I. L’obligation continue de délivrance et de jouissance paisible, fondement cardinal de la résiliation du bail aux torts du bailleur
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et ses implications sur la prescription de l’action en résiliation
Le contrat de bail commercial impose au bailleur une obligation de délivrance dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile ne cesse de préciser l’étendue temporelle. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. La Cour de cassation a, par un arrêt du 10 juillet 2025, consacré avec une netteté particulière le caractère continu de cette obligation en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin).
Cet arrêt revêt une importance procédurale considérable en ce qu’il détermine le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur. En l’espèce, une cour d’appel avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action de la locataire en retenant que « le délai de prescription de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en considérant que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, de sorte que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir. La haute juridiction déduit de la nature continue de l’obligation pesant sur le bailleur que le manquement se renouvelle chaque jour, interdisant ainsi l’acquisition d’une prescription extinctive aussi longtemps que le manquement perdure.
Cette construction prétorienne trouve un écho dans l’arrêt du 19 mars 2026 par lequel la Cour de cassation rappelle qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande en résiliation de la locataire au motif que celle-ci ne justifiait pas que les désordres électriques et les non-conformités aux règles de sécurité existaient au jour de la remise des lieux. La Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l’article 1719 du code civil en énonçant que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la seule date de conclusion du bail mais s’apprécie de manière continue. Par cette décision, la troisième chambre civile affine le régime contentieux de l’obligation de délivrance en interdisant aux juges du fond d’en restreindre l’appréciation à l’instant initial de la prise de possession des locaux.
Or, cette double décision des 10 juillet 2025 et 19 mars 2026 opère un infléchissement doctrinal significatif du régime de l’obligation de délivrance dans le bail commercial. En consacrant le caractère continu de cette obligation, la Cour de cassation confère au preneur une véritable garantie temporelle qui transcende les clauses contractuelles et les considérations circonstancielles. L’article 1720 du code civil complète ce dispositif en imposant au bailleur l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Ces obligations, intimement liées, ne sauraient être tenues en échec par une quelconque stipulation exonératoire du contrat de bail. Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas altéré ce socle protecteur ; elle a au contraire renforcé les droits du preneur en instituant la mensualisation des loyers et en plafonnant les garanties locatives, sans toutefois modifier la substance de l’obligation continue de délivrance telle que la jurisprudence l’a consacrée. A cet égard, le locataire confronté à un manquement persistant du bailleur dispose désormais d’une certitude procédurale : son action en résiliation ne sera pas jugée prescrite tant que le manquement n’aura pas cessé, ce qui constitue un avantage contentieux déterminant dans les litiges relatifs aux baux commerciaux de longue durée.
B. L’obligation de jouissance paisible et la portée de la délivrance conforme sur la résiliation
L’obligation de délivrance conforme ne se réduit pas à la remise matérielle des clés ; elle implique également que le bailleur garantisse au preneur une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail. L’arrêt du 4 juillet 2024 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie la conformité de la chose louée à sa destination contractuelle. En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail une partie d’un lot commercial sans informer le preneur de l’existence d’une servitude de non-division en propriété ou en jouissance affectant l’immeuble, ce qui avait fait obstacle à la cession du droit au bail envisagée par la locataire. La cour d’appel de Douai avait prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, et la Cour de cassation approuve cette décision en retenant que « la situation juridique du local ne permettait pas la poursuite de son exploitation dans les termes du bail » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.902).
L’obligation de jouissance paisible, quant à elle, impose au bailleur de prévenir les troubles que pourraient causer les autres locataires du même ensemble immobilier. L’arrêt du 29 janvier 2026 apporte une précision utile sur l’intensité de cette obligation en rappelant que « le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, il n’appartient pas au preneur de remédier à un trouble de jouissance » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185). En d’autres termes, le locataire ne saurait se voir reprocher son inaction face aux nuisances causées par un autre occupant, dès lors qu’il incombe au propriétaire, garant de la jouissance paisible, d’intervenir pour les faire cesser. Cette formulation, bien que rendue dans un arrêt de rejet, consolide une jurisprudence constante selon laquelle le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant l’absence de diligences du preneur à l’encontre d’un tiers.
L’arrêt du 13 mars 2025 étend la portée de l’obligation de délivrance aux conséquences indemnitaires de sa méconnaissance. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui avait rejeté la demande de remboursement des travaux engagés par la locataire au motif d’une absence de lien de causalité avec la résiliation du bail, en considérant que les juges du fond s’étaient déterminés « par des motifs impropres à exclure tout lien de causalité entre le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice invoqué, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). Par cette décision, la troisième chambre civile étend la protection du preneur au-delà de la seule résiliation du contrat et ouvre la voie à l’indemnisation intégrale du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle du bailleur.
En l’espèce, une locataire avait engagé des travaux d’aménagement dans les locaux loués pour y exploiter un supermarché, avant de découvrir que l’immeuble était affecté d’attaques de termites compromettant sa structure et rendant les locaux dangereux et impropres à leur destination. La cour d’appel, tout en constatant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et en prononçant la résiliation du bail à ses torts, avait néanmoins rejeté la demande de remboursement des travaux au motif d’une absence de lien de causalité avec la résiliation. La Cour de cassation censure ce raisonnement en imposant aux juges du fond de rechercher concrètement si les dépenses engagées par le preneur en pure perte ne constituaient pas un préjudice directement imputable au manquement du bailleur. Cette décision consacre ainsi un principe d’indemnisation intégrale du preneur évincé par la faute du bailleur, qui ne saurait être limité à la seule restitution des loyers ou à la réparation du trouble de jouissance.
Dès lors, la conjugaison des arrêts du 10 juillet 2025, du 19 mars 2026, du 4 juillet 2024 et du 13 mars 2025 dessine les contours d’une théorie générale de l’obligation de délivrance dans le bail commercial, fondée sur trois principes cardinaux. Premièrement, l’obligation de délivrance présente un caractère continu qui interdit au bailleur de se prévaloir de la prescription aussi longtemps que le manquement persiste. Deuxièmement, la délivrance conforme à la destination contractuelle s’apprécie tout au long de l’exécution du contrat et ne se limite pas à la date de conclusion du bail. Troisièmement, les conséquences indemnitaires du manquement incluent le remboursement des travaux engagés en pure perte par le preneur, dès lors qu’il existe un lien de causalité suffisant entre l’inexécution du bailleur et le préjudice invoqué.
II. L’exception d’inexécution comme rempart procédural du preneur face à la clause résolutoire du bailleur
A. L’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de l’article L145-41 du code de commerce
La clause résolutoire constitue l’instrument contentieux privilégié du bailleur pour obtenir la résiliation du bail commercial en cas de défaillance du preneur. L’article L145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le locataire dispose ainsi d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation ou saisir le juge aux fins d’octroi de délais de paiement. Toutefois, la jurisprudence récente a consacré une voie alternative à la disposition du preneur, radicalement distincte du mécanisme légal des délais de grâce : l’exception d’inexécution fondée sur l’article 1219 du code civil.
La troisième chambre civile a solennellement affirmé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin, rappelé par Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette consécration est d’une portée pratique considérable : elle dispense le preneur du formalisme de la mise en demeure préalable, exigence qui constitue pourtant la clef de voûte du dispositif de l’article L145-41. En d’autres termes, le locataire confronté à un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance peut, sans formalité particulière, suspendre le paiement des loyers sans s’exposer à la résiliation de plein droit du contrat.
Par ailleurs, la Cour de cassation a clairement affirmé que l’exception d’inexécution constitue un mécanisme autonome, étranger au délai procédural d’un mois institué par l’article L145-41 du code de commerce. Le formalisme protecteur du commandement de payer et le délai de régularisation qu’il institue ne sauraient être opposés au preneur qui invoque l’inexécution contractuelle du bailleur pour justifier la suspension de son obligation de paiement. Cette autonomie procédurale confère à l’exception d’inexécution une efficacité redoutable : le bailleur qui délivre un commandement de payer à son locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition automatique de la clause résolutoire si le preneur démontre que le non-paiement procédait précisément de l’inexécution par le propriétaire de son obligation de délivrance.
Cette construction prétorienne s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de consolidation des droits du preneur à bail commercial, initié par l’arrêt du 18 septembre 2025 précité et amplifié par l’arrêt du 5 mars 2026. La Cour de cassation y consacre une articulation inédite entre le droit commun des contrats, issu de la réforme du 10 février 2016, et le statut spécial des baux commerciaux. L’article 1220 du code civil, qui autorise une partie à suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance, pourrait constituer le fondement complémentaire d’une exception d’inexécution préventive, bien que cette disposition n’ait pas encore été expressément consacrée par la troisième chambre civile dans le contentieux du bail commercial. En conséquence, le preneur confronté à un manquement grave du bailleur dispose d’un double fondement textuel pour suspendre le paiement des loyers : l’article 1219 du code civil, pour l’inexécution actuelle, et l’article 1220 du même code, pour l’inexécution à venir.
B. L’office du juge dans la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution
L’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue l’aboutissement de cette construction prétorienne en précisant l’office du juge confronté à l’articulation entre clause résolutoire et exception d’inexécution. La Cour de cassation y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette formulation impose au juge du fond une obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution, obligation dont la méconnaissance est sanctionnée par la cassation pour défaut de base légale. En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel avait omis de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé, et ce alors même que l’arrêt constatait l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ».
Dès lors, l’office du juge ne se limite pas à constater l’écoulement du délai procédural d’un mois prévu par l’article L145-41 du code de commerce ; il doit examiner de manière substantielle si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance était d’une gravité suffisante pour justifier l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. L’article 1219 du code civil exige en effet que l’inexécution soit « suffisamment grave » pour autoriser la suspension de l’obligation corrélative. L’appréciation de cette gravité relève du pouvoir souverain des juges du fond, mais elle doit être motivée de manière concrète, au regard de l’impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés.
L’arrêt du 5 mars 2026 précise que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution « pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement ». Cette exigence d’une appréciation individualisée, loyer par loyer, constitue une garantie supplémentaire pour le preneur, qui peut ainsi établir une corrélation précise entre le montant des loyers suspendus et la gravité du manquement constaté à chaque échéance. A cet égard, la Cour de cassation impose une motivation rigoureuse qui interdit aux juges du fond de se contenter d’affirmations péremptoires sur l’absence de fondement de l’exception d’inexécution sans procéder à une analyse circonstanciée des faits de l’espèce.
Cette construction prétorienne dessine un équilibre contentieux nouveau dans le droit du bail commercial. Le preneur confronté à un manquement du bailleur dispose désormais d’une double protection : d’une part, la faculté d’agir en résiliation du bail aux torts du propriétaire, sans craindre la prescription extinctive aussi longtemps que le manquement persiste en raison du caractère continu de l’obligation de délivrance ; d’autre part, la possibilité de suspendre le paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution, sans formalité préalable et sans être tenu de respecter le délai procédural de l’article L145-41 du code de commerce, à la condition que le juge vérifie le bien-fondé de cette exception.
Le nouvel alinéa introduit par la loi du 26 mai 2026 à l’article L145-41 du code de commerce, qui subordonne désormais la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, n’affecte pas le mécanisme autonome de l’exception d’inexécution. En effet, cette condition nouvelle ne concerne que la procédure classique de suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire prévue par l’article L145-41, et non l’exception d’inexécution de droit commun qui demeure régie par les seuls articles 1219 et 1220 du code civil. La distinction entre ces deux mécanismes, bien que subtile, est d’une importance pratique déterminante : le preneur qui invoque l’exception d’inexécution n’a pas à justifier de sa capacité financière ni à reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience, dès lors qu’il démontre que la suspension du paiement procédait d’une inexécution suffisamment grave du bailleur.
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile renforce substantiellement la position procédurale du preneur à bail commercial, tout en imposant au juge du fond un office renforcé de vérification substantielle des manquements allégués. L’obligation continue de délivrance et de jouissance paisible, consacrée par les articles 1719 et 1720 du code civil, conjuguée à l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du même code, constitue désormais un arsenal contentieux cohérent au service du locataire confronté aux défaillances du propriétaire.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions remarquées rendues entre juillet 2024 et mars 2026, substantiellement renforcé la protection contentieuse du preneur à bail commercial confronté aux manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance, qui interdit au bailleur de se prévaloir d’une prescription extinctive aussi longtemps que le manquement persiste, et la reconnaissance de l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de l’article L145-41 du code de commerce constituent deux avancées majeures pour le locataire commercial. Par ailleurs, l’obligation faite au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, indépendamment du respect par le preneur du délai procédural d’un mois, consacre un office juridictionnel substantiel qui transcende les exigences formelles du statut des baux commerciaux. L’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié l’article L145-41 du code de commerce en conditionnant l’octroi des délais de paiement à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant, ne saurait remettre en cause cette construction prétorienne protectrice des droits du locataire. La cohérence de l’édifice jurisprudentiel ainsi bâti témoigne de la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du droit du preneur à la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur lorsque ce dernier faillit à ses obligations essentielles.
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