Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, publié au Journal officiel du 31 juillet 2026 (JORF du 31 juillet 2026) introduit, à son article 9, une modification significative des modalités de notification des mémoires dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé. À compter du 1er octobre 2026, la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception cèdera la place, une fois le juge saisi, aux règles de la notification entre avocats, c’est-à-dire, en pratique, à la voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA). Cette réforme, applicable aux instances en cours à cette date en vertu de l’article 21 du même décret (article 21), marque une étape nouvelle dans la dématérialisation de la procédure civile appliquée au statut des baux commerciaux. Elle intervient dans un contexte jurisprudentiel où la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler, avec une rigueur constante, les exigences du formalisme procédural. L’articulation entre cet allègement des contraintes de notification et la sévérité des sanctions prononcées pour le non-respect des règles de forme constitue l’enjeu central de cette réforme.
I. La réforme de la notification des mémoires : un allègement procédural attendu par les praticiens
A. Le régime antérieur : la lettre recommandée comme modalité exclusive et indifférenciée
La procédure de fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé est régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail sont portées devant le président du tribunal judiciaire, lequel statue sur mémoire. Ce mécanisme, dérogatoire au droit commun de la procédure civile, confère aux écritures des parties un rôle central : le mémoire constitue à la fois l’acte introductif et le support exclusif de l’argumentation des parties.
Dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2026, l’article R. 145-26 du code de commerce prévoit que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette règle s’applique indifféremment avant comme après la saisine du juge, selon une procédure qui impose au demandeur d’adresser un mémoire préalable à son adversaire, puis, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception de ce mémoire, de saisir le juge par le dépôt au greffe de l’ensemble des pièces, conformément à l’article R. 145-27 du même code.
L’article R. 145-25 précise que les mémoires contiennent une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Cette exigence de complétude, combinée à l’obligation de notification par lettre recommandée, imposait aux praticiens une logistique contraignante, particulièrement dans les dossiers où les mémoires en réplique se succèdent, parfois après l’exécution d’une mesure d’instruction ordonnée par le juge. L’article R. 145-28 renvoie pour le surplus à la procédure à jour fixe des articles 840 à 844 du code de procédure civile. L’article R. 145-31 organise quant à lui la reprise de l’instance après le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisant alors les parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise.
Ce formalisme, hérité du décret du 30 septembre 1953 et maintenu à travers les refontes successives, présentait une singularité dans le paysage procédural contemporain : alors que la dématérialisation des échanges entre avocats est devenue la norme devant la plupart des juridictions, la procédure sur mémoires conservait l’exigence d’un envoi postal, générateur de délais et de risques de nullité en cas d’irrégularité formelle. La coexistence, au sein d’une même instance, d’une phase préalable régie par la LRAR et d’une phase post-saisine soumise à cette même formalité, bien que le juge fût déjà saisi et les avocats constitués, apparaissait comme une survivance procédurale que la pratique appelait de ses vœux à voir réformée.
B. Le nouveau régime : la notification électronique entre avocats après saisine du juge
L’article 9 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 (article 9) complète l’article R. 145-26 du code de commerce par un alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » La portée de cette disposition doit être précisément délimitée. La réforme ne supprime pas toute notification par LRAR dans la procédure sur mémoires : le mémoire préalable, celui qui est adressé avant toute saisine du juge, demeure soumis à la règle de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La bascule vers la notification électronique n’intervient qu’une fois le juge saisi, c’est-à-dire après le dépôt au greffe du mémoire et des pièces par la partie la plus diligente.
Les règles de la notification entre avocats auxquelles renvoie le nouveau texte sont celles des articles 671 et suivants du code de procédure civile, lesquelles imposent, en principe, que les actes soient notifiés par voie électronique via le RPVA lorsque les parties sont représentées. La signification par acte de commissaire de justice demeure le mode subsidiaire de notification, réservé à l’hypothèse où le défendeur n’a pas constitué avocat. Cette architecture est cohérente avec l’économie générale de la procédure civile contemporaine, qui tend à substituer la voie électronique à la voie postale chaque fois que les parties sont représentées et que le juge est déjà saisi du litige.
L’article 21 du décret (article 21) prévoit une application immédiate de la réforme aux instances en cours au 1er octobre 2026. Cette disposition transitoire revêt une importance pratique considérable : les procédures de fixation de loyer actuellement pendantes devant les juges des loyers commerciaux basculeront, à compter de cette date, dans le nouveau régime de notification pour tous les mémoires échangés postérieurement à la saisine. Les praticiens devront donc, dans les semaines qui viennent, adapter leurs processus internes pour identifier, parmi les dossiers en cours, ceux dans lesquels le juge est d’ores et déjà saisi et pour lesquels les mémoires à venir devront emprunter la voie électronique.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification procédurale porté par le décret du 27 juillet 2026, qui comporte également des dispositions relatives aux ordonnances sur requête in futurum (articles 1er et 2), à la dématérialisation des jugements (article 3), à la procédure d’admission rapide des demandes incontestées (article 7), ainsi qu’à divers aménagements des régimes de convocation et de notification dans le code de la consommation, le code du travail, le code de la sécurité sociale et le code de l’expropriation. La modification de l’article R. 145-26 s’intègre donc dans un ensemble cohérent visant à alléger le formalisme procédural sans compromettre les droits de la défense.
II. L’articulation de la simplification avec le formalisme prétorien de la troisième chambre civile
A. Une jurisprudence récente qui sanctionne avec sévérité les manquements procéduraux
Paradoxalement, cette réforme qui simplifie la notification intervient dans un contexte où la troisième chambre civile de la Cour de cassation manifeste, à l’égard des règles de procédure, une exigence de rigueur dont les arrêts récents portent la trace. La Cour de cassation a ainsi censuré, au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile, un arrêt de cour d’appel qui n’avait pas visé, avec indication de leur date, les dernières conclusions déposées par les parties. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, courdecassation.fr), elle énonce que, « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». La cassation est prononcée au motif que la cour d’appel, qui n’avait pas pris en considération les écritures du 25 avril 2024, postérieures à celles du 4 octobre 2023 qu’elle visait, avait violé les textes susvisés.
Cette rigueur dans le maniement des exigences procédurales n’est pas isolée. Dans ce même arrêt, la Cour de cassation sanctionne également la dénaturation des conclusions d’une partie par la cour d’appel, rappelant que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » et que le juge ne peut altérer le sens clair et précis des écritures qui lui sont soumises. La troisième chambre civile manifeste ainsi une vigilance particulière à l’égard des conditions dans lesquelles le juge du fond prend connaissance de l’argumentation des parties, vigilance qui trouve un écho direct dans la procédure sur mémoires, où la juridiction statue exclusivement sur la base des écritures échangées.
Dans un autre arrêt du 18 juin 2026, relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial comportant un loyer binaire (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, courdecassation.fr), la Cour de cassation rappelle que la procédure sur mémoires obéit à des règles de compétence strictes. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté ». Cette décision illustre la technicité des questions de procédure qui se posent dans le contentieux des baux commerciaux, où la frontière entre la compétence du juge des loyers et celle du tribunal judiciaire statuant en formation collégiale demeure un enjeu contentieux récurrent.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167, courdecassation.fr) apporte des précisions sur la date de prise d’effet du bail renouvelé et, par ricochet, sur les conditions dans lesquelles le juge des loyers détermine la durée du bail expiré pour apprécier l’applicabilité du plafonnement. La Cour de cassation y juge que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et que « le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». La haute juridiction valide ainsi le raisonnement de la cour d’appel ayant fixé le bail renouvelé au 1er juillet 2012 pour une demande signifiée le 24 mai 2012, ce dont il résultait que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, rendant le plafonnement inapplicable en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce.
Au-delà de la procédure sur mémoires proprement dite, la troisième chambre civile déploie une rigueur comparable dans le contentieux des charges et des obligations du bailleur. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B, courdecassation.fr), elle juge, au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Elle censure ainsi l’arrêt d’appel qui s’était contenté de constater que les factures avaient été mises à disposition de la locataire, exigeant une transmission effective des documents. Cet arrêt, publié au Bulletin, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas tolérer les accommodements avec les prescriptions formelles que le législateur et le pouvoir réglementaire édictent.
Cette exigence de rigueur procédurale s’étend au-delà de la seule procédure sur mémoires. Dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099, courdecassation.fr), la troisième chambre civile rappelle, au visa de l’article 1719, 1°, du code civil, que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ». Elle censure l’arrêt d’appel qui n’avait pas constaté « l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». La Cour subordonne ainsi la validité des clauses transférant au preneur la charge des travaux de mise en conformité à l’existence d’une stipulation expresse, excluant toute dérogation implicite à l’obligation de délivrance du bailleur. Cette jurisprudence, qui touche au fond du droit, emporte des conséquences procédurales directes : la charge de la preuve de l’existence d’une telle stipulation expresse pèse sur le bailleur qui s’en prévaut, et cette preuve doit être administrée dans le cadre des écritures échangées selon les règles de la procédure sur mémoires.
B. Les enjeux pratiques de la coexistence entre la dématérialisation des notifications et le formalisme de la procédure sur mémoires
La substitution de la notification électronique à la lettre recommandée, à compter du 1er octobre 2026, ne supprime pas le formalisme de la procédure sur mémoires : elle en modifie le vecteur. Les enjeux pratiques de cette transformation sont nombreux.
En premier lieu, la question de la date de notification des mémoires, qui détermine le point de départ des délais de réplique et conditionne la régularité de la saisine du juge, se posera dans des termes nouveaux. La notification par RPVA génère un accusé de réception électronique dont la date et l’heure sont certaines, ce qui, en principe, sécurise la computation des délais. Le droit au renouvellement du bail, dont l’article L. 145-8 du code de commerce rappelle qu’il ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux, suppose notamment que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail. L’article L. 145-9 impose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement, le congé devant être donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance. Ces règles de fond sont adossées à des délais procéduraux stricts dont le respect constitue une condition de recevabilité de l’action.
En deuxième lieu, la coexistence de deux régimes de notification au sein de la même instance — LRAR pour le mémoire préalable, RPVA pour les mémoires post-saisine — impose une vigilance accrue dans la conduite du dossier. Le mémoire préalable, envoyé par LRAR avant toute saisine, demeure la pierre angulaire de la procédure : il fixe les prétentions du demandeur et détermine le point de départ du délai d’un mois à l’expiration duquel le juge peut être saisi. Toute irrégularité dans sa notification est de nature à entraîner l’irrecevabilité de la demande. En revanche, une fois le juge saisi, les mémoires en réplique et les mémoires rédigés après expertise transiteront par la voie électronique, ce qui devrait accélérer les échanges et réduire les délais de traitement des dossiers.
En troisième lieu, la dématérialisation ne doit pas conduire à un relâchement dans la rigueur rédactionnelle qu’impose la procédure sur mémoires. L’article R. 145-25 du code de commerce continue d’exiger que les mémoires contiennent les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 4 juin 2026, a rappelé avec force que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées et que l’omission de visa de conclusions postérieures constitue une violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. La voie électronique, si elle facilite la transmission, ne dispense d’aucune des exigences de fond qui conditionnent l’efficacité des écritures. La sanction du non-respect de ces exigences demeure, quant à elle, inchangée.
En quatrième lieu, il convient de relever que cette réforme procédurale ne modifie en rien les règles de fond du statut des baux commerciaux, dont la pratique du droit immobilier impose une connaissance approfondie. L’article L. 145-34 du code de commerce, qui pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, continue de subordonner le déplafonnement à la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative. La procédure sur mémoires demeure le cadre exclusif dans lequel cette preuve est discutée, et la simplification du mode de notification ne doit pas occulter la technicité des débats qui s’y déroulent.
La réforme du 27 juillet 2026 s’inscrit ainsi dans une dialectique propre au droit processuel contemporain : la recherche de simplification et d’accélération des échanges, d’une part, et la préservation des garanties attachées au formalisme protecteur des droits des parties, d’autre part. Le contentieux des baux commerciaux, qui met en jeu des intérêts économiques considérables — la valeur du fonds de commerce, le montant du loyer, le droit au renouvellement —, ne saurait se satisfaire d’un allègement qui sacrifierait la sécurité juridique. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence récente, rappelle que le formalisme n’est pas un archaïsme mais une garantie. La substitution de la voie électronique à la voie postale, pour les besoins de la notification post-saisine, réalise un équilibre entre ces deux impératifs, que le cabinet Kohen Avocats s’attache à mettre en œuvre dans l’accompagnement des bailleurs et des preneurs confrontés à ces procédures.
Conclusion
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 marque une avancée significative dans la modernisation de la procédure applicable au contentieux de la fixation du prix du bail commercial. En substituant, à compter du 1er octobre 2026, les règles de la notification entre avocats à la lettre recommandée pour les mémoires échangés après saisine du juge, le pouvoir réglementaire opère un allègement procédural attendu par les praticiens, tout en préservant le formalisme protecteur de la phase préalable. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au premier semestre 2026 — qu’il s’agisse de la cassation pour défaut de visa des dernières conclusions (4 juin 2026), de la confirmation du régime du loyer binaire (18 juin 2026) ou de la fixation de la date d’effet du bail renouvelé (9 juillet 2026) — illustrent la permanence de l’exigence de rigueur procédurale qui irrigue le contentieux des baux commerciaux. La coexistence, à partir de l’automne 2026, d’une phase préalable régie par la LRAR et d’une phase post-saisine régie par la voie électronique, impose aux praticiens une attention renouvelée aux modalités de notification, dont la régularité conditionne la recevabilité même de leurs prétentions. Dans le cadre d’un accompagnement en droit immobilier, l’anticipation de cette bascule procédurale constitue, pour les bailleurs comme pour les preneurs, un impératif de gestion des contentieux en cours.