Le droit d’option dans le bail commercial : exercice par le bailleur ou le preneur, délai de l’article L. 145-57 du Code de commerce, irrévocabilité et conséquences juridiques
Le statut des baux commerciaux organise un équilibre protecteur entre la pérennité de l’activité du commerçant et la libre gestion patrimoniale du bailleur. Lors de la procédure de renouvellement du bail commercial, la fixation judiciaire du montant du loyer renouvelé constitue fréquemment une source majeure de désaccord économique. Pour préserver la liberté contractuelle des parties, le législateur a institué un mécanisme spécifique dénommé droit d’option au profit des deux cocontractants. Ce dispositif procédural fondamental permet à chacune des parties d’apprécier l’opportunité de maintenir la relation contractuelle au regard du tarif locatif judiciairement déterminé. À cet égard, l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser ces choix stratégiques complexes. Le droit d’option confère au preneur la faculté de renoncer au renouvellement et au bailleur celle de refuser le renouvellement moyennant indemnité d’éviction. Dès lors, l’exercice de cette prérogative obéit à des règles temporelles strictes ainsi qu’à des exigences substantielles définies par le Code de commerce.
Aux termes des dispositions impératives de l’article L. 145-57 du Code de commerce, l’option s’exerce dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive. Par ailleurs, ce mécanisme doit être rigoureusement distingué du droit de repentir du bailleur régi par l’article L. 145-58 du Code de commerce. L’exercice du droit d’option produit des conséquences patrimoniales considérables, notamment l’extinction rétroactive du bail et la naissance d’une indemnité d’occupation statutaire. Or, la détermination de cette indemnité ainsi que l’imputation de l’intégralité des frais de procédure suscitent un contentieux judiciaire particulièrement abondant et technique. En conséquence, l’analyse approfondie des conditions d’exercice du droit d’option précède nécessairement l’examen de ses effets substantiels et de ses répercussions procédurales.
I. Le cadre juridique et les conditions d’exercice du droit d’option par les parties au bail commercial
A. Le délai d’un mois de l’article L. 145-57 du Code de commerce et la liberté de forme de la notification
Le droit d’option constitue une prérogative légale fondamentale ouverte tant au propriétaire de l’immeuble qu’au preneur à bail au cours du contentieux locatif. Selon l’article L. 145-57 du Code de commerce, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail ». Ce même texte précise expressément que ce nouveau bail est conclu « à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci ». Dès lors, la décision fixant judiciairement le prix du loyer renouvelé ouvre un délai préfix d’un mois permettant aux parties de se déterminer librement. La Haute Juridiction rappelle dans l’arrêt de la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 janvier 2015, n° 13-23.490 cette règle fondamentale. Les magistrats affirment que « la signification de la décision de première instance fixant le prix du bail renouvelé fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel ». En conséquence, l’exercice par un preneur de son option plus d’un mois après la signification du jugement non frappé d’appel est irrémédiablement tardif.
Toutefois, la jurisprudence constante de la Cour de cassation admet que le droit d’option puisse être valablement exercé bien avant l’intervention d’un jugement définitif. À cet égard, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 15 décembre 2023, n° 23/11262 a confirmé cette règle prétorienne constante. La juridiction parisienne a jugé qu’ « il est constant que l’exercice du droit d’option peut s’exercer à tout moment de l’instance, et même avant toute action ». Cette faculté d’anticipation est subordonnée à l’existence de pourparlers établis entre les parties portant sur la fixation du prix du bail commercial renouvelé. Par ailleurs, le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille, Loyers commerciaux, 2 décembre 2025, n° 19/03485 retient une solution similaire. Le juge retient que « le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer » devant le tribunal. Dès lors, le délai mentionné à l’article statutaire constitue une date limite ultime et non un point de départ imposé pour manifester son option.
Sur le plan formel, la validité de la manifestation de volonté de l’optant ne requiert le respect d’aucun formalisme solennel particulier prescrit à peine de nullité. Dans un arrêt de principe du 27 mars 2025, n° 23-20.030, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié les exigences applicables. La Cour régulatrice a énoncé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur ». Les hauts magistrats ajoutent que l’option du bailleur « n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription ». Or, cette absence de formalisme protecteur spécifique distingue nettement l’option unilatérale du congé statutaire régi par l’article L. 145-9 du Code de commerce. En conséquence, une notification claire par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice suffit à caractériser une volonté dépourvue de toute équivoque.
Cette absence d’exigence formelle est également réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 6 février 2025, n° 22/02292 dans une décision particulièrement explicite. Le tribunal civil retient ainsi qu’ « il est également constant que l’exercice du droit d’ option n’est soumis à aucune condition de forme ». Par ailleurs, l’interruption de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce bénéficie à l’instance jusqu’à l’exercice effectif de l’option. La Cour suprême a ainsi jugé dans l’arrêt de la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 31 mars 2016, n° 14-28.211 cette solution procédurale. La Haute Juridiction a validé la position des juges d’appel ayant retenu que l’assignation en fixation du loyer renouvelé interrompait valablement le délai biennal. Dès lors, les parties conservent la faculté d’exercer leur droit d’option tant que l’action principale en fixation du loyer demeure pendante et recevable.
Il convient d’observer que la notification du droit d’option emporte une renonciation définitive aux prétentions formulées initialement dans la procédure de renouvellement. Lorsque le preneur décide de renoncer au bénéfice du renouvellement, il manifeste son refus d’assumer le paiement du nouveau loyer proposé ou judiciairement fixé. À cet égard, le preneur ne peut se voir imposer la poursuite des relations contractuelles à un prix qu’il estime incompatible avec sa rentabilité commerciale. De même, le bailleur qui refuse le renouvellement par le biais de son droit d’option reprend la pleine disposition juridique et matérielle de son bien immobilier. En conséquence, les deux parties disposent d’un outil d’arbitrage économique particulièrement efficace pour adapter leurs engagements contractuels respectifs aux réalités du marché locatif.
B. Le caractère irrévocable de l’option et la distinction impérative avec le droit de repentir du bailleur
La manifestation de volonté exprimée par le titulaire du droit d’option présente un caractère unilatéral et produit des effets définitifs dès sa notification. La juridiction d’appel a rappelé ce principe fondamental dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 5 septembre 2024, n° 21/18590. Les magistrats parisiens ont affirmé qu’ « il résulte des dispositions combinées des articles L. 145-57 et L. 145-59 du code de commerce que […] l’option ainsi exercée est irrévocable ». Ce principe découle directement de la force obligatoire des actes juridiques unilatéraux et de l’article 1103 du Code civil garantissant la stabilité des relations contractuelles. En conséquence, l’auteur de la notification ne peut unilatéralement rétracter sa décision ni prétendre faire revivre le contrat de bail commercial définitivement anéanti.
Pour produire sa pleine efficacité libératoire, l’exercice du droit d’option doit impérativement être pur et simple, sans aucune réserve suspensive ou potestative. Dans une décision de principe, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 novembre 2007, n° 06-16.063 a sanctionné l’émission d’une condition. La Haute Juridiction énonce avec une parfaite fermeté que « le droit d’option qui est assorti de réserves est dépourvu de caractère irrévocable et n’est pas valablement exercé ». Or, l’insertion d’une condition financière ou de délais potestatifs prive l’acte de son irrévocabilité légale et maintient la procédure de fixation du loyer. À cet égard, le bailleur ne saurait invoquer des pourparlers postérieurs pour contester la validité de l’option préalablement notifiée à son cocontractant. Dès lors, les conseils juridiques doivent veiller à formuler une renonciation ou un refus exempt de toute formulation ambiguë ou conditionnelle.
Il importe d’établir une distinction doctrinale et pratique rigoureuse entre le droit d’option et le mécanisme distinct du droit de repentir du bailleur. Aux termes de l’article L. 145-58 du Code de commerce, le propriétaire peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement. Ce repentir légal s’exerce « jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée ». Ce repentir « ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble ». Or, le droit d’option de l’article L. 145-57 du Code de commerce intervient dans le cadre d’un désaccord sur le montant du loyer renouvelé. En conséquence, les conditions de mise en œuvre, les délais impartis et les finalités économiques de ces deux prérogatives statutaires demeurent totalement autonomes.
Lorsque le bailleur exerce son droit d’option en refusant le renouvellement, son comportement ultérieur ne peut en aucun cas réactiver le bail commercial. Dans l’arrêt susvisé de la Cour d’appel de Paris du 5 septembre 2024, la bailleresse avait poursuivi la délivrance d’appels de fonds sous l’intitulé de loyers. La cour a jugé qu’on ne pouvait considérer « qu’il aurait de la sorte renoncé au droit d’option exercé, lequel est irrévocable ». Les juges ont également écarté l’existence d’un bail verbal allégué par le preneur à la suite de la notification d’une révision triennale. Dès lors, la persistance de relations matérielles entre les parties durant la période d’occupation transitoire n’altère nullement l’irrévocabilité de la rupture contractuelle intervenue.
L’irrévocabilité de l’option s’impose avec la même rigueur au preneur à bail qui renonce au bénéfice du renouvellement de son contrat commercial. Une fois la renonciation formellement notifiée au propriétaire des murs, le commerçant ne peut plus prétendre rétablir son droit à la propriété commerciale. À cet égard, toute tentative de reprise unilatérale des négociations tarifaires par le locataire demeure sans emport sur l’extinction irréversible du titre locatif. Par ailleurs, la bonne foi requise par l’article 1104 du Code civil interdit à une partie de revenir unilatéralement sur un engagement notifié sans équivoque. En conséquence, la décision d’opter exige une analyse prévisionnelle approfondie de la rentabilité commerciale des locaux avant toute notification formelle à la partie adverse.
II. Les conséquences substantielles et procédurales de l’exercice du droit d’option
A. La rétroactivité de la rupture du bail, la liquidation de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation
L’exercice régulier du droit d’option par l’une des parties emporte l’anéantissement rétroactif du renouvellement du contrat de bail commercial initialement envisagé. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 27 février 2025, n° 23-18.219 a posé un principe directeur d’une portée capitale. La Haute Cour affirme ainsi que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative ». Cette décision précise que ladite indemnité « se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail » initialement échu. En conséquence, la situation juridique des parties est intégralement recalculée dès la date de prise d’effet théorique du bail commercial renouvelé refusé.
Le tribunal civil de première instance applique strictement cette solution dans le jugement du Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 5 mai 2026, n° 23/14184. La juridiction a jugé que « par l’effet de l’exercice du droit d’option […] le bail commercial a pris fin rétroactivement » à sa date d’expiration. Ce jugement souligne que cette rupture rétroactive « a ouvert droit au profit de la société […] au paiement de l’indemnité d’éviction » statutaire. En vertu de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement est tenu de réparer intégralement le préjudice d’éviction causé. Or, cette indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce augmentée des frais normaux de déménagement et des droits de mutation. Dès lors, le bailleur qui use de son option de refus s’expose immédiatement à la charge financière substantielle de l’indemnisation de son locataire.
En contrepartie du droit au maintien dans les lieux conféré par l’article L. 145-28 du Code de commerce, le preneur devient débiteur d’une indemnité d’occupation. Un arrêt capital rendu par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-17.227 précise les modalités d’évaluation de cette indemnité. La Cour retient que « cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative » des lieux loués. La Cour de cassation rappelle à ce titre que les obligations incombant au bailleur dont il s’est déchargé diminuent la valeur locative. Elle énonce que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière […], ce transfert constitue un facteur de diminution ». Cette règle découle de l’article R. 145-8 du Code de commerce imposant la prise en considération des obligations respectives des parties lors de la fixation. En conséquence, les clauses transférant la charge des impôts fonciers réduisent mathématiquement l’assiette de l’indemnité d’occupation due au cours de la période transitoire.
Par ailleurs, le régime de l’indemnité d’occupation varie selon que le preneur se maintient régulièrement dans les lieux ou demeure sans titre. Dans l’arrêt marquant de la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-19.707, la Haute Juridiction a posé une distinction fondamentale. L’arrêt énonce que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 ». Elle ajoute que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun ». À cet égard, le magistrat de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2025, n° 24/02952 a appliqué cette grille d’analyse. Dès lors, le maintien dans les lieux en attente de l’indemnité d’éviction constitue une occupation légale exclusive de toute indemnité de droit commun.
La fixation définitive de l’indemnité d’occupation donne lieu à l’établissement d’un compte de liquidation entre le propriétaire et l’ancien locataire commercial. Les sommes versées à titre provisionnel durant l’instance judiciaire viennent en déduction des montants définitivement arbitrés par les magistrats du fond. Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande en justice régulière. Or, la compensation légale s’opère automatiquement de plein droit entre les créances réciproques de loyers arriérés et d’indemnité d’éviction due. En conséquence, les parties doivent veiller à conserver l’ensemble des quittances et justificatifs de versement pour faciliter l’apurement judiciaire final de leurs comptes.
B. L’extinction de l’instance en fixation du loyer, la prescription biennale et la charge globale de tous les frais
Sur le plan de la procédure judiciaire, la notification du droit d’option prive immédiatement l’instance en fixation de loyer de tout objet. Le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 7 mars 2024, n° 23/09331 a tiré les conséquences procédurales de l’option. Le magistrat a retenu que « le constat de l’exercice du droit d’option […] met un terme à la procédure engagée devant lui puisqu’il n’a plus de contestation à trancher ». Cette solution est expressément confirmée par le Tribunal judiciaire de Lille, Loyers commerciaux, 2 juin 2025, n° 24/00031 constatant l’extinction de l’instance. En vertu de l’article R. 145-23 du Code de commerce, la compétence du juge des loyers est strictement circonscrite à la fixation du loyer renouvelé. En conséquence, l’anéantissement du renouvellement entraîne le dessaisissement immédiat de la juridiction spécialisée sans qu’un désistement formel ne soit requis des plaideurs.
Les actions patrimoniales nées de l’exercice du droit d’option sont soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Dans l’arrêt susvisé du 16 mars 2023, n° 21-19.707, la Troisième chambre civile a précisé le point de départ de ce délai d’action. La Haute Juridiction juge que « le délai de prescription biennale ne court qu’à compter » du jour où le bailleur est informé de l’option. De même, l’action en fixation de l’indemnité d’éviction appartenant au preneur s’éteint par deux ans à compter de la notification de l’option. Dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 22 mars 2023, n° 19/21635, la forclusion a été prononcée. La cour a ainsi jugé irrecevable comme prescrite la demande du preneur tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction consécutive au droit d’option. Dès lors, les parties doivent faire preuve d’une extrême diligence pour engager leurs actions indemnitaires respectives avant l’expiration du délai de deux ans.
L’une des particularités les plus redoutables du droit d’option réside dans la dévolution impérative et extensive de la charge des frais. L’article L. 145-57 du Code de commerce impose l’option « à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ». Dans un jugement très motivé du Tribunal judiciaire de Créteil, 3ème Chambre, 16 mai 2025, n° 23/00018, les juges ont défini cette notion. Le tribunal a jugé que l’article L. 145-57 « a pour objet de faire supporter par celui-ci tous les frais – quelle que soit leur nature – exposés par l’autre partie ». Cette décision relève judicieusement que le législateur a délibérément employé les termes « tous les frais » et non pas simplement les frais de l’instance. Or, cette charge financière intègre les honoraires d’avocat, les frais de conseil non compris dans les dépens ainsi que le coût de l’expertise judiciaire.
Cette interprétation rigoureuse est également consacrée par le Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 6 février 2025, n° 22/02292. La juridiction a formellement jugé que « le preneur qui a exercé son droit d’option s’expose à la prise en charge de l’ensemble des frais des parties ». Le tribunal a ainsi condamné la société preneuse ayant exercé l’option au paiement direct des honoraires d’avocat exposés par la bailleresse lors de l’instance. De surcroît, le tribunal de Lille du 2 juin 2025 a condamné les preneurs à supporter les dépens intégrant la totalité des frais d’expertise judiciaire. Dès lors, l’exercice du droit d’option implique une analyse financière préalable rigoureuse du coût global des débours et honoraires engagés par la partie adverse.
La liquidation judiciaire des dépens et des frais irrépétibles s’effectue conformément aux principes généraux du Code de procédure civile. La partie adverse est fondée à produire l’ensemble des factures d’honoraires et des mémoires de frais exposés dans le cadre de la procédure éteinte. À cet égard, le juge vérifie que les dépenses dont le remboursement est sollicité présentent un lien direct et utile avec le litige locatif. Par ailleurs, l’exécution provisoire attachée de plein droit aux décisions judiciaires permet le recouvrement immédiat de ces sommes auprès de la partie ayant opté. En conséquence, le risque financier lié à la charge des frais constitue un paramètre décisif dans l’opportunité procédurale d’exercer son droit d’option.
Conclusion
Le droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce constitue un mécanisme d’arbitrage économique fondamental pour les cocontractants. Cette prérogative permet au preneur et au bailleur d’échapper aux contraintes d’une fixation judiciaire du loyer devenue disproportionnée ou inadaptée à leur stratégie commerciale. Toutefois, la mise en œuvre de cette option entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat de bail et génère d’importantes obligations financières réciproques. Or, l’obligation légale de supporter l’intégralité des frais de procédure et des honoraires exposés par le cocontractant constitue un risque financier majeur. En conséquence, les parties doivent appréhender avec une grande rigueur juridique les délais d’exercice, le statut de l’occupant et la liquidation des indemnités statutaires.