Un propriétaire peut encore conclure un bail après avoir reçu un commandement de payer valant saisie immobilière. Mais cette signature intervient dans une zone de risque particulière : le créancier poursuivant cherche à préserver la valeur du bien, tandis que le locataire peut avoir contracté de bonne foi sans connaître la procédure. La question n’est donc pas seulement de savoir si le bail existe. Il faut déterminer à qui il peut être opposé, à quelle date il a été conclu, qui en demande l’écartement et quelles informations ont été communiquées avant la vente.

Un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre rendu le 11 juin 2026, RG n° 25/00118, a rendu cette distinction très concrète. Saisi avant l’adjudication, le juge de l’exécution a déclaré inopposable aux créanciers et aux futurs adjudicataires un bail conclu après la publication du commandement. Cette solution ne supprime pas la jurisprudence qui protège, dans certaines conditions, le locataire lorsque l’adjudicataire connaissait le bail avant les enchères. Elle impose surtout de ne pas attendre le jour de la vente pour organiser la preuve et la défense. Le propriétaire, le locataire et l’acquéreur doivent chacun reconstituer la chronologie, identifier leur interlocuteur procédural et agir devant le juge compétent.

I. Après un commandement de saisie immobilière, quel effet produit le bail ?

A. À partir de quand le bail devient-il risqué et qui peut demander son inopposabilité ?

Le commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas une simple relance adressée à un débiteur. Il ouvre une procédure d’exécution fondée sur un titre exécutoire. Son contenu doit notamment préciser la créance, le bien visé, le délai de paiement et les effets de la saisie. L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le débiteur doit être averti qu’il dispose d’un délai de huit jours pour payer et qu’à défaut la procédure de vente se poursuivra. Le même texte exige que le commandement indique que l’immeuble est indisponible pour le débiteur dès la signification et pour les tiers dès la publication au fichier immobilier.

Cette distinction des dates est déterminante. Aux termes de l’article R. 321-13 du même code, « l’indisponibilité du bien » et la restriction des droits du débiteur courent à compter de la signification du commandement, tandis que ces effets courent à l’égard des tiers à compter de sa publication. Le commandement doit en principe être publié dans les deux mois de sa signification, conformément à l’article R. 321-6. Un bail signé avant la signification, entre la signification et la publication, ou après la publication ne se présente donc pas de la même manière devant le juge.

Le texte central est l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution. Il dispose : « Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. » Le texte ajoute que la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen. Cette règle protège la procédure contre un acte qui diminuerait artificiellement l’intérêt économique du bien au moment où il doit être vendu.

L’inopposabilité ne signifie pas nécessairement que le contrat est inexistant ou nul entre le bailleur et le locataire. Elle signifie que le créancier poursuivant ou l’acquéreur peut demander que le bail ne produise pas d’effet à son égard dans la procédure de saisie. Le bail peut donc continuer à organiser les rapports internes entre ses signataires, tout en étant écarté dans le rapport avec le créancier ou l’adjudicataire. Cette différence explique pourquoi un juge de l’exécution peut examiner l’opposabilité du contrat sans trancher toutes les questions relatives à sa validité intrinsèque.

Le droit commun des baux ne disparaît pas pour autant. L’article 1743 du Code civil prévoit que, lorsque le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut en principe expulser le locataire qui dispose d’un bail authentique ou dont la date est certaine. La formule « l’acquéreur ne peut expulser » ne peut toutefois pas être isolée du régime spécial de la saisie immobilière. Le juge confronte le droit du locataire, la date du contrat, la connaissance de l’adjudicataire et la protection due aux créanciers.

Le propriétaire saisi ne perd pas tout usage du bien dès le commandement. L’article L. 321-2 rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration ; il ne transforme pas automatiquement le propriétaire en occupant sans droit. L’article R. 321-15 précise qu’« à moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l’usage de l’immeuble saisi », sous réserve de ne pas accomplir d’acte matériel susceptible d’en amoindrir la valeur. Lorsque les circonstances le justifient, le juge de l’exécution peut autoriser certains actes sur le bien.

Une nouvelle location n’est donc pas à traiter comme une opération ordinaire de gestion. Elle peut générer un revenu utile, maintenir le bien occupé et éviter sa dégradation, mais elle peut aussi affecter sa valeur vénale, compliquer la visite, modifier les conditions d’expulsion et susciter une contestation incidente. Avant toute signature, le débiteur doit informer son avocat chargé de la saisie et vérifier le contenu du cahier des conditions de vente. Une demande d’autorisation au juge ou un accord écrit du créancier est souvent plus sûr qu’une signature tenue secrète, surtout après la publication du commandement.

Il faut aussi vérifier que le commandement produit encore ses effets. L’article R. 321-20 prévoit qu’il cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, aucune mention en marge ne constate la vente du bien saisi. La caducité ou la péremption ne se déduisent pas d’une simple affirmation : il faut consulter la publication, les décisions rendues et les mentions portées au fichier immobilier. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 31 mars 2016, pourvoi n° 14-25.604, a jugé que la caducité d’un commandement le privait rétroactivement de ses effets et atteignait les actes de la procédure qu’il avait engagée. Cette jurisprudence ancienne doit être confrontée aux textes applicables au dossier, mais elle rappelle qu’un créancier ne peut pas déduire l’inopposabilité d’un bail d’un commandement déjà privé d’effet.

La juridiction compétente est celle de la saisie. L’article R. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la procédure est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble. L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, attribue à ce juge la procédure de saisie immobilière, les contestations qui s’y élèvent et les demandes qui en naissent ou s’y rapportent directement.

Le créancier poursuivant peut donc demander l’inopposabilité avant l’adjudication. Il ne doit pas attendre que les enchères aient produit leurs effets pour soutenir qu’un bail diminue la valeur du bien. De son côté, le locataire ne peut pas répondre uniquement que son contrat a été signé et qu’il paie régulièrement son loyer. Il doit expliquer pourquoi le contrat doit être pris en considération dans la procédure, produire ses preuves et, lorsque la signature est postérieure à la publication, répondre précisément à la règle de l’article L. 321-4.

B. Pourquoi un bail postérieur peut-il encore être opposable à l’adjudicataire ?

La règle d’inopposabilité ne doit pas être comprise comme une nullité automatique de tous les baux postérieurs au commandement. La Cour de cassation a posé une nuance essentielle dans son arrêt de la deuxième chambre civile du 27 février 2020, pourvoi n° 18-19.174, publié au Bulletin. Le texte officiel de l’arrêt énonce que la délivrance du commandement n’interdit pas, par elle-même, la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieur. Il retient aussi qu’un bail conclu après la publication peut être opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication.

Cette solution concerne le rapport avec l’adjudicataire. Elle s’explique par la situation de celui qui se porte enchérisseur : s’il connaît l’existence du bail avant de déposer son enchère, il peut apprécier le bien en tenant compte de son occupation, de la durée restante, du loyer, des charges, du risque de congé et de la possibilité réelle de reprise des lieux. Le locataire de bonne foi n’a pas à supporter, après la vente, une surprise créée par un acquéreur qui connaissait le contrat et a enchéri en connaissance de cause.

La deuxième chambre civile a réaffirmé cette règle dans son arrêt du 16 janvier 2025, pourvois n° 21-17.794 et n° 21-21.340, publié au Bulletin. Le pourvoi n° 21-17.794 est présenté par la Cour sous le titre : « Bail conclu ou reconduit – Opposabilité du bail à l’acquéreur – Conditions – Détermination – Portée ». Son sommaire rappelle que le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication. La version Légifrance de la même décision confirme le numéro exact, la date du 16 janvier 2025 et l’ECLI FR:CCASS:2025:C200053.

Il faut donc séparer deux questions.

La première est celle du créancier poursuivant avant la vente. L’article L. 321-4 lui permet de soutenir qu’un bail postérieur à l’acte de saisie ne doit pas réduire la valeur du bien ou compliquer la réalisation de la sûreté. Le créancier peut saisir le juge de l’exécution d’une demande d’inopposabilité, faire verser le bail au débat et demander que la vente se déroule sans que le contrat soit retenu comme un droit opposable.

La seconde est celle de l’adjudicataire après, ou au moment de, la vente. La jurisprudence de 2020 et de 2025 invite le juge à rechercher si cet adjudicataire a effectivement eu connaissance du bail avant l’adjudication. Une mention dans le procès-verbal de description, un dire au cahier des conditions de vente, une information donnée lors d’une visite ou une pièce communiquée au dossier peuvent jouer un rôle. La connaissance doit être démontrée ; une affirmation générale selon laquelle « tout le monde savait » ne remplace pas une pièce datée.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 11 juin 2026, RG n° 25/00118, disponible sur le site officiel de la Cour de cassation, montre la limite de cette protection. Dans cette affaire, un bail prenant effet en 2026 avait été communiqué dans une procédure de saisie après la publication du commandement. Le débiteur invoquait les arrêts de 2020 et de 2025 et soutenait que le contrat avait été porté à la connaissance du futur adjudicataire lors de la visite. Le créancier public demandait, avant l’audience, qu’il soit déclaré inopposable aux créanciers et au futur acquéreur.

Le juge de l’exécution a distingué la demande du créancier de celle que pourrait former l’adjudicataire. Il a retenu que la connaissance du bail par un adjudicataire ne privait pas le créancier poursuivant de la faculté de demander, avant la vente, l’inopposabilité d’un contrat conclu après la publication. Le jugement relève qu’un tel bail peut « fortement diminuer la valeur du bien saisi » et indique que le juge de l’exécution peut statuer sur « une demande d’inopposabilité présentée préalablement à la vente ». Il n’a pas prononcé la nullité civile du contrat ; il l’a déclaré inopposable aux créanciers et aux adjudicataires du bien.

La portée de cette décision doit être présentée avec prudence. Il s’agit d’un jugement du tribunal judiciaire, non d’un nouvel arrêt de la Cour de cassation. Il n’efface ni l’article 1743 du Code civil ni les arrêts n° 18-19.174 et n° 21-17.794. Il confirme en revanche un risque procédural très concret : la connaissance future du bail par l’adjudicataire ne neutralise pas nécessairement l’action préventive du créancier poursuivant.

Le moment de la communication est ainsi aussi important que le moment de la signature. Un bail signé avant la publication mais découvert tardivement doit être produit immédiatement pour établir son antériorité. Un bail signé après la publication doit être accompagné d’une explication précise sur sa nécessité, les conditions économiques de l’opération et les garanties apportées à la procédure. Un bail remis seulement après la vente expose le locataire à une contestation plus difficile à traiter.

La bonne foi ne suffit pas à elle seule, mais elle compte dans l’analyse des faits. L’article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être « formés et exécutés de bonne foi ». Un contrat avec loyer cohérent, dépôt de garantie réellement versé, état des lieux, assurance, remise des clés et occupation effective ne se présente pas comme un contrat purement fictif. À l’inverse, une signature sans paiement, une date incohérente, un loyer très éloigné du marché ou l’absence totale d’occupation alimentent la contestation du créancier. Ces éléments ne rendent pas automatiquement le bail nul, mais ils fragilisent sa défense et peuvent justifier que le juge l’écarte de la procédure.

II. Que faire avant l’adjudication pour défendre ou sécuriser le bail ?

A. Quelles preuves et quelles demandes présenter au juge de l’exécution ?

La première urgence est de dresser une chronologie documentée, sur une seule page, puis de joindre les pièces correspondantes. Elle doit faire apparaître :

• la date du titre exécutoire et du commandement ;
• la date exacte de sa signification au débiteur ;
• la date de publication au fichier immobilier ;
• la date de signature du bail et sa date de prise d’effet ;
• la date de remise des clés et de l’état des lieux ;
• les paiements du dépôt de garantie et des loyers ;
• la date de la visite du commissaire de justice et les informations données ;
• la date de l’assignation, de l’audience d’orientation et de l’audience d’adjudication.

Cette chronologie permet de répondre à la question principale : le bail était-il antérieur à l’acte pertinent, a-t-il été conclu après la publication et, dans ce dernier cas, quelle autorisation ou quelle information a accompagné la signature ? Les contrats, courriels et relevés bancaires doivent être conservés dans leur format original. Pour les documents électroniques, les métadonnées, l’horodatage, le certificat de signature et les échanges de remise sont utiles. Une capture d’écran isolée est moins solide qu’un document complet conservé avec son contexte.

La charge de la preuve est rappelée par l’article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Le locataire qui invoque un bail opposable doit prouver son existence, sa date et ses conditions réelles. Le créancier qui affirme une fraude ou une diminution artificielle de valeur doit, de son côté, articuler les faits qui justifient sa demande. L’article 1103 du Code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; cette force obligatoire agit entre les parties, mais elle ne permet pas d’ignorer le régime particulier de la saisie immobilière à l’égard des tiers.

Le dossier du bailleur doit permettre de distinguer une location réelle d’un acte destiné à organiser l’insolvabilité ou à décourager les enchères. Les pièces les plus utiles sont, selon le cas, le bail signé, l’identité vérifiée du locataire, le dossier de candidature, l’état des lieux, l’attestation d’assurance, les justificatifs de paiement, les échanges sur la remise des clés, les relevés de consommation, les attestations d’occupation et les déclarations fiscales ou administratives cohérentes avec la location. Il faut aussi expliquer la raison de la mise en location après le commandement : entretien du bien, nécessité de percevoir un revenu, départ du propriétaire, relocation d’un occupant antérieur ou autre événement vérifiable.

Le locataire doit préparer un dossier différent, centré sur sa bonne foi et sur la réalité de son occupation. Il doit réunir les annonces auxquelles il a répondu, les échanges avec le bailleur ou l’agence, les visites, les virements, l’assurance habitation, les factures d’énergie, la domiciliation, les courriers reçus à l’adresse et tous les éléments montrant qu’il n’avait pas connaissance de la saisie au moment de signer. Il ne doit pas fabriquer rétrospectivement une preuve ni modifier une date. Une contestation de bail gagne en crédibilité lorsque les documents sont cohérents entre eux et disponibles dans leur version d’origine.

La demande à présenter au juge doit être adaptée à la position de chacun. Le bailleur peut demander que l’acte soit reconnu dans ses rapports avec le locataire, solliciter l’autorisation d’accomplir l’acte de gestion sur le fondement du second alinéa de l’article R. 321-15 et proposer des modalités qui ne diminuent pas la valeur du bien. Il peut aussi demander au créancier un accord écrit, avec insertion de l’information dans le cahier des conditions de vente. Le locataire peut demander que son contrat et ses pièces soient annexés au dossier, que sa présence et ses droits soient mentionnés dans les conditions de vente et que l’adjudicataire soit informé avant l’audience.

Le juge de l’exécution ne doit pas être saisi d’une formule vague. Le dossier doit identifier le bien, le numéro du commandement, la date de publication, le stade de la procédure, le contrat concerné et la mesure demandée. Une copie du bail seule ne permet pas de traiter les effets du contrat. La demande doit préciser si elle tend à faire constater l’antériorité, à faire écarter une demande d’inopposabilité, à obtenir une autorisation de gestion, à organiser la communication du bail ou à contester une décision déjà notifiée.

Le jugement de Nanterre du 11 juin 2026 fournit un repère sur la limite du débat. Le juge y explique qu’il peut statuer sur l’inopposabilité présentée avant la vente, mais qu’il n’a pas à se substituer au juge du fond pour prononcer la nullité du contrat. Si le créancier soutient que le bail est faux, fictif ou vicié, il faut donc répondre sur les éléments nécessaires à l’opposabilité dans la saisie, sans transformer l’incident en procès général sur toutes les obligations des parties. Une action au fond peut rester nécessaire pour les questions qui dépassent le pouvoir du juge de l’exécution.

Une autre voie mérite d’être examinée lorsque la vente forcée n’est pas encore irréversible : la vente amiable. L’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution permet de présenter une demande de vente amiable sur autorisation judiciaire dans les conditions prévues par le code. L’article L. 322-1 rappelle que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication et prévoit aussi, dans certaines conditions, une vente de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. La voie choisie peut modifier la manière de présenter le bail et l’information de l’acquéreur.

Enfin, le propriétaire doit éviter les comportements qui aggraveraient le dossier : bail antidaté, loyer artificiellement bas, remise des clés sans état des lieux, absence de paiement traçable, dissimulation de l’occupant ou refus systématique des visites. Ces pratiques peuvent être interprétées comme une atteinte à la valeur du bien ou à la transparence de la vente. Une gestion documentée, raisonnable et portée à la connaissance du juge est plus défendable.

B. Comment traiter les loyers, la visite, la vente et l’expulsion ?

La saisie porte aussi sur les revenus tirés du bien. L’article L. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf saisie antérieure. Les loyers ne doivent donc pas être traités comme une somme totalement indépendante de la procédure. L’article R. 321-16 précise que les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement sont distribués avec le prix de l’immeuble selon le même ordre que celui-ci.

Le locataire doit surtout surveiller la destination de ses paiements. L’article R. 321-18 autorise le créancier poursuivant à s’opposer, par acte de commissaire de justice, à ce que le locataire verse les loyers au débiteur et à lui imposer un versement entre les mains d’un séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations. Le texte prévoit qu’en l’absence d’une telle opposition, les paiements faits au débiteur sont valables. En pratique, le locataire ne doit ni cesser unilatéralement de payer ni modifier le bénéficiaire sur la base d’un appel téléphonique. Il doit conserver l’acte reçu, vérifier les coordonnées communiquées et demander un avis professionnel en cas de contradiction entre le bail, l’acte de saisie et les instructions de paiement.

La visite du bien appelle la même précision. Le commissaire de justice doit pouvoir décrire l’immeuble et constater son état, mais l’accès n’est pas organisé de la même façon lorsque le logement est occupé par un tiers qui invoque un droit opposable. L’article L. 322-2 prévoit que, si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, le commissaire de justice ne peut y pénétrer qu’avec l’autorisation préalable du juge de l’exécution, à défaut d’accord de l’occupant. Le locataire doit répondre aux demandes sérieuses de rendez-vous, mais il peut demander que la visite soit organisée avec un horaire, une personne identifiée et un procès-verbal respectant sa vie privée.

Un refus de visite ne protège pas mécaniquement le bail. Il peut au contraire entraîner une nouvelle demande au juge, retarder la description et alimenter l’argument selon lequel l’occupation fait obstacle à la vente. À l’inverse, une visite organisée et la remise du bail au commissaire de justice peuvent établir que l’occupant n’est pas dissimulé. Le procès-verbal doit être relu avec attention lorsqu’il mentionne le bail, l’identité du locataire, la date d’entrée dans les lieux ou les conditions d’occupation.

Après l’adjudication, les documents de la vente deviennent essentiels. L’article R. 322-59 exige que le jugement d’adjudication vise notamment le jugement d’orientation, les décisions sur les contestations et le cahier des conditions de vente. Il mentionne aussi le bien, la date et le lieu de la vente, l’identité de l’adjudicataire, le prix et les frais taxés. Un bail produit avant l’audience doit donc être intégré à l’information utile de la vente, sans présumer que cette seule mention réglera la question de son opposabilité.

L’article R. 322-60 prévoit que le jugement est notifié au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire et aux personnes ayant élevé une contestation tranchée par la décision. Il ajoute : « Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. » Cette règle explique pourquoi le locataire ou le bailleur ne doivent pas attendre la notification finale pour soumettre une difficulté qui peut être examinée avant la vente.

Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi, selon l’article L. 322-13. Mais le texte ne permet pas de déduire qu’un locataire titulaire d’un droit opposable sera expulsé comme n’importe quel occupant. L’article R. 322-64 précise que, sauf maintien dans les lieux prévu par le cahier des conditions de vente, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre contre le saisi et tout occupant de son chef « n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ». Le débat sur l’opposabilité du bail reste donc déterminant.

Le locataire doit distinguer trois situations. Si son bail est antérieur et correctement prouvé, il peut demander qu’il soit opposé à l’acquéreur conformément à l’article 1743 du Code civil et aux règles de la saisie. Si son bail est postérieur à la publication mais que l’adjudicataire en a eu connaissance avant la vente, les arrêts n° 18-19.174 et n° 21-17.794 fournissent un argument sérieux. Si le bail n’a été ni communiqué ni mentionné et que le créancier a obtenu son inopposabilité avant l’audience, le risque d’expulsion et de perte de la qualité de locataire est beaucoup plus élevé.

À Paris et en Île-de-France, la première vérification doit porter sur le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve le bien, et non sur l’adresse du bailleur ou du locataire. L’article R. 311-2 rattache la saisie au tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Le dossier doit ensuite préciser le service du juge de l’exécution, la date de l’audience, l’avocat constitué du créancier, le commissaire de justice chargé de la description et les conditions de visite. Une résidence située à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département francilien peut relever d’un tribunal et d’un calendrier différents. La proximité géographique du cabinet ne remplace pas la vérification de la compétence et des actes déjà délivrés.

Le locataire francilien qui reçoit un commandement de quitter les lieux ou une demande d’accès doit transmettre immédiatement le bail, l’état des lieux, les quittances, les échanges de signature et tout document établissant sa bonne foi. Le propriétaire doit faire de même avec le commandement, la publication, le cahier des conditions de vente et les pièces expliquant la location. Les originaux doivent être conservés, les envois datés et les échanges avec le créancier ou son avocat formulés sans ambiguïté.

Une contestation ne suspend pas automatiquement toutes les opérations. Il faut vérifier l’effet de la décision déjà rendue, la date de l’audience et les voies de recours ouvertes. La notification du jugement, le délai de quinze jours attaché à l’appel d’une contestation tranchée et les actes de commissaire de justice doivent être archivés. Toute demande de délai, de suspension, d’autorisation ou de maintien dans les lieux doit être présentée dans le cadre procédural approprié, avec les justificatifs qui permettent au juge d’apprécier l’urgence et les conséquences de la mesure.

L’adjudicataire, de son côté, doit examiner le cahier des conditions de vente, le procès-verbal de description et les contestations tranchées avant d’agir contre l’occupant. S’il avait connaissance du bail avant les enchères, cette connaissance peut limiter sa faculté de demander l’expulsion sur le seul fondement de la qualité d’adjudicataire, conformément aux arrêts des 27 février 2020 et 16 janvier 2025. S’il découvre le bail après l’adjudication, il doit vérifier si le contrat est antérieur, s’il est opposable, si l’occupant tient ses droits du saisi et si une démarche spécifique est nécessaire. Une expulsion matérielle sans titre ou sans concours du commissaire de justice expose son auteur à un contentieux supplémentaire.

Le bailleur et le locataire ont enfin intérêt à préserver une solution négociée lorsque la vente n’est pas encore intervenue. Un accord peut prévoir la communication du bail, le versement des loyers à un séquestre, l’accès aux lieux, le maintien temporaire du locataire et les conditions d’une vente amiable. Cet accord doit être écrit, daté et communiqué aux personnes concernées. Il ne peut pas priver les autres créanciers de leurs droits, mais il peut réduire l’incertitude et éviter qu’une information essentielle n’apparaisse pour la première fois à l’audience.

Conclusion

Un bail conclu après un commandement de payer valant saisie immobilière n’est ni automatiquement nul ni automatiquement opposable. La règle de l’article L. 321-4 protège le créancier poursuivant et l’acquéreur contre les baux postérieurs à l’acte de saisie. Les arrêts de la deuxième chambre civile du 27 février 2020, n° 18-19.174, et du 16 janvier 2025, n° 21-17.794 et n° 21-21.340, protègent toutefois le locataire lorsque l’adjudicataire connaissait le bail avant les enchères. Le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 11 juin 2026 rappelle que cette protection ne fait pas obstacle à une demande d’inopposabilité formée par le créancier avant l’adjudication.

La réaction utile tient en quatre mots : dater, prouver, informer, agir. Il faut dater chaque étape de la saisie et du bail, prouver la réalité du contrat et de l’occupation, informer le juge et les acteurs de la vente, puis agir avant l’audience avec la demande adaptée. Le paiement des loyers, la visite du bien, la rédaction du cahier des conditions de vente et la notification du jugement doivent être suivis avec la même rigueur. Pour préparer un dossier immobilier complet, vous pouvez consulter le dossier immobilier du cabinet et réunir sans délai les actes de saisie, le bail et les justificatifs de paiement.

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