte, le locataire entre dans un calendrier précis qu’il faut respecter jour pour jour : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Et s’il finance son acquisition par emprunt, la loi lui accorde un répit supplémentaire : « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Pendant ce temps, le bail est prorogé jusqu’à la réalisation de la vente, ce qui interdit au bailleur de réclamer le départ avant l’expiration du délai. En pratique parisienne, où l’obtention d’un prêt et la convocation chez le notaire prennent des semaines, la notification de l’intention de recourir à un prêt dès la réponse d’acceptation est un réflexe vital : elle fait passer le délai de deux à quatre mois et subordonne l’acceptation à l’obtention du crédit. À l’inverse, si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et le titre d’occupation disparaît, de sorte que le locataire indécis ou mal financé perd tout.
La protection ne s’arrête pas à l’expiration du préavis. Il arrive qu’un bailleur, après avoir délivré un congé pour vendre à un prix élevé que le locataire ne peut pas suivre, cède ensuite le bien à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus douces. La loi anticipe cette manœuvre : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Cette seconde offre, notifiée à la dernière adresse connue du locataire, « est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception », et le locataire qui l’accepte bénéficie à nouveau des délais de réalisation de deux ou quatre mois. La sanction est radicale, puisqu’une vente conclue avec un tiers sans cette notification est nulle. Pour sécuriser ce dispositif, le législateur impose une reproduction littérale : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » Chaque notification adressée par le notaire doit donc recopier intégralement ces cinq alinéas, et l’oubli d’un seul d’entre eux vicie la procédure. Le locataire parisien qui apprend, après son départ, que son ancien logement a été vendu moins cher que le prix du congé doit saisir le juge sans attendre : la nullité de la vente à un tiers reste invocable, et elle s’accompagne de dommages et intérêts.
Deux exceptions seulement écartent ce droit de préemption. D’une part, les ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de la fin du préavis : le bailleur qui prétend vendre à son fils doit prouver l’occupation effective pendant cette durée, faute de quoi la fraude pourra être invoquée. D’autre part, les immeubles insalubres visés par la loi, dont le régime relève de la police de l’habitat. Hors ces cas, tout congé pour vendre délivré à Paris doit contenir l’offre complète, et toute revente ultérieure à des conditions plus avantageuses doit repasser par le locataire évincé.
La frontière entre congé pour vendre et congé pour reprise mérite enfin une attention particulière, car certains bailleurs panachent les motifs pour contourner la préemption : congé pour reprise affiché, puis vente libre d’occupant quelques mois après le départ. Cette stratégie expose le bailleur à la sanction pénale du congé frauduleux prévue au paragraphe V de l’article 15, examinée dans la seconde partie, et le locataire qui découvre la mise en vente postérieure au départ doit conserver toutes les preuves : annonces immobilières, acte de vente publié, constats d’huissier sur l’inoccupation. À Paris, où les ventes d’appartements libérés de leur locataire se négocient nettement plus cher, l’écart entre le loyer plafonné et le prix de vente libre constitue un indice classique de l’intention frauduleuse, que le juge apprécie avec l’ensemble du dossier.
II. Faire échec au congé et obtenir réparation : relogement, fraude et sanctions
Même régulier en la forme, un congé du bailleur peut se heurter à la protection légale de certains locataires, et un congé mensonger expose son auteur à des sanctions pénales et civiles. Cette seconde partie présente les deux armes les plus puissantes du locataire : l’exigence d’un relogement lorsque l’âge ou les ressources le protègent, et la mise en cause du bailleur dont le congé est frauduleux.
A. Locataire de plus de 65 ans ou à ressources modestes : exiger le relogement avant tout départ
Le paragraphe III de l’article 15 organise une protection d’ordre public au profit des locataires âgés et modestes : « Le bailleur ne peut […] à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés […] sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert […] » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Le congé délivré à un tel locataire sans offre de relogement correspondante est inefficace : le bail se poursuit malgré la volonté du bailleur. La protection s’étend au locataire qui héberge une personne vulnérable : « Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. » Un septuagénaire hébergé par son enfant locataire fait donc obstacle au congé dans les mêmes conditions.
Deux précisions commandent le contentieux. D’abord, les dates d’appréciation sont fixées par le texte lui-même : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Un locataire qui fête ses soixante-cinq ans avant l’échéance entre dans la protection, même s’il était plus jeune à la réception du congé ; inversement, un bailleur qui atteint cet âge avant l’échéance peut s’en prévaloir pour écarter l’obligation de relogement, puisque « les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa ». Ensuite, la période de référence des ressources a été tranchée par la Cour de cassation le 24 octobre 2024 : saisie par une société civile immobilière qui reprochait à la cour d’appel de Paris d’avoir calculé les ressources sur les douze mois précédant le congé au lieu de la dernière année civile imposée, la troisième chambre civile approuve les juges du fond et juge que « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Le locataire parisien doit donc conserver ses douze derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition et ses justificatifs de pension : c’est sur ces douze mois glissants, et non sur une année civile arbitraire, que se joue l’éligibilité à la protection.
La qualité du bailleur complique parfois le débat, notamment lorsque le propriétaire est une société civile immobilière familiale. L’article 13 de la loi autorise en effet la SCI familiale à délivrer congé : « Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées : a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ; » (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Mais cette faculté ne permet pas à la société d’échapper à l’obligation de relogement en invoquant l’âge ou les ressources de l’un de ses associés. Le 7 juillet 2016, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’une SCI qui avait délivré deux congés pour reprise au profit d’un associé sans proposer de relogement à une locataire de plus de soixante-dix ans aux ressources modestes : « ayant exactement retenu que la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n’avait bénéficié d’aucune offre de relogement, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les congés étaient irréguliers et devaient être annulés » (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148). La dispense liée à l’âge ou aux ressources du bailleur est réservée à la personne physique : une SCI, même familiale, doit proposer un relogement au locataire protégé, sous peine d’annulation du congé.
L’application dans le temps de ces protections a elle aussi été fixée au profit des locataires. La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a renforcé le paragraphe III en abaissant notamment les seuils d’âge. Le 23 novembre 2017, la Cour de cassation a jugé que ces dispositions nouvelles s’appliquaient à un congé délivré le 25 septembre 2014 pour un bail souscrit en 1982 : « la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l’article 15, Ill, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d’appel en a exactement déduit que le congé, qui n’avait pas été assorti d’une offre de relogement, devait être annulé » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Un bail ancien ne fait donc pas échapper le bailleur aux protections actuelles, argument décisif à Paris où de nombreux locataires occupent leur logement depuis des décennies.
Cette rigueur protectrice suscite d’ailleurs un débat de principe toujours vivant. Le 30 mars 2023, saisie par des bailleurs parisiens, la troisième chambre civile a examiné leur demande de renvoi au Conseil constitutionnel de la question suivante : « L’article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu’il impose au bailleur personne physique qui justifie d’un motif légitime de reprendre son bien pour l’habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans des limites géographiques déterminées, porte-t-il au droit de propriété consacré à l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi, compte tenu de l’impossibilité pour le bailleur, lorsque le bail est ancien et que le logement se situe dans une zone où les loyers sont excessivement élevés, de proposer un tel logement, faute qu’il s’en trouve sur le marché locatif privé ? » (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-21.763, question prioritaire de constitutionnalité). L’argument vise directement la situation parisienne : dans une zone où les loyers sont très élevés, proposer un relogement correspondant aux besoins et aux moyens d’un locataire modeste relève parfois de l’impossible pour un petit bailleur. En l’état du droit applicable, l’obligation subsiste et son inexécution annule le congé ; le bailleur parisien confronté à cette difficulté doit documenter ses recherches réelles de relogement et, à défaut d’offre possible, renoncer au congé plutôt que de délivrer un acte voué à l’annulation.
Enfin, une protection voisine mérite d’être signalée aux locataires les plus fragiles : le paragraphe IV de l’article 15 interdit au bailleur de donner congé sans offre de relogement « à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés » (article 15, IV de la loi du 6 juillet 1989), dans les mêmes limites géographiques. Les familles concernées par cette allocation doivent donc soulever ce moyen dès la contestation du congé, en produisant l’attestation de la caisse et leurs justificatifs de ressources.
B. Congé frauduleux à Paris : prouver, faire annuler et obtenir des dommages et intérêts
Le bailleur qui invente un motif encourt d’abord une sanction pénale, et ce risque concerne autant la personne physique que la société. Le paragraphe V de l’article 15 dispose : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Le texte précise que « Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. » La fraude suppose la démonstration d’une intention mensongère à la date du congé : reprise alléguée alors que le bailleur négocie déjà la vente libre, congé pour vendre à un prix dissuasif suivi d’une cession au rabais à un tiers sans seconde offre, bénéficiaire désigné qui n’a jamais eu l’intention d’habiter les lieux. Le locataire n’est pas un spectateur de la répression : « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » Il peut donc se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel et demander la réparation de son préjudice matériel et moral dans le procès pénal lui-même, sans attendre une action civile séparée.
Sur le terrain civil, la fraude ouvre deux actions complémentaires : l’annulation du congé, qui fait revivre le bail, et l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement du droit commun de la responsabilité. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Le locataire expulsé sur la foi d’un congé mensonger subit des préjudices indemnisables : coût d’un relogement plus cher, notamment à Paris où l’écart de loyer entre un bail ancien et un nouveau bail se chiffre en centaines d’euros mensuels, frais de déménagement, troubles de jouissance, préjudice moral lié à la perte brutale du domicile. L’arrêt du 16 avril 2026 cité plus haut montre que la Cour de cassation n’hésite pas à sanctionner financièrement le bailleur qui persiste : après avoir cassé la validation du congé et de l’expulsion, elle a condamné l’héritier aux dépens et à payer aux locataires la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus du renvoi devant une cour d’appel autrement composée.
Prouver la fraude exige une stratégie de preuves étalée dans le temps, car l’intention se révèle souvent après le départ. L’arrêt du 12 octobre 2023 enseigne que le juge apprécie la réalité de l’occupation à partir d’éléments postérieurs au congé : inscription sur les listes électorales, factures de travaux, contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, abonnement internet, téléalarme, déclarations fiscales. Le locataire doit donc retourner ces indices contre le bailleur défaillant : demander en justice la production des factures d’énergie du logement après son départ, faire constater par un commissaire de justice que les volets restent fermés et que la boîte aux lettres déborde, vérifier les annonces de vente ou de relocation sur les portails immobiliers, consulter les mutations publiées au fichier immobilier, interroger le syndic de copropriété sur l’occupation réelle. À Paris et en Île-de-France, où les congés pour reprise suivis d’une revente rapide se repèrent dans les bases de prix, la chronologie est souvent parlante : un appartement repris pour habiter puis revendu libre six mois plus tard, ou reloué à un loyer doublé, porte en lui-même la preuve du mensonge initial. Les échanges écrits avec le bailleur conservés pendant le préavis, les attestations de voisins et les constats dressés avant la remise des clés complètent utilement le dossier.
La procédure parisienne suit un chemin balisé qu’il faut emprunter sans tarder. Dès la réception du congé, le locataire conteste par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en visant précisément les irrégularités : bénéficiaire hors du cercle légal, absence de prix ou de conditions pour une vente, défaut de notice d’information, préavis inférieur à six mois, absence d’offre de relogement malgré l’âge ou les ressources, acquisition du bien depuis moins de deux ou trois ans. Il rassemble ses pièces : bail, congé et son enveloppe, quittances, douze mois de justificatifs de ressources, avis d’imposition, attestation de la caisse d’allocations le cas échéant, tout élément sur l’occupation réelle du logement par le bailleur. Le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, soit à Paris le tribunal judiciaire de Paris, et l’urgence peut justifier une saisine rapide avant l’expiration du préavis pour faire constater la nullité et éviter l’assignation en expulsion. Les lecteurs confrontés à un congé motivé par des impayés plutôt que par une reprise ou une vente trouveront l’analyse de cet autre cas de figure dans notre étude du congé pour motif légitime et sérieux, dont le régime et les nullités diffèrent. Dans toute l’Île-de-France, les mêmes règles s’appliquent, avec des délais d’audience variables selon les juridictions : anticiper de plusieurs mois avant la fin du préavis reste la meilleure protection.
Conclusion
Recevoir un congé pour reprise ou pour vendre à Paris n’impose pas de préparer ses cartons dans la précipitation. Le bailleur doit respecter un formalisme rigoureux, désigner un bénéficiaire appartenant au cercle légal, justifier d’un projet réel et sérieux, indiquer prix et conditions en cas de vente, joindre la notice d’information et observer un préavis de six mois. Le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources modestes ne part pas sans une offre de relogement, la société civile familiale ne s’exonère pas de cette obligation, et le congé dont le bénéficiaire décède avant la fin du préavis perd tout effet depuis l’arrêt du 16 avril 2026. La fraude, enfin, se paie : amende pénale jusqu’à 6 000 ou 30 000 euros, constitution de partie civile du locataire et dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Chaque situation se joue sur les pièces et les délais : faire vérifier son congé par un avocat dès sa réception, c’est se donner les moyens de rester dans son logement ou d’obtenir une juste réparation.
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