I. La faculté unilatérale de rétractation du bailleur : un droit subordonné à des conditions légales rigoureuses
A. Les conditions temporelles et matérielles de l’exercice du droit de repentir
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-58 et suivants du code de commerce, offre au bailleur une faculté singulière et exorbitante du droit commun : celle de revenir sur son refus de renouvellement après avoir été condamné au paiement d’une indemnité d’éviction. Le texte dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail ». Ce mécanisme, dénommé droit de repentir, constitue une exception au principe de l’irrévocabilité du refus de renouvellement, expressément posé par l’article L. 145-59 du même code. La jurisprudence la plus récente en a précisé les contours avec une constance remarquable, dans un contexte économique où le montant des indemnités d’éviction peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros, voire davantage, pour les fonds de commerce les mieux achalandés.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry le 21 avril 2026 (RG n° 23/00820) constitue un véritable vade-mecum des conditions d’exercice du droit de repentir. La cour y consacre des développements substantiels à l’analyse de l’article L. 145-58, rappelant que « ce droit doit être exercé au plus tard dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’arrêt statuant sur l’indemnité d’éviction » et que le repentir « suppose qu’à la date de sa notification, le locataire soit encore dans les lieux loués ou qu’il n’ait pas déjà loué ou acheté d’autres locaux destinés à sa réinstallation, ces deux conditions ayant un caractère alternatif et non cumulatif, en ce sens que le propriétaire ne peut plus exercer son droit de repentir si le locataire n’est plus dans les lieux ou s’il a déjà loué ou acheté d’autres locaux ». La cour d’appel de Chambéry se réfère expressément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, notamment les arrêts des 7 janvier 1971, 15 juillet 1971, 9 novembre 1981, 15 février 1995 et 1er juin 1999, pour affirmer qu’« un repentir est de nul effet lorsque le locataire a pris des dispositions irréversibles pour déménager », ce processus irréversible devant rendre impossible la continuation de l’exploitation. En l’espèce, la cour constatait que la preneuse exploitait toujours son activité dans les lieux litigieux et que la création d’une seconde société distincte ne suffisait pas à caractériser un processus irréversible de réinstallation, de sorte que le droit de repentir du bailleur était valablement exercé.
La condition relative au maintien dans les lieux du preneur a également été examinée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 9 juillet 2026 (RG n° 26/80851), qui retient que la créance d’indemnité d’éviction ne peut être considérée comme exigible lorsque le bailleur peut encore se prévaloir de son droit de repentir, ce qui paralyse corrélativement les voies d’exécution forcée diligentées par le preneur. Cette solution, qui protège le bailleur contre une exécution prématurée, confirme la nature profondément originale du mécanisme, lequel suspend l’exigibilité de la créance indemnitaire tant que la faculté de repentir n’est pas éteinte. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2026 (RG n° 23/14025) en fournit une illustration supplémentaire, en ce qu’il constate le renouvellement du bail commercial par l’effet du repentir et en déduit qu’il n’y a plus lieu de statuer sur le montant d’une indemnité d’éviction.
B. La computation du délai de repentir et l’articulation avec les voies de recours
La détermination du point de départ du délai de quinze jours a donné lieu à des précisions jurisprudentielles essentielles, qui conditionnent directement la validité de l’exercice du repentir. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 28 mai 2025 (RG n° 21/09892), a livré une analyse approfondie de l’articulation entre l’exercice des voies de recours et l’écoulement du délai. La cour y énonce avec une grande précision que « le bailleur peut exercer le droit de repentir jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, étant précisé que la décision en cause est celle qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction et non celle qui reconnaît le droit au bénéfice d’une telle indemnité ». Cette distinction est fondamentale dans ses conséquences pratiques : le délai ne commence à courir qu’une fois que le quantum de l’indemnité est définitivement arrêté par une décision ayant autorité de chose jugée, et non dès qu’un jugement se borne à reconnaître le principe du droit à indemnité.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence ajoute, dans le même arrêt, que « en cas d’appel, comme en l’espèce, le délai pour exercer le droit de repentir ne court pas et le bailleur peut exercer le droit de repentir pendant la durée de la procédure devant la cour d’appel ». Il en résulte que le bailleur conserve la faculté de se raviser pendant toute la durée de l’instance d’appel et ne dispose, en définitive, que de quinze jours à compter du prononcé de l’arrêt fixant le montant de l’indemnité d’éviction pour notifier valablement son repentir. L’arrêt de la cour d’appel de Chambéry précité du 21 avril 2026 confirme cette analyse en visant expressément la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 29 septembre 1999 (Bull. III, n° 193), qui avait déjà fixé ce principe selon lequel le délai de quinze jours court à compter de l’arrêt statuant sur l’indemnité d’éviction. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry constatait que le repentir avait été notifié le 23 juin 2020, soit antérieurement à toute décision fixant le montant de l’indemnité, et en déduisait que le délai de dix-huit mois écoulé entre le refus de renouvellement et le repentir ne constituait pas un abus de droit de la part du bailleur.
Par ailleurs, l’arrêt du 8 avril 2026 (RG n° 25/08575) du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris rappelle que l’article L. 145-58 constitue le fondement exclusif de la constatation du principe du renouvellement lorsque celui-ci résulte de l’exercice du droit de repentir. La décision constate le principe du renouvellement à la suite de la notification du repentir, ce qui ouvre ensuite la voie à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé. Le tribunal judiciaire de Lyon, dans une décision du 25 mars 2025 (RG n° 19/08549), a quant à lui débouté un preneur de sa demande de renouvellement au motif que le repentir du bailleur était contesté et que le caractère non équivoque de son exercice devait être apprécié souverainement par le juge du fond, ce dont il résulte que le repentir, pour produire ses effets, doit être dépourvu de toute ambiguïté.
II. L’encadrement prétorien du repentir : entre protection du preneur et régulation de la fixation du loyer du bail renouvelé
A. La prohibition des repentirs conditionnels et des modifications substantielles
Si le droit de repentir permet au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en acceptant le renouvellement, l’exercice de cette faculté est strictement encadré quant à son contenu. La Cour de cassation, dans un arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 22 novembre 2011 (pourvoi n° 10-26.021), a posé le principe selon lequel l’exercice du droit de repentir, constituant un acte emportant renouvellement du bail, doit être non équivoque et ne saurait être conditionnel. Cette jurisprudence a été réaffirmée avec une particulière vigueur par l’arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2019 (pourvoi n° 18-18.218), qui a censuré une cour d’appel pour avoir validé un repentir assorti d’une modification substantielle des modalités de fixation du loyer. La Cour de cassation y juge que « l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer ». En l’espèce, le bailleur avait tenté de substituer une clause de loyer fixe à une clause-recette qui prévalait dans le bail expiré, ce qui constituait une altération fondamentale de l’économie contractuelle antérieure.
Cette solution jurisprudentielle est lourde de conséquences pratiques pour les praticiens du droit des baux commerciaux. L’exercice du droit de repentir entraîne le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, à l’exception du montant du loyer qui, en cas de désaccord entre les parties, sera fixé par le juge des loyers commerciaux en application des articles L. 145-33 et R. 145-23 du code de commerce. Aucune des parties ne peut imposer à l’autre une modification des conditions contractuelles antérieures, le repentir n’étant pas un instrument de renégociation mais un mécanisme de pur retour au statu quo ante. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 28 mai 2025 précité, rappelle que le repentir a pour effet de créer un bail renouvelé et non un bail nouveau, ce qui emporte des conséquences directes sur l’applicabilité des règles de plafonnement et de déplafonnement du loyer prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce. La cour retient ainsi que « si, par l’effet du repentir du bailleur notifié le 14 avril 2016, ce bail s’est renouvelé à cette date, il ne résulte pas pour autant de ce droit de repentir que le bail initial se soit poursuivi pendant la période intermédiaire qui a pu exister entre la date d’effet du congé et celle de la notification du repentir ».
Cette analyse a pour corollaire que la période écoulée entre la fin du bail expiré et la date du repentir n’est pas une période de tacite prolongation mais une période de maintien dans les lieux sans bail, régie par l’article L. 145-28 du code de commerce. Ce texte dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, le preneur « a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », l’indemnité d’occupation étant toutefois déterminée conformément aux dispositions relatives à la valeur locative. La cour d’appel d’Aix-en-Provence en déduit, dans le même arrêt, que la durée du bail expiré ayant excédé douze années par l’effet de la tacite prolongation antérieure au congé, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, sans qu’il y ait lieu d’appliquer le mécanisme du lissage prévu à l’article L. 145-34, dès lors que le déplafonnement résultait non d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause du contrat mais de la tacite prolongation elle-même.
B. Les effets procéduraux du repentir : frais, compétence juridictionnelle et fixation du loyer
L’exercice du droit de repentir produit des effets procéduraux qui ne sont pas négligeables et dont la maîtrise conditionne l’efficacité du dispositif. Aux termes mêmes de l’article L. 145-58 du code de commerce, le bailleur qui se soustrait au paiement de l’indemnité d’éviction doit supporter les frais de l’instance. Cette obligation a été rappelée avec fermeté par le tribunal judiciaire de Valence dans un jugement du 15 avril 2025 (RG n° 24/01922), qui condamne la SCI bailleresse à verser à la société preneuse la somme de 11 053,94 euros au titre des frais d’instance consécutivement à l’exercice de son droit de repentir. Le tribunal judiciaire de Paris, dans sa décision du 20 mai 2026 (RG n° 23/14025), a également fait application de cette règle en condamnant le bailleur repentant aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, et à une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du preneur. Cette charge financière, qui peut s’avérer substantielle au regard des frais d’expertise engagés, constitue une contrepartie significative à la faculté de rétractation offerte au propriétaire.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de loyers commerciaux le 8 avril 2026 (RG n° 25/08575), a rappelé le rôle central du juge des loyers dans la mise en œuvre du repentir. Conformément à l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, lequel statue sur mémoires. Les autres contestations relèvent du tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur la fixation du prix. La décision du tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2026 précitée précise utilement que « contrairement à ce qu’indique la société AFDB, l’exercice par la RIVP de son droit de repentir n’a pas automatiquement entraîné le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions », le bailleur étant en droit de proposer un nouveau loyer, dont la fixation, à défaut d’accord du preneur, relève de l’office du juge des loyers commerciaux. Cette faculté de proposer un loyer modifié, sans pour autant altérer les autres conditions du bail, constitue le seul levier dont dispose le bailleur repentant pour ajuster l’économie contractuelle au jour du renouvellement.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 2 juin 2026 (RG n° 25/15079), a utilement rappelé les limites de son office en indiquant qu’il n’entrait pas dans ses attributions « de se prononcer sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré », ni sur la destination des lieux ou la répartition des charges, ces questions relevant de la compétence du tribunal judiciaire statuant au fond. De même, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 juin 2025 (RG n° 23/01896), a infirmé le jugement d’un juge des loyers qui avait fixé le loyer du bail renouvelé à 39 587 euros pour le porter à 42 071 euros, en appliquant les critères de l’article L. 145-33 et en écartant l’argument du bailleur selon lequel le preneur ne pouvait solliciter une fixation à la baisse sans démontrer une modification notable des éléments de valeur locative.
La fixation du loyer consécutive à l’exercice du droit de repentir doit s’opérer conformément aux critères de l’article L. 145-33, en considération des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments étant précisés par l’article R. 145-3 du code de commerce. La date d’effet du bail renouvelé est, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-12 du code de commerce, fixée « à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », ce qui signifie que le bail n’a pas d’effet rétroactif au jour de l’expiration du bail précédent, contrairement au renouvellement ordinaire qui prend effet, selon le même article, « à compter de l’expiration du bail précédent ». Cette particularité temporelle du repentir explique l’existence d’une période intermédiaire d’occupation sans bail, soumise à une indemnité d’occupation déterminée à la valeur locative, et qui peut s’étendre sur plusieurs années lorsque la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction se prolonge.
L’analyse de l’indemnité d’occupation due pour cette période intermédiaire constitue un enjeu économique de premier ordre. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (RG n° 22/05045), a statué sur un cas dans lequel le bail avait été renouvelé à la date du 16 juin 2020, suite à l’exercice de son droit de repentir par la société Gecina, le loyer du bail renouvelé devant être fixé à la valeur locative conformément aux stipulations contractuelles. De même, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 14 mai 2024 (RG n° 23/10273), a constaté le renouvellement du bail par l’effet du repentir d’une SCI au profit d’une enseigne nationale de lingerie, ce qui illustre la fréquence du recours à ce mécanisme dans la pratique des baux des centres commerciaux, où l’enjeu de l’indemnité d’éviction comme du loyer de renouvellement peut atteindre des montants considérables. Ces décisions confirment, s’il en était besoin, que le droit de repentir demeure un instrument contentieux d’une brûlante actualité, dont les ramifications touchent à la fois au droit des obligations, à la procédure civile et au droit des affaires.
Le tribunal judiciaire d’Albertville, dans une ordonnance du 13 janvier 2026 (RG n° 25/00010), a rappelé le caractère subsidiaire du déplafonnement dans le contexte du renouvellement consécutif au repentir, en énonçant que le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la valeur locative que dans quatre hypothèses : lorsque la durée du bail échu est contractuellement supérieure à neuf ans, lorsque la durée du bail échu a excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, lorsque les éléments de la valeur locative ont connu une modification notable, ou lorsque la valeur locative est inférieure au loyer actualisé. Cette double condition de durée et d’appréciation souveraine des éléments de commercialité constitue le cadre quotidien de la pratique des juges des loyers, dont la compétence technique en matière d’évaluation locative est aujourd’hui consacrée par une abondante jurisprudence.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur commercial, régi par l’article L. 145-58 du code de commerce, constitue un mécanisme procédural singulier dont la mise en œuvre est encadrée par des conditions strictes tenant au délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, au maintien dans les lieux du preneur et à l’absence de dispositions irréversibles de réinstallation. La jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile, relayée et précisée par les juridictions du fond, en a délimité les contours avec une rigueur constante, prohibant les repentirs conditionnels et les modifications substantielles des modalités de fixation du loyer. Les effets procéduraux du repentir, qu’il s’agisse de la charge des frais d’instance, de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé ou de la détermination de l’indemnité d’occupation pour la période intermédiaire, révèlent l’extrême technicité de ce dispositif. Sa maîtrise suppose une connaissance approfondie de l’articulation entre les textes du statut, les règles de procédure civile et les principes dégagés par la Cour de cassation, sous peine pour le bailleur de voir son repentir privé d’effet ou d’encourir une condamnation aux dépens sans parvenir à l’économie de l’indemnité d’éviction.
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