Le refus de renouvellement du bail commercial pour démolition, reconstruction ou surélévation : régime des articles L. 145-18 à L. 145-24 du Code de commerce, offre d’un local de remplacement et droit de priorité

Le statut des baux commerciaux organise un équilibre normatif rigoureux entre la protection de la propriété commerciale du preneur et les prérogatives du bailleur. Or la pérennité de l’exploitation économique fait l’objet d’aménagements statutaires lorsque le bailleur envisage des travaux majeurs de reconstruction de l’immeuble. À cet égard, le législateur a instauré des prérogatives d’éviction spécifiques permettant au propriétaire de reprendre son bien afin d’en transformer l’assiette bâtie. Dès lors, les prévisions de l’article L. 145-18 du Code de commerce subordonnent cette reprise à des garanties pécuniaires ou de relogement particulièrement protectrices.

La mise en œuvre de ce droit de reprise impose l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris pour sécuriser chaque étape procédurale. En conséquence, les articles L. 145-18 à L. 145-24 du Code de commerce encadrent strictement les congés pour démolition, reconstruction ou surélévation. Par ailleurs, le contentieux judiciaire suscité par ces opérations urbanistiques soulève des questions techniques relatives à la sincérité du projet et aux offres de remplacement. Une analyse approfondie des règles substantielles et des garanties indemnitaires permet d’appréhender avec précision l’ensemble des droits des parties lors de telles mutations.

Le législateur a ainsi institué une articulation précise entre la faculté de démolir pour reconstruire et l’obligation d’indemniser intégralement le locataire évincé des lieux. Cette faculté dérogatoire permet au bailleur de moderniser son patrimoine immobilier sans encourir les sanctions de droit commun attachées à la résiliation fautive. Or la préservation des intérêts du preneur exige le versement d’une indemnité d’éviction ou la fourniture immédiate d’un local de remplacement parfaitement équivalent. À cet égard, les tribunaux exercent un contrôle minutieux sur la réalité matérielle des chantiers projetés et sur la régularité formelle des notifications extrajudiciaires.

La complexité de cette matière réside dans la multiplicité des hypothèses légales de reprise prévues par les textes du Code de commerce. En conséquence, le propriétaire peut invoquer soit une démolition-reconstruction totale, soit une surélévation temporaire, soit encore une reprise partielle de locaux accessoires. Par ailleurs, chacune de ces options obéit à un régime procédural autonome dont la méconnaissance entraîne la nullité absolue de l’acte de congé. Dès lors, l’étude méthodique du cadre légal et des solutions prétoriennes récentes éclaire la pratique des bailleurs et des exploitants commerciaux.

I. Les conditions substantielles et procédurales d’exercice de la reprise pour travaux

A. Les conditions de fond de la démolition-reconstruction et la présomption de sincérité du bailleur

Le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l’immeuble existant trouve son fondement direct dans les dispositions de l’article L. 145-18 du Code de commerce. Ce texte autorise expressément le bailleur à évincer son locataire dès lors qu’il justifie d’un projet réel de démolition suivie d’une reconstruction complète. Or cette faculté d’éviction s’applique également aux opérations de restauration immobilière rendant nécessaire l’évacuation intégrale des lieux au sein d’un secteur sauvegardé. Dès lors, la jurisprudence veille scrupuleusement à ce que le motif invoqué ne dissimule pas une simple convenance personnelle destinée à éluder le renouvellement.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours probatoires pesant sur le bailleur dans un arrêt récent particulièrement éclairant. En effet, par une décision rendue le 19 juin 2025, la haute juridiction a posé une règle probatoire fondamentale quant à l’intention du bailleur. La déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 est présumée sincère selon Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372. La Cour de cassation a en outre expressément énoncé que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire. À cet égard, les juges du fond peuvent valablement tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs à la date du congé pour caractériser la réalité du projet.

Cette présomption prétorienne de sincérité ne dispense cependant pas le bailleur d’établir l’existence matérielle et technique d’un véritable programme de démolition et de reconstruction. Par ailleurs, de simples travaux d’entretien, de réparation ou de remise en état des toitures ne peuvent justifier la mise en œuvre de l’article L. 145-18. La Cour de cassation a confirmé cette stricte démarcation dans une décision topique relative à l’obligation de délivrance et aux travaux de réfection structurelle. La dette d’éviction du bailleur subsiste lorsqu’il invoque de simples réparations selon Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336. En conséquence, à défaut de justifier d’une démolition intégrale et d’une reconstruction effective du bâtiment, le propriétaire demeure redevable de l’indemnité d’éviction légale.

Les juridictions du fond appliquent avec une grande rigueur cette exigence de réalité matérielle des travaux lors de l’examen des congés signifiés aux preneurs. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi rappelé que le motif de démolition-reconstruction n’est pas subordonné à l’obtention préalable de toutes les autorisations administratives. Le tribunal a validé le congé constatant un projet de démolition et de reconstruction selon TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 9 avril 2025, n° 21/16043. Or il appartient au locataire qui allègue une manœuvre frauduleuse d’apporter des indices sérieux démontrant que l’opération projetée ne présentait aucun caractère effectif. Dès lors, les juges écartent systématiquement les contestations purement dilatoires fondées sur de simples allégations de spéculation foncière dépourvues de tout commencement de preuve.

La matérialité de l’opération s’apprécie également au regard de la consistance physique de l’immeuble reconstruit et de la faisabilité technique de la restructuration architecturale. L’intention de reconstruire doit impérativement s’appuyer sur des études architecturales sérieuses selon TJ Dax, 1re ch., 11 mars 2026, n° 24/01207. En conséquence, un projet inconsistant ou manifestement irréalisable au regard des règles d’urbanisme locales expose le bailleur à la déchéance immédiate de son droit de reprise. Par ailleurs, le refus de renouvellement sans offre de relogement équivalent laisse subsister l’entière charge de la réparation intégrale du préjudice causé par l’éviction.

Le contrôle juridictionnel s’étend également à la compatibilité du projet avec les servitudes d’urbanisme et les contraintes réglementaires pesant sur la parcelle considérée. Les juges examinent si les démarches administratives entreprises par le bailleur témoignent d’une volonté ferme et constante d’aboutir à l’édification du nouveau bâtiment. Or la survenance d’un refus définitif de permis de construire imputable à la négligence du bailleur prive rétroactivement le congé de sa cause justificative légale. Dès lors, le preneur évincé sur le fondement d’un projet abandonné est fondé à réclamer judiciairement la réparation intégrale de son préjudice d’exploitation commercial.

B. Le formalisme strict du congé et le régime temporaire de la suspension pour surélévation

L’exercice du droit de reprise obéit à un formalisme procédural d’ordre public dont l’inobservation est sanctionnée par la nullité absolue du congé notifié. En vertu de l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit impérativement être notifié par acte de commissaire de justice au locataire. Le congé doit respecter un préavis minimal de six mois et être signifié pour le dernier jour du trimestre civil ou pour l’échéance contractuelle. Or l’acte extrajudiciaire doit énoncer expressément les motifs de la reprise sous peine de nullité textuelle selon les prescriptions légales de l’article L. 145-9 alinéa 5. Dès lors, l’omission des motifs ou de la mention de la prescription biennale de l’article L. 145-60 prive le congé de toute efficacité juridique régulière.

Les prévisions de l’article L. 145-24 du Code de commerce autorisent le bailleur à invoquer la reprise à l’expiration de chaque période triennale. À cet égard, la Cour de cassation veille à ce que cette faculté triennale spécifique ne soit pas dévoyée par des stipulations contractuelles inadaptées. La haute juridiction a ainsi rappelé le jeu impératif de la résiliation triennale réservée au propriétaire constructeur selon Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 16-10.350. En conséquence, le bailleur peut légitimement mettre un terme au bail en cours de période sans devoir attendre l’échéance normale des neuf années contractuelles. Par ailleurs, la régularité temporelle de cette notification s’impose à peine de prorogation forcée du bail commercial jusqu’à la prochaine période statutaire triennale.

À côté de la démolition-reconstruction intégrale, le Code de commerce consacre un mécanisme distinct et temporaire au bénéfice du propriétaire souhaitant surélever son immeuble. Aux termes de l’article L. 145-21 du Code de commerce, le propriétaire peut différer pendant une durée maximale de trois ans le renouvellement du bail. Cette faculté exceptionnelle est expressément conditionnée par la démonstration technique que les travaux de surélévation rendent strictement nécessaire l’éviction temporaire du locataire. Or la loi plafonne impérativement la compensation financière due au commerçant temporairement évincé à une indemnité égale au préjudice subi sans excéder trois ans de loyer. Dès lors, ce régime dérogatoire permet au bailleur de densifier son patrimoine foncier tout en limitant son exposition indemnitaire envers le locataire évincé temporairement.

La mise en œuvre contentieuse de l’article L. 145-21 du Code de commerce a été illustrée dans un arrêt remarquable de la Cour d’appel de Versailles. Le report pour surélévation a été validé vu l’impossibilité d’exécuter les travaux en site occupé selon CA Versailles, ch. com. 3-1, 28 mars 2024, n° 22/05564. Les magistrats versaillais ont souligné que les travaux de surélévation imposaient la libération complète des locaux pour garantir la sécurité publique et la viabilité du chantier. La cour a condamné le bailleur à verser une indemnité forfaitaire correspondant à trois années complètes de loyers pour réparer l’éviction temporaire subie par l’exploitant. À cet égard, les juges ont fermement rappelé l’obligation pour le propriétaire de restituer au terme des travaux des locaux équivalents aux lieux loués initiaux.

La suspension pour travaux suppose une parfaite corrélation temporelle entre la délivrance du congé et le calendrier prévisionnel des opérations de chantier. Les juges d’appel ont vérifié avec minutie les autorisations administratives déposées pour valider l’interruption locative selon CA Riom, ch. com., 22 janvier 2025, n° 23/01658. En conséquence, un retard fautif ou une carence prolongée du bailleur dans l’exécution de la surélévation ouvre droit à une indemnisation intégrale complémentaire du préjudice. Par ailleurs, l’expiration du délai légal maximal de trois ans oblige le bailleur à réintégrer le preneur ou à supporter le coût d’une éviction définitive.

Le régime procédural impose également que le congé visant la surélévation informe précisément le preneur de la durée prévisible des travaux et des modalités de réintégration. Le preneur conserve la faculté de contester la nécessité technique de son évacuation devant le tribunal judiciaire statuant en matière de baux commerciaux. Or l’expertise judiciaire constitue la mesure d’instruction privilégiée pour vérifier si les travaux peuvent être exécutés sans interrompre totalement l’exploitation commerciale. Dès lors, les juridictions n’hésitent pas à rejeter la demande de suspension si le chantier ne présente qu’une incidence mineure sur l’activité du locataire.

II. Les droits et garanties du preneur évincé : relogement, indemnisation et priorité

A. L’offre alternative d’un local équivalent de remplacement et la réparation des troubles accessoires

Le législateur offre au bailleur une option alternative fondamentale lui permettant d’échapper au versement de la lourde indemnité d’éviction fixée par l’article L. 145-14. L’article L. 145-18 alinéa 3 dispose que le bailleur peut se soustraire au paiement en offrant un local correspondant aux besoins du preneur. Ce local de substitution doit être situé à un emplacement rigoureusement équivalent afin de préserver l’accès à la clientèle et la rentabilité du fonds. Or la jurisprudence impose une exigence temporelle stricte quant à la disponibilité matérielle et juridique du local offert par le bailleur lors du congé. Dès lors, la Cour de cassation veille à ce que l’offre de relogement ne revienne pas à imposer au preneur une simple promesse incertaine.

La haute juridiction a ainsi fixé le principe directeur régissant la validité temporelle de la proposition de relogement dans un arrêt de principe incontournable. Le local de remplacement proposé par le bailleur au locataire évincé doit impérativement exister lors du congé selon Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-19.092. Cette règle d’ordre public interdit formellement au propriétaire de proposer un bien futur, inachevé ou non encore acquis au jour de la notification du congé. À cet égard, l’absence de disponibilité immédiate prive le locataire de la possibilité d’apprécier la pertinence de l’offre et d’organiser sans préjudice son activité. En conséquence, toute désignation imprécise ou tardive d’un local de remplacement entraîne la déchéance immédiate de l’option libératoire prévue par l’article L. 145-18.

Les juridictions judiciaires sanctionnent avec sévérité les offres de substitution irrégulières, incomplètes ou fictives formulées par les bailleurs commerciaux dans les actes extrajudiciaires. L’omission de l’adresse du bien offert en remplacement entraîne la nullité intégrale du congé commercial selon TJ Évreux, ch. 1, 10 avril 2026, n° 25/00328. Les magistrats ébroïciens ont retenu que le défaut d’adresse et l’inexistence démontrée du local à la date du congé caractérisent une atteinte grave causant un grief. Or l’omission d’une telle précision substantielle empêche le commerçant d’évaluer la commercialité de l’emplacement et la conformité des locaux avec son exploitation. Dès lors, le tribunal a jugé que cette carence du bailleur prive rétroactivement le congé de tout effet extinctif sur le contrat de bail commercial.

L’équivalence du local de substitution s’apprécie en outre au regard de critères matériels, dimensionnels et commerciaux particulièrement stricts dégagés par les juges du fond. Une proposition de relogement portant sur un local d’une surface inférieure de 45 % doit être écartée selon TJ Montauban, 16 décembre 2025, n° 23/00793. Le tribunal a relevé qu’un emplacement moins visible et dépourvu de facilités de stationnement ne saurait constituer une alternative valable pour une agence commerciale. En conséquence, les juges ont condamné le bailleur à régler l’intégralité de l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 après avoir ordonné une expertise financière. Par ailleurs, l’expertise judiciaire a pour mission de chiffrer la valeur marchande du fonds ou le coût du transfert vers un emplacement comparable.

Même en présence d’un local équivalent régulièrement accepté, l’article L. 145-18 alinéa 4 met à la charge du bailleur des indemnités accessoires obligatoires. Le texte dispose expressément que le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. À cet égard, le bailleur est en outre tenu de rembourser l’intégralité des frais normaux de déménagement, d’emménagement et de réinstallation du mobilier professionnel. Or jusqu’au règlement de ces indemnités, le preneur bénéficie du droit au maintien dans les lieux garanti par l’article L. 145-28 du Code de commerce. L’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative avec abattement de précarité sans clause pénale selon TJ Créteil, 3e ch., 29 juillet 2025, n° 21/02376. Dès lors, les clauses pénales contractuelles prévoyant une indemnité d’occupation majorée sont inopposables au preneur dont le maintien est de droit légal.

Le régime de la reprise partielle des locaux d’habitation accessoires obéit à des règles protectrices complémentaires instituées par l’article L. 145-22 du Code de commerce. Le juge contrôle strictement les conditions de reprise pour habiter personnellement le logement accessoire selon TJ Sables-d’Olonne, serv. civ., 9 décembre 2025, n° 23/00986. La reprise est prohibée si la privation du logement cause un trouble grave à l’exploitation selon TJ Béziers, ch. 1 sect. 9, 7 avril 2026, n° 24/01581. En conséquence, l’indivisibilité fonctionnelle entre les locaux commerciaux et les locaux d’habitation fait échec à toute reprise parcellaire par le bailleur. Par ailleurs, en cas de reprise partielle régulière, le loyer du bail renouvelé fait l’objet d’une minoration corrélative tenant compte du préjudice.

La fixation du nouveau loyer applicable aux locaux de remplacement obéit à une procédure spéciale prévue à l’article L. 145-56 du Code de commerce. En cas de désaccord persistant sur le prix du bail substitué, les parties doivent saisir le juge des loyers commerciaux territorialement compétent. Or le loyer du nouveau local est fixé à la valeur locative déterminée selon les critères légaux des articles L. 145-33 et suivants. À cet égard, le preneur conserve la faculté de renoncer à l’offre de relogement si les conditions financières fixées s’avèrent excessives ou inadaptées. Dès lors, le refus légitime du local par le commerçant contraint le propriétaire à lui verser l’indemnité d’éviction principale de l’article L. 145-14.

B. L’exercice du droit légal de priorité dans l’immeuble reconstruit et le régime des sanctions

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour reconstruire sans proposer de local équivalent immédiat, le locataire conserve un droit de priorité légal de réinstallation. En vertu de l’article L. 145-19 du Code de commerce, le preneur évincé bénéficie d’une priorité pour louer dans le nouvel immeuble édifié. Pour exercer valablement cette prérogative, le locataire doit notifier sa volonté au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette notification doit impérativement intervenir en quittant les lieux ou au plus tard dans un délai de trois mois suivant la libération effective du local. Or le preneur doit obligatoirement mentionner son nouveau domicile et notifier sous peine de déchéance tout changement d’adresse ultérieur intervenu durant le chantier. Dès lors, la vigilance procédurale du preneur conditionne la sauvegarde intégrale de son droit légal de réintégration au sein du nouvel ensemble immobilier reconstruit.

Le propriétaire qui a reçu cette notification formelle est soumis à des obligations réciproques particulièrement strictes avant de commercialiser son nouvel ensemble immobilier. L’article L. 145-19 alinéa 2 impose au bailleur d’aviser le preneur prioritaire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail avant toute location à un tiers. La notification du bailleur doit obligatoirement préciser les nouvelles conditions locatives et mentionner à peine de nullité le délai de réponse accordé au preneur. À cet égard, le locataire dispose d’un délai impératif de trois mois pour faire connaître son acceptation ou saisir la juridiction judiciaire compétente. En conséquence, à défaut d’accord amiable entre les parties sur le loyer ou les clauses du nouveau bail, les conditions sont fixées judiciairement selon l’article L. 145-56. Par ailleurs, le silence gardé par le locataire pendant plus de trois mois autorise définitivement le bailleur à disposer librement du local au profit d’un tiers.

L’étendue matérielle du droit de priorité est précisément encadrée par l’article L. 145-20 du Code de commerce en fonction de la configuration du nouvel immeuble. Lorsque l’immeuble reconstruit présente une superficie supérieure à celle du bâtiment primitif, le droit de priorité est strictement limité à des locaux d’une superficie équivalente. Ce droit peut également porter sur des locaux susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ceux précédemment exploités par le commerçant évincé. Or lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas de réinstaller tous les anciens occupants, la loi établit un critère de départage objectif entre les preneurs. Dès lors, la préférence légale est obligatoirement accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont régulièrement fait connaître leur intention d’occuper les lieux.

La méconnaissance fautive par le propriétaire des obligations issues du droit de priorité expose ce dernier à de lourdes sanctions indemnitaires prévues par la loi. L’article L. 145-19 alinéa 4 dispose sans ambiguïté que le propriétaire qui ne se conformerait pas à ces prescriptions est passible du paiement de dommages-intérêts. La Cour de cassation veille à l’indemnisation intégrale du preneur irrégulièrement évincé de la réinstallation selon Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604. À cet égard, les juges allouent des dommages-intérêts réparant la perte de chance de poursuivre l’exploitation du fonds dans des locaux neufs et adaptés. Le Tribunal judiciaire de Rennes a sanctionné l’absence de proposition préalable faite à l’ancien locataire selon TJ Rennes, 2e ch. civ., 26 juin 2025, n° 24/01299.

La Cour d’appel de Paris a également rappelé que le préjudice résultant de la violation du droit de priorité s’ajoute le cas échéant aux indemnités déjà versées. La privation injustifiée du droit de priorité ouvre droit à une indemnisation financière spécifique selon CA Paris, pôle 5 ch. 3, 22 mai 2025, n° 24/11056. En conséquence, la dissimulation de la reconstruction ou la conclusion clandestine d’un bail avec un tiers engage la pleine responsabilité contractuelle du bailleur. Par ailleurs, les juridictions refusent d’exonérer le bailleur qui invoque de simples difficultés techniques pour justifier l’éviction frauduleuse d’un commerçant prioritaire. Dès lors, le respect rigoureux des délais et des formes légales constitue la seule garantie d’une sécurité juridique pérenne pour les opérations de rénovation.

L’action indemnitaire du preneur évincé se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le point de départ de ce délai de prescription biennale court à compter du jour où le preneur a eu connaissance de la relocation frauduleuse. Or la charge de la preuve de la date de découverte de l’infraction pèse sur le locataire qui sollicite la réparation de son préjudice. À cet égard, la notification régulière des étapes du chantier par le bailleur permet de cristalliser les délais et de prévenir les contestations tardives. En conséquence, la transparence procédurale tout au long de l’opération immobilière protège efficacement le bailleur contre le risque de condamnations financières lourdes.

Conclusion

Le régime du refus de renouvellement pour démolition, reconstruction ou surélévation illustre la conciliation opérée par le législateur entre valorisation urbaine et propriété commerciale. Les articles L. 145-18 à L. 145-24 du Code de commerce offrent au bailleur des outils puissants pour transformer son patrimoine tout en protégeant le preneur. Or la complexité du formalisme des congés et l’exigence d’une équivalence rigoureuse des locaux de remplacement exposent les parties à des risques contentieux majeurs. Dès lors, l’anticipation stratégique du calendrier des travaux et la rédaction experte des actes extrajudiciaires constituent les conditions indispensables au succès de toute restructuration immobilière.

Pour le propriétaire bailleur, la sécurisation des autorisations d’urbanisme et l’existence avérée d’un local de remplacement conditionnent la validité de l’éviction commerciale. Par ailleurs, la présomption de sincérité reconnue par la Cour de cassation offre une souplesse appréciable mais impose une rigueur probatoire constante devant les juges. À cet égard, le respect scrupuleux des préavis triennaux et la notification loyale des offres de priorité écartent tout risque d’indemnisation indemnitaire imprévue. En conséquence, chaque étape de l’opération de reconstruction doit faire l’objet d’un audit juridique minutieux afin de prévenir les contestations du locataire évincé.

Quant au locataire commercial, la maîtrise des délais de notification et le contrôle de l’équivalence matérielle garantissent la sauvegarde intégrale de ses droits économiques. L’exercice diligent du droit au maintien dans les lieux et du droit de priorité permet de préserver la valeur marchande du fonds de commerce. Or face aux velléités de restructuration du bailleur, le commerçant doit faire valoir immédiatement ses prérogatives statutaires pour obtenir une indemnisation adéquate ou un relogement. Dès lors, l’équilibre statutaire continue d’assurer la protection efficace des entreprises commerciales face aux impératifs d’évolution et de modernisation du parc immobilier urbain.