L’action en réajustement du loyer principal en cas de sous-location commerciale : conditions de l’article L. 145-31 du Code de commerce, calcul du dépassement et procédure

Le statut des baux commerciaux organise un équilibre patrimonial subtil entre la stabilité de l’exploitation du locataire et la juste rentabilité immobilière du bailleur. Lorsque le preneur décide de sous-louer tout ou partie de ses locaux, cette opération ne doit pas se transformer en une spéculation financière unilatérale à son profit. Le législateur a ainsi prévu un mécanisme correcteur spécifique permettant au propriétaire de capter le surplus de valeur économique généré par la mise à disposition des lieux. L’accompagnement par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser ces opérations complexes et d’anticiper d’éventuels contentieux locatifs. Cette prérogative légale fait l’objet d’un contentieux nourri devant les juridictions judiciaires, oscillant entre qualification contractuelle stricte et impératifs procéduraux particulièrement rigoureux.

Aux termes de l’article L. 145-31 du Code de commerce, toute sous-location totale ou partielle demeure en principe prohibée, sauf accord du bailleur. Ce même texte dispose en son alinéa 3 que lorsque le loyer de la sous-location excède le loyer principal, le propriétaire peut réclamer une augmentation correspondante. Cette augmentation du loyer principal constitue une modalité autonome de réajustement financier, distincte de la révision triennale légale et de la fixation du loyer de renouvellement. Or, la mise en œuvre de cette faculté exige la réunion de conditions de fond substantielles, touchant tant à la nature de la convention qu’aux montants comparés. Dès lors, l’analyse des conditions d’ouverture de l’action précède nécessairement l’examen des règles de procédure applicables devant le juge des loyers commerciaux.

La mise en œuvre de ce dispositif implique une parfaite maîtrise des interactions entre le droit commun des contrats et le statut d’ordre public des baux commerciaux. À cet égard, la frontière entre une sous-location immobilière soumise à réajustement et une prestation de services complexe demeure au cœur des débats judiciaires contemporains. Par ailleurs, les bailleurs doivent composer avec un formalisme procédural strict dont l’inobservation entraîne l’irrecevabilité immédiate de leurs prétentions financières devant les juridictions compétentes. En conséquence, les praticiens doivent identifier précisément les critères matériels de calcul du surloyer tout en respectant scrupuleusement les délais de prescription gouvernant cette matière. L’étude détaillée des fondements légaux et des solutions prétoriennes récentes permet de sécuriser la gestion locative des ensembles immobiliers commerciaux et des galeries marchandes.

I. Les conditions substantielles d’ouverture de l’action en réajustement du loyer principal

A. L’exigence préalable d’une sous-location autorisée et la qualification des conventions de mise à disposition

Le régime impératif de la sous-location commerciale repose sur le principe fondamental posé par l’article L. 145-31 du Code de commerce interdisant toute sous-location. Cette interdiction légale déroge expressément au principe de liberté contractuelle institué par l’article 1717 du Code civil en matière de louage de droit commun. Pour qu’une sous-location soit juridiquement valable, le preneur doit obtenir l’autorisation formelle du bailleur ou bénéficier d’une clause permissive insérée dans le contrat de bail initial. Par ailleurs, le propriétaire doit impérativement être appelé à concourir à l’acte de sous-location par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire. Cette double exigence conditionne la régularité du sous-bail et détermine directement l’ouverture de l’action en réajustement du prix du loyer principal prévue par la loi.

L’agrément du bailleur peut néanmoins résulter d’un comportement non équivoque démontrant son acceptation pleine et entière de la présence et de l’activité du sous-locataire. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de l’accord tacite dans son arrêt rendu le 4 mai 2011, pourvoi n° 09-72.550. La Haute juridiction retient l’agrément tacite lorsque « le bailleur savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité ». Elle relève également que « des relations directes entre le bailleur et le sous-locataire s’étaient poursuivies, au cours des baux successifs, pour l’exécution de travaux ». Dès lors, l’existence d’un agrément tacite confère à la sous-location une pleine régularité, permettant au propriétaire d’exercer valablement sa demande d’augmentation du loyer principal.

La qualification juridique exacte de la convention conclue par le preneur avec des tiers constitue une étape préalable décisive pour l’application du texte légal. En effet, toutes les mises à disposition de locaux commerciaux ne relèvent pas du régime juridique de la sous-location au sens du statut commercial. Lorsque l’occupant exerce une activité d’hébergement ou hôtelière conforme à la destination contractuelle, les contrats conclus avec la clientèle constituent de simples actes de commerce. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe fondamental dans un arrêt du 22 octobre 2003, pourvoi n° 02-15.975. La Cour suprême a jugé que le bailleur ne peut solliciter d’augmentation s’agissant « d’actes de commerce exécutés dans le cadre de l’exploitation du fonds ».

Cette jurisprudence constante protège les exploitants de résidences hôtelières et para-hôtelières contre des demandes indues de réajustement financier formulées par leurs bailleurs. La Troisième chambre civile a confirmé cette solution dans un arrêt de principe rendu le 15 avril 2015, pourvoi n° 14-15.976. La Cour retient que « la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes ». En conséquence, les redevances perçues auprès des résidents temporaires ne constituent pas des sous-loyers susceptibles de déclencher la procédure de l’article L. 145-31. L’action en réajustement demeure donc réservée aux véritables conventions locatives transférant la jouissance privative et continue d’un espace déterminé au profit d’un sous-locataire.

La distinction entre bail de sous-location et contrat de mise à disposition précaire repose principalement sur le degré d’autonomie conféré à l’occupant dans les lieux. Lorsque l’occupant dispose d’un droit d’accès exclusif, continu et indépendant aux locaux, la convention s’analyse indiscutablement en un véritable contrat de sous-location commerciale. À cet égard, les juges du fond exercent un contrôle rigoureux sur les stipulations contractuelles afin de déjouer d’éventuelles qualifications frauduleuses destinées à éluder le statut. Or, si la convention est qualifiée de sous-location régulière, le bailleur acquiert immédiatement le droit d’auditer les conditions financières du sous-bail pour vérifier son niveau locatif. Cette transparence contractuelle s’avère indispensable pour apprécier l’existence éventuelle d’une plus-value locative justifiant l’application de l’article L. 145-31 du Code de commerce.

L’exigence du concours du bailleur à l’acte de sous-location poursuit une double finalité d’information patrimoniale et de contrôle de la destination des lieux loués. Le preneur principal doit obligatoirement notifier son projet de sous-location par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Dans les quinze jours de la réception de cette notification, le bailleur dispose de la faculté d’indiquer s’il entend participer personnellement à la signature de l’acte. En conséquence, le silence gardé par le bailleur à l’issue de ce délai de quinze jours autorise le locataire principal à passer outre son absence. Dès lors, la sous-location devient juridiquement parfaite et opposable au propriétaire, ouvrant le cas échéant la voie à l’action en réajustement du prix du bail.

B. La comparaison des loyers et l’exclusion des prestations de services spécifiques

Le déclenchement du réajustement légal impose une comparaison mathématique rigoureuse entre le prix de la location principale et le montant perçu au titre de la sous-location. L’article L. 145-31 du Code de commerce exige que le loyer de la sous-location soit effectivement supérieur au loyer principal pour ouvrir droit à l’augmentation. Lorsque la sous-location porte sur l’intégralité de l’immeuble loué, la comparaison s’effectue directement entre les deux montants annuels convenus hors charges et taxes. Or, lorsque la sous-location n’est que partielle, le calcul nécessite une ventilation proportionnelle du loyer principal en fonction de la consistance des lieux sous-loués. Le juge doit alors déterminer la quote-part du loyer principal afférente aux locaux sous-loués en appliquant une méthode de pondération surfacique adaptée aux caractéristiques techniques.

La question de l’intégration des prestations de services annexes dans le montant du loyer de sous-location a longtemps suscité des divergences jurisprudentielles majeures. Un arrêt capital de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 27 juin 2024, pourvoi n° 22-22.823, est venu fixer l’état du droit. La Haute juridiction juge que « la qualification de sous-location est exclue lorsque le preneur met les locaux à disposition moyennant un prix global ». Elle précise que cette exclusion s’impose dès lors que ce prix « rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques ». Dès lors, les espaces de travail partagé et les contrats de prestations de services équipés échappent à l’emprise du réajustement institué par l’article L. 145-31.

Pour évaluer le dépassement financier ouvrant droit à réajustement, les tribunaux doivent déduire de la sous-rémunération l’ensemble des charges, impôts et prestations supportés par le preneur. Les investissements matériels, travaux d’aménagement et équipements financés exclusivement par le locataire principal pour valoriser les locaux sous-loués doivent également être pris en considération. À cet égard, le bailleur ne saurait tirer un profit injustifié des améliorations substantielles apportées à l’immeuble par son propre cocontractant sans contribution financière. Par ailleurs, l’augmentation du loyer principal ne peut excéder le montant net du différentiel économique constaté entre les deux conventions locatives dûment purgées de leurs accessoires. Ce réajustement s’incorpore ensuite au loyer principal en cours d’exécution et constitue la nouvelle base financière applicable entre les parties contractantes originaires.

La détermination de la quote-part du loyer principal en cas de division matérielle de l’immeuble loué requiert une analyse technique approfondie des surfaces respectives. Les locaux accessoires, tels que les caves, réserves ou parkings, font l’objet d’une pondération spécifique selon les usages professionnels en vigueur dans le secteur considéré. En conséquence, le différentiel de loyer ne se calcule jamais sur la base d’une simple division arithmétique globale des mètres carrés sans correction qualitative. Or, si les locaux sous-loués bénéficient d’un linéaire de vitrine particulièrement avantageux, leur valeur unitaire sera réévaluée à la hausse par l’expert judiciaire désigné. Cette méthode garantit une stricte correspondance entre la fraction du loyer principal initialement supportée et le montant du sous-loyer perçu par le locataire principal.

La neutralisation des impôts locaux et des charges locatives refacturées au sous-locataire obéit à des règles comptables et juridiques particulièrement précises et strictes. Le loyer de référence servant de terme de comparaison doit s’entendre d’un loyer net, excluant tout remboursement de taxe foncière ou de charges d’exploitation du bâtiment. À cet égard, les juges vérifient que le bailleur n’intègre pas des refacturations de fluides ou d’assurances dans l’assiette du calcul de la plus-value locative. Par ailleurs, les éventuelles franchises de loyer et paliers progressifs consentis au sous-locataire doivent être lissés sur la durée ferme du sous-bail pour établir la moyenne annuelle. Cette neutralisation financière évite toute distorsion artificielle susceptible de majorer indûment le montant de l’augmentation exigible par le propriétaire des murs commerciaux.

L’incidence des aménagements réalisés par le preneur principal soulève la question fondamentale de l’accession des constructions et de leur amortissement financier au fil du temps. Lorsque le locataire transforme un local brut en un espace commercial haut de gamme, le sous-loyer supérieur rémunère directement ses propres investissements immobiliers et mobiliers. En conséquence, le bailleur ne peut prétendre capter la rentabilité générée par des travaux dont il n’a assumé ni la charge financière ni le risque d’exécution. Dès lors, l’expert judiciaire doit ventiler la part du sous-loyer rémunérant la valeur intrinsèque de l’immeuble de celle correspondant à l’amortissement des installations créées par le preneur. Seule la plus-value strictement rattachable aux qualités intrinsèques de l’immeuble loué peut ainsi justifier un réajustement proportionnel du loyer principal du bail commercial.

II. La mise en œuvre procédurale de l’augmentation et le régime des restitutions

A. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et le préalable obligatoire du mémoire

La compétence juridictionnelle pour statuer sur les contestations relatives à l’action en réajustement obéit aux règles impératives de la procédure spéciale des baux commerciaux. L’article R. 145-23 du Code de commerce attribue compétence exclusive au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux. Ce magistrat spécialisé statue exclusivement sur mémoire, selon un formalisme procédural très strict garantissant le caractère contradictoire des débats techniques et financiers. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle constamment la rigueur de cette attribution de compétence dans ses décisions relatives aux baux commerciaux. En conséquence, toute saisine directe de la juridiction par voie d’assignation au fond sans respect de la procédure sur mémoire encourt une fin de non-recevoir irrémédiable.

La notification préalable d’un mémoire en demande constitue une condition de recevabilité incontournable avant toute saisine effective du juge des loyers commerciaux. Selon l’article R. 145-27 du Code de commerce, le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai impératif d’un mois après le premier mémoire. La Troisième chambre civile a fermement réaffirmé cette règle d’ordre public dans son arrêt rendu le 9 juillet 2020, pourvoi n° 19-16.290. Elle retient que le réajustement est déterminé selon les règles de compétence et de procédure applicables à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Elle précise que les contestations sont portées « devant le président du tribunal judiciaire qui statue sur mémoire et ne peut être saisi avant un mois ».

L’exigence du mémoire préalable est également autonome par rapport à toute autre instance en fixation judiciaire du loyer de renouvellement en cours entre les parties. La Cour de cassation l’avait déjà souligné dans un arrêt du 7 février 2007, pourvoi n° 05-20.252. La Cour retient qu’une telle demande « ne peut être valablement formée qu’en notifiant un mémoire puis en saisissant le juge des loyers ». Or, une régularisation a posteriori de cette omission formelle demeure totalement impossible en cours d’instance judiciaire devant le juge des loyers commerciaux. La Troisième chambre civile a confirmé cette sévérité dans son arrêt du 8 février 2024, pourvoi n° 22-22.301, jugeant le défaut de mémoire insusceptible de régularisation.

Une exception procédurale remarquable existe néanmoins lorsque la demande d’augmentation de loyer est portée à titre accessoire devant le tribunal judiciaire statuant au fond. L’article R. 145-23 du Code de commerce prévoit expressément cette compétence plénière du tribunal pour statuer sur les prétentions accessoires liées au loyer. Dans un arrêt marquant du 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-16.465, la Troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel ayant déclaré irrecevable une telle demande. La Cour suprême juge que la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire est « la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction ». Par ailleurs, en cours d’instance, le juge peut ordonner une mesure d’expertise technique conformément à l’article R. 145-31 du Code de commerce pour éclairer le calcul du surloyer.

Le contenu formel du mémoire en demande doit respecter scrupuleusement les mentions prescrites par l’article R. 145-25 du Code de commerce sous peine d’irrégularité. Ce document doit comporter l’indication précise du montant réclamé au titre du réajustement ainsi qu’un exposé exhaustif des motifs de fait et de droit justifiant l’augmentation. À cet égard, le bailleur est tenu de joindre à son mémoire les éléments de calcul détaillés et les justificatifs relatifs aux surfaces et aux loyers comparés. En conséquence, un mémoire insuffisamment motivé ou dépourvu de conclusions financières claires expose son auteur à un rejet pur et simple de ses prétentions locatives. Dès lors, le respect rigoureux de ces exigences de forme garantit la loyauté du débat contradictoire et sécurise l’instruction de l’affaire devant la juridiction saisie.

Le déroulement de l’expertise judiciaire constitue une phase centrale de l’instance permettant de recueillir l’avis technique d’un professionnel qualifié sur les valeurs locatives. L’expert judiciaire procède à la visite des lieux, examine les baux initiaux et sous-baux, et entend les observations formulées par les conseils des parties. Par ailleurs, conformément aux dispositions du Code de commerce, l’expert dépose un rapport circonstancié détaillant ses calculs de pondération et ses propositions de réajustement. Or, les parties disposent ensuite de la faculté de notifier de nouveaux mémoires après rapport afin de débattre contradictoirement des conclusions de l’homme de l’art. Ce cheminement procédural minutieux permet au juge des loyers de fixer le nouveau montant du loyer principal sur la base d’éléments objectifs et vérifiés.

B. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce et le sort des sous-locations irrégulières

L’action en réajustement du loyer principal est soumise au délai de prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce texte général dispose de manière impérative que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation en rappelle le champ d’application général dans son arrêt du 25 mai 2023, pourvoi n° 22-15.946. La détermination exacte du point de départ de ce délai de deux ans constitue un enjeu contentieux majeur pour le bailleur souhaitant agir en augmentation. La jurisprudence constante fixe le point de départ de la prescription au jour où le propriétaire a eu une connaissance effective des conditions financières du sous-bail.

La Cour d’appel de Paris a illustré cette règle probatoire dans un arrêt rendu le 5 juillet 2023, n° 20/04690. Les magistrats parisiens jugent que « la cession d’un sous-bail dont les conditions sont inchangées n’a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription ». Ils ont jugé que les bailleresses informées du montant du sous-loyer dès la réception de la notification initiale étaient forcloses pour agir plus de deux ans après. De même, la Cour d’appel de Rouen a confirmé cette analyse dans sa décision du 26 juin 2025, n° 23/00879 sur la prescription de l’action. Dès lors, le propriétaire négligent qui tarde à délivrer son mémoire préalable perd définitivement le droit de réclamer l’augmentation afférente aux périodes écoulées.

Le sort juridique des sous-locations conclues de manière irrégulière, sans autorisation ou sans concours du bailleur, obéit à une logique patrimoniale radicalement différente. Lorsque la sous-location est irrégulière, le bailleur ne sollicite pas un simple réajustement du loyer principal, mais la restitution intégrale des sommes perçues par le preneur. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré le principe de l’accession des sous-loyers dans son arrêt du 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727. La Cour juge au visa de l’article 548 du Code civil que « les sous-loyers constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire ». En conséquence, le preneur contrevenant doit restituer la totalité des fruits civils indûment perçus, sans préjudice de la résiliation éventuelle de son propre contrat de bail.

Cependant, l’irrégularité du sous-bail n’affecte pas sa validité intrinsèque entre le locataire principal et son sous-locataire tant que la jouissance paisible se poursuit. La Troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt rendu le 25 avril 2024, pourvoi n° 22-23.291 sur l’opposabilité de la convention. La Cour de cassation avait jugé le 1er février 2012, pourvoi n° 10-22.863 que le bailleur ne peut expulser directement le sous-locataire sans résiliation du bail principal. À cet égard, le sous-locataire régulier bénéficie quant à lui d’un droit direct au renouvellement garanti par l’article L. 145-32 du Code de commerce. Cette articulation complexe démontre l’importance primordiale d’une gestion rigoureuse des autorisations et des notifications lors de toute mise à disposition de locaux commerciaux.

L’action en répétition des sous-loyers indus obéit quant à elle au régime de la prescription quinquennale de droit commun régie par le Code civil. Cette action quasi-délictuelle ou fondée sur l’accession immobilière se distingue nettement de l’action statutaire en réajustement du loyer soumise à la prescription biennale. Or, le bailleur peut cumuler sa demande de restitution des fruits civils avec une action en résiliation du bail pour manquement grave aux obligations contractuelles. En conséquence, le preneur principal s’expose à un risque patrimonial considérable en procédant à des sous-locations clandestines ou irrégulières au mépris de ses engagements. La sécurité juridique des relations contractuelles impose donc une transparence absolue dès la genèse de tout projet de sous-location commerciale ou d’hébergement de tiers.

La restitution des fruits civils donne lieu à une liquidation financière intégrant la déduction des dépenses utiles exposées par le locataire principal pour la conservation des locaux. Aux termes de l’article 548 du Code civil, les fruits n’appartiennent au propriétaire qu’à charge de rembourser les frais engagés. À cet égard, les juges du fond apprécient souverainement les justificatifs comptables produits par le locataire pour établir la réalité de ses débours d’entretien et d’amélioration. Par ailleurs, la bonne ou mauvaise foi du locataire principal influe directement sur l’étendue temporelle de l’obligation de restitution mise à sa charge par le tribunal. Dès lors, l’accompagnement juridique spécialisé permet d’évaluer précisément l’exposition financière et d’élaborer une stratégie contentieuse adaptée devant les tribunaux compétents.

Conclusion

L’action en réajustement du loyer principal consacrée par l’article L. 145-31 du Code de commerce constitue un instrument d’équité économique protecteur des intérêts du propriétaire. Son succès repose sur une maîtrise rigoureuse de la qualification juridique du contrat conclu avec le tiers occupant et sur la distinction des prestations de services. Par ailleurs, le respect scrupuleux de la procédure sur mémoire devant le juge des loyers commerciaux conditionne la recevabilité de la demande sous peine de forclusion. Les praticiens doivent faire preuve d’une grande réactivité dès la notification de l’acte de sous-location pour éviter le couperet de la prescription biennale de l’action. Une rédaction préventive et minutieuse des clauses contractuelles relatives aux sous-locations demeure ainsi le gage indispensable d’une sécurité juridique durable entre les parties au bail commercial.

En définitive, la sous-location commerciale représente une opportunité économique majeure pour optimiser l’exploitation d’un local sous réserve d’un encadrement juridique strict et rigoureux. Qu’il s’agisse pour le bailleur de capter la plus-value locative ou pour le preneur de préserver ses marges, l’anticipation contractuelle demeure la clé essentielle. À cet égard, l’audit préalable des baux et le recours à une expertise technique permettent de prévenir les litiges et de pérenniser les relations commerciales. Dès lors, la parfaite coordination entre analyse substantielle et maîtrise procédurale garantit l’efficacité des droits statutaires reconnus à chaque acteur du bail commercial. Cette exigence de rigueur juridique s’impose d’autant plus dans un contexte économique marqué par l’évolution rapide des modèles d’organisation du travail et du commerce.