Au printemps 2026, le quotidien Le Monde consacrait une enquête aux impayés de loyer et relevait, selon les chiffres de la Fondation pour le logement des défavorisés, que le nombre des expulsions locatives aurait quasiment triplé entre 2009 et 2025, tous locataires confondus. La rentrée de septembre concentre les difficultés : loyers de l’été restés impayés, locataires étudiants ou salariés fragilisés par la reprise des dépenses, bailleurs qui découvrent deux ou trois échéances manquantes au relevé du mois. À Paris et en Île-de-France, où les loyers représentent une part lourde du budget des ménages, chaque semaine compte, car la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars. Un bailleur qui tarde à délivrer le commandement de payer au mois de septembre risque de ne plus pouvoir récupérer son logement avant le printemps suivant, tout en continuant de supporter les charges, la taxe foncière et, le cas échéant, les mensualités de son propre crédit immobilier. À l’inverse, un locataire de bonne foi qui reçoit un commandement de payer dispose de véritables moyens de défense : délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire, contestation d’un commandement irrégulier. Cet article expose, pas à pas, la conduite à tenir des deux côtés : d’abord le traitement des premiers impayés, du commandement de payer au recouvrement amiable et judiciaire, ensuite la phase judiciaire, de la résiliation du bail à l’expulsion effective, avec les règles propres à Paris et à l’Île-de-France. Chaque affirmation déterminante repose sur les textes en vigueur au 19 septembre 2026 et sur un arrêt récent de la cour d’appel de Versailles qui illustre concrètement la mécanique de la clause résolutoire.
I. Locataire qui ne paie plus son loyer : que faire avant le juge, commandement de payer et recouvrement
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, point de départ obligatoire de toute expulsion pour loyers impayés
Le contrat de bail d’habitation obéit à une règle simple, rappelée par l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 du Code civil sur Légifrance). Le bail signé s’impose donc aux deux parties, et le paiement du loyer n’est pas une obligation négociable. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 13 janvier 2026, dans un arrêt rendu en matière de loyers impayés sous le numéro de RG 25/00835, en rappelant que l’article 7, a, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire le paiement du loyer et des charges prévus au bail (cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835, texte intégral lu sur Judilibre le 19 septembre 2026) Le texte même de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, dispose : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Retenir ce principe présente une conséquence pratique immédiate : le locataire ne peut pas suspendre de lui-même le paiement du loyer au motif qu’il reproche des manquements au bailleur, par exemple des travaux non réalisés ou un désordre dans le logement. Seul le juge peut autoriser une suspension ou une consignation. Réciproquement, le bailleur ne peut pas non plus, de sa propre autorité, changer les serrures, couper les fluides ou expulser manu militari un locataire qui ne paie plus : toute expulsion suppose une décision de justice, comme le rappelle l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, cité dans la seconde partie de cet article.
Lorsqu’un ou plusieurs loyers restent impayés, le premier acte juridique utile du bailleur consiste à faire délivrer, par un commissaire de justice, un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire du bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le régime de ce commandement a été profondément remanié et le délai laissé au locataire pour s’exécuter est passé de deux mois à six semaines. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 19 septembre 2026, énonce : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Concrètement, le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit qu’à l’expiration d’un délai de six semaines suivant la signification du commandement, et seulement si la dette n’a pas été apurée dans ce délai. Tout commandement antérieur à la réforme, ou toute analyse fondée sur l’ancien délai de deux mois, doit être actualisée : dans l’arrêt versaillais du 13 janvier 2026, la cour appliquait encore l’ancien état du droit, celui où la clause résolutoire ne produisait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, parce que le commandement litigieux avait été délivré le 28 février 2024 dans une procédure engagée avant l’application généralisée du nouveau délai aux faits de l’espèce. Pour un commandement délivré en septembre 2026, le délai applicable est de six semaines.
Le contenu du commandement est enfermé dans des mentions obligatoires, dont l’absence est sanctionnée par la nullité. Le même article 24 précise : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Les six mentions exigées sont le rappel du délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée, pour solliciter une aide financière, et la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Chacune de ces six mentions doit figurer dans l’acte : un commandement qui omet le décompte détaillé de la dette, qui ne reproduit pas le montant mensuel du loyer et des charges, ou qui oublie l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, expose le bailleur à voir son acte annulé par le juge, ce qui anéantit toute la procédure et l’oblige à recommencer depuis le début, avec plusieurs mois perdus. La vérification scrupuleuse de l’acte du commissaire de justice, ligne par ligne, constitue donc la première défense du locataire assigné, et le premier devoir de vigilance du bailleur qui veut une procédure inattaquable.
Deux prolongements du commandement méritent une attention particulière. D’abord, lorsque les obligations du locataire sont garanties par une caution, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Un bailleur qui néglige de dénoncer le commandement à la personne qui s’est portée caution affaiblit son propre recours contre elle. Ensuite, le droit commun des contrats éclaire l’exécution du bail : l’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du Code civil sur Légifrance). Un bailleur qui délivre un commandement de payer pour une dette inexistante ou déjà réglée, ou un locataire qui organise son insolvabilité, s’exposent à voir leur mauvaise foi sanctionnée par le juge, notamment dans l’octroi ou le refus des délais de paiement. Enfin, la clause résolutoire elle-même obéit au droit commun de l’article 1225 du Code civil, selon lequel « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du Code civil sur Légifrance). Un commandement qui ne vise pas expressément la clause résolutoire du bail ne fait pas courir le délai de six semaines : la mention expresse est une condition d’efficacité, pas une formule de style.
B. Recouvrer les loyers impayés sans attendre l’audience : caution, garant, aides et plan d’apurement
Le délai de six semaines suivant le commandement de payer ne doit pas être un temps mort. Pour le bailleur, c’est la fenêtre pendant laquelle un recouvrement amiable reste possible et pendant laquelle chaque encaissement réduit la dette qui sera portée devant le juge. Pour le locataire, c’est le moment de payer, de solliciter des délais ou de mobiliser les aides, car tout versement effectué avant l’expiration du délai empêche l’acquisition de la clause résolutoire. La première piste consiste à actionner les garanties : la caution personne physique, la garantie Visale d’Action Logement pour les locataires éligibles, ou l’assurance garantie des loyers impayés souscrite par le bailleur. Le recouvrement des loyers impayés commence donc par une mise en demeure adressée en parallèle à la caution et à l’organisme garant, avec le décompte exact de la dette et la copie du commandement, afin de préserver tous les recours. Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, le signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, permet en outre d’enclencher un diagnostic social et financier du ménage, qui débouche souvent sur un plan d’apurement réaliste plutôt que sur une procédure couperet.
La deuxième piste passe par les aides publiques. Le fonds de solidarité pour le logement du département peut accorder des secours, des prêts ou des garanties au locataire en difficulté, et son adresse figure obligatoirement dans le commandement de payer. À Paris, le Fonds de solidarité pour le logement de Paris accompagne les ménages menacés d’expulsion et peut participer au règlement de la dette locative sous conditions de ressources et d’insertion. Le locataire salarié peut également solliciter son employeur, le service social de sa caisse d’allocations familiales ou une assistante sociale de secteur, qui orientent vers les dispositifs d’apurement. Du côté du bailleur, déclarer le sinistre auprès de l’assureur garantie des loyers impayés dès le premier impayé caractérisé évite les déchéances de garantie liées aux déclarations tardives : les contrats d’assurance imposent des délais de déclaration stricts, souvent de quelques semaines, et un bailleur qui attend l’audience pour prévenir son assureur risque de perdre le bénéfice de la garantie pour toute la dette antérieure.
La troisième piste est judiciaire mais préventive : demander au juge des délais de paiement avant même que la clause résolutoire soit acquise. L’article 1343-5 du Code civil donne au juge un pouvoir large : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. » (article 1343-5 du Code civil sur Légifrance). Un locataire qui justifie de ressources, même modestes, d’une reprise du paiement du loyer courant et d’un effort d’apurement obtient fréquemment un échéancier sur douze à vingt-quatre mois, qui suspend les effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 janvier 2026 en fournit une illustration parlante : les locataires, qui avaient réglé 3 100 euros entre le 12 mars et le 22 avril 2024 sans toutefois apurer l’intégralité des causes du commandement du 28 février 2024, ont obtenu en appel la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’autorisation de se libérer du solde de 1 570,38 euros en trois mensualités de 530, 530 puis 510,38 euros, en sus du loyer courant. La cour a pris soin d’assortir ces délais d’une condition couperet, Autrement dit, l’échéancier protège le locataire qui le respecte à l’euro près, et ne pardonne aucun accroc : un seul oubli fait retomber le couperet de la résiliation.
En pratique parisienne, la conduite à tenir se résume en une check-list datée. Côté bailleur : relance écrite dès le premier impayé avec décompte ; mise en demeure à la caution et déclaration à l’assureur ; commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice avec les six mentions obligatoires ; dénonciation à la caution sous quinze jours ; signalement à la CCAPEX ; conservation de chaque preuve de paiement et de chaque échange. Côté locataire : ne jamais cesser totalement de payer, car la reprise du loyer courant est l’argument roi devant le juge ; saisir le fonds de solidarité pour le logement ; proposer par écrit un échéancier chiffré et réaliste ; préparer les justificatifs de ressources, de charges et d’efforts de paiement ; contester tout commandement incomplet. Les deux parties ont intérêt à documenter chaque versement par virement libellé, car le juge tranche sur pièces et décomptes, comme le montre l’arrêt versaillais où la cour a écarté l’affirmation des locataires selon laquelle il ne resterait que quelques centimes de dette, au vu des décomptes du gestionnaire établissant un solde de 1 570,38 euros au 2 avril 2025.
II. Faire constater la résiliation du bail et expulser le locataire à Paris : procédure, délais et protections
A. L’audience devant le juge : constat de la clause résolutoire, suspension de ses effets et délais de grâce
Lorsque le délai de six semaines expire sans apurement intégral, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir la condamnation au paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation, et ordonner l’expulsion. L’assignation doit respecter les délais de comparution et s’accompagne de la notification au représentant de l’État dans le département, formalité dont l’omission fait encourir la nullité de la procédure. Devant le juge, le débat se concentre sur trois questions : la régularité du commandement de payer, la réalité et le montant de la dette à l’expiration du délai, et l’opportunité d’accorder des délais au locataire. Si le commandement est nul, faute d’une des six mentions obligatoires ou faute de viser expressément la clause résolutoire, la résiliation ne peut pas être constatée et le bailleur doit délivrer un nouveau commandement, ce qui reporte l’ensemble du calendrier de plusieurs mois. Si le commandement est régulier et la dette établie, le juge constate que le bail est résilié de plein droit à la date d’expiration du délai de six semaines, fixe la dette locative exigible, condamne le locataire au paiement avec intérêts au taux légal, et fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, généralement d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’affaire jugée par la cour d’appel de Versailles le 13 janvier 2026, RG 25/00835, éclaire chacune de ces étapes avec des faits ordinaires, proches de ceux que connaissent les bailleurs parisiens. Un couple de bailleurs avait donné en location une maison d’habitation moyennant 1 372 euros de loyer mensuel outre 45 euros de provision sur charges. Le 28 février 2024, ils faisaient délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 3 771,02 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés à février 2024 inclus. Le commandement était dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024. Par actes du 15 mai 2024, les bailleurs assignaient les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation, d’expulsion avec le concours de la force publique, de condamnation à une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, et de condamnation aux frais. Le jugement du 10 décembre 2024 constatait l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 avril 2024, ordonnait l’expulsion à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de libérer les lieux, condamnait solidairement les locataires à 1 570,38 euros de dette locative avec intérêts, fixait l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et rappelait que l’exécution provisoire est de droit. En appel, la cour a confirmé l’acquisition de la clause au 29 avril 2024, en relevant que les locataires n’avaient réglé que 3 100 euros entre le 12 mars et le 22 avril 2024 sans apurer les causes du commandement, et que la dette, loyer courant inclus, atteignait 3 715,70 euros au 22 avril puis 5 238,04 euros au 1er mai 2024. Mais la cour, constatant la reprise du paiement du loyer courant et l’effort d’apurement, a suspendu les effets de la clause et accordé un échéancier en trois mensualités, avec une condition couperet : à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redevenait exigible et la clause résolutoire reprenait effet. Cet arrêt enseigne trois leçons : premièrement, des paiements partiels, même substantiels, n’empêchent pas l’acquisition de la clause si les causes du commandement ne sont pas intégralement réglées à l’expiration du délai ; deuxièmement, la reprise du loyer courant et la démonstration d’efforts sérieux ouvrent la voie à la suspension des effets de la clause ; troisièmement, l’échéancier accordé doit être exécuté avec une rigueur absolue, car le moindre manquement fait reprendre effet à la résiliation sans nouvelle procédure au fond.
Le juge dispose en réalité de deux leviers distincts pour protéger le locataire de bonne foi. Le premier levier, ce sont les délais de grâce de l’article 1343-5 du Code civil, déjà présentés, qui permettent d’échelonner la dette sur vingt-quatre mois au maximum et suspendent les procédures d’exécution pendant leur cours. Le second levier, c’est la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire elle-même : le juge peut neutraliser la résiliation pourtant acquise et accorder au locataire le temps de s’acquitter de sa dette selon un calendrier précis, comme l’a fait la cour de Versailles. Ces deux mécanismes supposent une condition commune, la bonne foi du locataire, appréciée à partir de pièces : avis d’imposition, bulletins de salaire, attestations d’allocations, relevés bancaires montrant la reprise des paiements, courriers au bailleur proposant un échéancier. Le locataire qui ne comparaît pas, qui ne produit aucune pièce ou qui a cessé tout paiement n’obtient ni délais ni suspension : dans l’affaire versaillaise, les locataires n’avaient pas comparu en première instance et n’ont été entendus qu’en appel, ce qui a pesé sur l’issue même s’ils ont finalement obtenu un échéancier. Comparution, dossier chiffré et reprise du loyer courant forment le triptyque gagnant de la défense.
B. L’expulsion effective à Paris et en Île-de-France : commandement de quitter, délai de deux mois, trêve hivernale et juge de l’exécution
Le jugement qui constate la résiliation et ordonne l’expulsion ne vide pas les lieux à lui seul : l’expulsion obéit à une procédure d’exécution strictement encadrée, dont chaque étape protège l’occupant contre les voies de fait. L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose le verrou : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Après le jugement, le bailleur doit donc faire signifier un commandement de quitter les lieux, acte distinct du commandement de payer, qui impartit à l’occupant un délai pour partir volontairement. Ensuite seulement, et à certaines conditions de délai, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, après réquisition adressée au préfet, à Paris au préfet de police.
Le premier délai qui suit le commandement de quitter est prévu par l’article L412-1 du même code : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Le même article réserve au juge la faculté de réduire ou de supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et il écarte ce délai lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. (article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Pendant ces deux mois, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais supplémentaires, organiser son relogement et, le cas échéant, contester la régularité des actes d’exécution. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai lorsque le relogement n’a pas abouti du fait du locataire, et l’écarter en cas de mauvaise foi constatée ou d’occupation obtenue par manœuvres ou contrainte, ce qui vise avant tout les squats et les occupations sans droit ni titre, pas le locataire en place dont le bail a été résilié pour impayés.
Le deuxième verrou calendaire est la trêve hivernale, qui commande toute la stratégie timing de l’automne. L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Pour un bailleur parisien qui constate des impayés en septembre 2026, le calcul est implacable : six semaines de commandement, puis assignation, audience plusieurs mois plus tard, jugement, commandement de quitter, deux mois de délai, puis trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Sauf relogement assuré, aucune expulsion avec le concours de la force publique ne peut être exécutée pendant cette période. D’où l’impératif d’agir dès le premier ou le deuxième impayé : chaque semaine perdue à l’automne repousse la libération effective au printemps, pendant que la dette, l’indemnité d’occupation non payée et les charges continuent de courir. Pour le locataire, la trêve n’efface rien : la dette demeure exigible, l’indemnité d’occupation continue de s’accumuler et le jugement d’expulsion reste exécutoire dès le 1er avril.
Le troisième levier appartient au juge de l’exécution, saisi à Paris devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris. L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. » (article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Ce texte exclut toutefois son bénéfice lorsque le propriétaire exerce un droit de reprise dans certaines conditions légales, lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. En pratique francilienne, le juge de l’exécution examine la situation familiale, l’âge et l’état de santé des occupants, les démarches de relogement attestées par des recherches, des demandes de logement social et des réponses de bailleurs, ainsi que la reprise au moins partielle des paiements. Un dossier de relogement vide et l’absence de tout versement conduisent au rejet ; un dossier documenté, avec reprise du loyer courant, ouvre des délais de quelques mois à un an, comme l’illustre l’affaire versaillaise où le juge de l’exécution de Pontoise avait, par un jugement du 27 juin 2025, accordé aux locataires un délai de douze mois pour quitter les lieux après avoir constaté leur bonne foi dans la régularisation.
Les particularités parisiennes et franciliennes tiennent aux juridictions et aux acteurs. Le contentieux de la résiliation pour loyers impayés relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, et des juges des contentieux de la protection des tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny et Créteil pour la petite couronne. La CCAPEX de Paris, coordonnée par la préfecture de la région d’Île-de-France et la Ville de Paris, est destinataire des signalements et des assignations, et son diagnostic pèse dans l’appréciation des délais. Le concours de la force publique, indispensable lorsque l’occupant refuse de partir après l’expiration des délais, se sollicite auprès du préfet, à Paris auprès du préfet de police, dont un refus peut ouvrir droit à indemnisation du bailleur par l’État, selon un contentieux administratif distinct. Enfin, les loyers parisiens élevés produisent des dettes rapidement considérables : deux mois d’impayés dans un deux-pièces parisien dépassent souvent 3 000 euros, soit le seuil où l’apurement spontané devient illusoire et où l’échéancier judiciaire sur vingt-quatre mois, adossé à la reprise du loyer courant, devient la seule issue raisonnable pour les deux parties. Bailleur parisien, faites établir le décompte au centime près, dénoncez chaque acte à la caution et à l’assureur, et ne laissez jamais passer l’automne sans commandement ; locataire parisien, reprenez le paiement du loyer courant sans attendre, saisissez le Fonds de solidarité pour le logement de Paris et présentez au juge un dossier complet.
Conclusion
Face à un locataire qui ne paie plus, le droit français offre au bailleur une voie ferme mais balisée : commandement de payer visant expressément la clause résolutoire avec ses six mentions obligatoires à peine de nullité, délai de six semaines, assignation devant le juge des contentieux de la protection, constat de la résiliation, indemnité d’occupation, puis commandement de quitter, délai de deux mois et expulsion, dans le respect de la trêve du 1er novembre au 31 mars. Chaque étape compte et chaque acte se paie comptant en cas d’irrégularité : un commandement incomplet annule des mois de procédure, une dénonciation omise à la caution affaiblit le recours contre le garant, une assignation tardive fait basculer l’exécution dans la trêve hivernale. Le locataire, de son côté, n’est pas démuni : contestation du commandement irrégulier, délais de grâce de l’article 1343-5 du Code civil dans la limite de deux ans, suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire contre un échéancier rigoureux, délais du juge de l’exécution pour se reloger. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 janvier 2026 résume l’équilibre : la clause était bel et bien acquise faute d’apurement intégral, mais ses effets ont été suspendus contre trois mensualités strictes, avec reprise couperet à la première échéance manquée. Dans le contexte de la hausse des impayés documentée en 2026 et de l’approche de la trêve, bailleurs et locataires de Paris et d’Île-de-France ont un intérêt commun à agir vite, à chiffrer juste et à saisir le juge avec un dossier complet plutôt qu’avec des approximations. La procédure récompense les diligents et sanctionne les attentistes, des deux côtés de la barre.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous êtes bailleur face à des loyers impayés ou locataire destinataire d’un commandement de payer à Paris ou en Île-de-France. Le cabinet propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner votre bail, votre décompte et vos délais. Appelez Maître Reda KOHEN au 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Intervention à Paris et en Île-de-France.