I. La révision triennale et le mécanisme de la clause d’échelle mobile : un cadre légal protecteur du preneur à bail commercial
A. Le mécanisme de la révision triennale et son plafonnement légal au regard de l’article L. 145-38 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-38 et suivants du code de commerce, encadre strictement la révision du loyer en cours de bail au moyen de deux mécanismes distincts mais complémentaires. La révision triennale, prévue au premier de ces textes, constitue le mécanisme de droit commun permettant à l’une ou l’autre des parties de solliciter l’adaptation du loyer à l’évolution des conditions économiques. Cette demande ne peut être formée que trois années au moins après la date d’entrée en jouissance du preneur ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande, ce qui impose au praticien une vigilance particulière quant au moment choisi pour introduire sa prétention. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix devient applicable, instaurant ainsi un rythme triennal dont la régularité confère au dispositif une prévisibilité appréciable pour les parties contractantes.
La détermination du montant du loyer révisé obéit, en principe, à la règle de la valeur locative énoncée à l’article L. 145-33 du code de commerce, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, le législateur a assorti la révision triennale d’un double plafonnement destiné à protéger le preneur contre les hausses excessives. À moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif de plafonnement, combinant un plafond indiciel et un plafond de 10 %, traduit la volonté constante du législateur de concilier la nécessaire adaptation du loyer à la réalité économique avec la protection de la stabilité financière du preneur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.788), la portée de l’article R. 145-23 du code de commerce s’agissant de l’articulation entre la compétence du juge des loyers commerciaux et celle du tribunal judiciaire. Aux termes de ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur la demande en fixation du loyer formée accessoirement à d’autres prétentions, au motif que rien n’obligeait le tribunal à se prononcer sur cette demande accessoire. La Cour de cassation censure cette analyse, au visa de l’article R. 145-23, en énonçant que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788). Cette solution, qui transforme en obligation ce que la cour d’appel considérait comme une simple faculté, renforce substantiellement la protection procédurale du preneur en lui garantissant un accès effectif au juge pour l’ensemble de ses prétentions, y compris celles relatives au loyer.
B. La clause d’échelle mobile : un mécanisme dérogatoire sous le contrôle du juge des loyers commerciaux
L’article L. 145-39 du code de commerce prévoit un mécanisme dérogatoire à la révision triennale lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile. Dans cette hypothèse, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. En conséquence, le déclenchement de la révision n’est plus subordonné à l’écoulement d’un délai triennal mais à la survenance d’une variation significative du loyer, à la hausse comme à la baisse, résultant du seul jeu de l’indexation conventionnelle. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafond de 10 %, commun aux deux mécanismes de révision, illustre la cohérence du dispositif législatif et la constance du souci de protection du preneur.
La distinction entre ces deux mécanismes emporte des conséquences procédurales importantes. Alors que la révision triennale s’inscrit dans le cadre d’une procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, la révision fondée sur une clause d’échelle mobile peut intervenir plus rapidement dès lors que le seuil de variation d’un quart est atteint. Par ailleurs, l’article L. 145-39 vise expressément les variations tant à la hausse qu’à la baisse, ce qui interdit aux parties de stipuler une clause d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Cette prohibition, qui puise sa source dans le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, a donné lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile s’efforce de dégager une grille de lecture cohérente depuis plusieurs années.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-12.218), le principe désormais bien établi selon lequel « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). Cette formulation, qui renvoie expressément à la solution dégagée par l’arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin), constitue le point d’équilibre autour duquel s’organise l’ensemble de la jurisprudence relative aux clauses d’indexation asymétriques. En l’espèce, la cour d’appel de Nîmes avait réputé non écrite la clause d’indexation en son entier après avoir constaté que la commune intention des parties était de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause. La Haute juridiction censure cette décision au motif que les juges du fond se sont déterminés « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée », exigeant ainsi une démonstration rigoureuse de l’impossibilité de retrancher la stipulation illicite sans porter atteinte à la cohérence de la clause.
II. Les clauses d’indexation asymétriques et l’office du juge des loyers : la troisième chambre civile affine un cadre contentieux cohérent
A. La sanction des clauses d’indexation asymétriques par le mécanisme du réputé non écrit
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Ce texte, qui fonde l’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux, joue un rôle central dans la lutte contre les clauses d’indexation asymétriques. En effet, la clause qui exclut toute réciprocité de variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse a pour effet de faire échec à l’article L. 145-39, lequel prévoit expressément que la révision peut être demandée lorsque le loyer se trouve « augmenté ou diminué » de plus d’un quart.
La Cour de cassation, dans son arrêt fondateur du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin), a posé un principe dont la portée pratique est considérable : seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause d’indexation en son entier, sauf cas d’indivisibilité. Cette solution, qui préserve le mécanisme de l’indexation tout en neutralisant l’effet asymétrique, a été constamment réaffirmée depuis lors. La Cour a ainsi jugé, dans un arrêt du 22 mai 2025 (n° 23-23.336), que la cour d’appel qui s’était bornée à constater que les stipulations relatives à l’indexation constituaient pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion du contrat n’avait pas donné de base légale à sa décision, faute d’avoir « recherché si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336).
Cette exigence de recherche de l’indivisibilité constitue un verrou méthodologique que la troisième chambre civile impose aux juges du fond avec une rigueur croissante. Il ne suffit pas d’affirmer le caractère déterminant de la clause pour en déduire l’indivisibilité de ses stipulations. Il incombe au juge de vérifier concrètement si la suppression de la seule stipulation prohibée – à savoir l’exclusion de la réciprocité de variation – laisse subsister une clause d’indexation cohérente, jouant désormais à la hausse comme à la baisse, conformément aux prévisions de l’article L. 145-39. Cette analyse pragmatique, qui invite le juge à examiner la structure de la clause litigieuse, permet de sauvegarder l’économie contractuelle voulue par les parties tout en neutralisant la distorsion prohibée par la loi. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-18.643, publié au Bulletin), que la clause d’indexation réputée non écrite est considérée comme n’ayant jamais existé, ce qui ouvre droit à la répétition des sommes indûment perçues par le bailleur au titre de l’indexation asymétrique.
La jurisprudence de la troisième chambre civile sur les clauses d’indexation asymétriques s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux, mouvement auquel la loi du 26 mai 2026 a apporté une contribution significative. L’article 62 de cette loi a en effet étendu le domaine des clauses réputées non écrites en ajoutant, dans la liste de l’article L. 145-15, la référence à l’article L. 145-32-1 et aux articles L. 145-47 à L. 145-54, ce qui inclut désormais les dispositions relatives à la déspécialisation dans le champ de l’ordre public protecteur. Cette extension législative renforce la cohérence d’ensemble d’un dispositif qui tend à garantir l’effectivité des droits du preneur, y compris face aux clauses d’indexation qui en compromettraient l’équilibre économique.
À cet égard, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-21.473), l’articulation entre la clause de destination des lieux et les prérogatives du bailleur en matière de déspécialisation partielle. En l’espèce, le bail commercial stipulait que le preneur pourrait exercer une activité d’achat, vente et exposition de véhicules et que tout changement dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité devrait recevoir l’accord exprès du bailleur. La locataire ayant sollicité l’autorisation d’adjoindre une activité de réparation de véhicules, la bailleresse s’y était opposée dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir constaté que la demande de déspécialisation partielle de la locataire « contredisait l’existence d’un accord antérieur de la bailleresse pour l’exercice d’une activité de réparation de véhicules » et que la réponse négative de cette dernière était intervenue dans le délai légal, de sorte que le commandement visant la clause résolutoire n’avait pas été délivré de mauvaise foi (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). Cette décision illustre la vigilance de la Cour de cassation quant au respect des formalités substantielles qui gouvernent les relations entre bailleur et preneur dans le cadre du statut impératif des baux commerciaux.
En conséquence, la sanction du réputé non écrit constitue bien plus qu’une simple nullité : elle opère comme un instrument de police contractuelle permettant au juge d’expurger le bail de ses stipulations illicites tout en préservant, dans toute la mesure du possible, l’équilibre conventionnel que les parties avaient entendu instaurer. Cette approche nuancée, que la troisième chambre civile applique avec constance depuis l’arrêt du 12 janvier 2022, témoigne d’une conception équilibrée de l’office du juge en matière de droit des baux commerciaux, qui ne cède ni à la tentation de l’annulation systématique ni à celle de la validation aveugle des stipulations contractuelles.
B. L’office obligatoire du juge judiciaire en matière de fixation du loyer commercial et les perspectives d’articulation avec la réforme procédurale du 27 juillet 2026
L’arrêt du 12 février 2026 déjà évoqué (n° 24-18.788) revêt une importance particulière en ce qu’il consacre l’obligation pour le tribunal judiciaire, saisi d’une demande accessoire en fixation du loyer, de statuer sur cette demande. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait cru pouvoir décliner sa compétence au motif que « rien n’oblige le tribunal judiciaire à se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail, le code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire ». En posant une obligation de statuer là où la cour d’appel ne voyait qu’une faculté, la Haute juridiction renforce le droit d’accès au juge du preneur et garantit l’effectivité du traitement juridictionnel de l’ensemble de ses prétentions. Cette solution, qui s’appuie sur le texte même de l’article R. 145-23, alinéa 2, lequel énonce que le tribunal judiciaire « peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent », interprète le verbe « peut » comme conférant une compétence obligatoire et non facultative, ce qui traduit une conception extensive de l’office du juge judiciaire en matière de baux commerciaux.
Par ailleurs, la compétence territoriale du juge des loyers commerciaux est déterminée par le lieu de situation de l’immeuble, conformément au dernier alinéa de l’article R. 145-23. Cette règle de compétence exclusive, qui déroge au droit commun de la compétence territoriale, vise à garantir que le juge statuant sur la fixation du loyer dispose d’une connaissance concrète du marché locatif local, condition indispensable à une évaluation pertinente de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce. L’indivisibilité du contentieux de la fixation du loyer et des autres contestations relatives au bail commercial justifie ainsi que le tribunal judiciaire, lorsqu’il est saisi de ces dernières, puisse – et même doive – connaître des premières, à titre accessoire.
La réforme procédurale introduite par le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, vient parachever cet édifice en modernisant les modalités de notification des mémoires échangés dans le cadre de la procédure sur mémoires. À compter de cette date, une fois le juge saisi, les notifications des mémoires seront faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. Cette simplification procédurale, qui substitue la voie électronique du RPVA à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence du 12 février 2026 en facilitant l’accès au juge et en fluidifiant le traitement des contentieux de la fixation du loyer.
L’articulation entre la révision triennale, la clause d’échelle mobile et la procédure sur mémoires constitue un ensemble normatif d’une grande technicité dont la maîtrise est indispensable à la conduite efficace des contentieux locatifs commerciaux. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence méthodique, fournit aux praticiens les clés d’interprétation nécessaires à la rédaction de clauses licites et à la conduite des procédures de révision. L’exigence de réciprocité dans la variation de l’indice, la sanction mesurée du réputé non écrit limitée à la stipulation prohibée sauf indivisibilité, l’obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur la fixation du loyer et la modernisation des modalités de notification des mémoires dessinent ensemble les contours d’un droit des baux commerciaux en constante évolution, à la fois protecteur du preneur et respectueux de la sécurité juridique des relations contractuelles.
La Cour de cassation a également été conduite à préciser le domaine d’application d’un autre mécanisme protecteur du preneur, à savoir le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Dans un arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-19.292, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). Cette solution, qui interprète l’exception prévue par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 pour la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, s’applique y compris lorsque l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial, dès lors que le local loué ne constitue qu’une partie de l’ensemble vendu. En conséquence, la protection offerte par le droit de préférence cède lorsque le bailleur entend céder l’immeuble dans sa globalité plutôt que le seul local loué, ce qui invite le preneur à une vigilance accrue quant à la configuration juridique des locaux qu’il occupe.
Des lors, l’ensemble de ces décisions témoigne de la cohérence de la construction prétorienne de la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux. Qu’il s’agisse de la sanction des clauses d’indexation asymétriques, de l’office obligatoire du juge en matière de fixation du loyer ou de l’interprétation des exceptions au droit de préférence du preneur, la Cour de cassation élabore une jurisprudence qui conjugue la protection des droits du preneur avec les exigences de la sécurité juridique et de la prévisibilité des relations contractuelles. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en étendant le domaine des clauses réputées non écrites à de nouvelles dispositions protectrices du preneur, conforte cette orientation jurisprudentielle et en amplifie la portée pour l’ensemble des acteurs du marché locatif commercial.
Conclusion
La révision du loyer dans le bail commercial constitue un point nodal du statut des baux commerciaux, à la croisée des considérations économiques, contractuelles et procédurales. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, a consolidé une grille de lecture qui allie la protection du preneur à la préservation de l’équilibre contractuel. Le mécanisme du réputé non écrit, circonscrit à la seule stipulation prohibée sauf indivisibilité dûment caractérisée, permet de neutraliser les clauses d’indexation asymétriques sans anéantir le principe même de l’indexation du loyer. L’obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur les demandes accessoires en fixation du loyer garantit l’effectivité du droit d’accès au juge. Enfin, la réforme procédurale du 27 juillet 2026, en modernisant les modalités de notification des mémoires, parachève un dispositif normatif dont la cohérence et la technicité appellent une vigilance constante de la part des praticiens du droit des baux commerciaux.
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