I. Le principe du plafonnement du loyer renouvelé et ses tempéraments jurisprudentiels
A. La règle du plafonnement édictée par l’article L145-34 du code de commerce
Le mécanisme du plafonnement constitue l’une des pierres angulaires du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L145-33 et suivants du code de commerce. Ce dispositif protecteur, conçu comme un rempart en faveur du locataire contre les hausses excessives de loyer lors du renouvellement, repose sur une logique économique et sociale qui mérite d’être rappelée avec précision en cette période de renouvellement normatif. En effet, le législateur a entendu garantir au commerçant la stabilité de son outil de travail en limitant la progression du loyer à la variation d’un indice de référence, sous réserve de certaines exceptions limitativement énumérées par la loi. L’article L145-34 du code de commerce dispose ainsi que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec une rigueur constante au respect de cette règle cardinale, dont elle rappelle régulièrement la portée à l’occasion des pourvois qui lui sont soumis. Dans un arrêt récent du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), la haute juridiction a été amenée à préciser les modalités de computation de la durée du bail expiré aux fins de déterminer l’applicabilité du plafonnement. Elle a retenu que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L145-9 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement. La Cour a jugé qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. En l’espèce, le bail avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative sans application de la règle du plafonnement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin) que les dispositions de l’article L145-34 ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La Cour a également jugé dans cette même décision que le dispositif d’étalement des augmentations de loyer, prévu au dernier alinéa du même article, ne trouve à s’appliquer que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. Cette distinction, opérée avec une grande netteté par la formation de section, consacre une lecture littérale du texte qui ne souffre guère d’équivoque et dont les conséquences financières pour le preneur peuvent être considérables, dès lors que l’absence d’étalement expose le locataire à une augmentation immédiate et intégrale du loyer sans le mécanisme protecteur du lissage annuel.
À cet égard, il importe de relever que la computation de la durée du bail expiré obéit à des règles précises que la jurisprudence a progressivement affinées. La tacite prolongation, prévue par l’article L145-9 du code de commerce, opère de plein droit à l’expiration du terme contractuel lorsque ni le bailleur ni le preneur n’ont manifesté leur intention d’y mettre fin dans les formes et délais requis. Cette prolongation indéfinie a pour effet de reporter l’échéance du bail sans en altérer les conditions essentielles, jusqu’à ce que l’une des parties notifie un congé ou une demande de renouvellement. La durée pendant laquelle le preneur s’est maintenu dans les lieux au-delà du terme contractuel initial doit alors être intégralement prise en compte pour apprécier si le seuil fatidique de douze années a été franchi.
B. Les causes de déplafonnement façonnées par la troisième chambre civile
Le législateur a prévu des exceptions à la règle du plafonnement qui, tout en étant d’interprétation stricte, nourrissent un contentieux abondant devant le juge des loyers commerciaux. La première de ces exceptions réside dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce, c’est-à-dire les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La troisième chambre civile a, par un arrêt remarqué du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), énoncé avec une portée de principe que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Cette formulation constitue un apport doctrinal de première importance en ce qu’elle écarte l’exigence d’une démonstration concrète de l’impact de la modification sur le chiffre d’affaires du preneur. Dès lors, il suffit au bailleur de rapporter la preuve que les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution significative, sans avoir à établir que cette évolution s’est traduite par une progression effective de l’activité du locataire. La notion de modification notable, qui renvoie à l’article R145-6 du code de commerce, s’apprécie au regard d’un faisceau d’indices objectifs parmi lesquels figurent l’implantation de nouveaux commerces, l’amélioration de la desserte par les transports en commun ou encore l’accroissement de la fréquentation piétonne du secteur considéré. Cette solution, qui allège sensiblement le fardeau probatoire pesant sur le bailleur, s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie qui tend à faciliter le déplafonnement lorsque les conditions objectives en sont réunies.
Une seconde cause de déplafonnement, plus technique mais tout aussi stratégique, concerne les locaux dits monovalents. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-15.417) que la règle du plafonnement n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R145-10 du code de commerce, et que sont monovalents les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses. La Cour a précisé à cette occasion un point de droit qui nourrissait la controverse en jugeant que le fait que le coût de la dépollution du site soit à la charge du bailleur ou du preneur est indifférent pour apprécier le caractère monovalent des locaux loués. Cette solution, empreinte de réalisme économique, évite de faire dépendre la qualification juridique du local de considérations purement financières étrangères à sa configuration physique.
En conséquence, la jurisprudence a progressivement dessiné un paysage nuancé dans lequel le plafonnement demeure le principe, mais cède devant une pluralité de causes de déplafonnement dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Il appartient aux parties de mesurer, dès la négociation du bail, les implications potentielles de ces exceptions sur l’évolution du loyer lors des renouvellements successifs, notamment en présence d’une clause de durée contractuelle supérieure à neuf ans ou de stipulations particulières relatives à la fixation du prix.
II. L’office du juge des loyers commerciaux dans la détermination de la valeur locative
A. Les critères de la valeur locative et le pouvoir souverain d’appréciation du juge
Lorsque le plafonnement est écarté, le juge des loyers commerciaux est appelé à fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative, en application de l’article L145-33 du code de commerce. Cette valeur est déterminée d’après les cinq critères énumérés par ce texte : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le juge dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation, tant dans le choix des éléments de comparaison que dans la pondération des critères légaux, sous le seul contrôle de la Cour de cassation quant à la dénaturation des pièces produites et à la motivation de la décision.
L’arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport) a profondément renouvelé l’approche de l’office du juge en présence d’un loyer dit binaire, comprenant une part fixe et une part variable indexée sur le chiffre d’affaires. La Cour a jugé, au terme d’une motivation particulièrement développée, que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. » Elle a ajouté que le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé.
Par ailleurs, la Cour a opéré un revirement de jurisprudence significatif en jugeant que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable ne constitue pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond, ce qui impose au juge des loyers commerciaux de rechercher si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, même en l’absence de clause expresse de recours au juge. Cette recherche de la volonté commune peut s’effectuer soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. Cette solution, qui concilie le respect de la liberté contractuelle avec l’impératif d’accès au juge, illustre la recherche d’un équilibre subtil entre l’autonomie de la volonté et la protection du fonds de commerce.
L’arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-24.268) fournit une autre illustration du contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des juges du fond en matière de fixation du loyer plafonné. La Cour censure les décisions qui ne s’expliquent pas suffisamment sur la méthode de détermination de la valeur locative ou qui omettent de prendre en considération l’un des critères légaux. De même, l’arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006) rappelle que le juge doit caractériser avec précision les éléments justifiant un déplafonnement, à défaut de quoi sa décision encourt la censure pour défaut de base légale au regard de l’article L145-34 du code de commerce.
Dès lors, l’office du juge des loyers commerciaux ne se réduit pas à un simple arbitrage entre les prétentions respectives des parties, mais implique une analyse approfondie et rigoureuse de l’ensemble des éléments de fait et de droit propres à déterminer la valeur locative. Le recours à l’expertise judiciaire, fréquent en la matière en raison de la technicité des évaluations immobilières, ne dispense pas le juge de motiver sa décision par une appréciation personnelle des conclusions du technicien, sous le contrôle de la Cour de cassation. Le juge des loyers commerciaux doit notamment se prononcer sur le caractère monovalent des locaux, sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité et sur la comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage, autant d’éléments qui exigent une analyse minutieuse et circonstanciée du marché locatif local.
B. L’articulation procédurale entre fixation du loyer et indemnité d’occupation
La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé s’articule de manière complexe avec le régime de l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux. Cette articulation a été éclairée par un arrêt important du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin) aux termes duquel la Cour de cassation a posé un principe de portée générale : « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement. »
Cette solution, qui consacre la rétroactivité de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer, emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties. Le bailleur qui, après avoir accepté le principe du renouvellement, se voit contraint d’exercer son droit d’option en raison du niveau de loyer fixé judiciairement, peut prétendre au paiement de l’indemnité d’occupation à la valeur locative dès la date d’expiration du bail, et non pas seulement à compter de la date d’exercice de l’option. Cette rétroactivité a vocation à indemniser le bailleur du préjudice résultant du maintien dans les lieux du preneur à des conditions inférieures à la valeur locative réelle.
Or, le mécanisme du droit d’option, consacré par l’article L145-28 du code de commerce, offre au bailleur la faculté de refuser le renouvellement du bail après que le prix en a été fixé judiciairement, à charge pour lui de verser au locataire une indemnité d’éviction. L’article L145-57 du même code impartit aux parties un délai d’un mois à compter de la signification de la décision définitive en fixation du prix pour dresser un nouveau bail, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci en exerçant précisément ce droit d’option. Cette prérogative, qui constitue un contrepoids essentiel au droit au renouvellement du preneur, permet au bailleur de reprendre la disposition de son bien lorsque le loyer judiciairement fixé ne correspond pas à ses attentes légitimes. L’articulation entre la fixation du prix, l’exercice du droit d’option et la détermination de l’indemnité d’occupation dessine un cadre procédural dont la maîtrise requiert une connaissance approfondie des règles du statut, sous peine pour le praticien de compromettre irrémédiablement les intérêts de son client.
L’arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-24.713) a rappelé que le loyer d’un bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’en cas de modification notable des caractéristiques des lieux ou des facteurs locaux de commercialité, et que cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré. Cette exigence temporelle, qui borne dans le temps l’investigation du juge, constitue une garantie pour le preneur contre les demandes de déplafonnement fondées sur des éléments antérieurs à la prise d’effet du bail ou postérieurs à son expiration. La Cour de cassation du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-21.943, publié au Bulletin) a également précisé que la hausse de loyer résultant du déplafonnement ne saurait affecter la fixation du loyer à la valeur locative, consacrant ainsi une dissociation entre la cause du déplafonnement et la méthode de détermination du nouveau prix.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans l’arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-19.707, publié au Bulletin), rappelé l’importance de la régularité de la procédure en fixation du loyer et les conséquences d’une décision devenue irrévocable sur l’économie générale du litige entre les parties. Cette décision illustre la nécessité pour le praticien de veiller scrupuleusement au respect des formes et délais procéduraux, dont le non-respect peut anéantir les prétentions les mieux fondées sur le fond. Le formalisme exigé par les articles R145-23 et suivants du code de commerce, qui régissent la saisine et la procédure devant le juge des loyers commerciaux, impose la notification d’un mémoire préalable dont le contenu et la régularité conditionnent la recevabilité même de la demande en fixation du prix.
En conséquence, le paysage jurisprudentiel dessiné par la troisième chambre civile depuis 2023 témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur, la sauvegarde des droits patrimoniaux du bailleur et le respect de la liberté contractuelle. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 modifient en profondeur le régime des baux commerciaux, s’inscrit dans cette dynamique en introduisant notamment un droit à la mensualisation du loyer commercial au bénéfice du preneur et en réformant le mécanisme de la clause résolutoire. La loi consacre également de nouvelles règles relatives au dépôt de garantie et aux clauses d’indexation, qui viennent compléter l’arsenal protecteur du commerçant locataire sans pour autant bouleverser les grands équilibres du statut issus du décret de 1953. Ces évolutions législatives, encore trop récentes pour avoir donné lieu à une jurisprudence significative, annoncent de nouveaux développements contentieux dont la troisième chambre civile sera appelée à connaître dans les prochaines années, notamment sur les questions de droit transitoire et d’application dans le temps des nouvelles dispositions.
Conclusion
La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’un des contentieux les plus techniques du droit immobilier, à la croisée de la protection du fonds de commerce et de la liberté contractuelle. Le plafonnement légal, érigé en principe par l’article L145-34 du code de commerce, subit des tempéraments jurisprudentiels croissants qui en relativisent la portée sans en abolir la fonction protectrice. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts remarqués rendus entre 2023 et 2026, a précisé avec une grande rigueur les conditions d’application du plafonnement, les causes de déplafonnement et l’office du juge des loyers commerciaux saisi d’une demande en fixation du prix. L’articulation entre la fixation du loyer, l’indemnité d’occupation et le droit d’option du bailleur a été clarifiée dans le sens d’une plus grande prévisibilité, au bénéfice de la sécurité juridique des opérateurs économiques et des praticiens du droit immobilier. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique annonce une nouvelle ère pour le statut des baux commerciaux, dont les premiers effets contentieux ne manqueront pas de se manifester à mesure que les baux en cours parviendront à leur terme et que les nouvelles dispositions trouveront à s’appliquer dans un environnement juridique profondément renouvelé.
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