Le bail commercial dérogatoire : régime de l’article L. 145-5 du Code de commerce, durée maximale de trois ans, maintien dans les lieux et requalification statutaire

Le statut protecteur des baux commerciaux organise un équilibre contractuel rigoureux destiné à pérenniser l’exploitation des fonds de commerce sur l’ensemble du territoire national. Ce cadre légal impératif confère au preneur un droit fondamental au renouvellement de son bail ou au versement d’une substantielle indemnité d’éviction par le bailleur. Toutefois, les acteurs de l’immobilier d’entreprise expriment fréquemment le besoin d’expérimenter une activité sans s’engager immédiatement dans la durée d’un bail commercial ordinaire.

Pour concilier liberté contractuelle et ordre public, le législateur a instauré le régime dérogatoire spécifique de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cette convention particulière permet aux parties de s’affranchir temporairement du statut des baux commerciaux sous des conditions de fond et de forme particulièrement strictes. Le recours aux conseils avisés d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour sécuriser la conclusion et le dénouement de ces contrats de courte durée.

La pratique notariale et prétorienne démontre que la mauvaise maîtrise des délais ou des conditions d’occupation expose les parties à un contentieux de requalification statutaire. Il convient d’analyser minutieusement les conditions d’efficacité du bail dérogatoire ainsi que les conséquences juridiques majeures attachées à l’expiration de son terme contractuel. L’étude détaillée des obligations respectives des parties permet d’anticiper les pièges procéduraux inhérents à cette convention spécifique du droit commercial immobilier.

I. Les conditions substantielles de validité et le plafonnement temporel du bail dérogatoire

A. L’exigence fondamentale de dérogation lors de l’entrée dans les lieux et l’exclusion du statut

La validité d’une convention dérogeant au statut protecteur suppose une manifestation de volonté expresse et non équivoque des contractants dès la prise de possession des lieux loués. Selon l’article L. 145-5 du Code de commerce, les parties peuvent déroger au statut lors de l’entrée dans les lieux. Cette exigence temporelle interdit formellement de conclure un bail dérogatoire lorsque le locataire est déjà maintenu dans les locaux en vertu d’un titre locatif antérieur.

La jurisprudence constante subordonne ainsi l’efficacité de la clause de dérogation à l’absence totale d’occupation préalable des locaux par le même exploitant pour la même activité. En conséquence, un bailleur ne saurait valablement consentir un bail dérogatoire à un preneur déjà titulaire d’un bail commercial statutaire ou d’un droit d’occupation privatif. L’entrée dans les lieux s’entend de la prise de possession matérielle et juridique des locaux en exécution d’un titre nouveau et autonome.

La volonté des contractants d’écarter le bénéfice du statut légal doit être formalisée de manière limpide au sein de l’acte sous seing privé ou authentique. Bien que la qualification conventionnelle ne lie pas les tribunaux, l’exclusion expresse de l’article L. 145-1 du Code de commerce demeure indispensable. À cet égard, les clauses contractuelles doivent préciser sans ambiguïté que le locataire renonce au droit au renouvellement et à toute indemnité d’éviction pendant la durée convenue.

La clause dérogatoire doit exprimer le consentement éclairé du locataire sur la précarité de sa situation juridique et sur l’absence de propriété commerciale. Les juridictions judiciaires écartent les stipulations ambiguës ou contradictoires qui laisseraient supposer une soumission tacite aux règles du bail commercial traditionnel. L’acte doit ainsi définir avec une absolue précision la nature de l’activité commerciale autorisée sans conférer au preneur de droits excédant le cadre dérogatoire.

Le législateur a également renforcé la transparence des relations locatives en imposant l’établissement obligatoire d’un état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie des locaux loués. Selon l’article L. 145-5 du Code de commerce, un état des lieux contradictoire est établi lors de la prise de possession et lors de la restitution. Si l’état des lieux ne peut être dressé amiablement, il est établi par un commissaire de justice à frais partagés pour prévenir toute contestation relative aux dégradations.

Dès lors, l’omission de cet état des lieux ne prive pas le contrat de sa qualification dérogatoire mais complexifie grandement l’administration de la preuve en fin de jouissance. L’article 1730 du Code civil impose en effet au locataire de restituer les locaux dans l’état où il les a reçus selon le constat d’entrée. L’absence d’état des lieux d’entrée prive le propriétaire de la présomption de bon état et restreint les recours fondés sur les détériorations constatées à la sortie.

Par ailleurs, le bail dérogatoire demeure soumis aux règles générales du louage de choses prévues par le Code civil ainsi qu’aux stipulations librement négociées par les parties. Les obligations contractuelles de délivrance, d’entretien et de paiement du loyer s’appliquent pleinement selon les prévisions de l’article 1103 du Code civil liant valablement les contractants. La liberté conventionnelle permet ainsi d’aménager la répartition des charges et des travaux sans être soumise aux restrictions impératives prévues pour les baux commerciaux statutaires.

Les parties peuvent convenir librement de mettre à la charge du locataire des travaux qui relèveraient normalement des grosses réparations en matière commerciale statutaire. Toutefois, le bailleur ne peut pas s’exonérer totalement de son obligation essentielle de délivrer un local conforme à la destination contractuelle convenue lors de la signature. Le manquement grave du bailleur à son devoir de délivrance justifie la suspension du paiement des loyers par le mécanisme de l’exception d’inexécution.

Or, cette liberté ne saurait autoriser les parties à déguiser une relation commerciale pérenne sous le voile artificiel d’une succession de contrats de courte durée. Les juridictions judiciaires exercent un contrôle approfondi sur la cause et l’objet de la convention afin de déjouer toute fraude aux droits du preneur. L’équilibre contractuel repose sur la sincérité de la dérogation initiale et sur le respect absolu de la volonté commune des parties lors de sa conclusion.

La jurisprudence sanctionne toute tentative d’imposer un bail dérogatoire à un commerçant déjà établi afin de le priver rétroactivement de sa propriété commerciale. Les magistrats requalifient alors immédiatement le contrat en bail commercial statutaire de neuf années avec effet rétroactif à la date de signature de la convention. Cette sanction prétorienne garantit la primauté des dispositions d’ordre public sur les montages juridiques destinés à éluder les règles statutaires impératives.

B. Le plafonnement strict à une durée cumulée maximale de trois ans pour les baux successifs

Le plafonnement temporel constitue la clef de voûte du dispositif dérogatoire afin d’éviter tout contournement frauduleux des règles d’ordre public gouvernant la propriété commerciale. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, la durée totale du bail ou des baux successifs ne peut excéder trois années consécutives. Cette limitation s’impose impérativement aux parties qui souhaitent conclure plusieurs conventions successives pour l’exploitation d’un même fonds dans les mêmes locaux commerciaux.

La computation du délai s’opère de date à date en prenant pour point de départ la prise d’effet du contrat dérogatoire initialement consenti entre les contractants. La cour d’appel de Paris du 16 janvier 2025 (n° 23/05958) a rendu une décision fondamentale sur la computation de ces délais contractuels impératifs. La juridiction parisienne a énoncé que les règles du code de procédure civile sur les délais ne régissent pas cette matière contractuelle spécifique.

La cour d’appel a affirmé que « Les dispositions des articles 640 et suivants du code de procédure civile » ne régissent pas cette matière. La juridiction a jugé que ces règles de computation des délais de procédure « ne s’appliquent pas aux contrats conclus en application de l’article L. 145-5 ». Dans la même espèce, les juges d’appel ont vérifié si la durée cumulée de deux baux successifs n’excédait pas le seuil légal de trois ans.

La cour d’appel de Paris du 16 janvier 2025 (n° 23/05958) a posé que le second bail successif excédant trois ans est soumis au statut. La juridiction retient que le bail successif doit répondre aux exigences légales et ne pas dépasser trois ans depuis la prise d’effet du premier bail. Cette rigueur chronologique interdit formellement toute prorogation conventionnelle ayant pour conséquence de porter la durée globale d’occupation au-delà du plafond de trente-six mois.

De surcroît, la Cour de cassation censure fermement les montages conventionnels visant à contourner cette durée maximale par le biais de renonciations successives du locataire. Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 (pourvoi n° 19-20.443), la Haute juridiction a tranché. La Haute juridiction a énoncé la règle impérative gouvernant le plafonnement triennal applicable à l’ensemble des baux dérogatoires successifs conclus entre les parties.

La Cour suprême a jugé que « les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Cette interdiction intervient « à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs » selon la Haute juridiction. Ce délai court dès la prise d’effet du premier contrat « même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut ».

Cette solution consacre l’indisponibilité absolue de la règle de plafonnement triennal face aux clauses de renonciation insérées dans les actes de renouvellement successifs. Le tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2024 (n° 19/13996) a réitéré cette prohibition absolue de renonciation en matière de baux de courte durée. Le tribunal judiciaire de Paris a affirmé textuellement dans cette décision : « cette interdiction fait obstacle à la faculté pour le preneur de renoncer à ses droits, même acquis. »

En conséquence, toute tentative de neutraliser le statut par des renonciations formelles successives est vouée à l’échec dès lors que le seuil de trois ans est franchi. Les juges du fond refusent de valider la création de structures sociétaires interposées lorsque la manœuvre vise uniquement à réinitialiser artificiellement le délai de trois ans. La continuité économique de l’exploitation commerciale constitue le critère déterminant retenu par les magistrats pour apprécier la validité des baux successifs.

Par ailleurs, le tribunal judiciaire d’Orléans du 16 juillet 2025 (n° 24/02912) a examiné la validité d’une promesse de baux successifs conclue lors de l’acquisition d’un fonds. Cette décision orléanaise a retenu que la faculté conventionnelle de conclure des baux successifs dans la limite de trois ans est opposable à l’acquéreur successif de l’immeuble. Les engagements contractuels convenus entre le bailleur d’origine et le preneur se transmettent de plein droit au nouvel ayant droit à titre particulier.

Il convient en outre de distinguer soigneusement le bail dérogatoire des locations à caractère strictement saisonnier expressément visées par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Sur ce point, le tribunal judiciaire d’Albertville du 10 mars 2026 (n° 23/00011) a rendu un jugement particulièrement instructif concernant l’occupation discontinue d’un commerce de station touristique. La juridiction a jugé que « le seul fait de rester en possession du local commercial pendant les périodes intermédiaires ne permet pas en soi » d’obtenir le statut.

Le tribunal a précisé que les dispositions légales « relatives au maintien en possession à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail » sont inapplicables. Dès lors, la qualification de bail saisonnier protège le bailleur contre la requalification lorsque la discontinuité de l’exploitation correspond à la réalité économique des lieux loués. La preuve de l’activité saisonnière incombe à celui qui s’en prévaut et doit résulter d’éléments tangibles tels que des relevés comptables ou des facturations d’énergie.

II. Les effets du terme contractuel, le maintien dans les lieux et le contentieux de la requalification

A. Le mécanisme du maintien en possession du preneur et l’absence d’opposition probante du bailleur

L’arrivée du terme du bail dérogatoire constitue une phase critique durant laquelle le comportement passif ou actif des parties détermine le basculement vers le statut commercial. Selon le principe posé par l’article 1737 du Code civil, le contrat de louage cesse de plein droit à l’expiration de la durée convenue sans congé préalable. Néanmoins, l’article L. 145-5 du Code de commerce instaure une règle spéciale redoutable en cas de maintien matériel du locataire dans les lieux après l’échéance.

Si le preneur reste et est laissé en possession à l’échéance du bail ou au plus tard à l’issue d’un mois, un nouveau bail statutaire s’opère. La notion prétorienne de preneur laissé en possession implique que le bailleur n’a manifesté aucune opposition formelle et probante au maintien du locataire dans l’immeuble. Cette passivité prolongée est assimilée par la loi à une acceptation tacite de la poursuite des relations locatives sous le régime général du statut.

À cet égard, le tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2025 (n° 24/54980) a explicité les exigences probatoires pesant sur le propriétaire des lieux. La juridiction parisienne a posé que le bailleur doit manifester son opposition avant l’échéance contractuelle pour empêcher la naissance du bail commercial statutaire de neuf ans. Le juge des référés a rappelé que la manifestation de volonté postérieure à l’expiration du délai légal est totalement dépourvue d’effet juridique.

La décision énonce que « le bailleur doit manifester avant la date contractuelle du bail sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire ». Le jugement ajoute que « le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l’expiration du bail » en cas de silence du propriétaire des locaux. La juridiction retient expressément qu’« Il appartient au bailleur de prouver qu’il n’a pas voulu laisser son preneur se maintenir dans les lieux ».

Cette analyse rigoureuse confirme que la diligence du bailleur doit se manifester avant le terme ou impérativement dans le délai strict d’un mois suivant l’échéance. Le tribunal judiciaire de Créteil du 13 mars 2026 (n° 24/07974) a rendu une décision approfondie sur la caractérisation de cette acceptation dénuée d’équivoque. Le tribunal retient que la formation du bail statutaire suppose « que le preneur soit demeuré dans les lieux » en poursuivant son exploitation commerciale.

Les magistrats doivent « caractériser l’acceptation, dénuée d’équivoque, du bailleur quant au maintien stable et pérenne du locataire dans les locaux ». Le jugement précise que « Cette acceptation dénuée d’équivoque s’apprécie à compter de l’expiration du bail dérogatoire et au plus tard dans le délai d’un mois ». La décision ajoute que la délivrance d’un acte de commissaire de justice sommant de quitter les lieux dans le mois exclut toute possession paisible.

En conséquence, la notification formelle d’un congé ou d’une sommation de déguerpir avant le terme interdit la formation automatique d’un bail commercial ordinaire de neuf ans. La troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 mai 2022 (pourvoi n° 21-15.389) a consacré la pleine efficacité du congé délivré avant l’échéance. La Haute juridiction a jugé qu’un congé « délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs » manifeste l’opposition légitime du bailleur.

Cette manifestation de volonté « qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation ». La délivrance d’un congé n’exige aucun motif particulier de la part du bailleur et n’ouvre droit à aucune indemnité d’éviction au profit du locataire évincé. Le congé doit simplement manifester de façon claire et sans équivoque le refus catégorique du propriétaire de poursuivre les relations contractuelles au-delà du terme prévu.

Les juges du fond vérifient scrupuleusement la date de réception de l’acte extrajudiciaire pour déterminer si l’opposition est intervenue utilement avant l’expiration du terme. Or, lorsque le bailleur demeure totalement passif au-delà du délai légal d’un mois, le mécanisme de substitution statutaire produit tous ses effets juridiques de plein droit. Dans une espèce jugée par le tribunal judiciaire de Pontoise du 17 juin 2025 (n° 25/00237), la juridiction a fait une application directe de cette règle impérative.

La décision retient que les conditions légales du maintien en possession sont parfaitement réunies entre les parties à l’expiration du délai d’un mois. Le tribunal a jugé qu’« il n’est pas contestable qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » au terme de la convention. Dès lors, le locataire bénéficie immédiatement de la durée légale minimale de neuf ans et de l’ensemble des prérogatives protectrices du statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, les actes d’opposition tardifs, tels qu’un commandement ou une sommation signifiée plusieurs mois après l’échéance, demeurent sans aucune incidence sur le nouveau bail né. Le bailleur ne peut pas non plus prétendre que l’encaissement d’indemnités d’occupation suffirait à écarter l’existence du nouveau bail statutaire légalement formé entre les parties. La vigilance temporelle s’avère donc absolue pour les propriétaires désireux de récupérer la jouissance effective de leur bien immobilier à l’arrivée du terme contractuel convenu.

L’inertie du bailleur transforme instantanément une convention précaire en un bail commercial soumis aux dispositions de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Cette mutation contractuelle automatique emporte des répercussions considérables sur les droits patrimoniaux et financiers des deux parties au contrat de louage. La nouvelle convention bénéficie d’une durée d’ordre public de neuf années ouvrant droit au renouvellement perpétuel ou à l’indemnité d’éviction.

B. Le régime procédural de la requalification statutaire, la prescription et la fixation du loyer

Le contentieux de la requalification soulève des questions procédurales déterminantes relatives aux règles de prescription applicable, aux compétences juridictionnelles et aux modalités de fixation financière. La distinction entre l’action en requalification du contrat initial et l’action en constatation d’un bail statutaire né du maintien en possession gouverne le régime de forclusion. L’action tendant à requalifier un bail initialement conclu en fraude du statut obéit à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-15.946) a précisé le point de départ de ce délai. La Cour de cassation a jugé que le délai biennal court « même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires ». Ce délai court impérativement « à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » selon la Haute juridiction.

Cette règle impose au preneur de contester la validité formelle de son contrat dérogatoire dans les deux ans suivant sa signature sous peine d’irrecevabilité absolue. Toutefois, la Cour suprême réserve l’incidence de la fraude commise par les cocontractants pour préserver les droits légitimes de la partie lésée par un montage artificiel. La troisième chambre civile de la Cour de cassation du 30 mai 2024 (pourvoi n° 23-10.184) a rendu une décision capitale sur la fraude.

La Haute juridiction a affirmé que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». La caractérisation de la fraude permet donc de paralyser l’exception de prescription soulevée par le bailleur qui a délibérément imposé des contrats dérogatoires illicites. Le juge judiciaire apprécie souverainement les manœuvres frauduleuses destinées à priver le commerçant des prérogatives substantielles attachées à la propriété commerciale.

L’action demeure alors recevable tant que le preneur n’a pas été en mesure d’agir utilement pour faire rétablir la réalité de ses droits statutaires. En revanche, lorsque l’action tend à faire constater la naissance de plein droit d’un nouveau bail commercial statutaire par l’effet de l’article L. 145-5, le régime diffère. La cour d’appel de Grenoble du 20 mars 2025 (n° 24/02189) a rappelé ce principe fondamental dans un arrêt rendu en chambre commerciale.

La juridiction grenobloise a confirmé que l’action en constatation du statut échappe totalement à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. La cour d’appel a jugé que la demande tendant à « faire constater l’existence d’un bail soumis au statut » résulte du maintien en possession. Cette action fondée sur l’article L. 145-5 « n’est pas soumise à la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du même code ».

Cette action en revendication statutaire se prescrit ainsi par le délai quinquennal de droit commun courant à compter de l’expiration du bail dérogatoire majorée d’un mois. Sur le plan financier, la naissance du nouveau bail commercial emporte des conséquences substantielles sur la détermination du montant du loyer applicable aux relations des parties. À défaut d’accord conventionnel réitéré, le loyer du nouveau bail statutaire n’est pas automatiquement reconduit au tarif dérogatoire mais doit correspondre à la valeur locative.

La cour d’appel de Paris du 22 février 2024 (n° 21/18952) a rendu un arrêt déterminant sur la fixation judiciaire du loyer après l’expiration des baux dérogatoires. La juridiction a jugé que « l’accord sur le loyer intervenu dans le cadre de baux dérogatoires n’a pas été réitéré » après l’expiration. En conséquence, « la fixation du loyer entre les parties est soumise aux règles de ce statut, et doit donc être fixé à la valeur locative ».

Le tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2024 (n° 19/13996) a confirmé cette évaluation du prix du bail renouvelé. Le tribunal a jugé que le juge « doit en fixer le loyer, à défaut d’accord des parties, conformément à l’article L.145-33 du code de commerce ». La juridiction a rappelé que selon ce texte statutaire « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».

Cette fixation judiciaire à la valeur locative selon l’article L. 145-33 du Code de commerce permet de rétablir la réalité économique du marché local. En cas de non-respect ultérieur des obligations, le bailleur peut délivrer un commandement visant l’article L. 145-41 du Code de commerce. Si le preneur est occupant sans titre, il doit une indemnité d’occupation envers le bailleur selon l’article 1240 du Code civil.

Selon le tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 avril 2026 (n° 25/03828), cette indemnité d’occupation peut être fixée contractuellement selon les clauses pénales prévues au contrat expiré. Le juge use du pouvoir de l’article 1231-5 du Code civil comme jugé par le tribunal judiciaire de Versailles du 1er février 2024 (n° 21/03586). Le tribunal judiciaire de Pontoise du 19 février 2025 (n° 24/01001) a également réduit une clause pénale manifestement disproportionnée au préjudice réellement subi par le bailleur.

L’expulsion en référé peut être ordonnée avec la force publique selon l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 16 août 2024 (n° 24/52904). La libération effective des lieux loués est matérialisée par la restitution contradictoire des clés au bailleur ou à son mandataire dûment habilité. Dès lors, l’application rigoureuse des règles de procédure garantit la sanction effective des manquements contractuels et la protection des droits de chaque contractant.

Conclusion

Le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce s’impose comme un instrument juridique particulièrement souple et adapté aux exigences de l’économie moderne. Sa mise en œuvre requiert néanmoins une rigueur rédactionnelle et une vigilance opérationnelle constantes de la part des bailleurs comme des locataires commerciaux. Le respect du plafond triennal impératif et l’anticipation rigoureuse de l’échéance contractuelle constituent les conditions indispensables pour éviter la requalification automatique en bail statutaire.

En conséquence, les contractants doivent formaliser avec précision leurs intentions dès la conclusion de l’acte et gérer le terme avec une réactivité juridique absolue. La consultation préalable d’un avocat permet d’anticiper les risques contentieux et d’assurer une gestion sereine du patrimoine immobilier commercial. Cette rigueur juridique garantit la pérennité des relations économiques tout en préservant la liberté contractuelle voulue par le législateur contemporain.