I. La nature juridique et les conditions d’exercice du droit d’option du bailleur
A. La qualification du droit d’option : une prérogative unilatérale non soumise au formalisme du congé
Le droit d’option conféré au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce constitue l’un des mécanismes les plus singuliers du statut des baux commerciaux. Cette prérogative permet au propriétaire, après que le prix du bail renouvelé a été fixé judiciairement à un niveau qu’il estime insuffisant, de refuser le renouvellement qu’il avait initialement accepté. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 27 mars 2025, publié au Bulletin, précisé la nature de ce droit en le distinguant nettement du congé statutaire. Dans cette espèce, un preneur à bail commercial contestait la validité de l’exercice du droit d’option par la bailleresse au motif que l’acte ne mentionnait pas le délai de prescription applicable. La Cour de cassation a énoncé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme ». Par cette motivation dépourvue d’ambiguïté (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B), la Haute juridiction consacre l’autonomie conceptuelle du droit d’option par rapport au congé, lui reconnaissant une nature de prérogative unilatérale dispensée des exigences formelles protectrices du preneur.
En conséquence, l’acte par lequel le bailleur exerce son droit d’option n’a pas à mentionner, à peine de nullité, le délai de prescription applicable pour le contester en justice, ni à être motivé. Cette solution, rendue au visa de l’article L. 145-57 du code de commerce et de l’article 1104 du code civil, s’inscrit dans une logique d’équilibre entre les prérogatives des parties au bail commercial. Le droit d’option intervient en effet à un stade où le principe du renouvellement a déjà été accepté par le bailleur, ce qui le distingue fondamentalement du congé avec refus de renouvellement régi par l’article L. 145-9 du code de commerce. La Cour de cassation a, par ailleurs, jugé que le bailleur conserve la faculté d’exercer son droit d’option aussi longtemps que l’action en fixation du prix du loyer du bail renouvelé n’est pas prescrite. Il en résulte que le droit d’option peut être exercé plusieurs années après la date d’effet du renouvellement, ce qui confère au bailleur une latitude temporelle considérable que ne connaît pas le congé, lequel doit être délivré au moins six mois avant l’expiration du bail par acte extrajudiciaire.
La distinction entre le droit d’option et le congé n’est pas seulement formelle, elle est substantielle. Ainsi que l’a souligné la doctrine, le droit d’option s’analyse comme une faculté de rétractation offerte au bailleur qui, ayant d’abord consenti au principe du renouvellement, se ravise à la suite d’une fixation judiciaire du prix qu’il estime défavorable à ses intérêts patrimoniaux. À cet égard, la troisième chambre civile a rappelé, dans ce même arrêt du 27 mars 2025, que l’exercice du droit d’option doit être dépourvu de toute équivoque quant à l’intention du bailleur de mettre fin au bail. L’acte doit manifester une volonté claire et non ambiguë de refuser le renouvellement, à charge pour le bailleur de supporter tous les frais de l’instance en fixation du prix, conformément aux dispositions de l’article L. 145-57 précité. La Cour a également écarté l’argument du preneur qui invoquait un usage déloyal du droit d’option par la bailleresse, en considérant que la faculté ouverte par l’article L. 145-57 n’est pas subordonnée à l’exigence de bonne foi dans son exercice, dès lors que l’intention de refuser le renouvellement est exprimée sans équivoque. Cette solution, qui peut surprendre au regard de l’exigence générale de bonne foi posée par l’article 1104 du code civil, se justifie par la nature même du droit d’option, qui n’est que la contrepartie de l’acceptation initiale du renouvellement par le bailleur et du risque financier qu’il a accepté de courir en soumettant le prix à l’appréciation du juge.
B. Les conditions temporelles de l’exercice du droit d’option et les voies de contestation du preneur
Le droit d’option s’insère dans une chronologie procédurale rigoureuse dont le non-respect est sanctionné. L’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce dispose que, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Ce délai d’un mois constitue la fenêtre temporelle durant laquelle le bailleur peut valablement exercer son droit d’option. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que ce délai commence à courir à compter de la signification de la décision devenue définitive, c’est-à-dire lorsqu’elle n’est plus susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution. Dès lors, si la décision de fixation du prix fait l’objet d’un pourvoi en cassation, le délai d’option ne commence à courir qu’à compter de la signification de l’arrêt de la Cour de cassation ou, en l’absence de pourvoi, de l’expiration du délai de recours.
Par ailleurs, la question de la prescription de l’action en contestation du droit d’option par le preneur a été tranchée par l’arrêt précité du 27 mars 2025. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi qui soutenait que le preneur devait bénéficier de la même protection que celle offerte à celui qui reçoit un congé, à savoir l’information du délai de prescription dans l’acte. La Cour a considéré que le droit d’option, n’étant pas un congé, échappe aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce. En conséquence, le preneur qui entend contester la validité de l’exercice du droit d’option doit agir dans le délai de prescription de droit commun, soit cinq ans à compter de la notification de l’acte, en application de l’article 2224 du code civil. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, se justifie par la nature hybride du droit d’option : il ne s’agit pas d’un congé imposé unilatéralement par le bailleur, mais du refus d’un renouvellement auquel le bailleur avait initialement consenti, à la suite d’une fixation judiciaire du prix qu’il juge défavorable. Le contentieux révèle néanmoins que les preneurs tentent régulièrement de faire sanctionner l’exercice du droit d’option sur le fondement de la bonne foi contractuelle, en invoquant l’article 1104 du code civil, sans toutefois obtenir gain de cause lorsque l’intention du bailleur est clairement exprimée.
Une difficulté procédurale particulière réside dans l’articulation entre le droit d’option et le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Le congé fondé sur un motif grave et légitime, prévu à l’article L. 145-17 du code de commerce, dispense le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction. Or, un bailleur qui a initialement accepté le renouvellement ne peut plus, par la suite, se prévaloir d’un motif grave et légitime pour refuser ce renouvellement. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B), que le congé comportant des clauses et conditions différentes du bail expiré équivalait à un refus de renouvellement, ouvrant droit à indemnité d’éviction, quand bien même le bailleur aurait offert de nouveaux locaux. Cette jurisprudence illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne les tentatives de contournement du droit à indemnité d’éviction du preneur, y compris lorsque le bailleur recourt au droit d’option après avoir accepté le principe du renouvellement. En effet, le droit d’option ne peut être exercé que moyennant le paiement de l’indemnité d’éviction, sauf à démontrer l’existence d’un motif grave et légitime, ce qui est difficilement conciliable avec l’acceptation préalable du renouvellement.
II. Les effets du droit d’option sur le régime indemnitaire entre les parties
A. La substitution rétroactive de l’indemnité d’occupation à la valeur locative au loyer
L’exercice du droit d’option par le bailleur produit des effets pécuniaires rétroactifs dont la troisième chambre civile a précisé la portée par un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une bailleresse avait, après fixation judiciaire du prix du bail renouvelé, exercé son droit d’option et sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux, à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement. La cour d’appel de Bourges avait limité cette indemnité à la valeur locative à compter du 1er janvier 2016, au motif que la bailleresse n’avait formé sa demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015, retenant ainsi que l’indemnité d’occupation ne pouvait produire effet qu’à compter du 1er janvier 2016, par application de l’article L. 145-11 du code de commerce. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, en énonçant que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B).
Cette solution est lourde de conséquences pratiques pour le preneur. Elle signifie que l’exercice du droit d’option anéantit rétroactivement le droit au renouvellement et transforme l’occupation des lieux, depuis l’expiration du bail initial, en une occupation précaire ouvrant droit à une indemnité déterminée selon la valeur locative. Or, la valeur locative, définie par l’article L. 145-33 du code de commerce comme la valeur correspondant aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, est bien souvent supérieure au loyer plafonné que le juge avait fixé et que le bailleur avait jugé insuffisant. C’est précisément cet écart qui motive le recours au droit d’option. La troisième chambre civile a ainsi consacré le caractère rétroactif de la substitution, en jugeant que la bailleresse pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, c’est-à-dire dès la date d’expiration du bail initial, alors même que le bailleur n’avait formé sa demande de nouveau prix que plusieurs mois après cette date.
Ce mécanisme de substitution rétroactive emporte également des conséquences sur la détermination des sommes dues par le preneur. L’indemnité d’occupation étant distincte du loyer, elle n’est pas soumise aux règles de plafonnement ou d’étalement des hausses prévues aux articles L. 145-34 et suivants du code de commerce. Elle doit être évaluée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, en tenant compte de tous éléments d’appréciation. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que la valeur locative doit être déterminée « compte tenu de la durée du bail expiré », ce qui implique une prise en compte de l’ancienneté de l’occupation dans l’évaluation du différentiel entre le loyer ancien et la valeur de marché. Cette précision est importante car elle permet de moduler l’indemnité d’occupation en fonction de la durée pendant laquelle le preneur a occupé les lieux, évitant ainsi une application mécanique et potentiellement confiscatoire de la valeur locative de marché.
Par ailleurs, le caractère rétroactif de la substitution conduit à ce que le preneur soit redevable d’un complément d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre la date d’expiration du bail et la date d’exercice effectif du droit d’option, période durant laquelle il s’était acquitté du loyer au prix ancien. Cette situation peut générer un passif significatif pour le preneur, qui se trouve rétroactivement débiteur de la différence entre le loyer acquitté et l’indemnité d’occupation due à la valeur locative. La troisième chambre civile a ainsi condamné la locataire à payer le différentiel entre le montant des loyers et charges acquittés et les sommes dues à compter de la date d’expiration du bail. Cette solution, si elle est juridiquement cohérente avec le caractère rétroactif de la substitution, n’en est pas moins susceptible de créer des difficultés de trésorerie pour le preneur, qui peut se trouver dans l’obligation de restituer des sommes importantes au titre d’une période déjà écoulée.
B. L’indemnité d’éviction due au preneur et les mécanismes de protection du fonds de commerce
Le corollaire indemnitaire du droit d’option réside dans l’obligation pour le bailleur de verser au preneur évincé une indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce. Le refus de renouvellement qui résulte de l’exercice du droit d’option ouvre en effet droit, au profit du locataire, à une indemnité destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, dite d’éviction, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le preneur qui subit l’exercice du droit d’option se trouve ainsi dans une situation comparable à celle du preneur qui reçoit un congé avec refus de renouvellement, à ceci près que le principe du renouvellement avait été initialement accepté par le bailleur, ce qui peut renforcer la légitimité de sa prétention indemnitaire.
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Ce droit au maintien dans les lieux constitue une protection essentielle du fonds de commerce, qui permet au preneur de continuer son exploitation jusqu’au paiement effectif de l’indemnité. Pendant cette période de maintien, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V, compte tenu de tous éléments d’appréciation. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt du 27 février 2025, que cette indemnité d’occupation est distincte du loyer et correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Elle a également précisé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B), que le preneur qui se maintient dans les lieux après l’exercice du droit d’option bénéficie de la protection de l’article L. 145-28, ce qui interdit au bailleur d’obtenir son expulsion avant le paiement de l’indemnité d’éviction.
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise au délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B), que ce délai de prescription biennale s’applique à « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », y compris l’action en fixation de l’indemnité d’éviction consécutive à l’exercice du droit d’option par le bailleur. Ce délai court à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans l’hypothèse du droit d’option, le point de départ de la prescription se situe à la date de la notification de l’acte par lequel le bailleur manifeste son refus de renouvellement. La brièveté de ce délai impose au preneur une diligence particulière dans la saisine du juge, sous peine de forclusion. La Cour a également précisé, dans ce même arrêt, que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas un obstacle à l’acquisition de la prescription biennale, le délai de prescription n’étant pas suspendu par le comportement fautif allégué du débiteur de l’indemnité. Cette solution, rigoureuse pour le preneur, illustre la volonté de la troisième chambre civile de faire du délai de prescription biennale un mécanisme objectif, insusceptible d’être paralysé par des considérations subjectives tirées de l’attitude des parties.
Enfin, il convient de mentionner l’existence du droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du code de commerce, qui permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant le montant de cette indemnité est passée en force de chose jugée, à charge pour lui de consentir au renouvellement du bail. Ce mécanisme constitue une ultime faculté de rétractation offerte au bailleur, qui permet de garantir au preneur le maintien de son droit au renouvellement tout en préservant le bailleur du poids financier de l’indemnité d’éviction. Ce droit ne peut toutefois être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, ce qui en circonscrit la portée pratique. La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489), que le droit à indemnité d’éviction est subordonné à la régularité de la situation du preneur au regard des conditions d’application du statut. Dans cette espèce, une locataire s’était vu refuser le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, motif pris d’un défaut d’immatriculation au registre du commerce pour l’activité exercée dans les lieux. La Cour de cassation a confirmé que le défaut d’immatriculation privait le preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux et, partant, du droit à indemnité d’éviction. Cette solution rappelle que le droit d’option, comme l’ensemble des mécanismes protecteurs du statut, est conditionné par le respect, par le preneur, des conditions d’application prévues à l’article L. 145-1 du code de commerce, au premier rang desquelles figure l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Conclusion
Le droit d’option du bailleur commercial, tel que consacré par l’article L. 145-57 du code de commerce et précisé par la troisième chambre civile à la faveur des arrêts rendus en 2025 et 2026, constitue un mécanisme procédural dont la singularité réside dans l’articulation qu’il opère entre l’acceptation initiale du renouvellement et le refus ultérieur consécutif à la fixation judiciaire du prix. La Haute juridiction a clarifié les conditions d’exercice de cette prérogative en l’affranchissant du formalisme protecteur du congé, tout en précisant la portée de ses effets indemnitaires, notamment par la reconnaissance du caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation à la valeur locative au loyer. Ces précisions jurisprudentielles contribuent à une meilleure lisibilité du contentieux du renouvellement, sans toutefois épuiser les difficultés pratiques que soulève la coexistence du droit d’option avec les autres mécanismes protecteurs du statut, tels que le droit de repentir du bailleur ou la prescription biennale des actions du preneur. L’équilibre entre les prérogatives économiques du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur demeure, à cet égard, l’enjeu central du contentieux contemporain des baux commerciaux.
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