I. La validité du congé avec refus de renouvellement : un formalisme protecteur aux exigences renforcées
A. L’exigence de motivation du congé et le respect des délais légaux
Le congé avec refus de renouvellement constitue l’acte unilatéral par lequel le bailleur notifie au preneur sa volonté de ne pas reconduire le contrat de bail commercial à son échéance. L’article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 8 août 2015, dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Legifrance, art. L. 145-9 C. com. Ces prescriptions légales, qui assortissent l’acte de congé d’un formalisme rigoureux, ont donné lieu à un contentieux nourri devant les juridictions du fond comme devant la Cour de cassation.
La question de la motivation du congé a été précisée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 4 juin 2026. La juridiction a jugé que « le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s’il est assorti d’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction » et que « le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction et dans ce cas, le congé n’a pas à être autrement motivé, la circonstance qu’aucune offre précise d’indemnité d’éviction ne soit formulée étant indifférente, dès lors que les bailleurs ne contestent pas que le preneur a droit au paiement d’une telle indemnité. » CA Aix-en-Provence, 4 juin 2026, n° 22/05757 Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, rappelle que le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction constitue en lui-même une motivation suffisante au sens de l’article L. 145-9, sans qu’il soit nécessaire de détailler le quantum de l’indemnité proposée.
Par ailleurs, la même juridiction a été amenée à préciser, dans un arrêt du 22 janvier 2026, que « le congé met fin au bail même en l’absence de motif, la seule sanction étant l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction ou d’offrir le renouvellement. » CA Aix-en-Provence, 22 janv. 2026, n° 22/00146 En conséquence, l’absence de motivation ou une motivation insuffisante du congé n’entraîne pas la nullité de l’acte, mais confère au preneur le droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction ou le renouvellement du bail. Cette solution pragmatique évite que le preneur ne se retrouve dans une situation de vide juridique et garantit la protection de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité.
Le respect du délai de préavis de six mois, imposé par l’article L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce, conditionne également la régularité du congé. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé, dans son arrêt du 22 janvier 2026, que le congé délivré avant le terme contractuel, pourvu qu’il respecte le délai de six mois, produit ses effets à la date d’échéance du bail. La juridiction a écarté le moyen de nullité tiré de l’absence de respect du délai de préavis en constatant que le congé du 18 février 2019, signifié pour le 16 octobre 2019, respectait un préavis d’environ huit mois. En tout état de cause, un congé donné prématurément verrait ses effets simplement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement délivré.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, a également été saisie de la question de la validité formelle du congé, notamment s’agissant du pouvoir de son signataire. Dans un arrêt du 9 janvier 2025, la Haute juridiction a considéré, par substitution de motif, que la signature et la notification d’un congé portant sur un bail commercial conclu sur un bien appartenant à la Polynésie française entraient dans les attributions du ministre de l’économie verte et du domaine, dès lors que la résiliation avait été autorisée par le conseil des ministres. Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326 Cette décision illustre la vigilance avec laquelle les juridictions contrôlent la régularité formelle de l’acte de congé, y compris la qualité de son signataire.
B. La portée du congé sur le droit au renouvellement et le bénéfice du statut des baux commerciaux
Le congé avec refus de renouvellement produit un effet immédiat sur la situation juridique du preneur, lequel se trouve privé du droit au renouvellement de son bail et peut prétendre, en contrepartie, au paiement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, le droit au renouvellement suppose que le preneur remplisse les conditions d’application du statut des baux commerciaux, prévues par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Parmi ces conditions figure l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, dont le défaut peut être invoqué par le bailleur pour justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, mécanisme dit de dénégation du statut.
Le tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 17 octobre 2024, une décision éclairante sur ce point. La juridiction a rappelé que « pour prétendre au renouvellement d’un bail et au paiement d’une indemnité d’éviction, il convient de justifier d’une immatriculation à l’adresse des locaux objets dudit bail » et que « le preneur doit justifier remplir ces conditions tant à la date du congé ou du refus de renouvellement qu’à la date d’effet du congé, et que toute régularisation postérieure de l’immatriculation est inopérante. » TJ Paris, 17 oct. 2024, n° 22/00499 Cependant, le tribunal a fait application du principe de la renonciation tacite du bailleur, en constatant que ce dernier, établissement spécialisé dans la location de locaux commerciaux, avait eu connaissance du défaut d’immatriculation du preneur lors de la négociation du bail renouvelé et avait néanmoins consenti à lui accorder le bénéfice du statut.
Cette renonciation doit, pour être opposable, résulter d’actes positifs non équivoques établissant la connaissance par le bailleur de l’irrégularité et sa volonté de ne pas s’en prévaloir. La simple acceptation tacite, manifestée par l’encaissement des loyers ou la délivrance d’actes au preneur cessionnaire sans mise en cause du cédant, peut suffire à caractériser cette renonciation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait application de ce principe dans son arrêt du 22 janvier 2026 en jugeant que la cession du droit au bail était opposable aux bailleurs en dépit de l’absence de signification, dès lors que ceux-ci avaient délivré un congé et un commandement de payer mentionnant expressément que la preneuse venait aux droits de la cédante.
Or, le bailleur qui ne peut se prévaloir d’aucune fin de non-recevoir se trouve tenu, en cas de refus de renouvellement, de verser au preneur évincé une indemnité d’éviction dont l’évaluation obéit à des principes rigoureux que la jurisprudence la plus récente contribue à préciser.
II. L’indemnité d’éviction : détermination judiciaire, limites contractuelles et déplafonnement du loyer
A. La détermination judiciaire de l’indemnité principale et des indemnités accessoires
L’article L. 145-14 du Code de commerce fonde le droit du preneur évincé à percevoir une indemnité d’éviction en disposant que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Legifrance, art. L. 145-14 C. com. Cette disposition distingue l’indemnité principale, destinée à compenser la perte du fonds de commerce, des indemnités accessoires, qui couvrent les frais annexes engendrés par l’éviction.
Le tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 15 décembre 2025, a procédé à une évaluation méthodique de l’ensemble des composantes de l’indemnité d’éviction. La juridiction a d’abord déterminé le caractère transférable ou non du fonds de commerce, rappelant que « la loi présumant que l’éviction entraine la perte du fonds de commerce du locataire, il appartient au bailleur qui le conteste de démontrer que ledit fonds est transférable. » TJ Bobigny, 15 déc. 2025, n° 21/05896 En l’absence de preuve de la transférabilité du fonds, l’indemnité principale a été calculée comme une indemnité de remplacement, correspondant à la valeur marchande du fonds perdu, déterminée selon les usages de la profession en appliquant au chiffre d’affaires moyen un coefficient variable. Le tribunal a fixé l’indemnité principale à 57 000 euros.
A cet égard, les indemnités accessoires ont été évaluées avec une égale précision : 16 000 euros pour les frais de remploi, 3 400 euros pour le trouble commercial, 3 241,67 euros pour les frais de déménagement et 2 000 euros pour les frais divers, soit un montant total de 81 641,67 euros. La juridiction a rappelé que « l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail au locataire commerçant dont il n’est pas déchargé par la vente de l’immeuble (Civ. 3, 30 mai 2001, n° 00-10.111). » Cette solution, qui maintient le bailleur d’origine comme débiteur de l’indemnité même après cession de l’immeuble, constitue une garantie essentielle pour le preneur évincé.
S’agissant de l’indemnité d’occupation due par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, l’article L. 145-28 du Code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Legifrance, art. L. 145-28 C. com. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé, dans son arrêt du 4 juin 2026, qu’« il est d’usage d’appliquer un abattement de l’ordre de 10 %, voire 30 % lorsque la procédure a été particulièrement longue et les inconvénients particulièrement pénalisants pour le preneur qui reste dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction pour pouvoir quitter les lieux. » CA Aix-en-Provence, 4 juin 2026, préc. Cet abattement, dit de précarité, tient compte de la situation défavorable dans laquelle se trouve le commerçant occupant, pénalisé dans la poursuite de son activité du fait de la résiliation du bail.
B. Le sort des clauses contractuelles restrictives et le mécanisme du déplafonnement du loyer
La liberté contractuelle des parties au bail commercial trouve ses limites dans les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du Code de commerce énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. » Legifrance, art. L. 145-15 C. com.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait une application remarquable de ce texte dans son arrêt du 22 janvier 2026. La juridiction a réputé non écrite une clause de l’avenant du 1er juillet 2015 qui prévoyait que l’indemnité d’éviction serait égale à 1 % du chiffre d’affaires effectué sur l’appartement l’année de la résiliation, en jugeant qu’« une telle clause qui prévoit la fixation forfaitaire de l’indemnité d’éviction et un mode de calcul de cette indemnité différent de celui prévu par le statut des baux commerciaux est réputée non écrite, faisant échec tant au droit au renouvellement qu’aux règles relatives à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction qui ont un caractère d’ordre public. » CA Aix-en-Provence, 22 janv. 2026, préc. La cour a par ailleurs rappelé un principe procédural essentiel : « l’action tendant au réputé non-écrit n’est enfermée dans aucun délai de prescription », ce qui confère au preneur une protection pérenne contre les clauses restrictives de ses droits.
En matière de fixation du loyer du bail renouvelé, le mécanisme du plafonnement, régi par l’article L. 145-34 du Code de commerce, constitue un tempérament à la règle de la valeur locative posée par l’article L. 145-33. Legifrance, art. L. 145-34 C. com. La cour d’appel de Toulouse a synthétisé ce mécanisme dans un arrêt du 4 février 2025 en énonçant que « le loyer ‘plafond’ est un loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond, mais comme son nom l’indique, il joue à sens unique. Ainsi, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d’une exception au principe du plafonnement. » CA Toulouse, 4 fév. 2025, n° 23/00164
Le déplafonnement du loyer suppose la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Le tribunal judiciaire de Montpellier, dans un jugement du 1er avril 2025, a énoncé sans ambiguïté qu’« un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne peut donc être envisagé que si la preuve est rapportée d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce. » TJ Montpellier, 1er avr. 2025, n° 24/04453 La charge de cette preuve incombe au bailleur qui prétend au déplafonnement, et la seule augmentation démographique ou la création de nouveaux commerces ne suffisent pas à caractériser une modification notable si l’incidence favorable sur le commerce considéré n’est pas démontrée.
Dès lors, la question des travaux réalisés par le preneur soulève une difficulté particulière lorsque ceux-ci affectent les caractéristiques du local. La cour d’appel de Toulouse a rappelé la distinction fondamentale entre travaux de modification et travaux d’amélioration en précisant que « si les travaux constituent à la fois une modification notable et une amélioration des locaux, c’est le régime des améliorations qui prévaut et s’applique, et le juge du fond devra rechercher qui a pris en charge les travaux pour savoir s’ils entraînent le déplafonnement du prix du bail lors du premier ou du second renouvellement. » CA Toulouse, 4 fév. 2025, préc. La cour a fait application de la règle selon laquelle les travaux d’amélioration financés par le preneur ne deviennent valorisables qu’à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et a jugé qu’en présence d’une clause d’accession avec option pour le bailleur de réclamer le rétablissement des lieux, le déplafonnement ne peut s’appliquer.
En revanche, la modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement lorsque l’incidence favorable sur le commerce considéré est démontrée. Dans l’affaire tranchée le 4 février 2025, la cour d’appel de Toulouse a retenu que la mise en service d’une nouvelle ligne de métro, l’augmentation de la population et l’accroissement du passage des piétons dans la rue considérée avaient contribué à donner une meilleure visibilité aux locaux, par le passage de nombreux clients potentiels supplémentaires, et caractérisaient ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce de prêt-à-porter considéré.
Par ailleurs, l’article L. 145-34, in fine, encadre la variation de loyer consécutive au déplafonnement en plafonnant l’augmentation annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, mécanisme d’étalement qui tempère l’impact financier immédiat pour le preneur. Cette disposition témoigne de la recherche constante d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la légitime rémunération du bailleur à la valeur locative réelle du bien loué.
En pratique, l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux doit, selon la jurisprudence désormais établie, être fixée à la valeur locative, non à la valeur locative de marché, et le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 est exclu. La précarité de l’occupation justifie l’application d’un abattement d’au moins 10 %, que les juridictions n’hésitent pas à moduler en considération de la durée de la procédure et des inconvénients subis par le commerçant. Le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi appliqué, dans son jugement du 15 décembre 2025, un abattement de précarité de 10 % sur la valeur locative en renouvellement, évaluée à 13 504,50 euros par l’expert judiciaire, pour fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 12 150 euros hors taxes hors charges.
La rigueur de l’évaluation judiciaire se manifeste également dans la distinction opérée entre les différentes catégories d’indemnités accessoires. Les frais de remploi couvrent les droits de mutation, les honoraires de commercialisation et les frais d’assistance juridique liés à l’acquisition d’un nouveau fonds. Le trouble commercial répare la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement, incluant la gestion de l’éviction et la recherche de nouveaux locaux. Les frais de déménagement, dont le tribunal se doit d’évaluer le montant même en l’absence de pièces justificatives, constituent un préjudice inhérent à l’éviction que le juge ne saurait écarter. Les frais de licenciement, enfin, ne sont remboursés que sur justificatifs, après réalisation effective du licenciement, et uniquement si celui-ci est causé par la disparition du fonds.
Conclusion
La jurisprudence récente des cours d’appel et de la Cour de cassation, éclairée par les dispositions du Code de commerce issues de la loi Pinel, confirme la vitalité et la technicité du contentieux du congé avec refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction. Le formalisme protecteur qui encadre la délivrance du congé garantit au preneur une information complète sur ses droits, tandis que l’évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction, fondée sur une approche casuistique et méthodique, assure la réparation intégrale du préjudice subi. La réputation non écrite des clauses restrictives du droit au renouvellement, couplée à l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit, constitue une protection essentielle du statut des baux commerciaux. Le jeu combiné du plafonnement légal du loyer et des exceptions au déplafonnement illustre, enfin, l’équilibre délicat que le législateur et le juge s’efforcent de maintenir entre la liberté contractuelle et l’ordre public de protection.
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