I. L’obligation continue de délivrance, pierre angulaire de la protection prétorienne du preneur à bail commercial
A. La consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un édifice législatif protecteur dont la pierre angulaire réside dans l’articulation entre les prérogatives du preneur et les obligations du bailleur. Au cur de cet équilibre, l’obligation de délivrance du bailleur occupe une place cardinale, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser les contours au cours des derniers mois. Par un arrêt remarqué du 4 décembre 2025, la formation de section de la troisième chambre civile a procédé à une consécration explicite du caractère continu de cette obligation, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin).
Cette formulation, qui s’inscrit dans le sillage des articles 1709 et 1719 du code civil, confère à l’obligation de délivrance une portée temporellement indéfinie qui transcende le simple instant de la prise de possession des lieux. La Cour de cassation rappelle ainsi que le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix. Or, cette jouissance paisible ne saurait être assurée si le bailleur pouvait se prévaloir de l’écoulement du temps pour éluder l’exécution de ses obligations essentielles. Dès lors, la persistance du manquement à l’obligation de délivrance fait obstacle à ce que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil puisse être opposée au preneur, tant que les lieux demeurent impropres à l’usage auquel ils sont destinés.
Par ailleurs, la Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, en énonçant de manière particulièrement nette que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en précisant que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). À cet égard, la haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes d’un locataire en exécution de l’obligation de délivrance d’une cour incluse dans l’assiette du bail, au motif que le preneur avait eu connaissance de ses droits dès la signature de l’avenant au bail commercial en 2003. En jugeant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, la Cour de cassation a consacré le principe selon lequel l’écoulement du temps ne saurait éteindre une obligation dont l’inexécution se prolonge.
L’approche retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans une conception fonctionnelle du droit au bail commercial, envisagé non comme un simple rapport d’obligation instantané mais comme un contrat à exécution successive générant un rapport permanent d’obligation entre les parties. En conséquence, le bailleur ne peut se retrancher derrière l’ancienneté du manquement pour se soustraire à l’exécution d’une obligation qui demeure actuelle, ce qui constitue une avancée significative dans la protection des droits du preneur.
L’obligation continue de délivrance trouve, au demeurant, un écho dans l’économie générale du statut des baux commerciaux, lequel repose tout entier sur la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. En effet, l’article L. 145-1 du code de commerce définit le champ d’application du statut par référence à l’exploitation d’un fonds de commerce, et ce statut confère au preneur un droit au renouvellement du bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction en vertu de l’article L. 145-14 du même code. Or, ces prérogatives seraient vidées de leur substance si le bailleur pouvait, par son inaction prolongée, rendre les lieux impropres à l’exploitation du fonds sans que le preneur ne dispose d’un recours effectif. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance apparaît ainsi comme le corollaire nécessaire du droit au renouvellement, ces deux mécanismes concourant à la pérennité de l’exploitation commerciale. Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin d’ancrer sa solution dans les dispositions du code civil plutôt que dans le seul statut des baux commerciaux, ce qui confère à sa jurisprudence une portée qui dépasse le seul contentieux du bail commercial pour irriguer l’ensemble du droit du louage de choses.
B. Les conséquences procédurales de l’obligation continue : prescription et exécution forcée
La portée procédurale de la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance mérite d’être précisément mesurée. En effet, le point de départ du délai de prescription constitue traditionnellement un instrument contentieux redoutable entre les mains du bailleur, qui peut opposer au preneur la tardiveté de ses demandes pour échapper à ses obligations. Or, la solution dégagée par la troisième chambre civile renverse cette logique en faisant du caractère continu de l’obligation de délivrance un obstacle dirimant à la prescription de l’action en exécution forcée.
Dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, la Cour de cassation a ainsi censuré la cour d’appel de Riom qui avait déclaré irrecevables les demandes d’un locataire tendant à la condamnation du bailleur à exécuter des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, au motif que le preneur connaissait la vétusté des locaux dès la conclusion du bail en 2012 et que l’assignation délivrée en 2018 était tardive. La haute juridiction a énoncé que ces motifs étaient « insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux » et a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, précité).
Cette motivation révèle la volonté de la troisième chambre civile d’ériger l’obligation de délivrance en une obligation d’ordre public dont la violation permanente constitue un fait générateur renouvelé de l’action du preneur. À cet égard, la Cour rappelle que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », ce qui interdit toute clause du bail ayant pour effet de transférer au preneur la charge des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil sans stipulation expresse, claire et non équivoque.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également renforcé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, l’obligation procédurale du bailleur en matière de justification des charges locatives. Elle a énoncé que « le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue sur le fondement des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, impose au bailleur une obligation de transmission effective des justificatifs, et non une simple mise à disposition, ce qui constitue une garantie procédurale substantielle pour le preneur désireux de contrôler l’exactitude des charges qui lui sont imputées.
En conséquence, le droit positif du bail commercial se trouve désormais irrigué par une conception dynamique de l’obligation de délivrance, qui transcende la dimension spatiale traditionnelle de cette obligation pour l’étendre à une dimension temporelle continue, dont la portée contentieuse est considérable. Le preneur dispose ainsi d’un arsenal procédural renouvelé pour contraindre le bailleur à l’exécution de ses obligations, sans que l’écoulement du temps ne puisse lui être opposé.
II. L’exception d’inexécution du preneur et le nouveau visage de la clause résolutoire issu de la loi du 26 mai 2026
A. L’autonomie de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire statutaire
La seconde innovation prétorienne majeure réside dans la consécration de l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025, posé le principe selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin).
Cette solution, fondée sur l’article 1184 ancien du code civil et les articles 1719 et 1728 du même code, constitue une avancée considérable dans le contentieux du bail commercial. En effet, elle dispense le preneur de l’obligation de mettre en demeure le bailleur avant de suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont devenus impropres à leur destination contractuelle. Or, cette dispense de mise en demeure préalable, qui s’écarte des exigences traditionnelles du droit commun de l’exception d’inexécution, témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’adapter les mécanismes du droit commun des contrats aux spécificités du bail commercial, dans un sens favorable au preneur.
Par ailleurs, la portée de cette construction prétorienne a été considérablement amplifiée par un arrêt ultérieur du 5 mars 2026, dans lequel la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cet attendu est décisif en ce qu’il dissocie radicalement le régime de l’exception d’inexécution de celui de la clause résolutoire. En effet, l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026, subordonnait traditionnellement la suspension des effets de la clause résolutoire à la saisine du juge dans le mois du commandement. Désormais, et indépendamment même de la réforme législative, l’exception d’inexécution s’affranchit de ce délai : le juge saisi de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit examiner d’office le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, sans que le non-respect du délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement ne puisse faire obstacle à cet examen.
À cet égard, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Cayenne qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le locataire n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement, sans rechercher « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». En conséquence, l’exception d’inexécution constitue désormais un moyen de défense autonome, dont la recevabilité n’est pas subordonnée au respect des formes et délais prévus par l’article L. 145-41 du code de commerce.
Dès lors, le preneur à bail commercial dispose d’une faculté de riposte immédiate face au manquement du bailleur, sans avoir à respecter un quelconque formalisme préalable, ce qui rééquilibre substantiellement le rapport de forces entre les parties au contrat de bail.
Cette construction prétorienne trouve, en outre, un prolongement dans les dispositions de la loi du 26 mai 2026 qui étendent le domaine des clauses réputées non écrites. En effet, en intégrant l’article L. 145-41 dans le périmètre de l’article L. 145-15, le législateur a entendu conférer à la clause résolutoire réformée une protection renforcée contre les stipulations conventionnelles qui tenteraient d’en contourner l’application. Ainsi, toute clause qui aurait pour effet d’écarter la nouvelle condition de capacité contributive du preneur ou de réduire le délai d’un mois après commandement serait réputée non écrite, sans que le bailleur ne puisse invoquer la prescription de l’action en nullité. Par ailleurs, l’obligation nouvelle imposée au bailleur de démontrer que le preneur est en capacité de régler la dette locative et de reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience constitue un garde-fou procédural significatif, qui fait écho à la jurisprudence précitée du 5 mars 2026 sur l’office du juge saisi d’une exception d’inexécution.
B. Les nouveaux équilibres contractuels issus de la loi du 26 mai 2026 : mensualisation, garanties et clauses réputées non écrites
La convergence entre l’uvre prétorienne de la troisième chambre civile et l’intervention du législateur est particulièrement remarquable dans la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Ce texte, qui a modifié plusieurs dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, renforce le mouvement jurisprudentiel de protection du preneur en instituant de nouveaux droits substantiels au profit du locataire commercial.
L’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande ». Cette mensualisation de plein droit, qui ne requiert que l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, constitue une mesure de trésorerie immédiatement bénéfique pour le preneur, dont les charges locatives sont traditionnellement appelées par termes trimestriels.
Par ailleurs, l’article L. 145-40 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, plafonne désormais le dépôt de garantie à un trimestre de loyer et prévoit sa restitution dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés. En outre, la mutation à titre onéreux ou gratuit des locaux pris à bail entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature consenties par le preneur, ce qui constitue une protection substantielle du locataire en cas de vente de l’immeuble. Ces dispositions, qui s’appliquent aux garanties de toute nature, y compris les cautions personnelles, marquent une rupture significative avec la pratique antérieure qui permettait le cumul de sûretés disproportionnées au détriment du preneur.
L’article L. 145-15 du code de commerce a, quant à lui, vu son champ d’application considérablement élargi par la loi du 26 mai 2026. Désormais sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec non seulement au droit de renouvellement, mais également aux dispositions des articles L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 et L. 145-47 à L. 145-54. À cet égard, l’intégration des articles L. 145-41 (clause résolutoire), L. 145-32-1 (mensualisation) et L. 145-40 (garanties) dans le périmètre des clauses réputées non écrites confère à ces nouveaux droits une protection renforcée, par le recours à une sanction d’ordre public insusceptible de prescription.
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, a également été modifié pour renforcer le contrôle judiciaire de la clause résolutoire. Le texte précise désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette précision législative, qui s’articule avec la jurisprudence précitée du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, témoigne de la convergence des sources du droit dans la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur et l’efficacité de la garantie du bailleur.
Enfin, l’article L. 145-38-1, également créé par la loi du 26 mai 2026, autorise désormais expressément les clauses d’encadrement de la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, dites clauses tunnel, à condition que les limitations à la hausse et à la baisse soient fixées dans les mêmes proportions. Cette disposition, qui met fin à l’insécurité juridique qui entourait ces clauses, s’inscrit dans la même logique de protection du preneur contre les variations excessives du loyer.
La convergence de ces innovations législatives avec la construction prétorienne de l’obligation continue de délivrance et de l’autonomie de l’exception d’inexécution dessine ainsi les contours d’un statut des baux commerciaux profondément renouvelé, dans lequel la protection du preneur constitue le fil directeur de l’évolution du droit positif.
L’articulation entre ces différentes sources du droit révèle une cohérence d’ensemble qui dépasse la simple addition de réformes ponctuelles. En effet, la mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et la consécration légale des clauses tunnel s’inscrivent dans la même logique que la jurisprudence sur l’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution : celle d’un rééquilibrage structurel du rapport contractuel au profit du preneur. À cet égard, l’élargissement du champ des clauses réputées non écrites par l’article L. 145-15 du code de commerce constitue la clé de voûte de cet édifice protecteur, en ce qu’il permet d’étendre la sanction la plus radicale du droit des obligations à l’ensemble des nouveaux droits substantiels reconnus au preneur. Dès lors, toute clause du bail qui contreviendrait à la mensualisation, au plafonnement des garanties ou à l’encadrement des clauses d’indexation pourrait être anéantie par le juge, sans que la prescription ne puisse être opposée au preneur.
Conclusion
L’analyse croisée des derniers arrêts de la troisième chambre civile et des dispositions de la loi du 26 mai 2026 révèle une remarquable convergence des sources du droit dans le sens d’un renforcement des droits du preneur à bail commercial. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire et les nouveaux droits substantiels issus de la réforme législative dessinent un édifice protecteur cohérent, dont la portée contentieuse est d’ores et déjà considérable. Or, cette convergence n’est pas fortuite : elle traduit une prise de conscience, tant du juge que du législateur, de la nécessité de rééquilibrer un rapport contractuel structurellement déséquilibré, dans lequel le preneur supporte traditionnellement la charge économique du bail sans disposer des instruments juridiques adéquats pour contraindre le bailleur à l’exécution de ses obligations. Dès lors, c’est un nouveau visage du contentieux du bail commercial qui se profile, dans lequel le preneur dispose désormais d’un arsenal procédural et substantiel renforcé, que les praticiens du droit immobilier se doivent de maîtriser pour conseiller utilement leurs clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.