I. La phase précontentieuse du renouvellement : entre liberté contractuelle et écueils statutaires
A. L’offre de renouvellement et la détermination du loyer : un exercice sous contrainte
Le renouvellement du bail commercial constitue une étape charnière dans la vie du contrat, au cours de laquelle le loyer est appelé à être fixé selon des règles qui conjuguent le principe du plafonnement légal avec les exceptions que le statut des baux commerciaux autorise. L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme protecteur pour le preneur connaît toutefois des tempéraments dont la mise en œuvre donne lieu à un contentieux nourri.
À cet égard, la troisième chambre civile a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt de principe qui précise les conditions du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette formulation consacre une appréciation in abstracto de l’incidence des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur, ce qui constitue une évolution significative par rapport à l’approche in concreto antérieurement retenue par certaines juridictions du fond et facilite la démonstration du bailleur.
Par ailleurs, la Cour de cassation est venue préciser, le 16 octobre 2025, l’articulation entre la tacite prolongation du bail et les règles du déplafonnement. Dans cette espèce, le bail expiré avait excédé douze années par l’effet d’une tacite prolongation, ce qui emportait déplafonnement du loyer du bail renouvelé en application de l’article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce. La troisième chambre civile a confirmé que le mécanisme de l’étalement des hausses prévu au dernier alinéa du même texte ne s’appliquait pas lorsque le déplafonnement procédait exclusivement de la durée du bail expiré supérieure à douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette solution, rigoureuse pour le preneur, souligne la nécessité d’une vigilance accrue dans le suivi de la durée du bail en cours.
En conséquence, la stratégie de négociation du loyer renouvelé doit intégrer ces paramètres avec une précision toute particulière. L’évaluation de la valeur locative doit, en vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, être déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La charge de la preuve de la modification notable des facteurs de commercialité incombe à celui qui s’en prévaut, généralement le bailleur, lequel doit démontrer que cette modification est intervenue au cours du bail expiré.
Le 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a rappelé que « la fixation du loyer du bail renouvelé relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, lequel doit déterminer le prix en fonction des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin). Or, le juge ne saurait se contenter d’une appréciation sommaire et doit motiver sa décision par référence à chacun des critères légaux, sous le contrôle de la Cour de cassation qui exerce un contrôle normatif sur la qualification juridique des faits.
L’indexation conventionnelle du loyer constitue également un levier stratégique dans la négociation du bail renouvelé. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a inséré un article L. 145-38-1 dans le code de commerce qui consacre la validité des clauses dites « tunnel », par lesquelles les parties encadrent à la hausse comme à la baisse la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à condition que ces limitations jouent dans les mêmes proportions. Cette innovation législative offre aux parties un instrument de prévisibilité budgétaire dans la durée du bail renouvelé.
B. Le piège de la tacite prolongation : un mécanisme silencieux aux conséquences déterminantes
La tacite prolongation du bail commercial, régie par l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue l’un des mécanismes les plus insidieux du statut. Elle opère de plein droit lorsque le bailleur laisse le preneur en possession des lieux à l’expiration du bail sans lui délivrer congé dans les formes requises. Or, le bailleur n’est pas toujours conscient des conséquences juridiques qui s’attachent à ce maintien dans les lieux, notamment en matière de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 27 février 2025, que lorsque le bailleur accepte le principe du renouvellement mais sollicite un loyer déplafonné, la procédure de fixation du prix obéit aux règles de l’article L. 145-56 du code de commerce. La Cour a notamment rappelé que « le bailleur qui demande que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré excédant douze ans n’est pas tenu de rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, le 30 mai 2024, la Cour de cassation a rendu un arrêt important concernant les loyers binaires, en jugeant que les règles de fixation du loyer du bail renouvelé sont subsidiaires par rapport aux stipulations contractuelles qui organisent un mode original de détermination du loyer. La Cour a ainsi rappelé que « le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à ce que les parties conviennent de modalités particulières de détermination du loyer du bail renouvelé, pourvu que ces modalités ne privent pas le preneur des droits qu’il tient du statut » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin, Publié au Rapport). Cette solution confère aux parties une liberté contractuelle certaine dans la structuration du loyer, tout en imposant le respect des principes fondamentaux du statut protecteur.
Dès lors, la tacite prolongation constitue un piège redoutable pour le bailleur qui souhaiterait échapper au plafonnement sans en anticiper les conséquences. L’absence de congé ou d’offre de renouvellement dans les formes légales entraîne la prolongation du bail aux conditions antérieures, de sorte que le bailleur ne pourra ultérieurement solliciter un déplafonnement qu’en rapportant la preuve d’une modification notable des facteurs de commercialité, ce qui constitue une charge probatoire exigeante. À l’inverse, le preneur qui se maintient dans les lieux au-delà de douze années s’expose au risque d’un déplafonnement automatique lors du renouvellement suivant.
La stratégie des parties doit donc intégrer une dimension temporelle qui conditionne l’économie même du contrat. Le bailleur avisé notifiera un congé avec offre de renouvellement avant l’expiration du bail, en proposant un loyer déplafonné s’il estime remplir les conditions légales, tandis que le preneur diligent s’assurera de répondre dans les formes et délais requis pour préserver ses droits à une éventuelle indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.
II. La phase contentieuse : prescriptions, mémoire et office du juge
A. La prescription biennale : une arme procédurale à double tranchant
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette règle, d’une redoutable simplicité dans sa formulation, donne lieu à un contentieux abondant dont la troisième chambre civile s’efforce de préciser les contours. La brièveté du délai impose aux praticiens une rigueur procédurale absolue, toute négligence pouvant entraîner l’irrecevabilité de l’action et, partant, la perte irrémédiable de droits substantiels.
La Cour de cassation a rendu, le 12 février 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. La troisième chambre civile énonce que « la mauvaise foi du bailleur, à la supposer établie, n’est pas de nature à interrompre le cours de la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette solution, d’une grande sévérité pour le preneur, illustre le caractère objectif du délai de prescription, qui s’applique indépendamment du comportement des parties.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a jugé, le 4 juin 2026, que la contestation par le preneur du congé avec refus de renouvellement interrompt la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, de sorte que le point de départ du nouveau délai de deux ans se situe à la date de la décision définitive statuant sur la validité du congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision offre au preneur une protection procédurale bienvenue, en évitant que l’exercice d’une voie de droit ne le prive du bénéfice de l’indemnité d’éviction par le simple écoulement du temps judiciaire.
En matière de fixation du prix du bail renouvelé, la Cour de cassation rappelle régulièrement que la demande soumise au juge des loyers commerciaux doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du bail renouvelé. Le 25 janvier 2023, elle a ainsi jugé que l’étalement des hausses de loyer consécutives à un déplafonnement n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, de sorte que le preneur qui entend s’en prévaloir doit agir devant le juge du fond dans le délai de la prescription biennale (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin). Cette distinction entre l’office du juge des loyers et celui du juge du fond peut surprendre mais obéit à une logique de spécialisation des contentieux.
La computation du point de départ du délai de prescription constitue, à cet égard, un enjeu contentieux majeur. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 18 décembre 2025, que le point de départ de la prescription biennale de l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence du locataire se situe à la date de la connaissance par le preneur de la vente consentie à un tiers (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette solution pragmatique évite que le point de départ du délai ne soit fixé à une date à laquelle le preneur ignorait encore l’existence de la vente.
B. L’office du juge des loyers commerciaux : entre contrôle et autonomie de la volonté des parties
L’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive pour la fixation du prix du bail renouvelé est consacrée par l’article L. 145-56 du code de commerce, a fait l’objet de précisions jurisprudentielles significatives au cours de la période récente. La procédure devant cette juridiction spécialisée obéit à des règles propres, notamment l’obligation pour les parties de notifier un mémoire préalable exposant leurs prétentions et moyens, conformément aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce. Le mémoire doit, à peine d’irrecevabilité, comporter l’indication des éléments de fait et de droit sur lesquels le demandeur fonde sa prétention, ainsi que l’évaluation du loyer sollicité.
La notification du mémoire constitue un acte essentiel de la procédure, dont le formalisme conditionne la régularité de la saisine du juge des loyers. Elle doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice. La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs décisions récentes, que le non-respect de ces exigences formelles entraîne l’irrecevabilité de la demande, sans que le juge ne dispose d’un pouvoir d’appréciation pour y suppléer. Cette rigueur procédurale, qui peut paraître excessive, répond à la nécessité de garantir le contradictoire et de fixer le cadre du litige dès l’origine de l’instance.
Or, la question de l’office du juge a connu un développement remarquable avec l’arrêt du 5 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire. La Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution impose au juge de contrôler le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment du respect du délai de l’article L. 145-41 du code de commerce.
En conséquence, l’office du juge se trouve désormais régi par un corps de règles qui conjugue le respect du formalisme légal avec l’exigence d’un contrôle juridictionnel effectif des prétentions des parties. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer cette exigence en modifiant l’article L. 145-41, lequel prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette double condition, introduite par l’article 63 de la loi, renforce substantiellement le contrôle du juge sur la situation financière du preneur et limite la portée de la suspension automatique des effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, le mécanisme de la révision triennale du loyer, prévu à l’article L. 145-38 du code de commerce, s’inscrit dans le même cadre procédural et obéit à la prescription biennale. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé, et la révision prend effet à compter de la date de la demande. Ce dispositif constitue un levier stratégique important dans le cadre de la négociation du loyer, que les parties auraient tort de négliger dans la conduite de leur stratégie contentieuse.
Le droit d’option du bailleur, consacré par l’article L. 145-57 du code de commerce, constitue une autre dimension procédurale essentielle de la fixation du loyer. Lorsque le juge fixe le prix du bail renouvelé à un montant supérieur à celui offert par le preneur, le bailleur dispose d’un délai pour renoncer au renouvellement et verser au preneur une indemnité d’éviction. Ce droit d’option, qui confère au bailleur une faculté de rétractation postérieurement à la décision judiciaire, doit s’exercer dans des conditions de forme et de délai strictement encadrées, dont la méconnaissance rend le renouvellement définitif aux conditions fixées par le juge.
L’expertise judiciaire, fréquemment ordonnée dans les litiges relatifs à la fixation du loyer, constitue un outil procédural dont le juge apprécie souverainement l’opportunité. Le rapport d’expertise, bien que ne liant pas le juge, fournit les éléments techniques nécessaires à l’évaluation des critères de la valeur locative, notamment les caractéristiques du local, les prix du voisinage et les facteurs de commercialité. La troisième chambre civile exerce un contrôle sur la motivation des décisions des juges du fond qui s’écartent des conclusions de l’expert sans en expliquer les raisons.
La troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 11 janvier 2024, que le congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement, ce qui ouvre droit à indemnité d’éviction au profit du preneur (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). Cette solution, protectrice du preneur, sanctionne le bailleur qui tenterait de contourner le statut en imposant des conditions substantiellement nouvelles sous couvert d’une offre de renouvellement.
Dès lors, la stratégie contentieuse en matière de baux commerciaux requiert une maîtrise rigoureuse de l’articulation entre les compétences respectives du juge des loyers commerciaux et du juge du fond, ainsi qu’une connaissance précise des règles de prescription et de procédure propres à cette matière. La troisième chambre civile, dont la jurisprudence récente témoigne d’une volonté de clarification procédurale, offre aux praticiens un cadre d’analyse de plus en plus précis, tout en préservant la souplesse nécessaire à l’adaptation des solutions aux circonstances de chaque espèce.
Conclusion
La négociation du bail commercial renouvelé se déploie dans un cadre juridique où la liberté contractuelle se heurte à des contraintes procédurales et substantielles dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences irréversibles. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts publiés au Bulletin entre 2023 et 2026, a précisé les règles gouvernant tant la phase précontentieuse que la phase contentieuse du renouvellement. L’articulation entre la tacite prolongation et le déplafonnement, le caractère objectif de la prescription biennale, l’étendue de l’office du juge confronté à une exception d’inexécution et les exigences formelles de la procédure de fixation du loyer constituent autant de points de vigilance pour les praticiens. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en modifiant le régime de la clause résolutoire, en consacrant les clauses tunnel et en instituant la mensualisation du loyer, inscrit ces évolutions jurisprudentielles dans un cadre législatif rénové dont l’application par les juridictions du fond devrait susciter de nouveaux développements contentieux dans les mois à venir. La maîtrise combinée de ces règles substantielles et procédurales conditionne désormais le succès de toute stratégie de renouvellement du bail commercial.
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