I. La nature continue de l’obligation de délivrance, principe consacré par la troisième chambre civile
A. Le fondement légal de l’obligation de délivrance du bailleur
Le contrat de bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, s’inscrit dans le cadre plus général du louage de choses défini par le code civil. L’article 1709 de ce code dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Cette définition fixe l’économie générale du contrat de bail, caractérisé par une exécution successive dans le temps. L’article 1719 précise quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces trois obligations, qui constituent le socle du rapport locatif, ne sont pas circonscrites à un instant déterminé. Elles s’imposent au bailleur de manière permanente, dès la prise d’effet du contrat et pendant toute la durée de son exécution.
Or, la question du point de départ de la prescription de l’action tendant à sanctionner un manquement à ces obligations a longtemps divisé les juridictions du fond. L’article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Certaines cours d’appel faisaient courir ce délai à compter de la conclusion du bail ou de la survenance du manquement initial, de sorte que l’action du preneur se trouvait fréquemment prescrite avant même d’avoir pu être utilement engagée. Cette approche méconnaissait toutefois une donnée essentielle du rapport d’obligation : le bail commercial, en tant que contrat à exécution successive, crée entre les parties un lien permanent qui transcende l’instant de la conclusion du contrat. Dès lors, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne constitue pas un fait ponctuel mais un état durable, qui se renouvelle à chaque instant de la relation contractuelle.
En conséquence, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris, à travers plusieurs décisions rendues en formation de section entre 2025 et 2026, de préciser le régime de la prescription applicable à l’obligation de délivrance. Cette construction jurisprudentielle, qui repose sur une lecture combinée des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, consacre la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur et en tire les conséquences sur le terrain de la recevabilité des actions du preneur. L’enjeu est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, car il détermine la durée pendant laquelle le locataire peut agir en exécution forcée, en résiliation ou en indemnisation à l’encontre de son bailleur. Cet enjeu se trouve décuplé lorsque le bail s’est poursuivi pendant plusieurs décennies, comme c’est fréquemment le cas dans les baux commerciaux qui bénéficient du droit au renouvellement prévu par le statut des baux commerciaux, en vertu de l’article L. 145-8 du code de commerce.
Par ailleurs, la qualification d’obligation continue présente une résonance particulière dans le contentieux immobilier commercial contemporain, marqué par une tension croissante entre les attentes des preneurs en matière de qualité des locaux et la résistance des bailleurs à engager des travaux dont le coût est souvent élevé. L’état de vétusté des locaux commerciaux, les défauts d’étanchéité, les problèmes d’accessibilité ou encore les restrictions de jouissance constituent autant de griefs fréquemment invoqués par les preneurs. Or, jusqu’à la clarification apportée par la troisième chambre civile, la recevabilité de ces actions était incertaine, les juridictions du fond divergeant sur le point de savoir si le délai de prescription courait à compter de la découverte du vice ou, au contraire, aussi longtemps que le vice persistait. Dès lors, la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance contribue à uniformiser un contentieux abondant, en offrant aux praticiens une grille d’analyse stable pour apprécier la recevabilité des demandes des preneurs.
B. La confirmation jurisprudentielle du caractère continu par les arrêts de 2025 et 2026
Par un arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a posé le principe selon lequel les obligations du bailleur, et notamment celle de délivrance, « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, FS-B). En l’espèce, une locataire avait assigné sa bailleresse pour obtenir la réalisation de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel de Riom avait déclaré ces demandes prescrites, au motif que la preneuse connaissait l’état de vétusté des locaux dès la signature du bail en 2012, de sorte que le délai quinquennal était expiré lorsqu’elle avait introduit son action en 2018. La Cour de cassation censure cette analyse, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Cette solution a été confirmée et amplifiée par un arrêt du 5 mars 2026, rendu dans une configuration comparable. La troisième chambre civile y réaffirme que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). L’affaire concernait des preneurs à bail commercial qui réclamaient la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail mais dont l’accès leur avait été refusé. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action prescrite au motif que le délai quinquennal courait depuis la signature de l’avenant au bail en 2003, alors même que l’action n’avait été introduite qu’en 2019. La Cour régulatrice casse cet arrêt, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en retenant que « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice ».
Par ailleurs, un arrêt du 10 juillet 2025 était venu préciser, dans une hypothèse de réduction de l’assiette du bien loué par le bailleur, que le caractère continu de l’obligation de délivrance emportait également des conséquences sur le terrain de l’action en résiliation. La Cour y énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491, FS-B). La cour d’appel de Colmar avait déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation, en fixant le point de départ du délai au jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette motivation en relevant « que la réduction de l’assiette du bien loué persistait » au jour de la demande.
A cet égard, la convergence de ces trois arrêts de section, tous publics au Bulletin, témoigne d’une volonté délibérée de la troisième chambre civile de structurer le régime de la prescription des actions fondées sur le manquement du bailleur à ses obligations continues. Le visa identique des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, la reprise à l’identique de la formule relative aux « obligations continues » et la généralité des motifs employés confèrent à cette construction jurisprudentielle une portée qui dépasse les espèces particulières ayant donné lieu à ces décisions.
II. Les conséquences pratiques du caractère continu de l’obligation de délivrance
A. L’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste
La portée pratique la plus immédiate de cette jurisprudence réside dans l’articulation entre le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil et la nature continue de l’obligation de délivrance. L’arrêt du 5 mars 2026 énonce clairement que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature « tant que le manquement perdure ». Cette formulation signifie que, dans l’hypothèse d’un manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance, l’action en exécution forcée n’est pas enfermée dans le délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil. Il en résulte que le preneur peut agir à tout moment, aussi longtemps que le manquement n’a pas cessé, et ce quelle que soit la date à laquelle ce manquement a débuté.
Cette solution s’inscrit dans la logique propre aux obligations continues, qui échappent au mécanisme ordinaire de la prescription extinctive. Dès lors que le fait dommageable se renouvelle à chaque instant, le délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où ce fait cesse de se produire. La troisième chambre civile applique ici un raisonnement comparable à celui retenu en matière de troubles anormaux de voisinage ou d’empiétement, pour lesquels la jurisprudence reconnaît également le caractère continu du dommage. La spécificité du droit des baux commerciaux réside toutefois dans la nature contractuelle de l’obligation méconnue, ce qui impose d’articuler la solution avec le régime de la prescription des actions personnelles, tel qu’il résulte de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.
En conséquence, le preneur qui constate un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qu’il s’agisse d’une impossibilité d’accéder à une partie des locaux loués, d’un défaut d’entretien affectant la structure de l’immeuble ou d’une vétusté compromettant l’usage contractuellement prévu, n’est pas tenu par un délai de prescription courant à compter de la découverte du manquement. Il peut attendre l’évolution de la situation, tenter une résolution amiable ou négocier avec le bailleur, sans risquer de perdre son droit d’agir en exécution forcée. Cette sécurité juridique renforcée pour le preneur constitue un infléchissement notable de l’équilibre traditionnel du bail commercial, lequel reposait sur une répartition des risques qui faisait peser sur le locataire la charge d’agir promptement sous peine de prescription.
A cet égard, il importe de souligner que la solution dégagée par la troisième chambre civile pour les baux commerciaux n’est pas une innovation isolée mais s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, qui concerne également les baux d’habitation. La Cour de cassation a en effet rendu, le 2 avril 2026, un arrêt confirmant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). Si cet arrêt a été rendu en matière de bail d’habitation, le visa des articles 1709 et 1719 du code civil, commun au bail d’habitation et au bail commercial, ainsi que la formulation identique du principe retenu, confirment la transversalité de la notion d’obligation continue. La similitude rédactionnelle entre les motifs de cet arrêt et ceux des décisions relatives aux baux commerciaux atteste d’une unification du régime de la prescription applicable aux obligations essentielles du bailleur, par-delà la distinction des statuts locatifs.
Par ailleurs, cette jurisprudence sur l’obligation de délivrance continue doit être rapprochée de la jurisprudence relative au déplafonnement des loyers commerciaux, qui illustre également l’importance de la prise en compte de la durée dans l’appréciation des obligations réciproques des parties. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée notamment d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux et les obligations respectives des parties. Or, l’inexécution persistante par le bailleur de son obligation de délivrance, qui affecte nécessairement les caractéristiques du local et trouble la jouissance paisible du preneur, constitue un élément pertinent pour apprécier la valeur locative. Dès lors, le preneur qui subit un manquement continu à l’obligation de délivrance peut, dans le cadre d’une instance en fixation du loyer, se prévaloir de cette inexécution pour contester le montant réclamé par le bailleur ou solliciter un loyer minoré.
B. Les effets sur l’action en résiliation et la réparation du préjudice
Au-delà de l’action en exécution forcée, la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance produit également ses effets sur le terrain de la résiliation du bail. L’arrêt du 10 juillet 2025 précité admet expressément que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La solution est logique : si le manquement persiste, le preneur doit pouvoir solliciter la résiliation du contrat aux torts du bailleur sans être arrêté par la prescription, car le fait justifiant cette résiliation est continu. L’action en résiliation n’est donc pas enfermée dans un délai de cinq ans à compter de l’apparition du manquement initial, mais demeure recevable aussi longtemps que ce manquement n’a pas été régularisé.
S’agissant de la réparation du préjudice, l’arrêt du 5 mars 2026 opère une distinction importante entre l’action en exécution forcée, qui n’est pas prescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation des conséquences dommageables, qui reste soumise au délai quinquennal. La Cour précise en effet que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Il s’ensuit que le preneur ne peut prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice subi au cours des cinq dernières années précédant son action, mais n’est pas limité dans le temps pour solliciter l’exécution forcée elle-même. Cette distinction, qui emprunte à la théorie générale des obligations, permet de concilier les exigences de la prescription extinctive avec la réalité pratique des baux commerciaux de longue durée.
Par ailleurs, cette construction jurisprudentielle doit être mise en perspective avec les dispositions du statut des baux commerciaux relatives au renouvellement. L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut il se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation, qui peut s’étendre sur plusieurs périodes triennales, renforce la pertinence de la solution dégagée par la Cour de cassation. Il serait en effet paradoxal que le preneur, lié au bailleur par un contrat qui se perpétue au-delà de son terme initial, ne puisse agir contre ce dernier pour faire cesser un manquement qui affecte son exploitation. La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance permet de résoudre cette contradiction en alignant le régime de la prescription sur la durée réelle de la relation contractuelle.
A cet égard, l’application de ces principes aux hypothèses de cession du bail commercial mérite une attention particulière. L’article L. 145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut, s’applique aux baux dans lesquels un fonds est exploité, sans distinguer selon que le preneur est le contractant originaire ou un cessionnaire. Dans cette dernière hypothèse, le cessionnaire se trouve subrogé dans les droits et obligations du cédant à l’égard du bailleur, y compris au titre de l’obligation de délivrance. La question se pose alors de savoir si la prescription peut courir à l’encontre du cessionnaire à compter de la date à laquelle le cédant a eu connaissance du manquement. La logique de la solution dégagée par la troisième chambre civile conduit à écarter cette approche : dès lors que le manquement persiste au jour où le cessionnaire agit, celui-ci est recevable en son action, indépendamment de la connaissance que le cédant pouvait avoir de la situation antérieurement.
Enfin, il convient d’observer que cette jurisprudence s’articule avec la réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, laquelle a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux sans toutefois remettre en cause le principe du caractère continu de l’obligation de délivrance. L’article L. 145-14 du code de commerce, relatif au refus de renouvellement et à l’indemnité d’éviction, ainsi que l’article L. 145-33 relatif à la fixation du loyer à la valeur locative, conservent toute leur actualité dans ce contexte. Le preneur qui subit un manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance peut, parallèlement à son action en exécution forcée ou en résiliation, contester le montant du loyer du bail renouvelé en faisant valoir que la valeur locative doit tenir compte de l’inexécution par le bailleur de ses obligations. La jurisprudence sur le caractère continu de l’obligation de délivrance vient ainsi renforcer la position du preneur dans la négociation du renouvellement, en lui offrant un levier d’action qui n’est pas entravé par le jeu de la prescription.
A cet égard, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, régi par l’article L. 145-17 du code de commerce, constitue une hypothèse dans laquelle l’obligation continue de délivrance peut également trouver à s’appliquer. Ce texte prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Or, si le locataire invoque lui-même un manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance, cette circonstance est de nature à priver le refus de renouvellement de son caractère légitime et à ouvrir droit, au contraire, au paiement de l’indemnité d’éviction. La combinaison de la jurisprudence sur l’obligation continue de délivrance avec les dispositions du statut des baux commerciaux relatives au refus de renouvellement offre ainsi aux preneurs un arsenal procédural complet pour faire valoir leurs droits face à un bailleur défaillant.
Conclusion
La construction jurisprudentielle élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2025 et 2026 consacre une avancée significative dans l’appréhension de l’obligation de délivrance du bailleur. En qualifiant expressément cette obligation de « continue » et en déduisant de cette qualification l’absence de prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste, la Cour régulatrice confère au preneur une protection renforcée qui s’inscrit dans la logique d’un contrat à exécution successive dont la durée peut s’étendre bien au-delà du terme initial. Cette solution, désormais solidement établie par trois arrêts de section publiés au Bulletin, constitue un outil précieux pour la pratique contentieuse des baux commerciaux et invite les praticiens à repenser leur approche de la prescription en matière de manquements du bailleur à ses obligations essentielles.
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