I. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé au cours de la tacite prolongation
A. Le mécanisme légal de la tacite prolongation et son incidence sur la durée du bail expiré
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage de choses afin d’assurer la stabilité du fonds de commerce du preneur. À cet égard, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, sans limitation de durée. Cette tacite prolongation, qui constitue l’une des pierres angulaires de la propriété commerciale, permet au preneur de se maintenir dans les lieux au-delà du terme contractuel, aux clauses et conditions du bail expiré, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer autrement que par la délivrance d’un congé.
Or, la tacite prolongation emporte des conséquences déterminantes sur le régime de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce, dans son quatrième alinéa, prévoit en effet que les dispositions relatives au plafonnement du loyer ne sont plus applicables « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette règle, d’une rigueur implacable, a pour effet de soumettre le loyer du bail renouvelé au régime de la valeur locative, défini par l’article L. 145-33 du même code, dès lors que le bail expiré a perduré au-delà de cette durée de douze années. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt rendu le 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), a rappelé avec force qu’un bail de neuf ans qui s’est poursuivi par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans se trouve, de ce fait, soumis au déplafonnement intégral du loyer.
En conséquence, la détermination précise de la date d’expiration du bail précédent revêt une importance capitale, puisque c’est à cette date que s’apprécie la durée totale du bail expiré et, partant, l’applicabilité ou non de la règle du plafonnement. La question de l’articulation entre la demande de renouvellement formulée par le preneur au cours de la tacite prolongation et la date de prise d’effet du nouveau bail a donné lieu à des divergences d’interprétation que la Cour de cassation vient de trancher par un arrêt du 9 juillet 2026. La juridiction suprême y précise que le fait pour le preneur de pouvoir demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de cette demande. Par ailleurs, la Haute juridiction rappelle que, en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, conformément à la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce. Dès lors, l’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, ce qui peut avoir pour conséquence de faire franchir au bail expiré le seuil fatidique des douze années.
B. L’arrêt du 9 juillet 2026 : la date du premier jour du trimestre civil comme clé de voûte du dispositif légal
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167) constitue une illustration éclatante de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles légales de détermination de la date d’effet du bail renouvelé. En l’espèce, une société exploitant une pharmacie était locataire de locaux commerciaux en vertu d’un bail conclu pour une durée de neuf années à compter du 30 juin 2000. À l’expiration de la durée contractuelle initiale, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation, et le preneur avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement puis assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 décembre 2024, avait considéré que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait ainsi duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Elle en avait déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, par application de l’exception de déplafonnement prévue au quatrième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Le preneur s’était pourvu en cassation en soutenant notamment que la règle du plafonnement du loyer renouvelé demeurait applicable lorsque le preneur avait notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. Autrement dit, le preneur considérait que seule la date de signification de la demande de renouvellement devait être prise en compte pour apprécier si la durée du bail expiré excédait ou non douze ans.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve intégralement le raisonnement de la cour d’appel. Elle retient, d’une part, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Elle précise, d’autre part, que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et l’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». En l’espèce, la demande de renouvellement ayant été formulée le 14 mai 2012, le premier jour du trimestre civil suivant était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré jusqu’au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, justifiant ainsi le déplafonnement du loyer.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. L’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin) avait déjà retenu, dans une affaire concernant la société Monoprix, que le déplafonnement du loyer s’appliquait aux baux de neuf ans qui s’étaient poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. L’arrêt du 9 juillet 2026 y ajoute une précision procédurale déterminante en confirmant que la date à retenir pour l’appréciation de la durée du bail expiré n’est pas celle de la signification de la demande de renouvellement, mais celle du premier jour du trimestre civil suivant cette demande, date à laquelle le nouveau bail prend effet conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. Le décalage entre la date de signification et la date d’effet du nouveau bail, qui peut atteindre plusieurs semaines, est ainsi susceptible de produire des effets juridiques majeurs sur le régime de fixation du loyer renouvelé.
II. Les conséquences du déplafonnement sur la fixation du loyer du bail renouvelé
A. L’exclusion de l’étalement des hausses en cas de déplafonnement par tacite prolongation supérieure à douze ans
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose que, « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement des hausses, destiné à atténuer l’impact financier du déplafonnement pour le preneur, constitue une protection essentielle du statut des baux commerciaux.
Toutefois, la Cour de cassation a apporté une restriction capitale au champ d’application de ce dispositif protecteur. Par l’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a énoncé à bon droit « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». La Cour de cassation opère ainsi une distinction nette entre les causes de déplafonnement : d’un côté, la modification notable des facteurs locaux de commercialité et la durée conventionnelle supérieure à neuf ans, qui donnent droit à l’étalement des hausses ; de l’autre, le dépassement de la durée de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, qui exclut ce bénéfice pour le preneur.
La rigueur de cette solution a été confirmée et renforcée par l’arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin), dans lequel la troisième chambre civile a précisé que le dispositif d’étalement des hausses « est distinct de celui de la fixation du loyer, et il revient seulement à tempérer les effets de la hausse du loyer du bail renouvelé qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». Dès lors, le juge du fond, lorsqu’il est saisi d’une demande d’étalement des hausses consécutive à un déplafonnement, doit préalablement déterminer la cause du déplafonnement pour décider de l’applicabilité du mécanisme d’étalement.
Par ailleurs, l’arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin, Publié au Rapport) a apporté une précision supplémentaire concernant l’office du juge des loyers commerciaux en matière de loyer binaire. La Cour de cassation y a jugé que lorsque le bail stipule un loyer composé d’une partie fixe et d’une partie variable calculée en pourcentage du chiffre d’affaires, le juge doit déterminer la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sans être lié par les stipulations contractuelles relatives au loyer binaire. Cette solution, qui opère un revirement de jurisprudence, consacre la subsidiarité des règles statutaires par rapport aux stipulations conventionnelles et illustre la volonté de la troisième chambre civile de renforcer la cohérence de l’office du juge des loyers commerciaux, quel que soit le fondement du déplafonnement.
B. La fixation du loyer à la valeur locative et le contrôle de l’office du juge des loyers commerciaux
Lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. Cet article énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après cinq critères énumérés par le texte : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’office du juge des loyers commerciaux, saisi de la fixation du prix du bail renouvelé, doit apprécier souverainement ces différents éléments pour arrêter la valeur locative.
La détermination de la valeur locative en cas de déplafonnement par tacite prolongation supérieure à douze ans obéit au même régime que dans toute autre hypothèse de déplafonnement. L’arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin) a rappelé que le juge doit se placer à la date du renouvellement pour apprécier la valeur locative, en tenant compte de l’ensemble des éléments de fait et de droit existant à cette date. Cette exigence de contemporanéité de l’évaluation garantit que la fixation du loyer reflète la réalité économique du marché locatif au jour du renouvellement, sans que les fluctuations postérieures à cette date ne puissent être prises en considération.
À cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des décisions des juges du fond en matière de fixation de la valeur locative. La cour d’appel ne saurait se borner à une référence abstraite aux critères légaux sans procéder à une analyse concrète des éléments de preuve qui lui sont soumis. Cette exigence de motivation renforcée participe de la protection des droits du preneur, qui ne doit pas se voir imposer un loyer déplafonné sans que le juge ait vérifié, au terme d’un examen minutieux des pièces versées aux débats, que la valeur locative retenue correspond effectivement à la réalité du marché. La troisième chambre civile impose ainsi au juge du fond de motiver sa décision par des constatations de fait précises, tirées de l’analyse des données économiques propres au local litigieux et à son environnement commercial.
L’article R. 145-6 du code de commerce, qui précise la consistance des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L. 145-33, énumère notamment l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le local est situé, les moyens de transport, l’attrait particulier ou les sujétions que présentent ces lieux, ainsi que les modifications matérielles ou juridiques intervenues dans la situation du quartier. Ces éléments doivent être appréciés par le juge à la date du renouvellement, ce qui implique que le bailleur établisse la preuve de l’évolution favorable de ces facteurs depuis la dernière fixation du loyer. En conséquence, le déplafonnement par tacite prolongation supérieure à douze ans, s’il libère le bailleur de la contrainte du plafonnement indiciaire, ne le dispense pas pour autant de rapporter la preuve des éléments constitutifs de la valeur locative qu’il revendique.
La combinaison des solutions dégagées par la troisième chambre civile dessine ainsi un régime contentieux particulièrement rigoureux pour le preneur qui laisse son bail se prolonger tacitement au-delà de douze années. Le preneur se trouve exposé, d’une part, au déplafonnement intégral du loyer sans possibilité d’étalement des hausses et, d’autre part, à une fixation du loyer à la valeur locative qui peut s’avérer très supérieure au loyer plafonné auquel il aurait pu prétendre si la durée du bail expiré n’avait pas excédé douze ans. L’arrêt du 9 juillet 2026 ajoute à cette rigueur une précision d’une redoutable efficacité contentieuse : le simple décalage entre la date de signification de la demande de renouvellement et le premier jour du trimestre civil suivant, prévu par l’article L. 145-12 du code de commerce, suffit à faire basculer le régime de fixation du loyer.
Dès lors, le preneur à bail commercial est invité à une vigilance extrême dans la gestion temporelle de son contrat. La notification d’une demande de renouvellement avant l’expiration du délai de douze années de tacite prolongation ne suffit pas à le protéger du déplafonnement si, à la date du premier jour du trimestre civil suivant cette demande, le bail expiré a, ne fût-ce que d’un seul jour, dépassé cette durée. Cette solution, qui s’impose avec la force de la chose jugée et la rigueur de la lettre de la loi, invite les praticiens du droit des baux commerciaux à anticiper le calendrier des renouvellements avec une précision qui ne tolère aucune approximation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt du 9 juillet 2026 constitue la manifestation la plus aboutie, consolide un édifice prétorien d’une grande cohérence autour de l’articulation entre la tacite prolongation du bail commercial, la date d’effet du bail renouvelé et le déplafonnement du loyer. L’article L. 145-12 du code de commerce, en fixant la date d’effet du nouveau bail au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, produit des conséquences juridiques et financières considérables dont la portée exacte n’avait pas été pleinement mesurée avant que la Cour de cassation n’en tire toutes les implications contentieuses. L’article L. 145-34 du même code, combiné à l’article L. 145-33, soumet le preneur qui a laissé son bail se prolonger tacitement au-delà de douze années à un déplafonnement intégral, sans étalement des hausses, dont les conséquences financières peuvent être redoutables. Cette construction jurisprudentielle, respectueuse de la lettre de la loi et protectrice des intérêts du bailleur, invite les parties au bail commercial et leurs conseils à une gestion rigoureuse du calendrier contractuel, dans lequel chaque jour compte.
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