I. La protection renforcée du preneur par les nouvelles dispositions impératives de la loi du 26 mai 2026
A. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties : une rupture avec les pratiques traditionnelles du bail commercial
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026 (JORF n° 0123 du 27 mai 2026), introduit des modifications substantielles du statut des baux commerciaux dont la portée pratique est considérable pour les praticiens. L’article 62 de ce texte insère dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 (Legifrance, art. L. 145-32-1 C. com.) qui consacre un véritable droit à la mensualisation du loyer commercial au bénéfice du preneur exerçant une activité commerciale, artisanale ou de services. Cette disposition, applicable aux baux en cours, remet directement en cause la pratique traditionnelle du paiement trimestriel d’avance, historiquement dominante en matière de baux commerciaux. Le preneur peut désormais exiger un paiement mensuel du loyer, sans que le bailleur puisse s’y opposer, sous réserve de l’absence d’arriérés locatifs et de l’absence de contestation préalable portant sur les sommes réclamées.
Par ailleurs, le même article 62 modifie l’article L. 145-40 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-40 C. com.) pour instaurer un plafonnement des garanties exigibles du preneur. Le dépôt de garantie et les autres sûretés, quelle qu’en soit la nature, sont désormais limités à un trimestre de loyer pour les baux portant sur des locaux éligibles à la mensualisation. En contrepartie, les sommes ainsi versées cessent de produire des intérêts au profit du preneur, le législateur ayant substitué à l’ancienne logique de rémunération de la trésorerie immobilisée une logique de limitation de l’engagement financier initial du locataire. La loi prévoit en outre un délai impératif de restitution du dépôt de garantie dans les trois mois suivant la remise des clés, et un délai de six mois pour la levée des autres garanties. Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après le 27 août 2026, créant une échéance immédiate pour les praticiens.
En conséquence, le texte instaure un transfert de plein droit de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble en cas de mutation, tandis que les autres garanties consenties au bailleur cédant deviennent caduques. Cette règle, qui modifie sensiblement les équilibres économiques et financiers des opérations locatives commerciales, conduit à intégrer désormais les sûretés locatives comme un point d’attention spécifique dans l’analyse des cessions d’actifs immobiliers. Le cédant est en outre tenu de restituer au preneur les documents et instruments de garantie dans un délai maximal de six mois suivant la mutation, sous peine d’engager sa responsabilité pour manquement à cette obligation légale nouvelle.
Ces dispositions traduisent une volonté assumée du législateur de rééquilibrer les rapports entre bailleurs et preneurs dans un contexte de fragilisation économique persistante du commerce de détail. La loi du 26 mai 2026 constitue, à cet égard, la réforme la plus importante du statut des baux commerciaux depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Si certaines mesures consacrent des pratiques déjà admises par la pratique contractuelle, d’autres imposent une vigilance accrue des praticiens dans la rédaction des baux et la gestion du contentieux locatif, notamment en raison de leur application aux baux en cours.
B. L’extension du domaine des clauses réputées non écrites et l’effet immédiat de la loi nouvelle sur les baux en cours
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 (Legifrance, art. L. 145-15 C. com.), étend significativement le périmètre des stipulations réputées non écrites. Sont désormais visées par cette sanction, outre les clauses traditionnellement prohibées, les stipulations qui feraient échec aux dispositions relatives à la mensualisation du loyer, au plafonnement des garanties et aux clauses dites « tunnel ». La technique du réputé non écrit confère au preneur une action imprescriptible, ce qui renforce considérablement la portée de la protection légale.
Le nouvel article L. 145-41 du code de commerce, également réécrit par la loi du 26 mai 2026, subordonne désormais l’acquisition de la clause résolutoire à l’intervention préalable d’une décision de justice passée en force de chose jugée, alors que le texte antérieur se contentait de conférer au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause. Ce renforcement du contrôle juridictionnel transforme en profondeur le régime contentieux de la clause résolutoire en faisant du juge un acteur incontournable de la mise en œuvre de cette stipulation essentielle du contrat de bail commercial.
Dès lors, la question de l’application de cette loi nouvelle aux baux en cours revêt une importance cardinale. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334), rappelé le principe selon lequel la loi nouvelle s’applique aux effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance antérieurement à son entrée en vigueur et non définitivement réalisés. Cette solution, transposable à la loi du 26 mai 2026, signifie que les clauses d’un bail commercial conclu avant la publication de la loi peuvent se voir privées d’effet si elles contreviennent aux nouvelles dispositions impératives, dès lors que le juge n’a pas encore statué sur leur mise en œuvre.
De surcroît, la loi du 26 mai 2026 valide expressément les clauses d’indexation dites « tunnel » en créant un article L. 145-38-1 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-38-1 C. com.), qui encadrent symétriquement la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse, notamment pour les indexations fondées sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Or, cette consécration législative intervient alors même que la troisième chambre civile a développé, depuis l’arrêt du 12 janvier 2022 (n° 21-11.169, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169), une jurisprudence rigoureuse sanctionnant par le réputé non écrit les clauses d’indexation qui excluent la réciprocité de la variation et ne jouent qu’à la hausse. La loi du 26 mai 2026 offre ainsi un cadre juridique sécurisé à une pratique contractuelle qui se trouvait à la limite de la prohibition antérieure.
Par ailleurs, le nouvel article L. 145-41 du code de commerce, également réécrit par la loi du 26 mai 2026, subordonne désormais l’acquisition de la clause résolutoire à l’intervention préalable d’une décision de justice passée en force de chose jugée, alors que le texte antérieur se contentait de conférer au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause. Ce renforcement du contrôle juridictionnel, combiné à l’extension du domaine des clauses réputées non écrites et à la consécration législative des clauses tunnel, transforme en profondeur le régime contentieux du bail commercial en faisant du juge un acteur incontournable de la mise en œuvre des prérogatives contractuelles des parties.
II. La consolidation prétorienne des mécanismes classiques du statut à la lumière des dernières décisions de la troisième chambre civile
A. Le déplafonnement du loyer et la computation de la durée du bail expiré : la rigueur du contrôle jurisprudentiel
A cet égard, la troisième chambre civile a rendu un arrêt important le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) (Cour de cassation, 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167), qui éclaire avec précision les modalités de computation de la durée du bail expiré pour l’application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé. Dans cette espèce, une société locataire d’un local commercial, selon bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012, soit avant l’expiration de la douzième année. La cour d’appel de Paris avait néanmoins jugé que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, sans plafonnement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant clairement le principe suivant : « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette décision confirme avec rigueur que le mécanisme d’articulation temporelle entre les articles L. 145-9, L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-9 à L. 145-34 C. com.) obéit à une logique mécanique qui ne laisse aucune place à l’appréciation souveraine des juges du fond.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288) a apporté une précision fondamentale quant au critère du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation y énonce « qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation consacre une appréciation in abstracto de l’incidence favorable, qui se distingue radicalement de l’appréciation in concreto antérieure. Il suffit désormais que la modification soit, par sa nature, propre à influencer favorablement le commerce considéré, sans qu’il soit nécessaire d’établir que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté. Cette évolution jurisprudentielle facilite considérablement la preuve du déplafonnement pour le bailleur, qui n’a plus à démontrer que le commerce du preneur a prospéré, mais seulement que les modifications intervenues dans l’environnement commercial local présentent une incidence potentielle favorable à l’activité exercée.
En complément de cette construction, l’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834) a précisé que le mécanisme d’étalement des hausses de loyer consécutives à un déplafonnement fondé sur la tacite prolongation supérieure à douze années n’a pas vocation à s’appliquer, ce dispositif étant réservé au seul déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Cette distinction, d’une rigueur implacable, impose au praticien une vigilance particulière dans la détermination du fondement juridique du déplafonnement invoqué. La combinaison de ce verrou procédural avec le caractère mécanique de la computation de la durée du bail expiré, consacré par l’arrêt du 9 juillet 2026, confère à l’ensemble du contentieux du déplafonnement une prévisibilité renforcée, au bénéfice de la sécurité juridique des opérations locatives commerciales.
B. L’obligation de délivrance continue du bailleur et l’exception d’inexécution : des instruments contentieux au service du preneur
Or, la troisième chambre civile a, parallèlement à l’intervention du législateur, consolidé de manière remarquable l’arsenal contentieux à la disposition du preneur. L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-19.292, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292) consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, en jugeant que cette obligation, qui découle des articles 1719 et 1720 du code civil (Legifrance, art. 1719 C. civ.), est exigible pendant toute la durée du contrat de bail, de sorte que la prescription de l’action en exécution ne commence à courir qu’à compter du terme du contrat. Cette solution jurisprudentielle confère au preneur une capacité d’action considérablement étendue dans le temps, l’écoulement de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-60 C. com.) ne pouvant lui être opposé tant que le bail n’a pas pris fin.
Par un arrêt contemporain du même jour (n° 24-15.820, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), la même chambre a consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire. La Cour juge que le preneur qui oppose l’exception d’inexécution pour justifier la suspension du paiement des loyers n’a pas à justifier d’une mise en demeure préalable du bailleur, et que le juge, saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire, doit vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée, en appréciant la gravité du manquement du bailleur à ses obligations. Cette construction prétorienne, qui puise aux sources du droit commun des contrats de l’article 1219 du code civil (Legifrance, art. 1219 C. civ.), offre au preneur un moyen de défense autonome qui ne se confond ni avec les délais de l’article L. 145-41 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-41 C. com., version 2026) ni avec la procédure de suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578) a rappelé avec fermeté le caractère impératif de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce en jugeant que la mauvaise foi du bailleur ne suffit pas à écarter ce délai, la prescription étant une règle de police dont l’application ne saurait être subordonnée à l’appréciation subjective du comportement des parties. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, trouve son contrepoids dans les mécanismes protecteurs issus de la loi du 26 mai 2026 et dans la construction prétorienne de l’obligation continue de délivrance qui, en reportant le point de départ du délai de prescription à la fin du bail, neutralise en pratique l’écueil procédural de l’écoulement du délai biennal. La conjonction de ces règles de prescription et de fond illustre la complexité croissante du contentieux des baux commerciaux, qui exige du praticien une maîtrise simultanée des règles de procédure civile, des textes du code de commerce et des principes issus du droit commun des obligations.
Enfin, l’arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-14.982, Publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982) a renforcé l’obligation du bailleur en matière de justification des charges, en imposant une transmission effective des justificatifs au preneur, et non une simple mise à disposition. Cette solution prolonge la logique protectrice du statut en garantissant au preneur un accès effectif aux éléments lui permettant de contrôler la régularité des sommes qui lui sont réclamées au titre des charges locatives. La loi du 26 mai 2026 est venue renforcer cette obligation en imposant que les retenues opérées par le bailleur sur le dépôt de garantie soient dûment justifiées, sous le contrôle du juge du fond.
La conjugaison de ces constructions prétoriennes avec les nouvelles dispositions légales issues de la loi du 26 mai 2026 dessine un paysage contentieux profondément renouvelé, dans lequel les droits du preneur à bail commercial se trouvent significativement renforcés, tant sur le terrain de la protection financière immédiate que sur celui des moyens procéduraux de défense. L’intervention concomitante du législateur et du juge, dans une direction commune de rééquilibrage des rapports contractuels, atteste de la vitalité contemporaine du statut des baux commerciaux comme instrument de protection de la propriété commerciale du preneur.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 et les derniers arrêts de la troisième chambre civile, notamment ceux du 9 juillet 2026 et du 5 mars 2026, témoignent d’une convergence remarquable entre l’action du législateur et la construction prétorienne dans le sens d’un rééquilibrage des droits des parties au bail commercial. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et l’extension du domaine des clauses réputées non écrites constituent des avancées législatives majeures qui s’articulent avec les mécanismes prétoriens de l’obligation continue de délivrance, de l’exception d’inexécution autonome et du déplafonnement in abstracto pour former un corpus normatif cohérent et protecteur. L’articulation temporelle rigoureuse des règles posées par les articles L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, rappelée avec force par l’arrêt du 9 juillet 2026, témoigne de ce que la protection du preneur ne saurait s’affranchir d’une application mécanique des textes qui garantit la prévisibilité du droit. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer sans délai ces évolutions dans la rédaction, la négociation et le contentieux des contrats de bail, sous peine d’exposer leurs clients à des sanctions d’une particulière sévérité. La révision systématique des baux en cours, la mise en conformité des clauses contractuelles avec les nouvelles exigences impératives et l’adaptation des stratégies contentieuses à la lumière de la jurisprudence la plus récente constituent désormais des impératifs catégoriques pour tous les acteurs de la matière.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.