I. L’infiltration des mécanismes de droit commun dans l’exécution du bail commercial
A. L’exception d’inexécution, mécanisme de police contractuelle autonome dans le contentieux locatif
La troisième chambre civile de la Cour de cassation procède, depuis plusieurs années, à une incorporation méthodique des instruments du droit commun des obligations au sein du contentieux spécial des baux commerciaux. Cette évolution, loin de constituer une rupture avec l’orthodoxie du statut, témoigne d’une volonté d’aligner les solutions du droit spécial sur les principes directeurs de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. L’article 1219 du code civil, qui autorise une partie à refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave, constitue l’un des vecteurs les plus significatifs de cette convergence normative. Or, l’application de ce mécanisme dans le cadre du bail commercial a été précisée par un arrêt remarqué du 4 juin 2026, qui rappelle que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070. Cette formule, dont la précision mérite d’être soulignée, opère une distinction cardinale entre le temps de l’empêchement légitime du bailleur, durant lequel la force majeure suspend ses obligations, et la période postérieure au cours de laquelle l’exécution redevient possible sans être pour autant réalisée.
Par ailleurs, l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution a été consacrée avec une netteté particulière par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile a jugé que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans avoir préalablement sollicité la résolution judiciaire du contrat, ni même délivré une mise en demeure au bailleur Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin. En conséquence, le mécanisme de l’article 1219 du code civil fonctionne comme un instrument de police contractuelle unilatérale, dont la mise en œuvre ne requiert ni autorisation judiciaire préalable ni formalisme particulier, pourvu que l’inexécution reprochée au bailleur présente un caractère de gravité suffisant au regard de l’économie générale du contrat. Cette solution, qui transpose dans le droit spécial des baux commerciaux une conception résolument moderne de l’exception d’inexécution, confère au preneur une faculté de réaction immédiate face à la défaillance du bailleur, sans subir les lenteurs inhérentes à une action en résolution judiciaire. Dès lors, l’exception d’inexécution se présente comme un rempart procédural dont l’efficacité n’est plus subordonnée à l’intervention préalable du juge du fond, ce qui constitue une avancée significative dans la protection des droits du preneur.
A cet égard, la Cour de cassation a rappelé avec constance que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, reproduisant ainsi une formule déjà énoncée dans un arrêt antérieur du 22 février 2006. Cette règle, dont la portée excède le cadre du bail commercial, prend néanmoins une résonance particulière dans un contentieux où la carence du bailleur à entretenir ou réparer le bien loué peut entraîner une paralysie prolongée de l’exploitation du fonds de commerce. La solution dégagée le 4 juin 2026 s’inscrit dans cette perspective en précisant que lorsque le bien n’est que partiellement endommagé par un événement de force majeure et que sa remise en état n’exige pas une dépense disproportionnée, le bailleur demeure tenu de ses obligations d’entretien et de réparation sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil. La distinction entre la destruction partielle, qui déclenche le jeu de l’article 1722, et le simple endommagement, qui laisse subsister les obligations du bailleur, opère ainsi comme le pivot conceptuel autour duquel s’articule le droit du preneur à suspendre le paiement des loyers.
B. L’obligation de délivrance continue, illustration d’une transposition du droit commun dans la durée du bail
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil ne constitue pas une obligation instantanée qui s’épuiserait au moment de la remise des clefs. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt précité du 4 juin 2026, que le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Or, cette conception extensive de l’obligation de délivrance trouve son fondement direct dans les principes du droit commun du louage de choses, que le statut des baux commerciaux ne saurait écarter implicitement. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, dans une décision du 6 juillet 2023, que le bailleur ne peut s’exonérer du coût des travaux d’aménagement imposés par l’autorité administrative qu’au moyen d’une clause expresse figurant dans le contrat de bail. Cette exigence de précision contractuelle, qui puise aux sources du droit commun de la preuve et de l’interprétation des conventions, témoigne de la perméabilité des solutions entre les deux corps de règles.
Par ailleurs, la conception continue de l’obligation de délivrance emporte une conséquence procédurale majeure quant au régime de la prescription applicable à l’action en exécution forcée. En effet, la Cour de cassation a censuré le raisonnement d’une cour d’appel qui avait considéré que les demandes du locataire fondées sur l’inexécution de l’obligation de délivrance étaient prescrites au motif que le preneur connaissait depuis de nombreuses années l’étendue de ses droits sur les dépendances litigieuses. La haute juridiction a ainsi consacré le principe selon lequel, tant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance perdure dans le temps, l’action du preneur tendant à obtenir l’exécution forcée de cette obligation demeure recevable, sans que l’ancienneté du trouble puisse être utilement opposée par le bailleur pour paralyser l’action. Cette solution, qui procède d’une intégration des principes du droit commun de la prescription extinctive au sein du statut spécial, confère une effectivité renouvelée aux droits du preneur et empêche le bailleur de tirer profit de sa propre inertie prolongée.
En conséquence, l’édifice jurisprudentiel construit autour des articles 1719 et 1720 du code civil confirme que l’obligation de délivrance ne se réduit pas à une simple formalité initiale mais constitue une sujétion dynamique qui accompagne l’exécution du bail dans toute sa durée. Cette conception, dont la modernité tient à son alignement sur les principes directeurs du droit commun des obligations tels que reformulés par l’ordonnance du 10 février 2016, innerve désormais l’ensemble du contentieux du bail commercial et contribue à redessiner l’équilibre des droits et obligations réciproques des parties au contrat de location.
II. L’articulation du droit commun et du statut spécial dans le contentieux du renouvellement du bail
A. La prescription biennale confrontée aux principes de droit commun de la prescription extinctive
La prescription biennale instituée par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », constitue l’une des singularités les plus marquantes du statut des baux commerciaux par rapport au droit commun de la prescription quinquennale édicté par l’article 2224 du code civil. Cette divergence de régimes pose la question délicate de l’articulation entre le délai spécial de la matière commerciale et les causes d’interruption ou de suspension de la prescription issues du droit commun. La troisième chambre civile a apporté une réponse décisive à cette interrogation par un arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026, aux termes duquel « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin. Cette affirmation, dont la rigueur ne souffre aucune ambiguïté, consacre l’autonomie du régime de prescription du statut des baux commerciaux par rapport aux principes généraux du droit commun, en particulier s’agissant de l’incidence du comportement du débiteur sur le cours de la prescription. La solution se comprend à la lumière de la lettre même de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui ne prévoit aucune cause d’interruption ou de suspension de la prescription autre que celles expressément édictées par les textes. Or, la mauvaise foi du bailleur, si elle peut éventuellement caractériser une réticence dolosive engageant sa responsabilité sur le fondement du droit commun, ne figure pas au nombre des causes légales d’interruption de la prescription énumérées par les articles 2240 et suivants du code civil. En conséquence, le preneur qui se repose sur les assurances données par le bailleur quant au règlement prochain de l’indemnité d’éviction commet une imprudence lourde de conséquences, puisque la prescription continue de courir sans égard aux déclarations ou aux comportements du bailleur.
Par ailleurs, la même formation de section de la troisième chambre civile a rendu, le même jour, un second arrêt publié au Bulletin précisant le régime de la suspension de la prescription en cas d’expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin. La Cour a ainsi rappelé que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil, qui résulte d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, ne produit d’effet que jusqu’au jour où la mesure a été exécutée, et que le délai pour agir recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter de ce jour. Cette solution, qui puise directement dans les dispositions du droit commun de la prescription tout en les appliquant au contentieux spécial des baux commerciaux, illustre le phénomène de circularité normative qui caractérise la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : le droit commun irrigue le droit spécial sans pour autant en abolir les spécificités. La haute juridiction a ainsi expressément reconnu que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, conférant à la computation des délais une importance contentieuse déterminante.
Dès lors, le preneur qui entend solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le défaut de saisine dans ce délai emporte, en application de l’article L. 145-28 du même code, la perte du droit au maintien dans les lieux du preneur évincé. La sévérité apparente de cette solution se justifie par la nécessité de ne pas laisser perdurer une situation d’incertitude juridique quant au sort des locaux commerciaux, l’objectif de célérité poursuivi par le législateur du statut prévalant sur les considérations d’équité qui pourraient militer en faveur d’une application extensive des causes d’interruption de la prescription. La Cour de cassation a ainsi expressément jugé, dans l’arrêt du 12 février 2026, que le moyen tiré des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas rendu inopérant par la circonstance que le preneur n’a jamais entendu contester le principe du versement d’une indemnité d’éviction, dès lors que l’action en fixation de cette indemnité doit être introduite dans le délai de deux ans sans considération de l’attitude plus ou moins dilatoire du bailleur.
B. Le déplafonnement du loyer et la transfiguration des critères d’appréciation par le droit commun
La règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue le second pilier de la protection statutaire du preneur. Elle prévoit que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéant, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, à moins qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne justifie le déplafonnement. Or, la troisième chambre civile a opéré, par un arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025, une clarification décisive du régime probatoire applicable à ce mécanisme, en jugeant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin. Par cette formulation, la Cour de cassation substitue un critère de potentialité abstraite à un critère d’effectivité concrète, allégeant de manière significative la charge probatoire qui pèse sur le bailleur sollicitant le déplafonnement. Il n’est désormais plus exigé de ce dernier qu’il démontre une augmentation effective et chiffrable du chiffre d’affaires du preneur imputable aux modifications alléguées, mais seulement que les modifications en question soient de nature à exercer une influence favorable sur l’activité commerciale considérée dans son environnement concurrentiel immédiat. Ce glissement conceptuel, qui procède d’une intégration manifeste des standards probatoires du droit commun, modifie substantiellement l’équilibre du contentieux du déplafonnement en faveur du bailleur.
A cet égard, la portée de cet arrêt dépasse le seul contentieux du bail commercial pour s’inscrire dans une réflexion plus large sur les standards de preuve en droit civil. En retenant une approche prospective de l’incidence des modifications des facteurs locaux de commercialité, la troisième chambre civile transpose, dans le domaine du droit immobilier commercial, une méthode d’appréciation in abstracto qui caractérise traditionnellement le droit commun de la responsabilité civile et le droit des obligations. Cette méthode consiste à apprécier l’incidence d’un fait non pas au regard de ses conséquences effectivement constatées dans le cas d’espèce, mais en considération de ses conséquences normalement prévisibles pour un contractant placé dans une situation analogue. Le texte de l’article R. 145-6 du code de commerce, qui détaille la consistance des facteurs locaux de commercialité pris en considération pour l’appréciation de la valeur locative, doit désormais être lu à la lumière de cette grille d’analyse renouvelée, qui marque un infléchissement sensible en faveur de la thèse du bailleur dans le débat sur le déplafonnement.
En conséquence, le régime du déplafonnement du loyer du bail renouvelé se trouve profondément renouvelé par cette convergence entre les standards de preuve du droit commun des obligations et les critères spécifiques du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation a également eu l’occasion, par un arrêt du 9 juillet 2026, de rappeler que la règle du plafonnement énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement, même dans l’hypothèse où le bail s’était tacitement prolongé à son expiration avant que la durée du bail ainsi prolongé n’atteigne douze années Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167. Cette précision, qui concerne l’articulation temporelle entre la tacite prolongation et le jeu du plafonnement légal, illustre la vigilance avec laquelle la haute juridiction veille à la cohérence d’ensemble du dispositif protecteur du preneur, tout en y intégrant les apports conceptuels du droit commun.
L’imbrication des sources normatives qui caractérise le contentieux contemporain du bail commercial trouve également une expression remarquable dans l’arrêt publié du 9 juillet 2026 relatif à la question préjudicielle en matière de délimitation du domaine public et de l’occupation du domaine public par un contrat de bail Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-13.874, Publié au Bulletin. La Cour y juge que « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle ». Cette solution, qui procède d’une application combinée de la loi des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III et de l’article 49 du code de procédure civile, illustre la manière dont les principes les plus fondamentaux de l’organisation juridictionnelle viennent innerver le contentieux des baux commerciaux lorsque le bien litigieux pourrait relever du domaine public.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation opère, par les arrêts rendus au cours des années 2024 à 2026, une synthèse jurisprudentielle remarquable entre les principes du droit commun des obligations, issus notamment de la réforme du 10 février 2016, et les règles spécifiques du statut des baux commerciaux codifiées au chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce. Cette convergence, qui se déploie à travers quatre mécanismes emblématiques que constituent l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, le déplafonnement du loyer régi par les articles L. 145-34 et R. 145-6 du même code, et la question préjudicielle de l’article 49 du code de procédure civile, témoigne de la volonté de la haute juridiction de ne pas laisser le droit spécial des baux commerciaux s’isoler du mouvement général de rénovation du droit des obligations. Cette imbrication des sources normatives, loin d’affaiblir la cohérence du statut protecteur édicté par le décret du 30 septembre 1953, en renforce au contraire l’effectivité en l’arrimant aux principes fondamentaux qui gouvernent l’ensemble du droit des contrats. En conséquence, les praticiens du droit immobilier sont invités à intégrer cette double grille de lecture, qui combine les ressources du droit commun et les exigences du statut protecteur, dans l’élaboration de leurs stratégies contentieuses comme dans la rédaction des clauses contractuelles.
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