I. Le mécanisme de la révision triennale et ses conditions de mise en œuvre
A. Le cadre légal de l’article L. 145-38 du code de commerce et les conditions de recevabilité de la demande
La révision du loyer en cours de bail commercial obéit à un dispositif légal distinct de celui qui gouverne la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et que la révision du loyer prend effet à compter de la date de cette demande. Ce mécanisme, usuellement désigné sous le vocable de révision triennale, offre à chaque partie la faculté de solliciter une adaptation du montant du loyer à l’évolution des conditions économiques ayant présidé à sa fixation initiale, sans attendre l’échéance du terme contractuel.
La recevabilité de la demande est subordonnée au respect d’un délai de carence de trois années, qui court à compter du point de départ du bail ou de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que la demande doit être formée conformément aux prescriptions des articles L. 145-38 et L. 145-34, ces deux textes relevant de logiques juridiques rigoureusement distinctes (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Par ailleurs, de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable, ce qui confère au mécanisme une périodicité régulière tout au long de l’exécution du contrat.
En conséquence, la révision triennale se distingue de la révision conventionnelle fondée sur une clause d’indexation, laquelle opère de manière automatique à chaque échéance contractuelle sans qu’une demande en justice soit nécessaire. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 19 juin 2025, qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce », tout en affirmant que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Dès lors, la révision triennale de nature légale et la clause d’indexation conventionnelle obéissent à des régimes qui, pour être complémentaires, n’en demeurent pas moins autonomes.
B. Le calcul de la variation du loyer : le jeu des indices et l’exception de modification matérielle
La règle de principe énoncée par l’article L. 145-38 du code de commerce soumet la variation du loyer consécutive à une révision triennale au plafond constitué par la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, tels que définis par l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Ces indices, publiés trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques, constituent la référence obligatoire pour le calcul de la variation admissible. L’indice des loyers commerciaux s’applique aux activités commerciales et artisanales, tandis que l’indice des loyers des activités tertiaires concerne les activités autres que commerciales et artisanales ainsi que les professions libérales.
À cet égard, le législateur a prévu une exception au principe du plafonnement indiciaire lorsque la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée. Les facteurs locaux de commercialité sont définis par l’article R. 145-6 du code de commerce comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. » Dans ce cas, la variation de loyer qui découle de cette modification matérielle ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, rendue sur le fondement des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, consacre une approche objective du déplafonnement : il suffit que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable, sans qu’il soit nécessaire d’établir que cette incidence s’est effectivement réalisée dans les résultats d’exploitation du preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà censuré, le 25 janvier 2024, l’arrêt d’une cour d’appel qui s’était fondée sur des motifs insuffisants pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Haute juridiction a jugé que la cour d’appel avait statué « par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). Il en résulte que le juge du fond doit circonscrire son analyse à la période du bail à renouveler et ne saurait se borner à des considérations générales sur l’évolution de l’environnement économique pour écarter la règle du plafonnement.
En tout état de cause, l’article L. 145-38 précise in fine qu’il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, ni des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Cette exclusion légale préserve le preneur contre une augmentation de loyer qui serait la conséquence directe de ses propres efforts d’amélioration du fonds, conformément à la finalité protectrice du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation a, le 19 juin 2025, rappelé avec force l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur en jugeant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Cette obligation de délivrance, dont le caractère continu est désormais fermement établi par la jurisprudence, constitue le corollaire indispensable du mécanisme de révision triennale, dès lors que l’appréciation de la valeur locative ne saurait faire abstraction de l’état effectif des locaux loués.
II. L’articulation de la révision triennale avec les autres mécanismes du statut et les perspectives contentieuses ouvertes par la loi du 26 mai 2026
A. La distinction fondamentale entre révision en cours de bail et fixation du loyer renouvelé
La coexistence, au sein du statut des baux commerciaux, de la révision triennale de l’article L. 145-38 et de la fixation du loyer renouvelé de l’article L. 145-34 impose de clarifier leurs domaines respectifs. La révision triennale opère en cours de bail, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties, et a pour objet d’adapter le montant du loyer à l’évolution des conditions économiques sans qu’il soit mis fin au contrat en cours. La fixation du loyer renouvelé intervient, quant à elle, au moment du renouvellement du bail et a pour objet de déterminer le prix applicable pour la nouvelle période de neuf ans.
L’article L. 145-34 du code de commerce énonce qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Ce mécanisme de plafonnement indiciaire s’apparente, dans sa logique, à celui de la révision triennale, mais s’en distingue par son fondement et sa finalité : il s’agit ici de fixer un loyer de départ pour la nouvelle période, et non d’adapter un loyer en cours d’exécution.
La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 18 septembre 2025, a opportunément rappelé cette distinction en jugeant que les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce gouvernent les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, et non la révision triennale (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). La chambre a également jugé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Par ailleurs, l’articulation entre ces deux mécanismes est gouvernée par l’article L. 145-35 du code de commerce, qui institue une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées, compétente pour connaître des litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38. Cette commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis, sans que la saisine de la juridiction compétente soit subordonnée à une tentative préalable de conciliation devant cette commission.
Or, la question de l’articulation entre la révision triennale et l’exception d’inexécution a donné lieu à une importante construction jurisprudentielle. La troisième chambre civile a posé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, le principe selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Cette solution, qui écarte toute exigence de mise en demeure préalable, renforce la protection du preneur confronté à des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, y compris dans le cadre d’une procédure de révision triennale.
En conséquence, la révision triennale ne saurait être analysée comme un instrument purement mécanique de calcul indiciaire, mais doit être replacée dans un contexte contentieux plus large où les obligations réciproques des parties, telles que définies par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, viennent interférer avec le mécanisme de révision. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, le 6 février 2025, que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », écartant ainsi la thèse qui cantonnait ce pouvoir aux seuls cas de non-paiement des loyers ou charges (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B).
B. L’impact de la loi du 26 mai 2026 et les perspectives contentieuses
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs modifications substantielles dans le statut des baux commerciaux qui affectent, directement ou indirectement, le contentieux de la révision triennale. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, étend le champ des clauses réputées non écrites aux clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-32-1, nouvellement créé, relatif au paiement mensuel du loyer. Cette extension du domaine de l’ordre public protecteur du statut renforce la position du preneur dans le cadre de la révision triennale, en limitant la liberté contractuelle des parties de déroger aux règles impératives du statut.
À cet égard, la convergence des jurisprudences récentes de la troisième chambre civile révèle une tendance à renforcer la protection du preneur dans l’exécution du bail commercial. L’arrêt du 5 mars 2026 a posé un principe décisif en matière d’exception d’inexécution : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette solution, qui consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme procédural des délais de paiement de l’article L. 145-41 du code de commerce, renforce substantiellement les droits de la défense du preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, le 4 juin 2026, les conditions dans lesquelles le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution lorsque le bien loué a subi un dommage résultant d’un cas fortuit. Elle a jugé que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette solution, rendue sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, circonscrit avec précision le point de basculement entre l’application du régime de la perte de la chose louée et celui de l’obligation de délivrance du bailleur, et emporte des conséquences directes sur l’appréciation de l’exigibilité des loyers dans le cadre d’une révision triennale.
En conséquence, l’office du juge saisi d’une demande de révision triennale se trouve considérablement enrichi par cette construction jurisprudentielle récente. Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive est affirmée par l’article L. 145-39 du code de commerce, doit désormais intégrer dans son appréciation de la valeur locative non seulement les critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce — caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage — mais également l’incidence éventuelle des manquements du bailleur à ses obligations sur la détermination de la valeur locative.
Dès lors, le contentieux de la révision triennale s’inscrit dans une perspective élargie qui dépasse le simple calcul arithmétique de la variation indiciaire. La coexistence du mécanisme légal de la révision triennale avec les clauses d’indexation conventionnelles, dont la licéité est subordonnée au respect du principe de réciprocité, impose une analyse rigoureuse de chaque stipulation contractuelle au regard des prescriptions impératives du statut. La Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 19 juin 2025, précisé que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’encourt la sanction du réputé non écrit que pour la stipulation prohibée, et non pour la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité « lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).
La loi du 26 mai 2026, en renforçant les mécanismes de protection du preneur et en étendant le domaine des clauses réputées non écrites, accentue le rôle du juge dans l’appréciation de l’équilibre contractuel du bail commercial. La publication trimestrielle des indices par l’INSEE, l’application des règles de plafonnement et de déplafonnement, et la sanction des clauses d’indexation asymétriques forment un ensemble de dispositifs qui concourent à assurer une régulation équilibrée du loyer tout au long de l’exécution du bail.
Or, l’économie générale de l’article L. 145-38 démontre que le législateur a entendu préserver un équilibre entre, d’une part, le droit du bailleur à obtenir une adaptation du loyer à l’évolution des conditions économiques et, d’autre part, la protection du preneur contre des augmentations excessives qui pourraient compromettre la pérennité de son exploitation. La règle du double plafonnement — variation indiciaire et, en cas de déplafonnement, maximum de 10 % par an — constitue la traduction concrète de cet équilibre. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, le 19 juin 2025, que le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, « d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La révision triennale ne peut donc être dissociée de l’examen du respect par le bailleur de ses obligations légales de délivrance et d’entretien.
Conclusion
L’analyse du mécanisme de la révision triennale institué par l’article L. 145-38 du code de commerce révèle une articulation subtile entre le plafonnement indiciaire, l’exception de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et les règles protectrices du statut des baux commerciaux. Les jurisprudences récentes de la troisième chambre civile, rendues entre septembre 2025 et juin 2026, confirment que la révision triennale ne peut être appréhendée isolément, mais doit être replacée dans un ensemble normatif cohérent comprenant les articles L. 145-34, L. 145-35, L. 145-39 et L. 145-15 du code de commerce, ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil. La loi du 26 mai 2026, en introduisant de nouvelles dispositions protectrices du preneur et en renforçant les mécanismes d’ordre public, inscrit la révision triennale dans une dynamique contentieuse renouvelée où l’office du juge des loyers commerciaux se trouve considérablement conforté.
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