Votre locataire sous-loue votre appartement sur Airbnb sans vous avoir rien demandé. Pouvez-vous faire résilier le bail, le faire expulser et récupérer l’intégralité des loyers qu’il a encaissés ? La réponse, en droit français, est oui, sous conditions de preuve et de procédure, et les tribunaux l’ont rappelé avec des chiffres en 2025 et 2026 : 5 600 euros restitués à Paris en septembre 2025, 9 314 euros à Toulouse en juillet 2025, 134 316,15 euros à Lille en janvier 2026 selon la presse spécialisée. La Cour de cassation, le 7 janvier 2026, a ajouté une pièce majeure : la plateforme elle-même peut répondre de la sous-location illicite, car elle ne se comporte pas comme un simple hébergeur neutre. Mais elle a aussi rappelé une exigence de méthode redoutable : le bailleur doit demander la restitution des fruits, et non la réparation d’un gain manqué, sous peine de voir sa condamnation annulée. Cet article explique, pas à pas, l’interdit de principe, les preuves qui emportent la conviction du juge, l’addition exacte que le bailleur peut présenter, et ce que la décision de janvier 2026 change pour les plateformes. Réserve importante : chaque chiffre cité vient d’une décision précise, rendue sur des faits précis ; aucun montant n’est automatique et tout dépend du dossier, des pièces et de la procédure choisie.

I. Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur : un interdit clair, des preuves exigeantes

A. L’accord écrit et préalable conditionne tout, y compris le prix

Le point de départ est une règle d’ordre public du bail d’habitation vide comme meublé. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2025 la rappelle en citant le texte applicable :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » (article 8 de la loi du 6 juillet 1989, cité par le tribunal judiciaire de Paris, 9 septembre 2025, RG 25/03086)

Trois conséquences pratiques découlent de ce seul alinéa. D’abord, l’accord doit être écrit : un accord oral, un silence prolongé ou une tolérance supposée ne suffisent pas. Ensuite, l’accord porte aussi sur le prix demandé au sous-locataire, et le prix au mètre carré ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal : la sous-location ne doit pas devenir une activité lucrative sur le dos du bailleur. Enfin, l’autorisation doit être préalable : c’est l’absence de demande avant la mise en location qui caractérise la faute, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Toulouse en juillet 2025.

Le même texte organise la transparence due au sous-locataire :

« Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » (article 8 de la loi du 6 juillet 1989)

Et il règle le sort du sous-locataire à la fin du bail principal :

« En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. » (article 8 de la loi du 6 juillet 1989)

Le sous-locataire, même de bonne foi, n’a donc aucun droit au maintien dans les lieux contre le bailleur lorsque le bail du locataire principal prend fin. C’est une différence majeure avec le locataire titulaire d’un bail direct.

On oppose parfois à ce régime l’ancien article du code civil selon lequel :

« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. » (article 1717 du code civil)

Mais en matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est le régime spécial de l’article 8 qui s’applique : l’accord écrit du bailleur est toujours requis, que le bail l’interdise ou non. Le service public rappelle d’ailleurs la marche à suivre : demander l’autorisation de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, puis transmettre au sous-locataire l’autorisation reçue et la copie du bail en cours, sans jamais dépasser la durée du bail principal (voir la fiche sur la sous-location).

Reste la question qui fait débat dans presque tous les dossiers : l’occupant découvert dans les lieux était-il un sous-locataire payant ou un simple invité hébergé gratuitement ? Dans l’affaire parisienne de 2025, la locataire soutenait qu’elle hébergeait son occupante à titre gracieux. Le tribunal ne l’a pas crue, et voici pourquoi : un commissaire de justice s’était présenté sur place le 12 décembre 2024 et avait constaté qu’une jeune femme occupait l’appartement une semaine par mois depuis mai 2024 en payant environ 100 euros la nuit, sans même savoir que la société RIVP était la propriétaire des lieux. Ce procès-verbal de constat, précis, daté et contradictoire dans sa méthode, a emporté la conviction. La leçon pour le bailleur est nette : captures d’annonces en ligne, relevés des sommes versées, témoignages des voisins et surtout constat par commissaire de justice forment le quatuor de preuves qui gagne. Pour le locataire de bonne foi qui héberge vraiment un proche sans contrepartie, la leçon est symétrique : conservez toute trace de la gratuité, car c’est à vous qu’il reviendra d’expliquer une présence régulière.

B. La sanction va jusqu’à la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Une fois la sous-location non autorisée établie, le tribunal peut prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur. Dans l’affaire de la RIVP, bailleur social parisien, le dispositif est exemplaire :

« PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 décembre 2023 entre la RIVP et Mme [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé : [Adresse 1], à [Localité 5], aux torts du preneur, à compter de ce jour ; » (tribunal judiciaire de Paris, 9 septembre 2025, RG 25/03086)

Le tribunal ordonne ensuite l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, mais en respectant le délai légal : deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. Le bailleur avait demandé la suppression de ce délai de deux mois ; le juge l’a maintenu, en application du code des procédures civiles d’exécution. C’est un point que les bailleurs pressés doivent intégrer : même en cas de faute grave du locataire, l’expulsion suit un calendrier protégé, et le mobilier trouvé sur place est traité selon les règles légales.

À compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif avec remise des clés, le locataire doit une indemnité d’occupation, fixée ici au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation annuelle incluse. S’y ajoutent les dépens et 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de droit. Le message est dissuasif : la sous-location sauvage ne fait pas seulement perdre le logement, elle laisse une dette qui court chaque mois tant que les lieux ne sont pas rendus.

Un mot sur le logement social, car l’affaire parisienne concernait la RIVP : le locataire d’un logement social qui sous-loue à prix fort cumule les risques. Outre la résiliation de plein droit encourue devant le juge, il s’expose à la restitution des fruits dans les mêmes conditions que tout locataire, et à des suites propres au secteur réglementé. Le bailleur social, lui, dispose d’équipes contentieuses rompues à ce contentieux répétitif. Face à un tel adversaire, le locataire pris en faute a tout intérêt à consulter sans attendre un avocat en droit immobilier à Paris pour évaluer les voies de défense encore ouvertes, plutôt que de laisser l’addition enfler.

II. L’argent de la sous-location : restitution intégrale et responsabilité de la plateforme

A. Les sous-loyers appartiennent au propriétaire, sans déduction et avec intérêts

C’est le second volet, souvent le plus douloureux pour le locataire fautif : il ne suffit pas de perdre le bail, il faut aussi rendre l’argent. Le fondement est le droit d’accession du code civil. Le tribunal de Toulouse l’expose avec une netteté pédagogique :

« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus. » (tribunal judiciaire de Toulouse, 22 juillet 2025, RG 23/03539)

Autrement dit, le locataire ne peut pas déduire de la somme à rendre les loyers qu’il a lui-même versés au bailleur pendant la période : la restitution est intégrale. Le texte de référence sur les fruits figure au code civil :

« Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. » (article 548 du code civil)

Et la bonne foi ne se présume pas en la matière :

« Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. » (article 549 du code civil)

Le tribunal de Toulouse en tire une règle simple et sévère :

« le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil. » (tribunal judiciaire de Toulouse, 22 juillet 2025, RG 23/03539)

Ne pas avoir demandé l’autorisation, c’est déjà être de mauvaise foi. Aucune excuse d’ignorance ne prospère : le locataire qui met son logement sur une plateforme sans écrire à son bailleur sait, ou devrait savoir, ce qu’il fait.

Les montants prononcés donnent l’échelle du risque. À Toulouse, le bailleur réclamait 15 403 euros ; le tribunal a condamné la locataire à :

« CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 9314€ au titre de la restitution des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 ; » (tribunal judiciaire de Toulouse, 22 juillet 2025, RG 23/03539)

Le juge a donc vérifié mois par mois les sommes réellement prouvées, retenant 9 314 euros au lieu des 15 403 réclamés, mais en ajoutant les intérêts au taux légal depuis l’assignation, eux-mêmes capitalisés année par année, plus 2 685,09 euros de loyers et charges impayés et 600 euros au titre de l’article 700. À Paris, la RIVP réclamait 9 100 euros (700 euros par mois pendant treize mois) et a obtenu :

« CONDAMNE Mme [N] à payer 5600 € à la RIVP, au titre des fruits perçus à l’occasion de la sous-location ; » (tribunal judiciaire de Paris, 9 septembre 2025, RG 25/03086)

Là encore, le juge a souverainement évalué la preuve des encaissements réels, retenant 5 600 euros. Et selon la presse juridique, le tribunal judiciaire de Lille a condamné le 19 janvier 2026 un locataire à restituer 134 316,15 euros de sous-loyers Airbnb, avec résiliation du bail et expulsion : l’ordre de grandeur change quand la sous-location a duré des années à tarif touristique. La morale chiffrée est constante : réclamer ne suffit pas, prouver mois par mois est décisif, et le juge tranche entre les deux.

Pour le bailleur, la méthode gagnante se déduit de ces décisions : faire constater l’occupation et le tarif, reconstituer chaque mois d’encaissement par les relevés de la plateforme ou les virements, assigner en résiliation et en restitution devant le juge des contentieux de la protection, et demander les intérêts depuis l’assignation avec capitalisation. Pour le locataire assigné, les axes de défense sont étroits mais réels : contester l’existence d’une contrepartie financière, produire une autorisation écrite que le bailleur aurait oubliée, ou discuter le quantum mois par mois, pièces contre pièces.

B. La plateforme Airbnb n’est pas un hébergeur neutre, mais le bailleur doit viser juste

Le troisième front est celui de la plateforme. Dans une affaire où une locataire parisienne avait sous-loué dès mars 2016 sur Airbnb un meublé loué en février 2016, la bailleresse avait assigné à la fois la locataire et la société Airbnb Ireland pour obtenir leur condamnation in solidum à reverser les fruits. La cour d’appel de Paris avait retenu la responsabilité de la plateforme, et celle-ci s’est pourvue en cassation en se présentant comme un simple hébergeur au sens de la loi pour la confiance dans l’économie numérique, dont l’article 6 prévoit que :

« les hébergeurs ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services s’ils n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où ils en ont eu cette connaissance, ils ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible. » (loi du 21 juin 2004, citée par la Cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 2026, n° 24-13.163)

La Cour de cassation a rejeté cette défense avec une motivation détaillée : consignes précises imposées aux hôtes, sanctions jusqu’à la désactivation des comptes, titre de superhost programmé selon ses propres critères, pénalités contre les voyageurs, interdiction de réserver hors plateforme. Elle en déduit :

« la société Airbnb, qui s’immisce dans la relation entre « hôtes » et « voyageurs », ne se limite pas à jouer le rôle d’intermédiaire neutre, mais tient un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plate-forme, ne pouvait revendiquer la qualité d’hébergeur. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 2026, n° 24-13.163)

C’est un acquis majeur pour les bailleurs : la plateforme qui organise, contrôle et promeut les annonces ne peut pas se réfugier derrière le statut d’hébergeur pour échapper à toute responsabilité lorsque des sous-locations illicites transitent par son site.

Mais l’arrêt du 7 janvier 2026 comporte un second enseignement, encore plus important en pratique, et il est défavorable à la bailleresse : la Cour casse partiellement l’arrêt d’appel qui avait condamné Airbnb à payer 32 399,61 euros in solidum avec la locataire. Pourquoi ? Parce que la cour d’appel avait calculé un préjudice de gain manqué, la différence entre les 19 540 euros de loyers perçus pendant vingt mois et les 51 939,61 euros de sous-loyers encaissés par la locataire, alors que la bailleresse demandait la restitution des fruits lui revenant par accession, et non la réparation d’une perte. La Cour rappelle :

« Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties. » (article 4 du code de procédure civile, visé par la Cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 2026, n° 24-13.163)

Et elle prononce :

« CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à Mme [I], in solidum avec Mme [P], la somme de 32 399,61 euros à titre principal, avec intérêts au taux légal, l’arrêt rendu le 3 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 2026, n° 24-13.163)

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée, et Airbnb supporte les dépens plus 3 000 euros au titre de l’article 700. La leçon de procédure est limpide : contre le locataire, demander la résiliation et la restitution des fruits sur le fondement de l’accession ; contre la plateforme, articuler précisément le fondement de sa responsabilité et le quantum réclamé, sans transformer une restitution en dommages-intérêts pour gain manqué. Une erreur de qualification, et des années de procédure repartent à zéro devant une autre formation.

Ajoutons, pour être complet, que la location de courte durée elle-même est strictement encadrée côté Stranger : proposer un meublé de tourisme suppose aujourd’hui une déclaration préalable avec numéro d’enregistrement, et les communes peuvent sanctionner lourdement les manquements. La définition légale donne la mesure de ce régime :

« I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » (article L324-1-1 du code du tourisme)

Le locataire qui sous-loue sans accord cumule donc potentiellement trois couches de risque : la résiliation et la restitution envers son bailleur, les amendes administratives et civiles liées au régime des meublés de tourisme, et les foudres de sa copropriété si le règlement interdit la location courte. Chaque couche a son juge, ses preuves et ses délais : ne les confondez pas.

Conclusion : agir vite, chiffrer juste, viser les bons défendeurs

La sous-location Airbnb sans l’accord écrit du bailleur expose le locataire à un triptyque redoutable : résiliation judiciaire du bail à ses torts, expulsion à l’issue du délai légal, et restitution intégrale des sous-loyers sans déduction, avec intérêts. Les décisions de 2025 et 2026 le montrent : 5 600 euros à Paris, 9 314 euros à Toulouse, plus de 134 000 euros à Lille pour les cas massifs. La plateforme n’est plus un angle mort depuis janvier 2026, puisqu’Airbnb s’est vu dénier la qualité d’hébergeur neutre, mais le bailleur doit formuler sa demande au cordeau, sous peine de cassation partielle. Côté locataire, les défenses existent, autorisation écrite, gratuité réelle, discussion du quantum, mais elles se jouent sur pièces, jamais sur affirmations. Dans tous les cas, le temps joue contre celui qui subit : constats, captures d’annonces et relevés bancaires se périment vite, et les intérêts courent depuis l’assignation. Faites vérifier votre dossier avant d’assigner ou de répondre, et ne laissez ni une annonce en ligne ni une mise en demeure sans réponse. Conservez dès aujourd’hui chaque autorisation écrite, chaque quittance et chaque échange avec votre bailleur ou votre locataire : ce sont ces pièces, et non les souvenirs, qui feront la différence à l’audience.

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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux bailleurs, locataires et copropriétaires confrontés à une sous-location litigieuse : premier examen du bail, des preuves et des sommes en jeu, puis stratégie d’action ou de défense. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.