L’indemnité d’occupation statutaire et le droit de rétention du preneur : régime de l’article L. 145-28 du Code de commerce, abattement de précarité et libération des lieux

Le statut protecteur des baux commerciaux organise un équilibre patrimonial rigoureux garantissant au locataire évincé une indemnisation intégrale de son préjudice d’exploitation économique.

En vertu de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement du contrat sous réserve de payer une indemnité d’éviction.

Afin de garantir l’effectivité de cette indemnisation substantielle, l’article L. 145-28 du Code de commerce consacre un droit de rétention d’ordre public au bénéfice du commerçant.

Ce mécanisme légal permet au preneur de demeurer dans les locaux loués jusqu’au paiement effectif et complet de l’indemnité d’éviction arrêtée amiablement ou judiciairement.

Dans la conduite de ces contentieux stratégiques, l’intervention d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser parfaitement les intérêts financiers en présence.

En contrepartie de cette jouissance prolongée des lieux, le preneur évincé est juridiquement redevable d’une indemnité d’occupation statutaire venant se substituer de plein droit au loyer.

Or cette indemnité statutaire répond à des règles d’évaluation autonomes assises sur la valeur locative réelle et tempérées par un abattement pour précarité d’usage constant.

Par ailleurs, la liquidation de cette redevance soulève d’importantes difficultés relatives aux déductions de charges exorbitantes et à la répétition des sommes indûment perçues.

À cet égard, la jurisprudence récente encadre rigoureusement les conditions de libération des locaux et les sanctions financières applicables en cas de restitution tardive des lieux.

Dès lors, l’analyse approfondie de ce contentieux exige d’examiner le régime du maintien dans les lieux avant d’aborder les modalités de libération et les règlements financiers.

I. Le régime juridique du droit au maintien dans les lieux et l’évaluation de l’indemnité d’occupation statutaire

A. Le fondement du droit de rétention du preneur évincé et la persistance des obligations du bail expiré

L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux sans indemnisation préalable.

Ce texte accorde expressément au preneur évincé le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au parfait règlement indemnitaire.

À cet égard, la Cour de cassation veille avec fermeté au respect de cette prérogative d’ordre public protectrice du fonds de commerce et de l’outil de travail.

Dans un arrêt rendu par la Troisième chambre civile le 15 juin 2023 n° 22-13.376, la Haute juridiction a précisé l’articulation entre l’éviction et la possession.

La Cour suprême a jugé que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur ».

Par ailleurs, la Cour de cassation a affirmé que le preneur « n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement ».

Cette décision majeure confirme que la libération anticipée des locaux par le locataire n’emporte aucune renonciation tacite à la créance d’indemnité d’éviction née du congé du bailleur.

En conséquence, le droit de rétention constitue une simple faculté protectrice offerte au preneur et nullement une obligation conditionnant l’indemnisation de la perte de son fonds.

De surcroît, la violation de ce droit statutaire par le bailleur engage sa responsabilité contractuelle de manière totalement indépendante de la dette d’éviction principale.

Ainsi, dans un arrêt de principe du 30 novembre 2017 n° 16-17.686, la Troisième chambre civile a censuré une décision d’appel ayant confondu ces deux préjudices distincts.

La Haute juridiction a proclamé que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct ».

Dès lors, le propriétaire qui expulse prématurément son locataire sans avoir consigné l’indemnité s’expose à une condamnation pécuniaire autonome pour privation illicite de jouissance commerciale.

Cependant, le maintien dans les lieux ne confère en aucun cas au preneur la titularité d’un nouveau bail commercial renouvelé par l’effet de l’occupation prolongée.

Dans un arrêt du 6 juillet 2017 n° 16-17.817, la Haute juridiction a rappelé que le versement d’une indemnité d’occupation ne caractérise pas un bail verbal.

Or la fiction juridique de survie du contrat expiré impose au preneur de respecter scrupuleusement l’ensemble des clauses et charges souscrites lors de l’engagement initial.

Dans une décision du 5 octobre 2017 n° 16-21.977, la Troisième chambre civile a sanctionné sévèrement les fautes graves commises par un locataire durant son maintien.

La Cour a énoncé que « la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré […] peut être sanctionnée par la résiliation ».

La Haute juridiction en a déduit que de tels manquements contractuels entraînent irrémédiablement « la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité » d’éviction.

En pratique, le locataire maintenu doit donc continuer d’exploiter la destination autorisée, d’assurer régulièrement l’immeuble et d’acquitter ponctuellement les charges locatives exigibles.

Ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire de Nanterre le 7 juillet 2025 n° 24/01972, l’expulsion ne saurait être ordonnée tant que l’indemnité n’est pas intégralement réglée.

Dans cette affaire, la juridiction a débouté le bailleur de sa demande d’expulsion en consacrant expressément le bénéfice intangible du droit de rétention légal du preneur.

Par ailleurs, comme l’a précisé le Tribunal judiciaire de Paris le 20 janvier 2026 n° 24/03932, le locataire reste débiteur d’une indemnité provisionnelle mensuelle.

Cette décision retient que dans l’attente de la fixation judiciaire définitive, le preneur doit verser une provision égale au dernier loyer contractuel majoré des charges.

De même, le Tribunal judiciaire de Paris le 24 mars 2026 n° 24/04824 a rappelé la survie des obligations contractuelles accessoires durant toute cette période intermédiaire.

Le tribunal a notamment souligné que « le bail qui survit par fiction juridique pendant la période de maintien dans les lieux prévoit un dépôt de garantie ».

Cette sûreté financière demeure ainsi conservée par le propriétaire jusqu’à la restitution effective de l’immeuble matérialisée par la remise des clés du local entièrement vidé.

En outre, le respect des obligations d’entretien courant et de jouissance paisible s’impose rigoureusement à l’exploitant sous peine de résiliation judiciaire immédiate pour manquement contractuel.

Dans un jugement du Tribunal judiciaire de Paris le 28 décembre 2023 n° 20/03523, la juridiction a contrôlé la régularité des travaux exécutés.

Le tribunal a constaté que les aménagements intérieurs ne portaient aucune atteinte à la solidité de l’immeuble et ne justifiaient aucun préjudice de jouissance pour le bailleur.

Par ailleurs, toute sommation délivrée pendant le maintien dans les lieux doit préciser clairement les griefs imputés à l’occupant pour être valable.

C’est ce qu’a rappelé le Tribunal judiciaire de Bobigny le 30 mars 2026 n° 25/00886 en matière de commandement locatif.

Le preneur ne peut pas davantage modifier unilatéralement son activité commerciale sans solliciter préalablement une autorisation expresse dans les formes légales de la déspécialisation.

À cet égard, toute cession isolée du droit d’occupation demeure prohibée, le droit de rétention demeurant strictement attaché à la personne du commerçant évincé de son exploitation.

Dès lors, la période de maintien dans les lieux constitue un état contractuel provisoire encadré par des devoirs réciproques dont l’inobservation emporte des conséquences patrimoniales majeures.

B. La détermination de l’indemnité d’occupation à la valeur locative et l’application de l’abattement de précarité

L’indemnité d’occupation statutaire prévue par l’article L. 145-28 du Code de commerce présente une nature juridique purement compensatoire destinée à rémunérer la jouissance des locaux.

Selon le Tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 janvier 2026 n° 24/11554, cette indemnité se distingue radicalement de celle due par un occupant sans titre.

La juridiction alsacienne a jugé que l’indemnité statutaire « n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée […] compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

À l’inverse, l’indemnité d’un occupant sans droit ni titre présente une nature mixte à la fois indemnitaire et compensatoire selon le préjudice réel du propriétaire.

Cette distinction conceptuelle fondamentale a été réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2025 n° 24/05242 pour sanctionner une occupation illicite.

Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2025 n° 22/03333 a sanctionné un refus pour motif grave.

La juridiction a jugé que la privation légitime d’indemnité d’éviction transforme immédiatement l’exploitant en occupant sans droit ni titre expulsable sans délai.

Pour l’indemnité d’occupation statutaire, le texte légal renvoie directement aux critères d’évaluation de la valeur locative définis à l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Or la jurisprudence de la Cour de cassation pose de longue date que cette fixation à la valeur locative échappe totalement au mécanisme du plafonnement.

Dans un arrêt marquant rendu le 17 juin 2021 n° 20-15.296, la Troisième chambre civile a tranché cette question controversée avec une grande netteté.

La Cour a énoncé que « la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation ».

En conséquence, les juges du fond doivent déterminer le montant de cette redevance en tenant compte exclusivement de la valeur locative réelle du marché immobilier commercial.

Cette solution a été réitérée par la Cour d’appel de Paris le 12 octobre 2023 n° 22/05781, refusant d’appliquer la règle indiciaire du plafonnement.

La juridiction parisienne a confirmé que le montant dû par le preneur maintenu « s’évalue selon la valeur locative de renouvellement, laquelle n’est pas soumise au plafonnement ».

De même, dans un arrêt du 13 octobre 2021 n° 20-16.421, la Troisième chambre civile a exclu l’application du dispositif d’étalement de la loi Pinel.

La Cour suprême a jugé que le mécanisme de lissage instauré à l’article L. 145-34 « n’est applicable qu’au loyer et ne peut l’être à l’indemnité d’occupation ».

Toutefois, la valeur locative statutaire fait l’objet d’un correctif indispensable sous la forme d’un abattement pour précarité unanimement admis par la pratique prétorienne.

Cet abattement compense la fragilité de la situation du preneur, menacé d’éviction imminente et placé dans l’impossibilité matérielle d’amortir des investissements de modernisation.

Comme l’a explicité le Tribunal judiciaire de Draguignan le 27 février 2025 n° 21/08364, cet abattement s’établit habituellement entre dix et quinze pour cent.

Le tribunal a relevé que ce coefficient « correspond aux contraintes subies par le preneur quant à l’incertitude existant quant à la date à laquelle il devra quitter ».

Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Nice le 13 octobre 2025 n° 22/00891 a retenu un abattement de dix pour cent.

La juridiction niçoise a motivé son choix par l’incapacité démontrée de l’exploitant « à réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux ».

En outre, les juges déduisent rigoureusement de l’indemnité d’occupation les clauses exorbitantes transférant sur le locataire la taxe foncière ou de grosses réparations contractuelles.

Le Tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2024 n° 21/00050 a ainsi déduit l’impôt foncier avant d’appliquer l’abattement de précarité légitime.

Dans une ordonnance du 12 janvier 2026 n° 24/14244, le juge de la mise en état parisien a ordonné une expertise sur ces bases.

De surcroît, le Tribunal judiciaire de Lyon le 20 mars 2025 n° 17/07519 a confirmé l’application d’un abattement de dix pour cent sur la valeur locative.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire constitue la modalité probatoire privilégiée pour déterminer contradictoirement la surface pondérée des locaux et les prix unitaires du secteur commercial.

À cet égard, les juges écartent systématiquement les rapports privés unilatéraux non corroborés pour asseoir leur décision sur les conclusions objectives de l’expert désigné.

Dès lors, l’évaluation de l’indemnité d’occupation combine l’analyse technique des caractéristiques du local loué avec l’appréciation économique de la précarité statutaire subie par l’occupant.

II. Les modalités d’extinction du maintien dans les lieux, la procédure de libération et les contentieux financiers

A. Le versement de l’indemnité d’éviction, le mécanisme du séquestre et le délai de remise des locaux

L’extinction du droit de rétention et la restitution effective des lieux loués sont strictement régies par l’article L. 145-29 du Code de commerce.

Ce texte impératif dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au propriétaire à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le paiement.

Ce délai court soit à compter du versement direct de l’indemnité d’éviction au preneur, soit à compter de la notification du versement à un séquestre.

À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est désigné par le jugement fixant l’indemnité d’éviction ou par ordonnance sur requête du président du tribunal.

L’indemnité est alors versée au locataire sur sa seule quittance en l’absence d’opposition des créanciers et contre remise des clés des locaux entièrement libérés.

À cet égard, la jurisprudence interdit formellement au propriétaire d’utiliser la demande de séquestre comme un moyen de contrainte pour obtenir l’expulsion prématurée.

C’est ce qu’a jugé avec fermeté le Tribunal judiciaire de Paris le 6 février 2025 n° 25/50310 en référé.

Le tribunal a jugé que « la désignation d’un séquestre ne doit pas constituer un moyen de pression en vue de la libération des lieux ».

La juridiction a rappelé que la loi garantit le maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité et non la restitution préalable avant tout paiement effectif.

Par ailleurs, l’article L. 145-30 du Code de commerce prévoit une sanction pécuniaire particulièrement dissuasive en cas de retard injustifié dans la restitution.

En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient un pour cent par jour de retard.

Cette retenue quotidienne est immédiatement restituée au propriétaire sur sa simple quittance pour compenser l’indisponibilité préjudiciable de son patrimoine immobilier commercial.

En outre, l’article L. 145-30 alinéa 2 organise les voies d’exécution forcée pour contraindre le bailleur récalcitrant à payer l’indemnité d’éviction devenue définitive.

Lorsque le délai de repentir de quinze jours a expiré sans exercice de cette faculté, le locataire peut faire délivrer un commandement de payer extrajudiciaire.

Le bailleur dispose alors d’un délai impératif de trois mois pour verser l’indemnité entre les mains du preneur ou la consigner auprès du séquestre désigné.

Or si le preneur décide de libérer volontairement les lieux avant tout règlement indemnitaire, il ne perd aucunement son droit d’obtenir son indemnité d’éviction.

Comme l’a consacré la Cour de cassation dans son arrêt précité du 15 juin 2023 n° 22-13.376, le départ anticipé n’éteint pas la créance réparatrice.

En conséquence, la restitution des clés met fin immédiatement à l’exigibilité de l’indemnité d’occupation sans priver l’exploitant de son droit fondamental à l’indemnisation statutaire.

À compter de la remise des clés, l’occupant devient totalement étranger aux locaux et la liquidation des comptes réciproques peut être définitivement opérée par les tribunaux.

La libération des lieux doit être formalisée par l’établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie et la remise effective de tous les jeux de clés.

À défaut de remise matérielle des clés, le locataire demeure redevable de l’indemnité d’occupation nonobstant la cessation de son exploitation commerciale effective au sein de l’immeuble.

Dans une décision du Tribunal judiciaire de Versailles du 28 mai 2025 n° 24/04694, la juridiction a sanctionné l’absence de libération effective des lieux loués.

Le tribunal a condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au constat d’huissier attestant de la reprise complète de possession par la bailleresse.

Dès lors, la phase de libération exige une vigilance procédurale rigoureuse de la part des conseils pour éviter toute prorogation involontaire de la dette locative.

B. La liquidation des créances réciproques, la répétition du trop-perçu et l’impact de l’exercice du droit de repentir

La fin de la période de maintien dans les lieux donne lieu à l’apurement des comptes entre la dette d’éviction et l’indemnité d’occupation cumulée.

En application des articles 1347 et 1347-1 du Code civil, la compensation légale s’opère de plein droit entre ces deux créances réciproques certaines et liquides.

Cette compensation a été expressément ordonnée par le Tribunal judiciaire de Paris le 24 mars 2026 n° 24/04824 entre les parties au litige.

Dans cette décision, le tribunal a constaté l’extinction simultanée des obligations respectives à due concurrence du montant de l’indemnité d’occupation fixé après expertise.

Par ailleurs, lorsque les provisions d’indemnité versées par le preneur excèdent le montant de l’indemnité d’occupation arrêtée judiciairement, une action en répétition de l’indu est ouverte.

Le bailleur est alors condamné à restituer le trop-perçu au locataire, ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2025 n° 24/11078.

Dans cette affaire, le tribunal a ordonné le remboursement de sommes excédentaires prélevées indûment au titre d’une indexation non autorisée sur l’indemnité d’occupation statutaire.

De même, le Tribunal judiciaire de Nice le 13 octobre 2025 n° 22/00891 a condamné le bailleur à reverser un trop-perçu substantiel.

Cette condamnation à restitution a également été prononcée par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 27 février 2025 n° 21/08364 avec intérêts au taux légal.

En outre, les intérêts au taux légal courent sur ces sommes et peuvent être capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Cette capitalisation annuelle des intérêts a été accordée par le Tribunal judiciaire de Paris le 17 juin 2026 n° 21/03775 en matière d’indemnités d’occupation.

Sur le plan procédural, l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Dans un arrêt fondamental du 18 janvier 2018 n° 16-27.678, la Troisième chambre civile a fixé le point de départ de ce délai d’extinction.

La Cour a énoncé que ce délai « ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur ».

En conséquence, le bailleur ne saurait se voir opposer la prescription de sa créance tant que le droit à indemnité d’éviction fait l’objet d’une contestation judiciaire.

Par ailleurs, le bailleur conserve la faculté d’exercer son droit de repentir selon l’article L. 145-58 du Code de commerce dans les quinze jours du jugement définitif.

En cas d’exercice régulier du repentir, le bail se trouve renouvelé rétroactivement et l’indemnité d’occupation due pour la période écoulée est fixée à la valeur locative.

Comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Paris le 22 mai 2025 n° 18/05672, le bailleur doit alors supporter l’intégralité des frais de l’instance.

Le tribunal a condamné le bailleur à rembourser au locataire l’ensemble des dépens ainsi que les honoraires d’avocat exposés au cours de la procédure d’éviction.

Cette obligation de prise en charge intégrale des honoraires d’avocat a été réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris le 13 mars 2025 n° 22/08415.

Enfin, le sort du dépôt de garantie est réglé lors de la remise définitive des clés du local commercial entièrement libéré.

C’est ce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris le 9 novembre 2023 n° 21/18551 en matière de restitution locative.

La cour a confirmé que la demande de restitution du dépôt de garantie est prématurée tant que la restitution matérielle des locaux n’est pas constatée contradictoirement.

Cette solution protège le bailleur contre d’éventuelles dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie et autorise les retenues justificatives correspondantes.

Dès lors, l’apurement définitif des comptes entre les parties clôture l’ensemble des rapports statutaires nés du refus de renouvellement et de l’occupation temporaire des lieux.

Conclusion

Le droit de rétention instauré par l’article L. 145-28 du Code de commerce constitue la clé de voûte de la protection du locataire commercial évincé.

En garantissant le maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction, le législateur préserve efficacement la valeur patrimoniale du fonds de commerce.

En contrepartie, la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire à la valeur locative déplafonnée assure une juste indemnisation du bailleur privé de la disposition de son bien.

Or l’application systématique d’un abattement pour précarité de dix à quinze pour cent rétablit un équilibre économique équitable tenant compte des contraintes de l’exploitant.

Dès lors, la gestion de cette période transitoire exige une rigueur procédurale exemplaire lors du calcul des provisions et de l’apurement final des comptes réciproques.

En conséquence, les parties doivent anticiper précisément les délais de libération des lieux et les incidences financières de l’éventuel exercice du droit de repentir du bailleur.

La sécurisation de ces opérations complexes nécessite une parfaite maîtrise des règles de prescription biennale et des modalités d’exécution forcée des décisions de justice.

À cet égard, l’accompagnement d’un conseil juridique permet de préserver l’ensemble des créances indemnitaires et de prévenir tout risque de déchéance statutaire préjudiciable.