Le régime de la clause résolutoire dans les baux commerciaux vient de connaître une réforme silencieuse mais substantielle. L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a procédé à la réécriture de l’article L. 145-41 du code de commerce, texte cardinal qui gouverne la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans tout bail commercial. L’innovation ne réside pas dans une modification du délai d’un mois après commandement, règle acquise de longue date, mais dans l’introduction d’une condition législative expresse encadrant le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise effective du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Cette réforme s’inscrit dans le cadre plus large du titre X de la loi du 26 mai 2026, intitulé « Simplifier le développement des commerces », qui a également modifié l’article L. 145-46-1 relatif au droit de préférence du locataire et créé une mensualisation de droit du loyer commercial. L’ensemble de ces dispositions témoigne d’une intervention législative qui, sans bouleverser l’économie générale du statut, en ajuste plusieurs équilibres sectoriels au bénéfice tantôt du preneur, tantôt du bailleur.
Cette réforme intervient dans un contexte jurisprudentiel particulièrement dense, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ayant, entre 2023 et 2026, précisé par touches successives les contours du pouvoir judiciaire de suspension. Il en résulte un déplacement discret mais réel du centre de gravité du dispositif : l’office du juge, naguère conçu comme un pouvoir d’appréciation large, se trouve désormais balisé par des critères légaux dont la jurisprudence devra préciser la portée exacte. L’analyse qui suit propose de confronter le texte réécrit à l’état du droit positif tel que les arrêts récents de la haute juridiction le dessinent.
I. Le renforcement législatif des conditions de suspension de la clause résolutoire
A. La consécration d’un double critère d’appréciation par le législateur
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette adjonction, portée par l’article 63 de la loi n° 2026-403, constitue l’apport le plus significatif de la réforme au titre du bail commercial. Le texte antérieur se bornait à renvoyer, pour l’octroi des délais, aux formes et conditions de l’article 1343-5 du code civil, lequel confère au juge un pouvoir général de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
La nouveauté tient à ce que le législateur a superposé à ce régime général un régime spécial propre au bail commercial, dont les deux conditions sont cumulatives. La première, relative à la capacité du preneur à régler la dette locative, invite le juge à un examen prospectif de la solvabilité du locataire, au-delà de la seule considération de sa situation actuelle que l’article 1343-5 du code civil commandait déjà. La seconde, tenant à la reprise du versement intégral du loyer courant, opère un renversement de perspective : elle subordonne la suspension de la clause à l’exécution, par le preneur, d’une obligation positive préalable à l’audience, là où le droit antérieur laissait au juge la liberté de fixer un échéancier sans exiger de versement immédiat.
Par ailleurs, le texte précise que ces dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026. Cette disposition transitoire écarte toute difficulté d’application dans le temps : les instances en cours à cette date ne sont pas affectées par le nouveau régime, ce qui préserve la sécurité juridique des procédures engagées sous l’empire du texte antérieur.
B. La portée pratique de l’exigence de reprise du loyer courant avant la première audience
L’exigence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience constitue, dans la pratique du contentieux locatif commercial, une innovation dont les conséquences ne doivent pas être sous-estimées. Sous l’empire du texte antérieur, le preneur assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pouvait se borner à solliciter des délais de paiement sans avoir à justifier d’un effort financier préalable à l’audience. La troisième chambre civile a certes rappelé avec constance que les juges ne peuvent suspendre les effets de la clause sans accorder préalablement des délais de paiement au locataire, ainsi qu’elle l’a jugé dans un arrêt du 25 mai 2023 : « les juges ne peuvent ni suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, ni s’opposer à ce que celle-ci joue sans accorder auparavant de délais de paiement au locataire » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-11.315). Cet arrêt sanctionnait la cour d’appel qui avait suspendu les effets de la clause au seul motif de l’apurement complet de la dette, sans avoir préalablement accordé de délais de paiement, méconnaissant ainsi le mécanisme de l’article L. 145-41.
Or, la nouvelle rédaction va plus loin. Elle impose au preneur de démontrer, dès la première audience, non seulement sa capacité théorique à honorer l’arriéré, mais encore la réalité d’un comportement vertueux, à savoir la reprise effective du paiement du loyer courant. Cette condition confère à la première audience un caractère décisif : le preneur qui s’y présenterait sans avoir repris le versement du loyer courant se verrait, par hypothèse, privé du bénéfice de la suspension. Il en résulte une pression accrue sur le locataire, tenu de régulariser sa situation avant même que le juge n’ait statué sur sa demande de délais.
Cette évolution s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de rééquilibrage du statut des baux commerciaux, dont la mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties, introduits par la même loi, constituent d’autres manifestations. Le renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire témoigne de la volonté du législateur de ne pas laisser le mécanisme suspensif devenir un instrument dilatoire au détriment du bailleur.
Le nouveau texte ne saurait toutefois être interprété comme une restriction du pouvoir judiciaire de suspension au seul cas du défaut de paiement des loyers. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 février 2025, que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). La portée de cette jurisprudence sous l’empire du texte réécrit mérite d’être interrogée, car la condition de reprise du loyer courant semble postuler un commandement fondé sur un défaut de paiement et non sur un manquement à une obligation de faire. Il appartiendra aux juridictions du fond de décider si le pouvoir de suspension demeure intact pour les manquements non pécuniaires lorsque le preneur se trouve dans l’impossibilité matérielle de satisfaire à l’exigence de versement du loyer courant.
II. L’articulation jurisprudentielle de la clause résolutoire avec les autres mécanismes défensifs du preneur
A. L’exception d’inexécution, tempérament prétorien à l’automaticité de la clause
La réforme législative ne saurait être lue isolément. Elle doit être confrontée aux constructions prétoriennes récentes qui ont précisé les rapports entre la clause résolutoire et les autres mécanismes de droit commun. Au premier rang de ceux-ci figure l’exception d’inexécution, dont la troisième chambre civile a consacré l’autonomie par rapport à la demande de suspension des effets de la clause.
L’arrêt rendu le 5 mars 2026 constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. La Cour de cassation y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution est remarquable à un double titre. D’une part, elle dissocie nettement l’exception d’inexécution de la demande de suspension de la clause résolutoire : la première constitue un moyen de fond qui, s’il est accueilli, fait obstacle à la résiliation elle-même ; la seconde n’en suspend que les effets. D’autre part, elle écarte toute condition de délai pour invoquer l’exception, alors que le texte de l’article L. 145-41 impose au preneur de saisir le juge dans le mois du commandement pour solliciter des délais de paiement. L’exception d’inexécution échappe ainsi à la logique procédurale de la clause résolutoire.
L’arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), dont il rappelle l’enseignement : « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La combinaison de ces deux décisions dessine un régime dual : le preneur dispose, d’un côté, de la voie légale de la suspension avec délais, désormais assortie de conditions substantielles renforcées ; de l’autre, du moyen de fond tiré de l’exception d’inexécution, dont l’efficacité n’est subordonnée à aucun délai procédural.
B. La sanction des clauses résolutoires irrégulières
Le contentieux de la validité des clauses résolutoires a également connu des développements significatifs en 2025, la troisième chambre civile ayant précisé la sanction applicable aux clauses qui méconnaissent le délai légal d’un mois. L’article L. 145-41, dans sa rédaction antérieure comme dans sa rédaction nouvelle, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La question de la sanction de la clause elle-même, lorsqu’elle stipule un délai inférieur au délai légal, a donné lieu à deux arrêts publiés au Bulletin le 6 novembre 2025.
Dans la première espèce, la Cour a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et qu’« une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). L’enjeu pratique de cette solution est considérable : la sanction du réputé non écrit emporte disparition rétroactive de la clause litigieuse, privant le bailleur de toute possibilité de s’en prévaloir, y compris pour des manquements futurs. Elle se distingue de la simple nullité du commandement, qui ne fait que paralyser l’effet d’un commandement particulier sans atteindre la clause elle-même.
Dans la seconde espèce, la Cour a précisé l’application de cette sanction dans le temps. Elle a jugé que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin).
Cette seconde décision révèle un tempérament important : dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle. La Cour a ainsi censuré l’arrêt qui avait écarté l’application du régime du réputé non écrit au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014, retenant au contraire qu’une instance en cours sur ce point rendait les effets du commandement non définitivement réalisés.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 6 février 2025, que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). Cet arrêt a censuré une cour d’appel qui avait refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que le manquement reproché était un défaut d’exploitation du fonds et non un défaut de paiement. La Cour de cassation rappelle ainsi que le pouvoir de suspension n’est pas limité aux seuls manquements pécuniaires mais s’étend à l’ensemble des obligations du preneur, ce qui inclut notamment l’obligation d’exploiter le fonds, l’obligation d’assurance ou celle de réaliser les réparations locatives. La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41, en subordonnant la suspension à la reprise du loyer courant, pourrait toutefois restreindre la portée pratique de cette solution pour les manquements non pécuniaires, le preneur pouvant se trouver dans l’impossibilité matérielle de satisfaire à la condition du versement du loyer courant lorsque le commandement ne vise pas un défaut de paiement.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé avec fermeté, dans un arrêt du 26 octobre 2023, que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction encadre l’exécution des délais accordés : une fois l’échéancier fixé, son non-respect produit un effet automatique que la bonne ou mauvaise foi du bailleur ne saurait altérer, la clause étant alors définitivement acquise.
Conclusion
La réécriture de l’article L. 145-41 du code de commerce par la loi du 26 mai 2026 ne modifie ni la nature ni la fonction de la clause résolutoire dans les baux commerciaux, mais elle en resserre sensiblement les conditions de suspension. En subordonnant l’octroi des délais à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, le législateur a entendu rétablir un équilibre que la pratique contentieuse avait pu faire pencher au détriment du bailleur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, si elle précise utilement les conditions de validité de la clause et son articulation avec l’exception d’inexécution, laisse subsister des zones d’incertitude quant à l’application concrète du nouveau critère de capacité du preneur et quant au sort des clauses résolutoires visant des manquements non pécuniaires.
Par ailleurs, la coexistence de la voie légale de la suspension, désormais assortie de conditions substantielles renforcées, et de la voie prétorienne de l’exception d’inexécution, que la Cour de cassation vient de délier de toute condition de délai procédural, ouvre aux praticiens des choix stratégiques dont la pertinence dépendra de la configuration factuelle de chaque espèce. Le contentieux à venir dira si le nouveau texte atteint l’objectif d’efficacité que le législateur lui a assigné.
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