I. L’affirmation prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial
A. La consécration d’une obligation exigible pendant toute la durée du bail
Le contrat de bail commercial constitue, par nature, un contrat à exécution successive dont les obligations respectives des parties perdurent tout au long de la relation contractuelle. L’article 1719 du code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des années 2025 et 2026, tiré les conséquences contentieuses de ce caractère continu de l’obligation de délivrance, en consacrant un principe nouveau dont la portée pratique intéresse au premier chef les preneurs à bail commercial.
Par un arrêt du 5 mars 2026 rendu en formation de section, la Cour de cassation a jugé que « les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation », de sorte que la demande du preneur à bail tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance « est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). En l’espèce, des preneurs avaient acquis un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie en 2003 et se plaignaient de ne pas avoir la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites au motif que les locataires connaissaient la configuration des lieux depuis 2003. La Cour de cassation casse cet arrêt en retenant que le manquement du bailleur persistait à la date de la demande en justice, de sorte que l’action n’était pas prescrite.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct d’un arrêt du 4 décembre 2025, également rendu en formation de section, aux termes duquel la troisième chambre civile a énoncé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, une société locataire avait assigné sa bailleresse en 2020 pour obtenir la réalisation de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite au motif que les preneurs connaissaient l’état de vétusté dès 2012. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà précisé, par un arrêt du 2 avril 2026, que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible et conforme à la destination contractuelle » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). L’article L. 145-1 du code de commerce définit le champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux, lequel s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Dès lors, la combinaison des articles 1709 et 1719 du code civil fonde une obligation de délivrance qui ne s’éteint pas par l’écoulement du temps mais se renouvelle à chaque instant de l’exécution du bail.
Cette solution présente une portée qui excède le seul contentieux de la délivrance matérielle des locaux. Elle s’applique également à l’obligation d’entretien de la chose louée et à celle d’en assurer la jouissance paisible, que l’article 1719 du code civil énonce en ses deuxième et troisième alinéas. En effet, le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble que par une clause expresse et dépourvue d’ambiguïté. À défaut, l’inexécution de cette obligation, si elle perdure, ouvre au preneur une action en exécution forcée que la prescription quinquennale ne saurait paralyser. L’arrêt du 4 décembre 2025 rappelle à cet égard que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ».
B. La recevabilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure
La construction prétorienne de la troisième chambre civile produit une conséquence majeure sur le régime de la prescription extinctive applicable à l’action du preneur. L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, la Cour de cassation a expressément jugé que cette prescription quinquennale de droit commun ne saurait faire obstacle à l’action en exécution forcée du preneur tant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’a pas cessé.
L’arrêt du 5 mars 2026 énonce ainsi que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette formulation, d’une remarquable précision, distingue clairement deux régimes : d’un côté, l’action en exécution forcée en nature, qui échappe à toute prescription aussi longtemps que le manquement persiste, et de l’autre, l’action en réparation pécuniaire, qui reste soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil mais dont le point de départ est décalé à la date de la demande en justice.
En conséquence, le preneur à bail commercial dispose d’un levier procédural considérable à l’égard du bailleur défaillant. Alors que la jurisprudence antérieure de certaines cours d’appel tendait à considérer que le point de départ de la prescription se situait à la date de conclusion du bail ou à celle à laquelle le preneur avait eu connaissance du vice affectant les locaux, la Cour de cassation rompt avec cette analyse en rattachant la recevabilité de l’action à la persistance objective du manquement. Un manquement qui dure vingt ans autorise ainsi une action en exécution forcée à tout moment, la prescription quinquennale ne s’appliquant qu’à la demande de dommages et intérêts qui rétroagit sur les cinq années précédant l’assignation.
À cet égard, la troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 10 juillet 2025, que la résiliation du bail aux torts du bailleur pouvait être prononcée lorsque celui-ci manquait durablement à son obligation de délivrance, sans que la prescription quinquennale ne fasse obstacle à cette demande dès lors que le manquement était continu (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). La Cour avait alors retenu que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ne pouvait être considéré comme un fait instantané soumis à la prescription quinquennale classique. Elle précisait que la demande tendant à la résiliation du bail « fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ne peut être déclarée irrecevable comme prescrite dès lors que ce manquement a persisté pendant toute la durée du bail.
Cette jurisprudence s’articule avec l’office du juge des référés, fréquemment saisi par les preneurs pour obtenir une expertise judiciaire destinée à établir l’état des locaux et les manquements du bailleur. La désignation d’un expert par le juge des référés constitue un préalable procédural essentiel à l’action au fond en exécution forcée, en ce qu’elle permet de caractériser objectivement l’étendue et la persistance du manquement. L’arrêt du 5 mars 2026 précise d’ailleurs que le preneur peut obtenir « la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice », ce qui suppose une évaluation rétrospective du préjudice à laquelle l’expertise judiciaire contribue de manière déterminante.
II. Les conséquences contentieuses de l’obligation continue : indemnisation du preneur et exception d’inexécution
A. Le droit à réparation du preneur et le régime probatoire du préjudice indemnisable
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte également des conséquences sur le droit à indemnisation du preneur. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 27 juin 2024, précisé le régime probatoire du préjudice subi par le créancier de l’obligation inexécutée. En application du principe de réparation intégrale du préjudice et des articles 1231-2 et 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, mais, réciproquement, le bailleur doit réparer les conséquences dommageables de sa propre inexécution contractuelle.
L’arrêt du 27 juin 2024 énonce ainsi que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur », tout en précisant que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue à propos du preneur, éclaire par symétrie le régime de l’indemnisation due par le bailleur défaillant : le preneur n’a pas à démontrer qu’il a effectivement engagé des dépenses pour obtenir réparation du préjudice résultant de l’inexécution.
Par ailleurs, la Cour de cassation impose au juge du fond de caractériser précisément l’existence d’un préjudice en lien causal avec le manquement contractuel. L’arrêt précité du 27 juin 2024 casse une décision de la cour d’appel de Douai qui avait condamné une locataire au paiement du coût des travaux de remise en état « au seul motif de l’inexécution des réparations, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire ». Cette exigence de constatation effective du préjudice vaut, par identité de raison, pour l’action en indemnisation du preneur contre le bailleur défaillant. Le preneur ne peut se contenter d’alléguer l’inexécution ; il doit établir la réalité et l’étendue de son préjudice, qu’il s’agisse de la perte d’exploitation, du trouble de jouissance ou du coût des travaux conservatoires qu’il a dû engager en lieu et place du bailleur.
En outre, l’arrêt du 18 septembre 2025 a rappelé que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis pour apprécier le préjudice matériel du preneur (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, la cour d’appel de Fort-de-France avait rejeté la demande d’indemnisation d’une locataire en considérant, par dénaturation d’une pièce, qu’elle avait été indemnisée par son assureur, alors que le document litigieux n’était qu’une évaluation d’expert. La Cour de cassation censure cette dénaturation, contraignant ainsi les juges du fond à un examen rigoureux des pièces produites par le preneur pour établir son préjudice.
B. L’exception d’inexécution, instrument autonome de contrainte du preneur face à la défaillance du bailleur
La troisième chambre civile a, par le même arrêt du 18 septembre 2025, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial, en la détachant de toute exigence de mise en demeure préalable. La Cour énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette formule consacre un mécanisme de contrainte immédiate au service du preneur, qui peut suspendre le paiement des loyers dès lors que l’inexécution du bailleur rend les locaux impropres à leur destination contractuelle.
La Cour de cassation censure ainsi l’arrêt de la cour d’appel qui avait exigé de la locataire qu’elle démontre une mise en demeure antérieure pour se prévaloir de l’exception d’inexécution, en jugeant que la cour d’appel a « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ». Cette solution s’adosse aux articles 1219 et 1220 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, qui permettent à une partie de refuser d’exécuter son obligation tant que l’autre partie n’exécute pas la sienne.
Dès lors, le preneur à bail commercial dispose d’un arsenal contentieux complet face au bailleur défaillant. En premier lieu, il peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance sans être arrêté par la prescription quinquennale, aussi longtemps que le manquement persiste. En deuxième lieu, il peut obtenir réparation du préjudice subi sur les cinq années précédant sa demande en justice, sous réserve de rapporter la preuve, non de l’inexécution, mais de l’existence et de l’étendue du préjudice en résultant. En troisième lieu, il peut suspendre le paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont devenus impropres à l’usage contractuellement prévu.
Ce triptyque contentieux confère au preneur une position procédurale particulièrement robuste. L’articulation entre ces trois mécanismes permet au locataire commercial de contraindre le bailleur à exécuter ses obligations tout en se prémunissant contre les conséquences financières de l’inexécution. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose par ailleurs au bailleur de communiquer un inventaire précis et limitatif des charges et un état récapitulatif annuel, renforçant ainsi la transparence des obligations pesant sur le bailleur. L’article R. 145-35 du code de commerce précise que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.
La Cour de cassation a, par ailleurs, précisé dans l’arrêt du 5 mars 2026 que l’action en exécution forcée et l’action en réparation obéissent à des régimes distincts mais complémentaires. La première, tendant à la condamnation du bailleur à réaliser des travaux ou à délivrer la chose louée, échappe à la prescription quinquennale tant que le manquement est continu. La seconde, visant à l’allocation de dommages et intérêts, est enfermée dans le délai de cinq ans mais rétroagit à compter de la date de l’assignation. Le preneur avisé articulera ainsi ses demandes pour cumuler l’exécution forcée en nature et la réparation pécuniaire du préjudice subi au cours des cinq années précédentes, sans que l’ancienneté du manquement ne constitue une cause d’irrecevabilité.
En outre, la combinaison de l’exception d’inexécution avec l’action en exécution forcée produit un effet de levier particulièrement efficace. Le preneur qui suspend le paiement des loyers place le bailleur dans une situation financièrement inconfortable, ce qui incite ce dernier à exécuter ses obligations sans attendre l’issue d’une procédure au fond. Cet effet incitatif est renforcé par le fait que la suspension du paiement des loyers n’est pas subordonnée à une autorisation judiciaire préalable et prend effet dès que les locaux sont objectivement impropres à leur usage. Le preneur assume néanmoins le risque que le juge du fond, statuant a posteriori, estime que les conditions de l’exception d’inexécution n’étaient pas réunies, auquel cas il sera condamné au paiement des loyers échus avec intérêts de retard.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 réalise un rééquilibrage significatif des rapports contractuels entre bailleur et preneur. Alors que le bailleur disposait traditionnellement d’une position dominante dans l’économie du contrat de bail commercial, notamment par le jeu de la clause résolutoire et de l’acquisition des loyers, ces arrêts offrent au preneur des instruments juridiques efficaces pour obtenir l’exécution des obligations du bailleur et la réparation des préjudices subis. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, la recevabilité permanente de l’action en exécution forcée et l’autonomie de l’exception d’inexécution forment désormais un socle protecteur qui transcende les seules dispositions du statut des baux commerciaux pour s’ancrer dans le droit commun des obligations.
Cette évolution jurisprudentielle intervient dans un contexte législatif marqué par l’adoption de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 ont modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment en créant l’article L. 145-38-1 relatif aux clauses d’encadrement de l’indexation des loyers. La convergence entre la construction prétorienne de la Cour de cassation et les inflexions législatives récentes dessine ainsi un nouvel équilibre contractuel dont les praticiens du droit des baux commerciaux doivent désormais intégrer les paramètres dans le conseil et le contentieux.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre 2024 et 2026, profondément renouvelé le régime contentieux de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. En consacrant le caractère continu de cette obligation et en en tirant toutes les conséquences sur le plan de la prescription, de l’exécution forcée et de l’exception d’inexécution, la Cour de cassation offre au preneur un arsenal procédural dont la portée dépasse le seul droit des baux commerciaux pour irriguer le droit commun des contrats. L’imprescriptibilité relative de l’action en exécution forcée, le droit à indemnisation dans la limite du délai quinquennal et la dispense de mise en demeure préalable pour opposer l’exception d’inexécution constituent désormais trois piliers indissociables de la protection du preneur à bail commercial. Cette construction prétorienne, conjuguée aux dispositions issues de la loi du 26 mai 2026, redessine l’équilibre contractuel entre le bailleur et le preneur en renforçant substantiellement les prérogatives contentieuses de ce dernier.
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