I. La clause résolutoire réformée : un rééquilibrage au profit du preneur à bail commercial
A. Le mécanisme traditionnel de la clause résolutoire et son articulation avec l’article L. 145-41 du code de commerce
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue l’instrument juridique essentiel de la protection du fonds de commerce. La stabilité du lien contractuel entre le bailleur et le preneur est garantie par un droit au renouvellement du bail à l’échéance du terme contractuel, droit d’ordre public auquel les parties ne sauraient déroger par convention, ainsi que le rappelle l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui sanctionne par le réputé non écrit toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, garante de l’unité d’interprétation de ce corpus législatif, a rendu plusieurs décisions significatives au cours des années 2024 à 2026, qui éclairent d’un jour nouveau les mécanismes de résiliation du bail commercial et les conditions auxquelles le bailleur peut mettre un terme à la relation locative.
La clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail, permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce mécanisme, traditionnellement décrit comme une arme redoutable entre les mains du bailleur, se trouve désormais tempéré par le pouvoir modérateur renforcé du juge, que la loi du 26 mai 2026 a expressément consacré en subordonnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à deux conditions cumulatives. En conséquence, le juge doit désormais vérifier la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre avec constance la rigueur procédurale qui entoure la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le commandement doit reproduire fidèlement les dispositions de l’article L. 145-41, faute de quoi la clause résolutoire ne saurait produire ses effets. La Cour de cassation veille au respect scrupuleux de ce formalisme protecteur du preneur, dont l’éviction des lieux loués constitue une sanction d’une particulière gravité pour l’exploitation du fonds de commerce. Par ailleurs, A cet égard, la Cour rappelle de manière constante que le commandement visant la clause résolutoire doit être délivré par acte extrajudiciaire, et que le délai d’un mois constitue un délai de grâce légal durant lequel le preneur peut régulariser sa situation. Or, la pratique révèle que de nombreux commandements sont contestés devant les juridictions pour des irrégularités formelles tenant à l’absence de reproduction du délai d’un mois ou à l’imprécision des sommes réclamées, ce qui prive fréquemment la clause résolutoire de ses effets.
B. La réforme du 26 mai 2026 : le renforcement du pouvoir modérateur du juge et la suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a substantiellement modifié le dernier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, en précisant que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition nouvelle introduit une condition cumulative qui n’existait pas dans la rédaction antérieure, et qui impose au juge saisi de procéder à un examen concret de la situation financière du preneur, dépassant la simple faculté d’accorder des délais de grâce prévue par l’article 1343-5 du code civil, auquel l’article L. 145-41 renvoie expressément. Dès lors, le juge ne peut plus accorder des délais de paiement sans s’assurer que le preneur est en capacité effective d’honorer sa dette.
Or, cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleur et preneur, déjà perceptible dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation. Le nouvel article L. 145-41, applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026, renforce le pouvoir d’appréciation du juge tout en l’encadrant par des critères objectifs. En conséquence, le juge des référés ou le juge du fond ne peut plus se contenter d’apprécier abstraitement la situation du preneur : il doit désormais vérifier que ce dernier est en mesure de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Par ailleurs, A cet égard, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-15 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, étend le mécanisme du réputé non écrit aux clauses qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41, ce qui prive d’effet toute stipulation contractuelle qui tenterait de contourner le pouvoir modérateur du juge.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu sur le pourvoi n° 24-19.120, l’importance du respect des règles procédurales dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et du refus de renouvellement. Dans cette espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que les juges du fond n’avaient pas visé les dernières conclusions des parties contenant des développements nouveaux relatifs à la contestation des motifs graves et légitimes du congé, privant ainsi leur décision de base légale. La Cour rappelle ainsi que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette décision, bien que fondée sur un motif procédural, illustre l’exigence de rigueur qui gouverne le contentieux de la résiliation du bail commercial.
La loi du 26 mai 2026 a également étendu le champ d’application de l’article L. 145-15 du code de commerce, en y ajoutant l’article L. 145-41 parmi les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé par convention, ainsi que les articles L. 145-32-1 relatif à l’inventaire des charges et le premier alinéa de l’article L. 145-42 relatif aux obligations solidaires entre cédant et cessionnaire. Dès lors, toute clause qui aurait pour effet de priver le preneur du bénéfice des délais de grâce ou de la suspension des effets de la clause résolutoire serait réputée non écrite, ce qui renforce considérablement la protection du locataire commercial face aux stipulations contractuelles abusives. Cette évolution législative, combinée à la jurisprudence précitée, dessine un paysage contentieux dans lequel le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation significativement accru, au détriment apparent de l’autonomie contractuelle des parties au bail commercial.
II. Le refus de renouvellement : un droit du bailleur strictement encadré par la prescription biennale et l’indemnité d’éviction
A. Les conditions du congé avec refus de renouvellement et l’exigence de motifs graves et légitimes
Le congé constitue, avec la clause résolutoire, l’autre voie offerte au bailleur pour mettre fin au bail commercial. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, à peine de nullité. Ce formalisme rigoureux est au service de la protection du preneur : le congé doit, toujours à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe fondamental selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. L’article L. 145-28 du code de commerce complète ce dispositif en énonçant qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, l’indemnité d’occupation étant alors déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V.
Toutefois, l’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. En conséquence, le bailleur qui souhaite s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction doit rapporter la preuve de la gravité et de la légitimité du motif invoqué, une exigence que la jurisprudence de la troisième chambre civile apprécie avec une particulière sévérité, le congé sans indemnité constituant l’exception et non le principe dans l’économie du statut des baux commerciaux.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans un arrêt du 2 juillet 2026 rendu sur le pourvoi n° 25-13.340, par lequel elle a partiellement cassé un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui n’avait pas visé les dernières conclusions de la bailleresse comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement et à l’existence de motifs graves et légitimes. Dans cette affaire, deux sociétés civiles immobilières avaient délivré à leur locataire, la société Celio France, des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués. La Cour, tout en cassant l’arrêt pour un vice de procédure, n’a pas eu à se prononcer sur le fond du litige, mais cette décision rappelle que l’appréciation des motifs graves et légitimes relève du contrôle de la Cour suprême, et que le formalisme procédural qui entoure le congé ne saurait être négligé sous peine d’en affecter la validité (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340).
B. L’indemnité d’éviction à l’épreuve de la prescription biennale : la rigueur de la troisième chambre civile
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Cette prescription biennale, d’une brièveté inhabituelle en droit commun, constitue l’une des spécificités procédurales majeures du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile en a précisé les contours dans plusieurs arrêts récents qui révèlent la sévérité avec laquelle la Cour applique ce délai de prescription, notamment en matière d’indemnité d’éviction, au point de faire de la vigilance procédurale du preneur une condition de survie de son droit à indemnisation.
L’arrêt le plus remarquable en la matière est sans conteste celui rendu par la formation de section le 12 février 2026 sur le pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin. Dans cette espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis l’avait mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire après avoir reconnu son droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi, et en avait déduit que le maintien dans les lieux du locataire ne pouvait être qualifié d’occupation sans droit ni titre. La Cour de cassation, statuant au visa des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, a censuré cette analyse avec une netteté remarquable, jugeant « qu’alors que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
Cette décision, empreinte d’une rigueur particulière, rappelle avec force que la prescription biennale court de manière implacable, sans que la mauvaise foi du bailleur, fût-elle avérée, ne puisse en interrompre ou en suspendre le cours. Par ailleurs, A cet égard, la Cour de cassation a précisé le même jour, dans un arrêt sur le pourvoi n° 24-10.579, que ces principes trouvent application même lorsque le congé a été délivré avec offre d’indemnité d’éviction, le bailleur pouvant ultérieurement opposer la prescription biennale au locataire qui n’a pas saisi le juge dans le délai de deux ans. En conséquence, la sécurité juridique commande au preneur de ne jamais relâcher sa vigilance et de saisir la juridiction compétente avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, quand bien même le bailleur aurait reconnu, dans le congé même, le principe de son droit à indemnité.
Le même jour, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a rendu un second arrêt publié au Bulletin sur le pourvoi n° 24-18.382, qui précise le régime de la suspension de la prescription biennale en présence d’une mesure d’expertise judiciaire. La Cour y rappelle que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité ». Elle précise par ailleurs, de manière décisive, que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Dès lors, le simple fait de formuler des protestations et réserves, sans s’associer à la demande d’expertise, ne suffit pas à suspendre le cours de la prescription à l’égard du locataire (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence, d’une grande sévérité pour le preneur, lui enjoint une vigilance procédurale constante et une réactivité sans faille face aux actes qui jalonnent la procédure d’éviction.
Enfin, la Cour a rendu le 4 juin 2026 un arrêt de cassation sur le pourvoi n° 24-21.573, qui apporte une nuance importante à cette rigueur jurisprudentielle. Dans cette affaire, la cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par le locataire, au motif que le délai biennal de deux ans pour former une telle demande était déjà expiré. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la cour d’appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises en première instance par le locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction n’avaient pas interrompu le délai de prescription. Cette décision rappelle que la contestation des motifs du congé avec refus de renouvellement peut constituer un acte interruptif de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, préservant ainsi l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, même si cette dernière n’a pas été expressément formulée dans le délai de deux ans (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Or, cette solution constitue un tempérament bienvenu à la sévérité des arrêts du 12 février 2026, en ce qu’elle permet au locataire qui a contesté le bien-fondé du congé de conserver la possibilité de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai de deux ans.
La Cour de cassation a également rappelé, dans l’arrêt du 12 février 2026 sur le pourvoi n° 24-18.382, que « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ». Par ailleurs, A cet égard, la Cour a précisé que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil « ne joue qu’au profit » de la partie ayant sollicité la mesure en référé, ce qui constitue une interprétation restrictive dont le preneur doit impérativement tenir compte dans la conduite de la procédure. En conséquence, le locataire qui souhaite bénéficier de l’effet suspensif de la prescription doit expressément s’associer à la demande d’expertise formulée par le bailleur ou présenter une demande propre tendant à compléter la mission de l’expert.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par ses articles 62 et 63, des modifications substantielles qui affectent directement les mécanismes de résiliation du bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction, renforce le pouvoir modérateur du juge en matière de clause résolutoire, cependant que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance la rigueur de la prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Le contentieux de la résiliation et du refus de renouvellement demeure ainsi l’un des plus techniques du droit des baux commerciaux, exigeant des praticiens une maîtrise parfaite des règles procédurales et des délais de prescription, dont le non-respect peut emporter des conséquences irréversibles pour le locataire comme pour le bailleur. Dès lors, la vigilance procédurale constitue la meilleure protection du fonds de commerce, qu’il s’agisse pour le preneur de contester un congé ou de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction, ou pour le bailleur de mettre en œuvre une clause résolutoire ou de justifier de motifs graves et légitimes de nature à l’exonérer du versement de cette indemnité. En conséquence, la rédaction des actes, le respect des délais et la conduite de la procédure devant les juridictions compétentes appellent l’assistance d’un cabinet rompu aux subtilités du droit immobilier et du droit des baux commerciaux.
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