Le bail commercial constitue, pour l’entreprise qui l’exploite, un actif essentiel dont la préservation conditionne bien souvent la poursuite de l’activité et le succès d’un éventuel plan de redressement. L’ouverture d’une procédure collective place cet équilibre sous tension : d’un côté, le droit des entreprises en difficulté organise la protection de l’outil de travail du débiteur en interdisant que les contrats en cours soient résiliés du seul fait de l’ouverture de la procédure ; de l’autre, le bailleur légitime à obtenir le paiement des loyers afférents à l’occupation postérieure dispose d’un droit de résiliation spécifique dont les conditions ont été précisées par plusieurs arrêts récents de la chambre commerciale de la Cour de cassation.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, est venue modifier l’article L. 145-41 du code de commerce en renforçant les conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Parallèlement, deux arrêts de principe publiés au Bulletin, rendus par la chambre commerciale les 12 juin et 10 décembre 2025, ont apporté des précisions déterminantes sur les conditions d’exercice du droit de résiliation du bailleur dans le cadre des procédures collectives. Ces évolutions législatives et jurisprudentielles dessinent un régime protecteur du preneur en difficulté, sans pour autant priver le bailleur de toute prérogative effective.

L’articulation entre le droit commun du bail commercial et le droit spécial des procédures collectives soulève des questions pratiques auxquelles les praticiens sont quotidiennement confrontés. À quel moment le bailleur peut-il agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture ? La régularisation de l’arriéré locatif en cours de procédure fait-elle obstacle à la demande de résiliation ? Quelle est l’incidence de la résolution du plan de redressement et de l’ouverture subséquente d’une liquidation judiciaire sur les demandes de résiliation antérieurement formées ? La présente étude se propose d’analyser ces questions à la lumière des derniers développements législatifs et jurisprudentiels intervenus en 2025 et 2026.

I. Le cadre légal de la résiliation du bail commercial dans les procédures collectives

A. Le principe de continuation des contrats en cours et son application au bail commercial

Le livre VI du code de commerce organise, dès l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, un régime protecteur des contrats en cours dont le bail commercial constitue une illustration emblématique. Aux termes du I de l’article L. 622-13 du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ». Cette disposition d’ordre public interdit donc que la survenance de la procédure collective entraîne, par elle-même, la caducité ou la résiliation du bail.

Le texte impose en outre au cocontractant de « remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture », tout en précisant que ce défaut d’exécution « n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif ». Ainsi, le bailleur ne peut ni résilier le bail pour des impayés de loyers nés avant le jugement d’ouverture, ni en poursuivre le recouvrement en dehors de la procédure collective. L’administrateur judiciaire dispose seul, selon le II du même article, de la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, ce qui lui permet d’apprécier l’utilité du bail pour la poursuite de l’activité et la viabilité du plan de redressement envisagé.

Le IV de l’article L. 622-13 prévoit également que, à la demande de l’administrateur, la résiliation du contrat en cours peut être prononcée par le juge-commissaire « si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant ». Ce mécanisme de résiliation judiciaire, distinct de la résiliation de plein droit prévue par l’article L. 622-14, illustre la recherche d’un équilibre entre les intérêts du débiteur et ceux de ses cocontractants, caractéristique de la philosophie du livre VI depuis la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005.

Il convient de rappeler que l’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit, dès le jugement d’ouverture, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance a son origine antérieurement à ce jugement et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle trouve à s’appliquer avec une acuité particulière dans le contentieux du bail commercial, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, aux termes d’une motivation explicite : « l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure collective du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (CA Saint-Denis de La Réunion, 19 mars 2025, n° 23/01310).

Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose désormais que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte, qui régit le droit commun de la clause résolutoire dans les baux commerciaux, a été renforcé par la loi nouvelle qui conditionne expressément « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers » à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence nouvelle, qui renforce la protection du bailleur en droit commun, se combine avec le régime spécial des procédures collectives dans des conditions que la pratique devra préciser.

B. Le régime dérogatoire de l’article L. 622-14 : la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs

L’article L. 622-14 du code de commerce aménage un tempérament significatif au principe de continuation des contrats en cours. Son 2°, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14 et à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-12, prévoit que le bailleur peut demander ou faire constater la résiliation du bail « pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture ». Toutefois, le bailleur ne peut agir « qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement » et, précision essentielle, « si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ».

Ce dispositif organise ainsi une période de carence de trois mois pendant laquelle le bailleur est tenu d’attendre avant de pouvoir solliciter la résiliation du bail, quand bien même les loyers postérieurs au jugement d’ouverture demeureraient impayés. Le législateur a entendu, par ce mécanisme, offrir au débiteur et aux organes de la procédure un délai suffisant pour apurer l’arriéré locatif et préserver le bail, élément souvent indispensable à l’adoption d’un plan de redressement ou à la cession de l’entreprise.

L’alinéa final du texte ajoute que, « nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail ». Cette disposition, protectrice du débiteur, empêche le bailleur de se prévaloir d’une clause résolutoire fondée sur la cessation d’activité dans les lieux loués durant la période d’observation, l’administrateur pouvant légitimement choisir de concentrer l’activité sur certains sites et d’en délaisser temporairement d’autres.

Les juridictions du fond ont eu l’occasion de faire application de ces dispositions dans de nombreuses espèces. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi rappelé, dans un arrêt du 14 janvier 2026, que le juge-commissaire était tenu de constater la résiliation automatique du bail dès lors que le liquidateur n’avait pas intégralement réglé les loyers et indemnités d’occupation afférents à la période postérieure au jugement d’ouverture dans le délai de trois mois, le paiement partiel intervenu postérieurement au dépôt de la requête du bailleur étant inopérant (CA Bordeaux, 14 janvier 2026, n° 23/03367). De même, le tribunal judiciaire de Montauban a, dans une espèce où le preneur avait fait l’objet d’un redressement judiciaire, constaté la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture, après avoir vérifié la réunion des conditions posées par l’article L. 622-14 (TJ Montauban, 6 mai 2025, n° 24/00822).

La cour d’appel de Riom a également rappelé, aux visas des articles L. 622-13 et R. 622-13 du code de commerce, que le juge-commissaire est seul compétent pour accorder à l’administrateur la prolongation du délai pour se prononcer sur la poursuite des contrats en cours, et que les loyers dus au titre de la poursuite du contrat constituent des créances privilégiées de la procédure (CA Riom, 5 mars 2025, n° 24/01402). L’articulation entre la compétence du juge-commissaire et celle du juge du fond constitue, précisément, l’un des enjeux centraux que les arrêts de la chambre commerciale de 2025 sont venus clarifier.

II. Les précisions jurisprudentielles de la chambre commerciale en 2025

A. L’appréciation de la persistance des impayés au jour où le juge statue

Par un arrêt du 10 décembre 2025, publié au Bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation a apporté une précision déterminante quant à l’office du juge-commissaire saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture. La Cour énonce, au visa des articles L. 622-14, 2°, du code de commerce, L. 631-14 du même code, R. 622-13, alinéa 2, et R. 631-20 de ce code, que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714, Publié au Bulletin).

En l’espèce, la cour d’appel de Montpellier avait constaté la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture, en relevant que le preneur n’avait pas procédé au paiement des sommes afférentes dans le délai légal de trois mois et que le dépôt de la requête du bailleur était postérieur à ce délai. La cour d’appel avait estimé que les paiements intervenus ultérieurement, postérieurs au dépôt de la requête, étaient inopérants. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que la cour d’appel avait constaté que « le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué », la résiliation ne pouvait être prononcée.

Cet arrêt consacre une approche pragmatique et téléologique du mécanisme de l’article L. 622-14 : ce qui importe n’est pas la situation au jour du dépôt de la requête ou à l’expiration du délai de trois mois, mais la situation au jour où le juge statue. La régularisation, même tardive, de l’arriéré locatif fait ainsi obstacle à la résiliation, pourvu qu’elle soit intervenue avant que le juge-commissaire ne rende sa décision. Cette solution, protectrice du preneur en difficulté, invite le bailleur à la plus grande vigilance quant au suivi des paiements intervenant en cours de procédure, le dépôt d’une requête ne le garantissant nullement d’une régularisation de dernière heure.

La portée de cette décision a été immédiatement perçue par la doctrine et la presse juridique. Les Échos Formalités ont commenté un précédent arrêt de la chambre commerciale du 12 juin 2024, ayant appliqué le même principe, en soulignant que « la Cour de cassation a rappelé les dispositions de l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce, applicable au redressement judiciaire, selon lesquelles le juge-commissaire doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » et que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure ayant été acquittée, la demande de résiliation de plein droit du bail ne pouvait être fondée ». L’arrêt du 10 décembre 2025, rendu dans une configuration procédurale différente mais appliquant le même principe, confirme et renforce cette jurisprudence.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 15 juillet 2025, avait également eu à connaître des difficultés d’application de l’article L. 622-14, une SCI bailleresse soutenant que le délai de trois mois devait être apprécié au jour de la requête et non a posteriori. La cour d’appel a rejeté cette argumentation et confirmé le jugement en relevant que la bailleresse avait été intégralement désintéressée (CA Versailles, 15 juillet 2025, n° 24/06343). La solution de l’arrêt du 10 décembre 2025 vient ainsi unifier et consacrer, au niveau de la Cour de cassation, une orientation déjà perceptible dans la jurisprudence du fond.

Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité de la philosophie du livre VI du code de commerce, qui privilégie la sauvegarde de l’entreprise et le maintien de l’activité chaque fois que cela est possible. En permettant au preneur de régulariser sa situation jusqu’au jour où le juge-commissaire statue, la Cour de cassation donne au mécanisme de l’article L. 622-14 son plein effet utile : le délai de trois mois n’est pas un délai préfix au-delà duquel la résiliation serait automatiquement encourue, mais un délai de carence à l’issue duquel le bailleur peut agir, sans préjudice d’une régularisation ultérieure.

B. La résolution du plan de redressement comme obstacle à la résiliation du bail

Le second arrêt de principe rendu par la chambre commerciale en 2025, le 12 juin 2025, également publié au Bulletin, a tranché une question procédurale délicate relative à l’articulation entre la résolution du plan de redressement et les demandes de résiliation du bail antérieurement formées. La Cour énonce, au visa des articles L. 622-27, L. 641-11-1, I et II, L. 641-12, 3° du code de commerce et 500 du code de procédure civile, que « une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire », tout en réservant la faculté pour le bailleur « de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure » (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076, Publié au Bulletin).

En l’espèce, une société preneuse avait été mise en redressement judiciaire en octobre 2019. Les bailleresses avaient obtenu, de la cour d’appel de Bordeaux, la résiliation des baux par des arrêts du 5 septembre 2023, après que le plan de redressement de la société eut été résolu et qu’une liquidation judiciaire eut été ouverte le 8 mars 2023. La Cour de cassation casse ces arrêts au motif que, la liquidation judiciaire ouverte sur résolution du plan constituant une nouvelle procédure collective, les demandes de résiliation fondées sur l’article L. 622-14, 2°, ne pouvaient plus prospérer après l’ouverture de cette liquidation, faute pour les bailleresses de disposer d’une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la seconde procédure.

Cette solution, d’une portée pratique considérable, emporte plusieurs conséquences. Premièrement, elle ancre dans la jurisprudence de la chambre commerciale le principe selon lequel la liquidation judiciaire ouverte sur résolution d’un plan de redressement n’est pas la simple continuation de la procédure antérieure, mais une procédure nouvelle. Deuxièmement, elle oblige le bailleur qui entend se prévaloir d’un manquement du preneur à ses obligations locatives à agir avec diligence et à obtenir une décision passée en force de chose jugée avant que la situation du débiteur n’évolue. Troisièmement, elle rappelle que le mécanisme de l’article L. 622-14, 2°, conçu pour la période d’observation, ne peut être transposé tel quel dans le cadre d’une liquidation judiciaire ouverte après résolution du plan.

La cour d’appel de Bordeaux a, dans un arrêt plus récent du 23 février 2026, fait application de ces principes en constatant que « en raison de la procédure collective, la clause résolutoire n’a pas pu produire effet à défaut d’avoir été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective » et en jugeant en conséquence que « les effets du commandement délivré le 16 mars 2023 visant la clause résolutoire se sont trouvés suspendus » (CA Bordeaux, 23 février 2026, n° 25/02355).

L’articulation entre la clause résolutoire de droit commun et la résiliation spéciale de l’article L. 622-14 constitue précisément l’une des difficultés récurrentes du contentieux du bail commercial en procédure collective. La cour d’appel de Rouen a, dans un arrêt du 19 juin 2025, rappelé que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le bailleur qui poursuit la résiliation du bail pour non-paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective se heurte à l’interdiction des poursuites édictée par l’article L. 622-21 du code de commerce » (CA Rouen, 19 juin 2025, n° 24/00357). La cour d’appel de Grenoble avait, dans le même sens, constaté que « l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire, n’étant pas passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, ne peut qu’être infirmée en toutes ses dispositions » (CA Grenoble, 20 février 2025, n° 24/00046).

La cour d’appel de Reims a, pour sa part, déclaré irrecevables les demandes en paiement de provisions au titre des loyers et indemnités d’occupation formées dans le cadre d’une instance en référé, dès lors que le preneur avait été placé en liquidation judiciaire en cours d’instance, au motif que « l’ouverture d’une procédure collective pendant l’instance en référé rend irrecevables, dans ce cadre procédural, les demandes tendant à la condamnation du débiteur au paiement de sommes d’argent nées antérieurement à la procédure collective et à la résiliation d’un bail » (CA Reims, 10 mars 2026, n° 25/00956).

La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt plus récent du 7 mai 2026, a également constaté que l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire en cours d’instance avait pour effet de suspendre les demandes de résiliation du bail fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’ordonnance de référé n’ayant pas acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture (CA Rouen, 7 mai 2026, n° 25/03449).

Ces décisions convergentes des juridictions du fond, combinées aux deux arrêts de principe de la chambre commerciale de 2025, dessinent un régime protecteur du preneur en difficulté qui subordonne la résiliation du bail commercial à des conditions strictes de fond et de procédure, dont le respect s’impose avec une rigueur particulière en raison des enjeux économiques et sociaux attachés à la préservation de l’outil de travail.

Conclusion

L’analyse croisée des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues en 2025 et 2026 révèle une consolidation significative du régime de la résiliation du bail commercial dans les procédures collectives. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé les conditions d’octroi des délais de paiement en droit commun du bail commercial, tandis que la chambre commerciale de la Cour de cassation a, par deux arrêts publiés au Bulletin, précisé les conditions d’application de l’article L. 622-14 du code de commerce dans le cadre des procédures collectives.

L’enseignement principal de l’arrêt du 10 décembre 2025 réside dans l’obligation faite au juge-commissaire de s’assurer, au jour où il statue, que des loyers postérieurs au jugement d’ouverture demeurent impayés, excluant ainsi toute automaticité de la résiliation à l’expiration du délai de trois mois. Celui de l’arrêt du 12 juin 2025 tient à la qualification de la liquidation judiciaire ouverte sur résolution du plan comme une nouvelle procédure collective faisant obstacle aux demandes de résiliation antérieurement formées, sauf décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de cette seconde procédure. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le prolongement d’une jurisprudence des cours d’appel désormais bien établie, renforcent la protection du preneur en difficulté tout en rappelant au bailleur la nécessité d’une vigilance procédurale constante.

Les praticiens du droit des entreprises en difficulté retiendront de ces évolutions trois préconisations essentielles : agir avec célérité dès le constat d’un défaut de paiement des loyers postérieurs, sans attendre l’expiration du délai de trois mois ; obtenir, chaque fois que la situation du débiteur le permet, une décision passée en force de chose jugée avant toute évolution de la procédure collective ; et intégrer, dans la stratégie contentieuse, la possibilité d’une régularisation tardive par le preneur ou les organes de la procédure, le juge devant toujours apprécier la situation au jour où il statue.