Le contentieux de la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé obéit à une procédure singulière, dite « sur mémoires », régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce. Ce formalisme, hérité du décret du 30 septembre 1953, impose aux parties de s’échanger des écritures selon des modalités strictes, avant toute saisine du juge des loyers commerciaux. La notification des mémoires, pierre angulaire de cette architecture procédurale, s’est jusqu’ici opérée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à tous les stades de l’instance.
Or, par un décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, le pouvoir réglementaire a engagé une réforme d’importance : à compter du 1er octobre 2026, les notifications intervenant après la saisine du juge ne transiteront plus par la voie postale, mais s’effectueront entre avocats selon les règles du code de procédure civile, en pratique par voie électronique via le RPVA. Cette modification, applicable aux instances en cours, s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation de la justice civile et de réduction des délais procéduraux.
L’instant est bien choisi pour dresser le bilan de la procédure sur mémoires telle qu’elle résulte de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et pour mesurer la portée de cette réforme sur la pratique du droit immobilier.
I. La procédure sur mémoires, un formalisme protecteur aux exigences rigoureuses
A. Le mémoire préalable, condition de recevabilité de l’action devant le juge des loyers commerciaux
L’architecture de la procédure sur mémoires repose sur un préalable intangible : la notification d’un mémoire par la partie demanderesse à la partie défenderesse, avant toute saisine du juge. L’article R. 145-27 du code de commerce dispose que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi » (article R. 145-27 du code de commerce). Ce même article prévoit que la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience, auquel elle annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux.
La Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une rigueur constante les conséquences du non-respect de cette obligation. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 8 février 2024 constitue à cet égard un jalon essentiel. Saisie d’un pourvoi formé par une bailleresse ayant assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé sans lui avoir préalablement notifié de mémoire, la Cour énonce : « Il en résulte que le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Civ. 3, 8 févr. 2024, n° 22-22.301, Publié au Bulletin). La sanction est radicale : l’action est irrecevable, sans que le plaideur puisse espérer régulariser la procédure une fois le juge saisi.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie. Déjà, par un arrêt du 3 juillet 2013, la Cour avait posé le principe de l’irrecevabilité sanctionnant le défaut de mémoire préalable. L’arrêt du 8 février 2024 confirme que cette irrecevabilité n’est pas susceptible de régularisation postérieure, ce qui distingue la procédure sur mémoires des règles de droit commun de l’article 126 du code de procédure civile. La raison en est simple : le délai d’un mois prévu par l’article R. 145-27 vise à favoriser un accord amiable entre les parties avant toute saisine contentieuse, et une régularisation après assignation viderait ce mécanisme de sa substance.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé que le mémoire préalable n’est exigé que dans le cadre de la procédure spéciale devant le juge des loyers commerciaux, et non dans le cadre de la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. L’arrêt du 6 juillet 2023 précise en effet que « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux » (Civ. 3, 6 juill. 2023, n° 22-16.465). Cette distinction, d’importance pratique, signifie que le justiciable qui porte une demande accessoire en fixation du prix du bail devant le tribunal judiciaire n’est pas tenu de respecter le formalisme du mémoire préalable.
Le contenu même des mémoires est encadré par l’article R. 145-25 du code de commerce, qui impose trois éléments : une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions, et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur (article R. 145-25 du code de commerce). Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.
B. La notification par LRAR, un vecteur contraignant mais garant de la loyauté procédurale
Dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2026, l’article R. 145-26 du code de commerce prévoit que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article R. 145-26 du code de commerce, version en vigueur jusqu’au 30 septembre 2026). Cette modalité de notification, identique avant comme après la saisine du juge, présente l’avantage de conférer une date certaine à l’échange des écritures, particulièrement utile lorsqu’il s’agit d’apprécier l’effet interruptif de prescription.
Sur ce point, la Cour de cassation a livré une décision majeure le 25 janvier 2023. Confrontée à la question de savoir si la notification d’un mémoire préalable pouvait interrompre la prescription de l’action en fixation du loyer, la Cour a répondu par la négative en dehors de la saisine subséquente du juge des loyers commerciaux. Elle énonce que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Civ. 3, 25 janv. 2023, n° 21-20.009, Publié au Bulletin). L’article 33, alinéa 1er, du décret du 30 septembre 1953, qui confère un effet interruptif à la notification du mémoire, est ainsi cantonné à la seule procédure suivie devant le juge des loyers commerciaux.
En conséquence, un bailleur qui notifie un mémoire à son locataire mais qui, au lieu de saisir le juge des loyers commerciaux, saisit le tribunal judiciaire à titre accessoire, ne bénéficie pas de l’effet interruptif attaché à cette notification. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce continue de courir, et l’action peut se trouver prescrite si l’assignation est délivrée plus de deux ans après la date d’effet du renouvellement. La rigueur de cette solution illustre la technicité de la procédure sur mémoires, qui ne souffre aucune approximation.
Au-delà des questions de prescription, la notification par LRAR garantit une traçabilité des échanges entre les parties avant l’audience. Elle permet au juge de vérifier que le contradictoire a été respecté et que chaque partie a été mise en mesure de répondre aux prétentions adverses. La procédure sur mémoires, par l’exigence d’échanges écrits et formalisés, poursuit ainsi l’objectif de concentrer le litige avant l’audience, en incitant les parties à exposer l’intégralité de leurs moyens de fait et de droit dans leurs écritures successives.
Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment rappelé les conditions dans lesquelles le juge des loyers commerciaux peut être saisi d’une demande en fixation du loyer renouvelé lorsque les parties sont liées par un bail à loyer binaire. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a jugé que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Civ. 3, 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport). La procédure sur mémoires trouve ainsi à s’appliquer y compris aux baux complexes, pourvu que les parties n’aient pas exprimé une volonté commune d’exclure la fixation judiciaire du prix.
II. La réforme du 27 juillet 2026, une modernisation mesurée du contentieux locatif commercial
A. La substitution de la notification électronique à la LRAR après saisine du juge
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale apporte une modification ciblée mais significative au régime des notifications dans la procédure sur mémoires. Il complète l’article R. 145-26 du code de commerce par un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. »
Cette disposition entrera en vigueur le 1er octobre 2026 et s’appliquera aux instances en cours à cette date. La réforme opère une distinction nette entre deux phases procédurales. Avant la saisine du juge, le mémoire préalable continue d’être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, selon les modalités inchangées de l’actuel article R. 145-26. Cette permanence est justifiée par la nature particulière du mémoire préalable, qui intervient à un stade où le défendeur n’a pas encore constitué avocat et où la date de la notification détermine le point de départ du délai d’un mois prévu à l’article R. 145-27.
Après la saisine du juge, en revanche, les notifications ultérieures de mémoires s’opèrent désormais entre avocats constitués, selon les règles des articles 671 et suivants du code de procédure civile, c’est-à-dire en pratique par voie électronique via le RPVA. La signification par acte d’huissier demeure la règle à l’égard du défendeur qui n’a pas constitué avocat, ce qui préserve le droit de la partie défaillante à être informée des actes de la procédure.
La mesure s’inscrit dans la continuité des réformes successives de la procédure civile, qui tendent à substituer la communication électronique aux échanges papier. Le décret du 27 juillet 2026 procède à une simplification analogue pour plusieurs autres contentieux, faisant de la dématérialisation de la procédure sur mémoires en matière de baux commerciaux une déclinaison parmi d’autres d’un mouvement d’ensemble.
B. Les conséquences pratiques pour les praticiens et les justiciables
La réforme du 27 juillet 2026 emporte plusieurs conséquences pratiques immédiates pour les avocats intervenant dans le contentieux des baux commerciaux. En premier lieu, elle allège la charge logistique liée à l’envoi postal des mémoires après saisine. Là où chaque mémoire en réponse ou en réplique devait être adressé par LRAR au confrère adverse, la notification électronique s’opère désormais instantanément, sans les délais d’acheminement postal ni les aléas de la distribution. La date de notification est acquise avec certitude, le RPVA faisant foi de l’envoi et de la réception.
En deuxième lieu, cette simplification devrait réduire la durée des instances devant le juge des loyers commerciaux. L’article R. 145-27 prévoit un délai d’un mois entre la réception du premier mémoire et la saisine du juge, mais il ne fixe pas, en l’état actuel du droit, de calendrier contraignant pour les échanges postérieurs. La pratique révèle que les délais d’acheminement postal des mémoires successifs contribuent à allonger la phase préalable à l’audience, parfois de plusieurs mois. La notification électronique, en supprimant cette latence, devrait permettre un enchaînement plus rapide des écritures et, partant, une fixation plus précoce de l’audience.
En troisième lieu, la réforme renforce la sécurité juridique des échanges entre avocats. La LRAR, bien qu’offrant une date certaine, n’est pas à l’abri de contestations sur la date de réception effective, notamment lorsque le destinataire ne retire pas le pli recommandé dans les délais. La notification par RPVA, horodatée et horodatante, élimine cette source de contentieux. Elle s’inscrit dans une logique de prévisibilité procédurale qui profite tant aux justiciables qu’aux professionnels du droit.
Cela étant, la réforme ne modifie pas les règles de fond qui gouvernent la fixation du prix du bail renouvelé. La valeur locative, déterminée selon les cinq critères de l’article L. 145-33 du code de commerce — caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage — reste la référence (article L. 145-33 du code de commerce). De même, le plafonnement prévu par l’article L. 145-34, qui limite la variation du loyer à l’indice trimestriel des loyers commerciaux sauf modification notable des éléments de la valeur locative, demeure inchangé (article L. 145-34 du code de commerce).
La portée économique de la réforme ne doit pas être sous-estimée. Le contentieux des baux commerciaux met en jeu des intérêts financiers considérables, le loyer annuel d’un local commercial de centre-ville ou de centre commercial pouvant représenter plusieurs centaines de milliers d’euros. La procédure sur mémoires constitue le cadre dans lequel se détermine ce loyer, par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Toute réduction de la durée de l’instance se traduit par une diminution de la période d’incertitude pour les parties, qu’il s’agisse du bailleur qui perçoit un loyer provisoire en attendant la fixation définitive, ou du locataire qui provisionne une régularisation potentielle de loyers. La notification électronique, en supprimant les délais postaux entre chaque échange de mémoires, raccourcit mécaniquement le chemin vers l’audience de fixation.
À cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 23 janvier 2025, les contours de la notion de modification notable des obligations des parties au sens de ces dispositions. Elle a jugé que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur — en l’espèce l’obligation d’assurance du copropriétaire non-occupant imposée par la loi du 24 mars 2014 — constitue « un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » et peut fonder un déplafonnement du loyer (Civ. 3, 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la porosité entre les règles de fond du statut des baux commerciaux et la procédure sur mémoires, le juge des loyers commerciaux étant appelé à trancher ces questions de déplafonnement dans le cadre formalisé des échanges de mémoires.
Enfin, la réforme est également susceptible d’avoir un effet sur le coût global de la procédure. L’envoi par LRAR génère des frais postaux qui, bien que modestes à l’unité, se cumulent au fil des échanges de mémoires — mémoire en demande, mémoire en réponse, mémoires en réplique successifs, mémoire récapitulatif. La notification électronique, qui ne génère aucun coût marginal, allège d’autant les frais de procédure exposés par les parties. Dans un contentieux où le quantum du loyer peut constituer un enjeu économique considérable, cette économie n’est pas négligeable.
Les règles relatives à l’indemnité d’éviction, due au locataire en cas de refus de renouvellement du bail en dehors des exceptions prévues par la loi, demeurent également inchangées. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du code de commerce). Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, continuera d’être débattue dans le cadre de la procédure sur mémoires, désormais modernisée dans ses modalités de notification.
De même, le contentieux du refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction continue d’être alimenté par une jurisprudence nourrie de la Cour de cassation. Un arrêt du 12 février 2026 a rappelé les principes régissant l’interaction entre l’indemnité d’éviction due au locataire et l’indemnité d’occupation due par ce dernier pendant la période de maintien dans les lieux (Civ. 3, 12 févr. 2026, n° 24-10.427). La procédure sur mémoires, désormais modernisée dans ses modalités de notification post-saisine, fournira le cadre procédural de ces litiges à forts enjeux économiques.
La réforme du 27 juillet 2026 s’inscrit par ailleurs dans un contexte législatif et réglementaire plus large de simplification du droit des affaires. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a déjà modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la clause résolutoire et les garanties. Le décret du 27 juillet 2026 en constitue le prolongement procédural, en adaptant les modalités de communication entre les parties à l’ère numérique. La coexistence d’un formalisme inchangé pour la phase pré-contentieuse et d’une dématérialisation pour la phase juridictionnelle témoigne d’une volonté d’équilibre entre la protection des droits des parties et l’efficacité de la justice. Les avocats spécialisés en baux commerciaux disposent désormais de soixante jours pour adapter leurs pratiques, le nouveau régime prenant effet le 1er octobre 2026 pour l’ensemble des instances, y compris celles déjà engagées à cette date.
Conclusion
La réforme introduite par le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 constitue une avancée mesurée mais réelle dans la modernisation du contentieux des baux commerciaux. En substituant la notification électronique entre avocats à l’envoi par LRAR pour les échanges postérieurs à la saisine du juge des loyers commerciaux, elle concilie deux impératifs : la préservation du formalisme protecteur de la phase pré-contentieuse, d’une part, et l’allégement des contraintes procédurales une fois l’instance engagée, d’autre part. Les praticiens du droit immobilier disposent désormais de quelques semaines pour intégrer cette modification dans leurs pratiques, avant son entrée en vigueur le 1er octobre 2026. La jurisprudence abondante et récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur les exigences de la procédure sur mémoires continuera, quant à elle, d’irriguer un contentieux dont la technicité ne se dément pas.
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