Vous avez prêté un appartement, une maison ou une chambre à un proche sans lui demander de loyer. La relation s’est dégradée, le logement doit être vendu, repris ou rendu disponible, mais l’occupant refuse désormais de partir. Peut-on l’expulser, dans quel délai et avec quelles preuves ? L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 remet cette question au premier plan. Il rappelle qu’une occupation gratuite ne devient pas automatiquement un bail d’habitation et qu’un prêt à usage peut prendre fin, à condition de qualifier correctement l’accord et de suivre la procédure judiciaire.
Le propriétaire ne doit toutefois jamais confondre l’occupant initialement autorisé avec un squatteur. Changer les serrures, couper l’eau ou sortir les meubles expose à une contestation civile, voire pénale. La démarche sûre consiste à réunir les preuves de la gratuité, notifier clairement la fin de l’hébergement, laisser un préavis adapté, puis saisir le juge si les lieux ne sont pas libérés. Ce guide explique la méthode, les délais, les pièces et les demandes à formuler, y compris à Paris et en Île-de-France. Chaque situation dépend néanmoins des documents échangés, de la durée de l’occupation, de l’existence éventuelle de paiements et des besoins qui avaient justifié la remise du logement.
I. Peut-on expulser une personne hébergée gratuitement qui refuse de partir ?
A. Comment prouver que l’hébergement gratuit est un commodat et non un bail ?
La première difficulté n’est pas l’expulsion elle-même : c’est la qualification du contrat. Le propriétaire doit montrer pourquoi l’occupant est entré dans les lieux, ce que chacun avait accepté et si une contrepartie avait été convenue. Le Code civil, article 1875, définit le prêt à usage, aussi appelé commodat, comme « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » L’élément déterminant est donc la remise temporaire d’un bien avec obligation de restitution.
Le Code civil, article 1876, ajoute une règle courte et décisive : « Ce prêt est essentiellement gratuit. » L’absence de loyer distingue normalement le commodat du bail. Le fait que l’occupant rembourse ponctuellement l’électricité, l’assurance, une taxe ou une dépense d’entretien ne suffit pas toujours à établir un loyer. Le juge recherche la réalité économique de l’accord : une somme fixe et périodique versée en contrepartie de la jouissance ressemble davantage à un loyer qu’un remboursement exact de factures avancées.
Cette analyse doit être documentée avant l’envoi de la mise en demeure. Un contrat écrit de prêt à usage est la meilleure pièce, mais l’accord peut aussi être verbal. Dans ce second cas, rassemblez les messages où apparaissent des expressions telles que « je te prête le logement », « le temps que tu te retournes », « sans loyer » ou « jusqu’à la vente ». Ajoutez les relevés bancaires montrant l’absence de loyer, les attestations de proches ayant connaissance des conditions initiales, la preuve de propriété, les factures assumées par chacun et les échanges sur la restitution. Une attestation doit relater des faits personnellement constatés, être datée, signée et accompagnée d’une copie de pièce d’identité.
L’arrêt récent de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-14.065, illustre l’importance de la qualification. La Cour approuve l’analyse selon laquelle « la convention conclue avec M. [T] n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ». Autrement dit, la seule occupation d’un logement ne crée pas les droits d’un locataire. Les juges examinent le contenu de l’accord, sa gratuité et le comportement des parties.
Cette solution ne donne pas pour autant carte blanche au propriétaire. Si les versements présentés comme de simples charges correspondent en réalité à une contrepartie régulière, l’occupant peut demander la requalification en bail. Le risque augmente lorsqu’il existe des quittances, une indexation, un dépôt de garantie ou des échanges parlant de « loyer ». Une requalification ferait basculer le dossier dans le régime protecteur des baux d’habitation, avec ses règles de congé, ses délais et ses motifs. Avant d’agir, établissez un tableau chronologique de tous les paiements : date, montant, libellé, dépense correspondante et justificatif.
Le titre de domicile utilisé par l’occupant ne tranche pas la question. Recevoir son courrier, déclarer cette adresse aux impôts, assurer les lieux ou obtenir une attestation d’hébergement prouve une occupation, pas nécessairement un bail. De même, une longue durée n’efface pas automatiquement la gratuité. Elle peut en revanche peser sur le délai raisonnable à laisser avant la restitution, surtout lorsqu’une famille occupe les lieux depuis des années.
La jurisprudence récente montre aussi que celui qui invoque un droit de rester doit l’étayer. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, 12 novembre 2025, RG n° 24/03979, l’occupant soutenait que le prêt consenti par son ex-épouse devait durer jusqu’à son décès. La cour répond : « Ces allégations de Monsieur [R] ne sont étayées d’aucun élément de preuve et ne peuvent être retenues. » Ce dossier rappelle qu’une promesse de maintien à vie ne se présume pas. Celui qui la soutient doit produire un écrit, des messages concordants ou d’autres éléments sérieux.
La bonne question est donc concrète : quelles étaient les conditions au jour de l’entrée dans les lieux ? Si l’hébergement répondait à une difficulté temporaire, conservez les échanges relatifs à cette période. Si le logement avait été confié pour être entretenu pendant une absence, documentez cet usage. Si aucun terme n’était prévu, ne fabriquez pas après coup une date fictive : la loi et les décisions permettent une sortie, mais imposent une notification loyale et un délai adapté.
B. Quelle différence entre un hébergé qui ne part pas et un squatteur ?
Une personne entrée avec l’accord du propriétaire n’est pas un squatteur au seul motif qu’elle refuse ensuite de partir. Le squat suppose une entrée dans les lieux sans droit ni titre, en général par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’hébergé gratuitement a, au départ, reçu les clés ou l’autorisation d’occuper. Lorsque cette autorisation prend fin, il peut devenir occupant sans droit ni titre, mais son expulsion suit la voie judiciaire ordinaire.
Cette distinction commande toute la stratégie. La procédure administrative accélérée destinée à certains squats ne doit pas être utilisée pour présenter faussement comme une intrusion une remise volontaire des clés. Le propriétaire doit décrire honnêtement l’historique : date d’entrée, lien entre les parties, gratuité, usage prévu, éventuel terme et demande de restitution. Un récit inexact fragilise la crédibilité du dossier et peut retarder la récupération du bien.
Le Code civil, article 1888, règle la restitution : « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. » Si un terme précis figure dans le contrat, le propriétaire attend normalement son arrivée. Si le prêt avait un usage précis — héberger une personne pendant une formation de six mois, par exemple — la fin de cet usage fournit un repère. La difficulté se concentre sur les accords sans terme clair et sans usage limité dans le temps.
Dans cette hypothèse, les juges admettent que le prêteur mette fin au prêt moyennant un préavis raisonnable. Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 5 mai 2026, RG n° 25/01520, rappelle que « le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable ». Le caractère raisonnable s’apprécie au cas par cas : durée de l’occupation, âge et santé de l’occupant, présence d’enfants, démarches de relogement, circonstances familiales, disponibilité du propriétaire et motif de reprise.
Il n’existe donc pas de préavis universel de huit jours, d’un mois ou de trois mois applicable à tous les commodats immobiliers. Un délai très court peut être jugé insuffisant après plusieurs années d’hébergement. À l’inverse, une mise en demeure ancienne, renouvelée et accompagnée de propositions concrètes peut démontrer que l’occupant a eu le temps de s’organiser. Le dossier de Mont-de-Marsan concernait une situation familiale installée depuis plus de trente ans : le tribunal a adapté la date de restitution aux circonstances. Cette décision ne crée pas un délai standard ; elle montre pourquoi le contexte et les preuves comptent.
Le Code civil, article 1889 prévoit aussi que, lorsqu’un besoin pressant et imprévu survient avant la fin du terme ou de l’usage convenu, le juge peut obliger l’emprunteur à restituer la chose selon les circonstances. Ce fondement peut être pertinent si le propriétaire doit lui-même se loger à la suite d’une séparation, d’une perte de logement ou d’un événement familial sérieux. Il faut produire les pièces du besoin invoqué : congé reçu, jugement de divorce, promesse de vente, certificat ou justificatifs financiers, selon le cas.
Le propriétaire doit s’abstenir de toute éviction par ses propres moyens. Il ne doit ni changer la serrure en l’absence de l’occupant, ni neutraliser les compteurs, ni enlever les effets personnels, ni faire pression par des visites répétées. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1, pose le principe : sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
La règle protège les deux parties. Elle donne à l’occupant la possibilité de contester la qualification, le préavis ou les demandes financières. Elle donne au propriétaire un titre exécutoire utilisable par un commissaire de justice. Une expulsion improvisée peut au contraire conduire à une réintégration, à des dommages-intérêts et à une procédure pénale. Même lorsque le droit à restitution paraît évident, la voie judiciaire reste la voie sûre.
Enfin, la qualification d’occupant sans droit ni titre n’autorise pas à réclamer rétroactivement un loyer pour la période durant laquelle l’hébergement était consenti. Une indemnité d’occupation peut être demandée après la fin effective du prêt et l’expiration du délai donné, parce que le maintien prive alors le propriétaire de la jouissance de son bien. Son point de départ et son montant doivent être formulés avec précision. Le juge peut retenir la valeur locative, l’état du logement, la quote-part réellement occupée et les circonstances du dossier.
II. Quelle procédure suivre pour faire partir une personne hébergée gratuitement ?
A. Mise en demeure, tribunal et commandement de quitter : quelles étapes respecter ?
La première étape consiste à vérifier le titre de propriété et l’identité de toutes les personnes concernées. Si le bien est en indivision, appartient à une société civile immobilière ou relève d’une succession, assurez-vous que la personne qui agit peut valablement demander la restitution. Identifiez chaque occupant majeur et vérifiez s’il existe un conjoint, des enfants ou une sous-occupation. Une assignation délivrée contre la mauvaise personne ou au nom d’un propriétaire sans pouvoir peut faire perdre plusieurs mois.
La seconde étape est une notification écrite de la fin du prêt. Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception peut suffire pour matérialiser la volonté de reprendre le bien, mais une sommation délivrée par commissaire de justice apporte une preuve plus robuste du contenu et de la date. Le courrier doit rappeler l’adresse du logement, la date et les conditions de l’entrée, le caractère gratuit, la raison de la fin du prêt, la date de restitution demandée, les modalités de remise des clés et la possibilité d’une procédure en cas de maintien.
Le texte doit rester cohérent avec les pièces. N’écrivez pas que l’occupant « n’a jamais payé son loyer » si vous soutenez précisément qu’il n’existait aucun bail. Indiquez plutôt qu’il a bénéficié d’un hébergement ou d’un prêt gratuit et que cette autorisation prendra fin à une date donnée. Si l’occupant a versé des remboursements de charges, expliquez leur nature et joignez, si utile, les factures correspondantes. Cette précision réduit le risque de requalification.
Le délai choisi doit pouvoir être défendu. Un mois peut être adapté à une occupation récente et expressément temporaire ; plusieurs mois peuvent être plus prudents après une longue occupation familiale ou en présence de difficultés particulières. La mise en demeure peut proposer un rendez-vous d’état des lieux, une date de remise des clés et un canal de discussion. Une solution amiable écrite — calendrier de départ, abandon partiel d’indemnité contre libération effective, aide matérielle au déménagement — est souvent plus rapide qu’un procès, à condition de ne jamais recourir à la menace.
Si l’occupant ne part pas à l’échéance, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire afin de faire constater la fin du prêt, déclarer l’occupant sans droit ni titre, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et fixer une indemnité d’occupation. La compétence précise et le mode de saisine doivent être vérifiés selon la qualification et le montant des demandes. L’assignation est délivrée par commissaire de justice. Le dossier doit présenter une chronologie lisible et produire les pièces numérotées.
La décision du tribunal judiciaire de Chartres, 14 avril 2026, RG n° 25/00194, offre un exemple utile de qualification. Le tribunal énonce : « Ainsi, l’hébergement gratuit de M. [D] doit s’analyser en un prêt à usage à titre gratuit. » Après avoir examiné la fin du prêt et le délai laissé, il ordonne la libération des lieux et fixe une indemnité. Cette décision confirme l’intérêt de distinguer, dans les demandes, la restitution du bien et la réparation financière du maintien après la fin de l’autorisation.
L’indemnité d’occupation n’est pas une sanction automatique. Elle compense la privation de jouissance. Pour la chiffrer, produisez des références locatives comparables, un avis de valeur, la surface, l’état du logement, les charges et la date exacte à laquelle l’occupation est devenue sans droit. Si seule une chambre est occupée dans un logement partagé avec le propriétaire, réclamer la valeur locative de l’appartement entier serait difficile à soutenir. Une demande proportionnée inspire davantage confiance.
Des dommages-intérêts distincts exigent la preuve d’un préjudice distinct. Le Code civil, article 1240, dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il faut donc établir une faute, un dommage et un lien de causalité : vente perdue, relogement payé par le propriétaire, dégradations constatées ou frais supplémentaires, par exemple. Les affirmations générales ne remplacent pas les justificatifs.
Une fois le jugement exécutoire obtenu et signifié, l’expulsion matérielle relève du commissaire de justice. Le commandement de quitter les lieux déclenche les délais légaux. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-1, prévoit en principe que l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas prévus par le texte, notamment en tenant compte de la mauvaise foi, mais le propriétaire ne doit pas présumer que l’exception sera retenue.
L’occupant peut demander des délais supplémentaires. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais renouvelables lorsque le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sous réserve des exclusions prévues par la loi. Le juge examine notamment la bonne ou mauvaise volonté, les situations personnelles, les ressources, les recherches de logement et les intérêts du propriétaire. Il est utile de répondre pièce par pièce aux demandes de délai, sans nier les difficultés humaines ni omettre le propre besoin du propriétaire.
La trêve hivernale peut également différer l’exécution. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars, avec des exceptions légales. Un hébergé devenu occupant sans droit ni titre n’est pas automatiquement assimilé à une personne entrée par voie de fait. Lorsque l’entrée a été autorisée, le calendrier doit donc anticiper cette suspension potentielle.
Si le concours de la force publique devient nécessaire, le commissaire de justice accomplit les démarches requises auprès de la préfecture. Le propriétaire ne remplace jamais cette phase par une intervention privée. En cas de refus ou de retard du concours, une demande indemnitaire contre l’État peut être étudiée selon les conditions applicables. Conservez alors le jugement, sa signification, le commandement, les procès-verbaux et toutes les dates de réquisition.
B. Combien de temps dure l’expulsion et quelles pièces préparer à Paris et en Île-de-France ?
La durée totale dépend de quatre périodes : le préavis donné pour mettre fin au prêt, le délai d’audiencement, les voies de recours et l’exécution après commandement. Une affaire non contestée, bien documentée et engagée hors trêve peut avancer sensiblement plus vite qu’un dossier où l’occupant revendique un bail, demande de longs délais ou conteste la propriété. Annoncer une date garantie serait trompeur. Le calendrier se pilote néanmoins dès le premier courrier.
À Paris et en Île-de-France, la tension sur le logement peut peser sur les demandes de délai et sur les possibilités de relogement. Elle ne supprime pas le droit du propriétaire à récupérer son bien, mais elle rend la préparation plus importante. La juridiction territorialement compétente dépend de la localisation de l’immeuble et de la nature exacte de la demande. Un logement situé à Paris relève du tribunal judiciaire de Paris ; un bien situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou un autre département francilien relève de la juridiction du ressort concerné. L’assignation doit viser le bon tribunal et une adresse exacte.
Préparez un dossier en six ensembles. Le premier établit votre qualité : titre de propriété, attestation notariale, statuts et extrait de la société civile immobilière, mandat, convention d’indivision ou pièces successorales. Le deuxième prouve l’entrée autorisée et gratuite : contrat de commodat, attestation d’hébergement, messages, courriels et relevés bancaires. Le troisième définit la durée ou l’usage convenu. Le quatrième retrace la fin du prêt : lettre, sommation, accusé de réception, propositions de départ et réponses. Le cinquième chiffre l’indemnité et les préjudices. Le sixième décrit la situation actuelle : constat, identité des occupants, assurance, éventuelles dégradations et nécessité de reprise.
Une chronologie d’une page facilite le travail de tous les intervenants. Indiquez la date de remise des clés, la raison initiale du prêt, les paiements éventuels, les premiers désaccords, les demandes amiables, la notification formelle, son échéance et les événements postérieurs. Associez chaque ligne à un numéro de pièce. Cette méthode évite les contradictions, surtout lorsqu’une relation familiale longue a produit des centaines de messages.
Les preuves numériques doivent être conservées dans leur contexte. Une capture isolée peut être contestée ; exportez si possible la conversation complète, conservez le téléphone ou la messagerie d’origine et faites constater les échanges sensibles par commissaire de justice. Ne provoquez pas une réponse agressive pour fabriquer une preuve. Les messages doivent servir à établir l’accord et les refus, pas à alimenter le conflit.
Les meubles laissés dans les lieux font l’objet de règles propres. Après expulsion, le commissaire de justice dresse les actes nécessaires et applique le régime légal. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 433-1 prévoit que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu qu’elle désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision. Le propriétaire ne doit donc pas jeter, vendre ou déplacer discrètement les affaires de l’occupant.
Un état des lieux de sortie et un relevé des compteurs doivent être organisés lorsque les clés sont rendues volontairement. Faites signer un reçu mentionnant toutes les clés, badges et télécommandes. Photographiez l’état des locaux en présence des parties ou faites dresser un constat si des dégradations sont suspectées. Vérifiez l’assurance et les abonnements, puis sécurisez les accès seulement après restitution certaine ou exécution régulière.
Le propriétaire peut aussi prévenir les difficultés en rédigeant, dès le début, un commodat clair. Le document doit identifier les parties et le bien, affirmer la gratuité, répartir les charges, préciser l’usage autorisé, interdire la sous-occupation sans accord, fixer un terme ou un événement de fin, organiser le préavis, l’assurance, l’entretien, les visites nécessaires et la restitution. Une clause ne peut toutefois pas autoriser une expulsion sans juge ni écarter les protections impératives de l’exécution.
Lorsque l’occupation a déjà commencé sans écrit, les parties peuvent encore formaliser leur accord, à condition que le document reflète la réalité et soit librement accepté. Un propriétaire ne doit pas faire signer sous pression un contrat antidaté. Si l’occupant refuse toute formalisation, un courrier récapitulatif envoyé rapidement peut au moins fixer la version du propriétaire et provoquer une réponse utile.
Pour décider entre négociation et procédure, comparez le coût du maintien, les chances de départ volontaire et la solidité des preuves. Une convention de libération peut prévoir une date ferme, un accès pour les visites, le sort des meubles, la remise des clés et l’abandon réciproque de certaines demandes après exécution complète. Si une somme est proposée pour faciliter le déménagement, elle doit être versée selon des modalités sécurisées, souvent au moment de la libération effective, et l’accord doit identifier précisément les engagements.
En présence de violences, de menaces, de dégradations urgentes ou d’une personne vulnérable, la stratégie civile ne remplace pas les mesures de protection appropriées. Conservez les preuves, contactez les services compétents et sollicitez un conseil adapté. Une urgence réelle peut modifier les demandes au juge, mais elle n’autorise pas le propriétaire à pratiquer lui-même l’expulsion.
Enfin, n’attendez pas la veille d’une vente ou d’un emménagement prévu pour agir. Un compromis de vente, un crédit relais ou un congé personnel crée des échéances que la procédure ne peut pas toujours absorber. Dès que le refus de partir devient clair, faites qualifier l’occupation, vérifiez les pièces et adressez une notification cohérente. La rapidité utile est celle d’un dossier juste dès le départ, pas celle d’une sommation précipitée et contradictoire.
Conclusion
Expulser une personne hébergée gratuitement exige d’abord de prouver un prêt à usage, puis d’établir sa fin. L’arrêt du 9 juillet 2026 confirme qu’une occupation gratuite n’est pas automatiquement requalifiée en bail d’habitation. Le propriétaire doit toutefois respecter le terme ou l’usage convenu, accorder un préavis raisonnable lorsqu’aucune durée n’a été fixée, et obtenir un titre exécutoire si l’occupant refuse de restituer les lieux.
La séquence la plus sûre est constante : audit des paiements et des échanges, notification claire, tentative amiable écrite, assignation devant le tribunal compétent, signification du jugement, commandement de quitter puis exécution par commissaire de justice. Les délais de deux mois, les délais judiciaires supplémentaires et la trêve hivernale doivent être intégrés au calendrier. À Paris et en Île-de-France, la tension locative renforce l’intérêt d’un dossier précis sur la situation de chacun et le besoin de reprise du propriétaire.
Avant toute initiative, faites relire le contrat, les messages et la mise en demeure. Une qualification erronée ou une mesure d’éviction privée peut transformer un dossier solide en contentieux long. À l’inverse, une chronologie claire, des preuves complètes et des demandes proportionnées donnent au juge les éléments nécessaires pour ordonner la restitution et fixer l’indemnité d’occupation.
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