Votre bail d’habitation est résilié et votre ancien locataire occupe toujours le logement. Le commandement de payer est resté sans effet, la clause résolutoire a joué ou le juge a prononcé la résiliation, mais les clés ne reviennent pas. Pire, l’occupant verse de temps en temps une somme qui ressemble à un loyer, puis cesse de nouveau de payer. Faut-il accepter cet argent, le refuser, et surtout la procédure d’expulsion continue-t-elle ? La question devient urgente à la fin du mois de septembre 2026 : le nouveau contrat type de location entre en vigueur le 1er octobre 2026 et la trêve hivernale suspend les expulsions à partir du 1er novembre. Pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026, un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire, même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur. Chaque semaine compte donc pour transformer une résiliation déjà acquise en libération effective des lieux, sans commettre l’erreur qui ferait repartir le compteur à zéro.
La première partie explique comment établir que le bail est bien terminé, avec le délai exact qui s’applique à votre contrat, puis comment chiffrer l’indemnité d’occupation, son indexation et les dommages-intérêts que le juge peut ajouter. La seconde partie traite des versements effectués après la résiliation : leur imputation, les délais de grâce que le juge peut accorder et le maintien des aides au logement, avec la conduite à tenir à Paris avant la trêve hivernale.
I. Bail résilié, occupant restant : faire constater la fin du bail et chiffrer la dette
A. Commandement de payer : six semaines ou deux mois selon la date de votre bail
Tout dépend d’abord du contrat que vous avez signé. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ». Ce texte dispose désormais : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ». Ces deux versions sont rappelées par l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2026, rendu sur demande du tribunal de proximité de Trévoux (ECLI:FR:CCASS:2024:AV15007).
Le point décisif tient à l’application dans le temps. La Cour de cassation rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », puis juge que le nouveau délai de six semaines « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ». Elle conclut, dans cet avis du 13 juin 2024, que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Concrètement, si votre bail a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et qu’il vise un délai de deux mois, c’est ce délai de deux mois qui s’applique au commandement déjà délivré. Si votre bail est postérieur et vise six semaines, le délai court est celui de six semaines.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met fin à cette période de transition pour les nouveaux contrats. Son article 1er réécrit la clause du contrat type : le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et cette clause de résiliation de plein droit ne produit effet que « six semaines » après un commandement de payer resté sans résultat. Son article 3 fixe le calendrier : l’article 1er entre en vigueur le « 1er octobre 2026 » et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, tandis que l’article 2, consacré aux aides au logement, entre en vigueur le « 1er janvier 2027 ». Vos baux en cours ne sont donc pas à refaire, mais chaque bail signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026 doit reprendre le délai de six semaines.
Sur le terrain des principes, la Cour de cassation jugeait déjà sous l’empire de l’ancien texte qu’« Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1, alinéa 1er, et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945, ECLI:FR:CCASS:2011:C300201). Le mécanisme de droit commun éclaire cette logique : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du code civil). Un commandement qui oublie de viser la clause ou qui indique un délai erroné expose la procédure à la nullité, et tout repart à zéro.
Une fois le délai expiré sans paiement intégral, la résiliation est acquise de plein droit, sans qu’un juge ait besoin de la prononcer. La Cour de cassation l’a constaté dans un litige où le premier juge, après avoir relevé un arriéré de loyer non réglé, « a constaté que, par l’effet de la clause résolutoire, le contrat de bail était résilié » (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-10.929, ECLI:FR:CCASS:2021:C300618). L’occupant devient alors un occupant sans droit ni titre : il ne doit plus un loyer, mais une indemnité d’occupation. Cette bascule change tout pour la suite, car les sommes versées ensuite ne s’analysent plus comme des loyers et ne font pas renaître le bail, comme la seconde partie l’explique.
L’erreur la plus fréquente ruine des procédures pourtant bien engagées : viser dans le commandement un délai qui ne correspond pas à la clause du bail. Un bail ancien qui stipule deux mois ne peut pas être résilié par un commandement qui n’accorde que six semaines, et un bail récent qui stipule six semaines ne gagne rien à accorder deux mois par prudence excessive, car chaque semaine offerte retarde d’autant l’assignation et rapproche la trêve hivernale. Vérifiez donc trois éléments sur le commandement avant toute assignation : la mention expresse de la clause résolutoire, le délai exact recopié depuis la clause signée, et la date de signification par le commissaire de justice, seul point de départ du délai. En cas de doute sur un bail reconduit tacitement après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, la prudence commande de retenir le délai le plus long : quinze jours d’attente coûtent toujours moins cher qu’une procédure annulée pour nullité du commandement et recommencée six mois plus tard.
B. Indemnité d’occupation : calcul, indexation et dommages-intérêts
L’indemnité d’occupation compense la privation de jouissance subie par le bailleur entre la résiliation et la libération effective. Les juges la fixent en pratique au montant du loyer et des charges courants, indexation contractuelle comprise. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a illustré le 16 avril 2026 (RG 25/03659) : après avoir constaté une sous-location saisonnière sur la plateforme Booking, établie par constat de commissaire de justice du 5 juillet 2024, sans aucune autorisation du bailleur, le juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur un logement de la rue de Cuire à Lyon, puis a condamné l’ancien locataire à payer « une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat » et ce « jusqu’à la libération effective des lieux loués ». Le jugement rappelle la règle applicable : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Et il ajoute : « Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Dans cette affaire, le tribunal a en outre alloué 1 361 euros d’arriérés et d’indemnités arrêtés au 17 novembre 2025, 1 000 euros de dommages-intérêts complémentaires et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
La Cour de cassation valide la même architecture dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-19.117, ECLI:FR:CCASS:2023:C300668) : « les bailleurs ont, le 30 avril 2020, signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis l’ont assignée en constat d’acquisition de cette clause, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. » Le cumul est donc classique et admis : constat de la résiliation, expulsion et indemnité d’occupation pour toute la période d’occupation sans droit ni titre. Retenez la méthode de chiffrage : loyer de référence du bail résilié, charges récupérables réelles, indexation prévue au contrat appliquée à chaque date anniversaire, et intérêts à compter de chaque échéance impayée. Si le logement a été dégradé ou si la procédure a généré des frais, des dommages-intérêts complémentaires peuvent s’ajouter, comme les 1 000 euros retenus par le tribunal de Lyon. Face à un loyer impayé, que faire quand l’occupant ne règle plus rien du tout, ce chiffrage précis conditionne aussi le recouvrement forcé qui suivra le jugement, par saisie sur les comptes ou sur les revenus.
En droit commun des contrats, la résolution peut résulter « soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil). En matière de bail d’habitation, la résiliation judiciaire reste la voie adaptée quand le manquement ne relève pas de la clause pour impayés, par exemple une sous-location illicite ou un défaut d’assurance persistant. Le décret du 6 juillet 2026 le confirme pour les nouveaux baux : le contrat type peut ajouter des clauses facultatives visant le défaut d’assurance, qui ne joue qu’un mois après un commandement resté sans effet, ou les troubles de voisinage, qui exigent une décision de justice définitive préalable. Notez l’exigence : pour les troubles de voisinage, une plainte ou des courriels du syndic ne suffisent pas, seule une décision passée en force de chose jugée permet de faire jouer la clause.
II. Payer après la résiliation ne fait pas renaître le bail
A. Versements partiels et délais de grâce : l’expulsion suit son cours
L’erreur la plus coûteuse consiste à croire que tout versement postérieur à la résiliation efface la procédure. Après la date d’acquisition de la clause, le bail n’existe plus : les sommes versées s’imputent sur l’indemnité d’occupation et les arriérés, sans reconstituer un contrat de location. Le bailleur qui encaisse un chèque partiel ne renonce pas à l’expulsion, et l’occupant qui règle un mois d’arriérés ne retrouve pas un titre d’occupation. Seule une renonciation claire et non équivoque du bailleur, ou un nouvel accord écrit des deux parties, pourrait changer la donne. Dans la pratique parisienne, conservez donc chaque preuve de versement, affectez-la par écrit à l’indemnité d’occupation et poursuivez la procédure sans suspendre les actes : un commandement de quitter les lieux garde toute sa force et le jugement lyonnais autorise l’expulsion « commandement d’avoir à quitter les lieux ».
Le juge garde toutefois un pouvoir d’humanité encadré. Le code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et il précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » (article 1343-5 du code civil). Des délais de paiement peuvent donc être accordés à l’occupant en situation de régler sa dette, y compris d’office comme la Cour de cassation l’admettait déjà en 2011, mais ils portent sur le paiement des sommes, pas sur le principe de la résiliation. Autrement dit, l’échéancier suspend les poursuites pour le temps qu’il dure, sans ressusciter le bail ni interdire la reprise de l’expulsion si l’échéancier n’est pas respecté. Parallèlement, le créancier d’une obligation inexécutée peut agir « à ses risques et périls » par notification, avec mise en demeure préalable mentionnant expressément la résolution encourue (article 1226 du code civil), mais en bail d’habitation la voie du commandement visant la clause puis de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection reste la seule qui sécurise l’expulsion.
Documentez chaque étape avec une rigueur de juriste : conservez l’original du commandement et son procès-verbal de signification, tenez un décompte mois par mois distinguant loyers, charges et indemnités, et adressez vos relances par écrit recommandé ou par commissaire de justice. Devant le juge parisien, un décompte clair et des pièces ordonnées font la différence entre une expulsion prononcée rapidement et un renvoi pour complément d’information qui vous fait perdre deux mois supplémentaires.
B. Aides au logement maintenues et expulsion à Paris avant la trêve hivernale
Le second volet du décret du 6 juillet 2026 réserve une protection souvent ignorée des bailleurs. Le texte répute le maintien de l’allocation de logement acquis pour l’allocataire dans l’impossibilité manifeste de payer son logement, « même lorsque le bail a été résilié », dès lors que l’occupant s’acquitte de « l’indemnité d’occupation » et des charges fixées par le juge jusqu’à son départ effectif. Autrement dit, tant que l’occupant règle l’indemnité et les charges fixées par le juge, l’aide au logement peut continuer à être versée, y compris après la résiliation. Ce dispositif, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027, profite aux deux parties : l’occupant conserve une aide qui lui permet de payer, et le bailleur reçoit des versements réguliers au lieu d’une dette qui s’envole. Vérifiez donc systématiquement auprès de l’organisme payeur si un maintien ou un versement direct est envisageable, plutôt que de supposer que la résiliation a tout balayé.
À Paris et en Île-de-France, le calendrier procédural ne pardonne pas l’attentisme. L’assignation en constat d’acquisition de la clause et en expulsion relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité pour les petits litiges, avec des audiences d’expulsion qui s’enchaînent à un rythme soutenu. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux fait courir le délai laissé à l’occupant avant le recours au concours de la force publique, et l’approche de la trêve hivernale fige les expulsions avec le concours de la force publique pendant cinq mois. Si vous détenez déjà un jugement d’expulsion à l’entrée de la trêve, l’astreinte et la demande d’indemnisation du refus du préfet deviennent vos leviers, comme l’explique notre dossier sur le jugement d’expulsion à l’entrée de la trêve hivernale, l’astreinte et l’indemnisation du refus du préfet à Paris. Si la dette vient seulement de naître, notre dossier sur le locataire qui ne paie plus, le commandement de payer et l’expulsion à Paris détaille la phase du commandement. Dans tous les cas, préparez le dossier parisien complet : bail et avenants, décompte précis des loyers et charges, commandement visant la clause avec sa date de signification, preuves des relances écrites, échanges avec l’organisme versant l’aide au logement et, en cas de sous-location, constats de commissaire de justice et captures des annonces. Les spécificités du ressort parisien pèsent aussi sur l’exécution : délais de la préfecture de police pour le concours de la force publique, rôle des services sociaux de la Ville de Paris dans le relogement, et vigilance du juge sur la régularité du commandement, première cause d’échec des procédures menées trop vite.
Conclusion
Un bail résilié dont l’occupant reste dans les lieux n’est pas un dossier perdu, à condition de respecter l’ordre des opérations. Vérifiez d’abord le délai qui a réellement résilié votre contrat, deux mois pour les baux anciens qui le stipulent, six semaines pour les contrats récents et pour tous les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Faites ensuite chiffrer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, indexation comprise, jusqu’à la libération effective, sans oublier les dommages-intérêts complémentaires lorsque le préjudice le justifie. Traitez chaque versement postérieur à la résiliation pour ce qu’il est, un acompte sur une dette, jamais la renaissance du bail, et sollicitez si besoin des délais de paiement encadrés plutôt que de subir des paiements anarchiques. Contrôlez enfin le maintien possible de l’aide au logement et poussez la procédure d’expulsion avant la trêve hivernale, avec un dossier complet adapté au tribunal judiciaire de Paris. Menée ainsi, la résiliation déjà acquise devient une libération effective, chiffrée et exécutée. Et si l’occupant conteste le décompte ou invoque des paiements oubliés, chaque pièce conservée depuis le commandement initial répond pour vous, sans rouvrir un débat que la résiliation a déjà tranché. À Paris, où les audiences d’expulsion s’enchaînent vite, ce dossier complet fait toute la différence.
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Votre bail est résilié mais l’occupant reste dans les lieux, paie par intermittence ou refuse de partir. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre commandement, chiffrer l’indemnité d’occupation et engager l’expulsion avant la trêve hivernale. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Cabinet à Paris, interventions dans toute l’Île-de-France.