I. Le renforcement des protections financières au bénéfice du locataire commercial
A. La mensualisation de droit du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le statut des baux commerciaux plusieurs dispositions destinées à alléger la charge financière pesant sur les entreprises locataires. Parmi ces innovations, la mensualisation de droit du loyer constitue sans doute la mesure la plus immédiatement perceptible pour les exploitants de commerces de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. L’article premier de la loi nouvelle, codifié à l’article L. 145-32-1 du code de commerce, dispose que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette faculté prend effet à compter de l’échéance de paiement suivant la demande.
Or, le législateur a entendu conférer à cette disposition un caractère d’ordre public en insérant, par la loi du 26 mai 2026, la référence à l’article L. 145-32-1 dans l’énumération des clauses réputées non écrites figurant à l’article L. 145-15 du code de commerce. Par conséquent, toute stipulation contractuelle qui ferait obstacle au droit du preneur d’obtenir le paiement mensuel du loyer est privée d’effet. Le législateur a par ailleurs prévu que le dispositif s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit à compter du 26 mai 2026, ce qui confère à la réforme une portée immédiate sur l’ensemble des contrats de bail commercial en vigueur.
Par ailleurs, la loi nouvelle a encadré le montant du dépôt de garantie exigible du locataire. En vertu du nouvel article L. 145-40, alinéa 1er, du code de commerce, applicable à compter du 26 août 2026, pour les baux portant sur un local visé à l’article L. 145-32-1 et conclus ou renouvelés à compter de cette date, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux termes de loyer. L’introduction de ce plafond légal met fin à la liberté contractuelle qui prévalait antérieurement en la matière. La loi conserve toutefois le principe selon lequel, pour les autres baux, le montant du dépôt de garantie demeure libre, mais les sommes excédant deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire.
En conséquence, l’économie générale des relations financières entre le bailleur et le preneur se trouve substantiellement modifiée par ces dispositions nouvelles. D’une part, la mensualisation du loyer, en substituant une périodicité mensuelle au rythme trimestriel qui prévalait le plus souvent dans les usages commerciaux, allège de manière immédiate les besoins de trésorerie des entreprises locataires, particulièrement celles dont l’activité connaît des fluctuations saisonnières ou conjoncturelles. D’autre part, le plafonnement du dépôt de garantie à deux mois de loyer pour les locaux destinés aux activités de commerce de détail, de gros ou de prestations de services réduit significativement la charge financière initiale imposée au preneur lors de la conclusion ou du renouvellement du bail.
À cet égard, l’article L. 145-1 du code de commerce, qui délimite le champ d’application du statut des baux commerciaux, s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. La réforme du 26 mai 2026 a pris soin de définir avec précision le périmètre des bénéficiaires des nouvelles mesures protectrices, en visant les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ce qui exclut les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou les baux conclus avec des professions libérales non artisanales. Cette délimitation circonscrit le bénéfice des avancées législatives à la population des commerçants et artisans, principaux exposés aux aléas de la conjoncture économique et aux fluctuations de leur chiffre d’affaires.
B. L’encadrement de l’indexation annuelle et la transparence des charges locatives
La question de l’indexation des loyers a également fait l’objet d’une intervention législative significative. La loi du 26 mai 2026 a consacré la validité des clauses dites de tunnel d’indexation, c’est-à-dire des stipulations limitant la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse, pour les baux de locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), à condition que les limitations jouent dans les mêmes proportions dans les deux sens. Cette consécration législative sécurise une pratique contractuelle qui, sans être totalement ignorée par la jurisprudence antérieure, ne bénéficiait pas d’un ancrage textuel explicite. Le caractère symétrique de la limitation, qui constitue une condition de validité de la clause, garantit que le mécanisme ne déroge pas à l’équilibre contractuel en ne profitant qu’à l’une des parties au détriment de l’autre. À cet égard, le législateur a anticipé la prévisibilité des fluctuations financières pour les deux contractants, dans un contexte économique marqué par la volatilité des indices de référence.
En conséquence, le dispositif légal de plafonnement du loyer du bail renouvelé prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce s’en trouve conforté, l’article disposant que la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation a, à cet égard, rappelé dans un arrêt du 18 septembre 2025 que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin).
Dès lors, le critère du déplafonnement repose sur une appréciation objective de la modification des facteurs locaux de commercialité, tels qu’ils sont définis par l’article R. 145-6 du code de commerce, qui vise l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, le lieu d’implantation, la répartition des activités dans le voisinage, les moyens de transport ainsi que l’attrait particulier ou les sujétions que présente l’emplacement pour l’activité considérée. La Haute juridiction avait, dans un arrêt antérieur du 25 janvier 2024, censuré une cour d’appel qui avait ordonné le déplafonnement en se fondant sur des motifs insuffisants à « caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité » (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
La transparence des charges locatives, quant à elle, demeure régie par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et la communication d’un état récapitulatif annuel. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, que pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs, le bailleur doit « les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin). La Haute juridiction a ajouté que le bailleur doit également « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges ou pour obtenir le paiement de charges complémentaires. L’état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivante, conformément à l’article R. 145-36 du code de commerce.
II. La clarification des règles contentieuses entre bailleur et preneur
A. La clause résolutoire sous le contrôle judiciaire renforcé
La loi du 26 mai 2026 a substantiellement modifié le régime de la clause résolutoire en matière de bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, maintient le principe selon lequel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant mentionner ce délai à peine de nullité. La véritable innovation réside dans la condition supplémentaire introduite par le législateur : l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais subordonnés à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Cette exigence de reprise du paiement du loyer courant avant la première audience constitue un infléchissement notable de la pratique antérieure, dans la mesure où le juge ne peut plus suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire ne démontre pas, dès l’audience introductive, qu’il a repris le versement intégral du loyer en cours. Le dispositif est immédiatement applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026. Par ailleurs, la loi nouvelle a exigé que les délais de paiement soient accordés dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, ce qui impose désormais au juge de motiver spécialement sa décision au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette double condition de fond la capacité de règlement de la dette et la reprise du loyer courant et de forme la motivation spéciale du juge a pour effet de réduire la marge d’appréciation dont disposait le juge des référés sous l’empire du droit antérieur, lui imposant un examen rigoureux de la situation financière du preneur avant d’accorder la suspension des effets de la clause.
En parallèle de cette évolution législative, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt important précisant l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cet arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation qui avait déjà jugé, le 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). La combinaison de ces deux arrêts consolide le droit du locataire de résister à l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations, sans que l’absence de saisine du juge des référés dans le délai d’un mois du commandement puisse lui être opposée.
B. L’obligation continue de délivrance et la préservation des droits du locataire
Dans un arrêt du même jour, le 5 mars 2026, la troisième chambre civile a consacré de manière éclatante le caractère continu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, en énonçant que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin).
La Cour de cassation a fondé sa décision sur les articles 1709 du code civil, 1719 du code civil et 2224 du code civil. Le premier définit le louage comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps ; le deuxième oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée ; le troisième fixe à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles. En affirmant que l’obligation de délivrance est « exigible pendant toute la durée du bail », la Cour précise que le point de départ du délai de prescription quinquennal n’est pas la date d’entrée dans les lieux mais glisse avec la persistance du manquement : chaque jour où le bailleur n’exécute pas son obligation constitue un nouveau jour de préjudice, de sorte que le locataire peut agir à tout moment pour obtenir l’exécution forcée et l’indemnisation sur les cinq années précédentes.
En conséquence, cet arrêt prive d’effet les stratégies de défense fondées sur la prescription extinctive que certains bailleurs pouvaient opposer à des locataires ayant toléré pendant plusieurs années un défaut de délivrance avant de se résoudre à agir en justice. La solution s’accorde avec la nature même du contrat de bail, qui est un contrat à exécution successive créant, selon les termes du pourvoi repris par la Cour, « un rapport permanent d’obligation ». Or, ce rapport permanent d’obligation interdit que le bailleur puisse se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations essentielles, dès lors que le manquement qu’il commet se renouvelle à chaque instant de l’exécution du contrat.
Dès lors, la portée pratique de cet arrêt est considérable pour le contentieux des baux commerciaux. Un locataire confronté à un défaut de délivrance persistant depuis plusieurs années, qu’il s’agisse de l’impossibilité d’accéder à une partie des lieux loués, de l’absence de réalisation de travaux incombant au bailleur ou de toute autre forme d’inexécution de l’obligation de délivrance, n’est pas forclos à agir par le seul écoulement du délai quinquennal de prescription à compter de son entrée dans les lieux. Il peut au contraire saisir le juge à tout moment pour obtenir, d’une part, la condamnation du bailleur à exécuter son obligation en nature, et d’autre part, la réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant la demande en justice. Cette solution renforce considérablement la position processuelle du preneur dans les litiges relatifs à l’état des locaux ou à la jouissance paisible des lieux loués, en neutralisant l’argument de prescription que les bailleurs invoquaient fréquemment pour faire obstacle aux demandes indemnitaires de leurs locataires.
Par ailleurs, cette construction jurisprudentielle s’articule avec les principes généraux de la responsabilité contractuelle régis par les articles du code civil relatifs à l’obligation de délivrance. La combinaison de l’arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’obligation continue de délivrance et de l’arrêt du même jour relatif à l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de rééquilibrer les rapports contentieux entre bailleurs et preneurs, en garantissant que le locataire ne soit pas privé de ses moyens de défense par des considérations procédurales lorsque le bailleur est lui-même à l’origine du manquement dénoncé.
De surcroît, à la lumière des dispositions combinées des articles L. 145-1, L. 145-33 et L. 145-14 du code de commerce, l’ensemble de ces évolutions législatives et jurisprudentielles s’insère dans un mouvement plus large de renforcement de la protection du fonds de commerce, dont le statut des baux commerciaux constitue le socle juridique. L’article L. 145-14 garantit au locataire évincé le versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, incluant la valeur marchande du fonds, tandis que l’article L. 145-33 impose que le montant des loyers renouvelés ou révisés corresponde à la valeur locative, déterminée notamment au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’apport principal de la loi du 26 mai 2026 réside dans la conjugaison de mesures immédiatement applicables aux contrats en cours la mensualisation de droit et l’encadrement du dépôt de garantie avec une refonte des mécanismes contentieux, notamment par le renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire. Ces innovations, qui s’inscrivent dans la continuité de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dessinent un cadre juridique dans lequel le bailleur commercial est tenu à une obligation continue de délivrance dont l’inexécution autorise le preneur à opposer l’exception d’inexécution, tandis que le juge conserve un pouvoir de contrôle renforcé sur la mise en uvre des clauses résolutoires.
Enfin, l’entrée en vigueur échelonnée des dispositions nouvelles, entre le 26 mai et le 26 août 2026, invite les praticiens à une vigilance particulière quant à la détermination du droit applicable à chaque situation contractuelle. Les mesures relatives à la mensualisation et au contrôle de la clause résolutoire régissent les baux en cours, tandis que l’encadrement du dépôt de garantie et la consécration des clauses de tunnel d’indexation concernent les seuls baux conclus ou renouvelés postérieurement à la loi. Cette dualité temporelle impose aux rédacteurs d’actes et aux conseils des parties d’examiner avec soin la date d’entrée en jouissance de chaque contrat pour déterminer le régime juridique qui lui est applicable, et aux juridictions de trancher les questions transitoires que la superposition des régimes ancien et nouveau ne manquera pas de susciter dans les mois à venir.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 opère une réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux, dont les trois piliers sont la mensualisation de droit du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie et le contrôle judiciaire renforcé de la clause résolutoire. Ces dispositions législatives trouvent un écho dans la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, qui consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance et l’opposabilité de l’exception d’inexécution à l’encontre de la clause résolutoire. L’ensemble dessine un nouvel équilibre entre les droits du bailleur et du preneur, dont la mise en uvre concrète appartiendra aux praticiens et aux juridictions saisies des litiges à venir.
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