I. Le cadre légal de la clause résolutoire : un mécanisme d’ordre public aux conditions procédurales strictes
A. Le formalisme du commandement préalable et la computation du délai de réfraction
La clause résolutoire insérée dans un bail commercial obéit à un régime juridique dont les fondements sont posés par l’article L. 145-41 du code de commerce (texte officiel). Ce texte dispose, en son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’« un mois après un commandement demeuré infructueux », lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le législateur a ainsi ménagé un délai de réfraction d’un mois, destiné à permettre au preneur de régulariser sa situation avant que le bailleur ne puisse se prévaloir de l’acquisition de la clause. Ce mécanisme s’articule avec l’article 1224 du code civil (texte officiel), aux termes duquel la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Le commandement visant la clause résolutoire constitue dès lors l’acte inaugural de la procédure, dont la régularité formelle conditionne la validité de l’ensemble du processus résolutoire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé la portée de ce formalisme avec une constance remarquable. Par un arrêt du 26 octobre 2023, la Cour de cassation a rappelé que, lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, FS-B). Or, cette solution, qui consacre la rigueur de l’effet résolutoire, trouve son prolongement dans un arrêt du 4 janvier 2023, par lequel la Haute juridiction a énoncé que « lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-19.705, F-D). En conséquence, le commandement de payer constitue non seulement l’acte introductif de la procédure résolutoire, mais également le point de référence temporel à partir duquel se cristallise l’acquisition de la clause, sous réserve de l’octroi éventuel de délais de paiement par le juge.
Par ailleurs, la computation de ce délai d’un mois revêt une importance procédurale déterminante. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B). Cette rétroactivité de l’effet résolutoire au jour de l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement a pour conséquence de fixer la date de la résiliation au jour même où le bailleur a acquis le bénéfice de la clause, indépendamment de la date à laquelle le juge statue. À cet égard, la rigueur de la jurisprudence garantit la prévisibilité du dispositif pour l’ensemble des parties au contrat de bail. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans la même décision du 15 juin 2023, que « cette interdiction ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B). Ainsi, une clause résolutoire dont les effets avaient été suspendus par une décision de justice antérieure au début de la crise sanitaire ne bénéficie pas du régime de protection institué par l’ordonnance du 25 mars 2020, ce qui confirme la primauté de l’autorité de la chose jugée sur les dispositifs législatifs de circonstance.
B. La réforme du 26 mai 2026 : le durcissement législatif des conditions de suspension
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit une modification substantielle de l’article L. 145-41 du code de commerce (texte officiel), dont l’article 63 prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, constitue un infléchissement significatif du régime antérieur. Le législateur a ainsi ajouté une double condition cumulative à l’octroi des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire : le preneur doit non seulement démontrer sa capacité effective à apurer la dette locative, mais également avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce durcissement procédural vise à prévenir les demandes dilatoires de suspension qui ne s’accompagneraient d’aucune perspective réelle d’apurement de la dette.
L’articulation de cette réforme avec l’article 1343-5 du code civil (texte officiel), qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, mérite une attention particulière. Désormais, l’article L. 145-41 renvoie expressément aux formes et conditions prévues à l’article 1343-5, tout en ajoutant des conditions propres au bail commercial. Par conséquent, le juge des référés ou le juge du fond saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire doit cumulativement vérifier le respect des critères généraux du droit commun des obligations et des conditions spécifiques nouvellement instaurées par la loi du 26 mai 2026. Le texte précise d’ailleurs que ces dispositions s’appliquent aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui exclut leur application rétroactive aux instances en cours au 28 mai 2026. Cette distinction temporelle revêt une importance pratique considérable pour les contentieux pendants, dans lesquels le juge demeure tenu d’appliquer le régime antérieur, moins exigeant à l’égard du preneur.
Sur le plan contentieux, la portée de cette réforme est substantielle. Le juge, préalablement à l’octroi de délais de paiement, doit désormais s’assurer que le preneur justifie, par des éléments objectifs et vérifiables, de sa capacité effective à régler la dette locative dans le délai imparti. La simple affirmation d’une perspective d’apurement ne suffit plus ; des éléments comptables, un prévisionnel de trésorerie ou un engagement bancaire sont exigés. De même, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience constitue un préalable procédural dont l’inobservation prive le juge de la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire, quelle que soit la bonne foi du preneur. En d’autres termes, le législateur a entendu substituer à l’appréciation souveraine du juge un contrôle objectif des capacités financières du débiteur, réduisant corrélativement la marge d’appréciation judiciaire dans l’octroi des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
En outre, cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur amorcé par la loi du 26 mai 2026. Le législateur a simultanément institué la mensualisation du loyer à l’article L. 145-32-1, plafonné les garanties à un trimestre de loyer à l’article L. 145-40, et consacré la validité des clauses dites « tunnel » à l’article L. 145-38-1 du même code. Dans ce contexte, le durcissement des conditions d’octroi des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire peut être analysé comme une contrepartie aux nouvelles protections accordées au preneur, destinée à préserver l’équilibre économique du contrat de bail et à garantir au bailleur une protection effective contre les impayés locatifs persistants.
II. L’office du juge dans la modulation des effets de la clause résolutoire : une compétence élargie mais rigoureusement encadrée
A. L’extension prétorienne du domaine de la suspension à l’ensemble des manquements du preneur
Jusqu’à une période récente, une incertitude pesait sur le périmètre d’application du pouvoir de suspension conféré au juge par l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce. La question se posait de savoir si cette faculté de suspension était cantonnée aux seuls manquements du preneur à son obligation de paiement des loyers et charges, ou si elle s’étendait à l’ensemble des obligations mises à sa charge par le contrat de bail, notamment les obligations de faire telles que l’obligation d’exploitation personnelle du fonds. La troisième chambre civile a tranché cette controverse par un arrêt du 6 février 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, dont la portée doctrinale est considérable.
Dans cette espèce, le bailleur avait délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds de commerce, visant la clause résolutoire stipulée au bail. La cour d’appel avait rejeté la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, ne pouvait trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou des charges. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa de l’article L. 145-41, alinéa 2, en énonçant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Cette solution, par sa généralité, étend le domaine de la suspension à tous les manquements contractuels, y compris le défaut d’exploitation du fonds, le non-respect de la destination des lieux ou le défaut d’entretien des locaux. Elle confère au juge un pouvoir de modulation qui transcende la distinction classique entre les obligations de payer et les obligations de faire.
Par ailleurs, cette extension du domaine de la suspension ne saurait être interprétée comme un affaiblissement de la force obligatoire des clauses résolutoires. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 26 octobre 2023 déjà cité, que « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, FS-B). Dès lors, si le pouvoir de suspension du juge a été étendu dans son domaine d’application, il demeure rigoureusement conditionné par le respect, par le preneur, des délais et modalités fixés par la décision qui les octroie. La suspension constitue une faveur judiciaire dont le bénéfice est subordonné à l’exécution ponctuelle des obligations mises à la charge du preneur par le juge, et dont la méconnaissance entraîne l’acquisition définitive de la clause résolutoire, rétroactivement au jour de l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement.
B. L’articulation entre la suspension de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution et l’incidence des procédures collectives
L’une des questions les plus délicates du contentieux de la clause résolutoire réside dans l’articulation entre la demande de suspension des effets de la clause et l’exception d’inexécution que le preneur peut invoquer pour justifier le défaut de paiement des loyers. La troisième chambre civile a apporté une clarification majeure à cet égard dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une locataire à bail commercial, assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, invoquait une exception d’inexécution tenant aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel avait écarté ce moyen au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
La Cour de cassation a censuré cette motivation en précisant que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » et que, dès lors, « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Cette décision consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de suspension de la clause résolutoire prévu à l’article L. 145-41. En d’autres termes, le preneur qui oppose une exception d’inexécution n’est pas tenu de respecter le délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement, et le juge doit examiner le bien-fondé de cette exception indépendamment de toute demande de suspension. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à l’obligation de délivrance continue du bailleur, que la Cour de cassation a consacrée par un arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292, également publié au Bulletin. Par conséquent, l’exception d’inexécution constitue désormais un moyen de défense autonome dont l’examen s’impose au juge avant toute constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette autonomie procédurale emporte une conséquence majeure : le preneur qui oppose une exception d’inexécution n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour préserver sa défense au fond. Le juge doit examiner le mérite de l’exception avant de statuer sur l’acquisition de la clause, et ce même si le preneur n’a formé aucune demande de suspension. Cette solution consacre une dissociation nette entre les deux mécanismes, qui étaient parfois confondus par les juridictions du fond. L’exception d’inexécution relève du droit substantiel de la résolution contractuelle, tandis que la suspension de la clause résolutoire relève du pouvoir de modulation judiciaire conféré par l’article L. 145-41. Leur indépendance procédurale est désormais clairement affirmée par la Haute juridiction.
La combinaison de cette jurisprudence avec le durcissement législatif issu de la loi du 26 mai 2026 produit un effet paradoxal. D’un côté, le preneur bénéficie d’une voie de défense autonome par l’exception d’inexécution, qui ne peut être écartée au seul motif du non-respect du délai d’un mois suivant le commandement. De l’autre, s’il sollicite la suspension de la clause résolutoire, il se heurte à des conditions d’accès désormais plus exigeantes. Cette dualité de régimes impose au praticien une analyse rigoureuse de la stratégie procédurale à adopter, selon que le preneur entend contester le principe même de la résiliation par la voie de l’exception d’inexécution, ou solliciter la clémence du juge par la voie de la suspension avec délais de paiement. Les deux voies ne sont pas exclusives l’une de l’autre, mais elles obéissent à des logiques et à des conditions distinctes dont la maîtrise conditionne l’efficacité de la défense du preneur.
En ce qui concerne l’incidence des procédures collectives sur la mise en œuvre de la clause résolutoire, la jurisprudence de la troisième chambre civile est également venue préciser les conditions dans lesquelles l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire affecte l’action du bailleur. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, F-D). Cette solution, qui trouve son fondement dans les articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, interdit au bailleur de poursuivre l’action en constatation de la clause résolutoire après le jugement d’ouverture, sauf à ce qu’une décision passée en force de chose jugée ait déjà constaté cette acquisition antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.
Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce (texte officiel) prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Cette prescription biennale s’applique notamment à l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Le point de départ de ce délai se situe au jour où le bailleur a eu connaissance du manquement reproché au preneur. La combinaison de cette prescription abrégée avec les règles d’interruption des poursuites individuelles en procédure collective crée un cadre procédural complexe, qui exige du bailleur une particulière diligence dans la mise en œuvre de ses droits. Un bailleur qui tarderait à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’exposerait ainsi au risque de voir son action déclarée irrecevable comme prescrite, indépendamment de la gravité du manquement invoqué.
En définitive, l’office du juge dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial se caractérise par une dualité remarquable : son pouvoir de suspension a été élargi par la jurisprudence à l’ensemble des manquements contractuels, tandis que les conditions d’octroi de cette suspension ont été simultanément durcies par le législateur au moyen de la loi du 26 mai 2026. Cette tension entre l’extension prétorienne du domaine de la suspension et le renforcement législatif de ses conditions d’accès dessine un équilibre nouveau, dans lequel le juge conserve un rôle central de modulation des effets de la clause résolutoire, tout en étant tenu par des critères plus exigeants d’appréciation de la situation du preneur. La pratique du contentieux des baux commerciaux impose désormais aux praticiens une vigilance accrue dans l’articulation entre la procédure de suspension, l’exception d’inexécution et les règles propres au droit des entreprises en difficulté, sous peine d’encourir des irrecevabilités procédurales aux conséquences irréversibles.
Conclusion
La clause résolutoire du bail commercial constitue l’un des instruments juridiques les plus redoutables du contentieux locatif, dont la mise en œuvre est soumise à un formalisme rigoureux que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser. Le législateur, par la loi du 26 mai 2026, a entendu renforcer les conditions d’accès à la suspension des effets de la clause, en subordonnant l’octroi des délais de paiement à la capacité effective du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Simultanément, la Cour de cassation a étendu le domaine de la suspension à tous les manquements du preneur, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la procédure de suspension, et maintenu la rigueur des conséquences attachées au non-respect des échéanciers judiciaires. Ces évolutions, tant législatives que jurisprudentielles, appellent de la part des praticiens une maîtrise approfondie des mécanismes procéduraux et substantiels qui gouvernent la clause résolutoire, afin d’assurer la défense efficace des intérêts du bailleur comme du preneur dans un contentieux où la technicité du droit ne cède en rien à l’acuité des enjeux économiques.
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