Le champ d’application du statut des baux commerciaux : conditions d’accès, exclusions légales et sanctions des irrégularités à la lumière des derniers arrêts de la troisième chambre civile (2023-2026)

I. Les conditions d’accès au statut protecteur des baux commerciaux

A. Les conditions subjectives tenant au preneur : l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal

L’article L. 145-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la réforme du 1^er janvier 2023, dispose que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. (Article L. 145-1 du code de commerce, Legifrance). La condition première de l’accès au statut réside donc dans l’existence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal exploité dans les lieux loués, cette exploitation devant être effective et personnelle au preneur.

Par ailleurs, le législateur a étendu le bénéfice du statut à des catégories particulières de preneurs énumérées à l’article L. 145-2 du code de commerce, notamment aux baux des locaux abritant des établissements d’enseignement, aux baux consentis aux communes pour des services exploités en régie, ou encore aux entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial. (Article L. 145-2 du code de commerce, Legifrance). L’article L. 145-3 du même code exclut expressément les baux emphytéotiques du champ d’application du statut, sauf en ce qui concerne la révision du loyer, sauf lorsqu’ils sont consentis par l’emphytéote à un sous-locataire dans les conditions prévues aux articles L. 145-1 et L. 145-2. (Article L. 145-3 du code de commerce, Legifrance).

La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec force que le statut des baux commerciaux est un régime d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger conventionnellement lorsque les conditions légales en sont réunies. Dans un arrêt du 5 mars 2026, elle a ainsi consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur en jugeant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». (Cass. 3^e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette décision, qui s’inscrit dans le sillage du renforcement des prérogatives du preneur, illustre la conception extensive de la propriété commerciale retenue par la Haute juridiction. En conséquence, le statut s’attache à la personne du preneur dès lors qu’il exploite effectivement un fonds dans les lieux loués, et les clauses contractuelles qui tendraient à en écarter l’application sont réputées non écrites.

B. Les conditions objectives tenant au local : usage commercial, artisanal ou industriel

Au-delà de la qualité du preneur, le statut des baux commerciaux requiert que le local loué soit affecté à un usage déterminé par la loi. L’article L. 145-1, I, 1° étend le bénéfice du statut aux locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, à condition que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire de l’établissement principal. Le 2° du même texte vise les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

La notion de local à usage industriel a fait l’objet d’une définition prétorienne de première importance par la troisième chambre civile dans un arrêt publié du 29 juin 2023. La Cour de cassation y énonce que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». (Cass. 3^e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Cette définition, empruntée à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale, revêt une portée considérable puisqu’elle détermine l’exclusion des locaux industriels du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, mais aussi, plus largement, la frontière entre le régime des baux commerciaux et celui des baux industriels.

Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a modifié l’article L. 145-46-1 pour préciser la définition du local à usage commercial, entendu comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». (Article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, Legifrance). Cette définition législative nouvelle consolide et précise le critère de l’usage commercial qui conditionne l’accès à de nombreuses dispositions protectrices du statut.

Or, la frontière entre usage commercial et usage industriel demeure une source contentieuse majeure, comme l’illustre l’arrêt précité du 29 juin 2023, dans lequel la Cour de cassation a validé l’exclusion du droit de préférence pour une société de fabrication d’agglomérés, de hourdis et de pavés en béton, au motif que cette activité de fabrication constituait un usage industriel au sens de la définition retenue. La Cour a ainsi rappelé que le critère prépondérant réside non dans le chiffre d’affaires généré par l’activité de négoce, mais dans le rôle des installations techniques et outillages mis en œuvre dans le processus de production. Cette approche, qui s’attache au caractère principal de l’activité exercée dans les lieux, est désormais confortée par la définition législative issue de la loi du 26 mai 2026.

II. Les sanctions des irrégularités et la protection du preneur par le juge

A. La nullité absolue du bail commercial irrégulier et la restitution des prestations

Lorsque le bail commercial est conclu en méconnaissance des conditions légales d’accès au statut, la sanction applicable dépend de la nature de l’irrégularité. Dans un arrêt remarqué du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a rendu une décision de principe sur le sort du bail commercial portant sur un bien appartenant au domaine public. La Cour énonce que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». (Cass. 3^e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, Publié au Bulletin).

Cet arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, règle une question qui divisait la doctrine et les juridictions du fond. En l’espèce, un local situé à l’arrière d’une plage avait été donné à bail commercial pour exploiter un restaurant. Le preneur, après avoir exploité le fonds pendant près de dix ans, avait assigné le bailleur en nullité du bail au motif que le local était édifié sur le domaine public maritime. La cour d’appel avait fait droit à cette demande, prononcé la nullité du bail et condamné le bailleur à restituer les loyers perçus, tout en rejetant sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation.

La Cour de cassation, si elle confirme le principe de la nullité absolue du bail commercial sur le domaine public, censure l’arrêt d’appel sur la question de l’indemnité d’occupation. Elle affirme en effet que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». En conséquence, le bailleur qui a conféré la jouissance effective du local au preneur est fondé à obtenir une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de cette jouissance, alors même qu’il n’était pas propriétaire du bien litigieux. Cette solution, qui peut surprendre à première vue, procède d’une application rigoureuse des principes régissant les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat.

Par ailleurs, s’agissant de la prescription de l’action en nullité, la Cour de cassation rappelle dans le même arrêt que « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat ». Cette précision est essentielle car elle écarte la prescription quinquennale à compter de la conclusion de l’acte que plaidait le pourvoi, au profit d’un point de départ glissant, plus favorable au demandeur à la nullité, constitué par la connaissance de l’illicéité. Dès lors, le preneur ayant ignoré pendant plusieurs années que le local était situé sur le domaine public conserve la faculté d’agir en nullité dans le délai de cinq ans à compter de cette découverte.

B. L’office du juge dans la protection du preneur : entre suspension de la clause résolutoire et réparation du préjudice

La protection du preneur à bail commercial ne se limite pas aux conditions d’accès au statut : elle se prolonge tout au long de l’exécution du contrat, sous le contrôle actif du juge. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». (Article L. 145-41 du code de commerce, Legifrance). La loi nouvelle a renforcé l’office du juge en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».

La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026, les contours de cet office en posant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce ». (Cass. 3^e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette décision consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire, en écartant l’obligation pour le preneur de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour pouvoir opposer l’inexécution du bailleur.

A cet égard, la Cour avait déjà jugé, dans un arrêt publié du 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». (Cass. 3^e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Par cette construction prétorienne, la troisième chambre civile renforce substantiellement la position du preneur confronté à un manquement du bailleur, en le dispensant de toute formalité préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution.

En outre, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 octobre 2025, les règles applicables au déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsque la durée du bail expiré excède douze ans par l’effet de la tacite prolongation. L’article L. 145-34 du code de commerce écarte le plafonnement du loyer dans cette hypothèse, et la Cour précise que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». (Cass. 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). La conséquence pratique est redoutable pour le preneur : non seulement le loyer est déplafonné, mais l’étalement des augmentations prévu à l’article L. 145-34, dernier alinéa, ne trouve pas à s’appliquer, de sorte que la hausse peut être intégralement appliquée dès la prise d’effet du bail renouvelé.

La protection du preneur trouve également son expression dans le droit au renouvellement du bail, pierre angulaire du statut, et dans le droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». (Article L. 145-14 du code de commerce, Legifrance). Cette indemnité, qui constitue la contrepartie du droit au renouvellement, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation.

L’article L. 145-9 du code de commerce encadre strictement les conditions de forme et de délai du congé, en disposant que le congé « doit être donné par acte extrajudiciaire » et « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». (Article L. 145-9 du code de commerce, Legifrance). Ce formalisme protecteur, dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de l’acte, témoigne du souci constant du législateur d’assurer l’effectivité des droits du preneur.

Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce édicte une prescription abrégée de deux ans pour toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre I^er du code de commerce. (Article L. 145-60 du code de commerce, Legifrance). La troisième chambre civile a apporté une précision importante dans un arrêt du 12 février 2026 en jugeant que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause de suspension ou d’interruption de cette prescription biennale, ce qui impose au preneur de faire preuve d’une vigilance procédurale accrue.

Enfin, la loi du 26 mai 2026 a introduit une innovation majeure avec l’article L. 145-38-1 du code de commerce, qui autorise dans le bail des locaux à usage commercial la clause « ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ». (Article L. 145-38-1 du code de commerce, Legifrance). Cette disposition, communément désignée sous le vocable de clauses tunnel, légalise un mécanisme que la pratique avait développé pour atténuer la rigueur de l’indexation automatique tout en respectant l’exigence de réciprocité de la variation indiciaire. La révision triennale prévue à l’article L. 145-38 du même code, qui ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance, demeure quant à elle encadrée par la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. (Article L. 145-38 du code de commerce, Legifrance).

L’ensemble de ces dispositions, combinées à l’office renforcé du juge, dessine un régime de protection du preneur qui, sans être absolu, s’avère substantiel et constamment réaffirmé par la troisième chambre civile. La nullité absolue du bail irrégulier, si elle sanctionne le non-respect des conditions d’accès au statut, n’exclut pas pour autant le droit à restitution des prestations fournies, ainsi que l’arrêt du 21 mai 2026 en a posé le principe. En conséquence, le contentieux de la nullité du bail commercial ne saurait être appréhendé comme un simple anéantissement rétroactif du contrat, mais comme un processus complexe de remise en état des parties, gouverné par les principes du droit commun des obligations et tempéré par l’office du juge.

Conclusion

Le champ d’application du statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue le socle sur lequel repose l’édifice protecteur de la propriété commerciale. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, éclairée par les arrêts du 21 mai 2026 sur la nullité absolue du bail sur le domaine public, du 29 juin 2023 sur la définition du local à usage industriel, et du 5 mars 2026 sur l’obligation continue de délivrance et l’autonomie de l’exception d’inexécution, confirme une double tendance : d’une part, la rigueur dans l’appréciation des conditions d’accès au statut, qui ne saurait être détourné par des montages contractuels ou des situations de fait incompatibles avec son objet ; d’autre part, le renforcement constant des prérogatives du preneur régulièrement entré dans le champ du statut, par la consolidation de l’office du juge et la consécration de mécanismes protecteurs tels que l’exception d’inexécution autonome. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant les clauses tunnel et en renforçant l’encadrement de la clause résolutoire, parachève cette évolution en dotant les praticiens d’instruments conventionnels nouveaux, dont l’efficacité sera mesurée à l’aune de l’interprétation qu’en donnera la troisième chambre civile dans les années à venir.